TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00018 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X7DG

Jugement du 06 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 06 Octobre 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 Juin 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAXO (O’CD [Localité 1]),
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Marie TRAPADOUX, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

DEFENDEURS

Monsieur [A], [R], [F] [Y]
né le 25 Août 1938 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SELAS JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [W] [Y]
né le 31 Janvier 1941 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SELAS JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [Z] [Y]
née le 11 Janvier 1942 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SELAS JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [W], [E], [O] [Y]
né le 07 Juillet 1967 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 4] (USA)
représenté par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SELAS JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [C] [Y]
né le 30 Octobre 1968 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SELAS JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.S.U. REGIE BAGNERES ET LEPINE, en sa qualité de gestionnaire du bien siué [Adresse 6],
dont le siège social est sis [Adresse 7]
défaillant

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 juin 1995, les consorts [Y] ont conclu avec la société SAXO, exerçant sous le nom commercial O’CD, un bail commercial ayant pour objet un local situé [Adresse 8] à [Localité 6]. Les locaux ont été loués pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1995, à destination de vente au détail de produits musicaux, disques sous toutes formes, cassettes sous toutes formes et tous autres produits servant à enregistrer ou reproduire des sons, ainsi que le matériel y afférent, plus généralement toute activité conforme à l’objet social de l’entreprise.

Par acte authentique du 28 décembre 2004, les consorts [Y] ont conclu avec la société SAXO un acte de renouvellement de bail commercial à compter du 29 février 2004.

Le bail s’est prolongé tacitement à échéance.

Par acte extrajudiciaire des 26 et 30 juin 2020, la société SAXO a fait délivrer aux consorts [Y] une demande de renouvellement à effet au 1er janvier 2021, sollicitant la fixation du loyer annuel à hauteur de 25 000 € HT/HC.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la société SAXO a notifié aux consorts [Y] un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 mai 2022, tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 16 500 € HT/HC par an, à effet au 1er janvier 2021.

La société SAXO n’a pas répondu dans le délai d’un mois imparti.

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2023, la société SAXO a fait assigner les consorts [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial du bail renouvelé.

Par jugement du 7 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [D] [K].

L’expert a déposé son rapport le 13 février 2025.

L’audience s’est tenue le 2 juin 2026.

La société SAXO, aux termes de son dernier mémoire notifié par courrier recommandé le 30 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021, selon la valeur locative, à la somme annuelle de 17.200,00 € HT/HC ;

DIRE que les sommes dus au titre des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2021 et au fur et à mesure des échéances jusqu’à parfait paiement du prix ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

DEBOUTER l’indivision [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER l’indivision [Y] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Les consorts [Y], aux termes de leur dernier mémoire notifié le 1er juin 2026 par courrier recommandé , demandent au juge des loyers commerciaux de :

Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [D] [K],

Fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 28.000 €
hors taxes hors charges ;

Débouter la SARL Saxo de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

Condamner la SARL Saxo à verser la somme de 6.000 € à l’indivision [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 et le délibéré a été prorogé au 6 octobre suivant.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail renouvelé du 29 juin 2004 a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 29 février 2004. Il s’est poursuivi tacitement à échéance jusqu’à la date d’effet de la demande de renouvellement des 26 et 30 juin 2020, soit le 1er janvier 2021. La durée du bail a donc excédé douze ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce, cette valeur pouvant être à la hausse comme à la baisse.

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

La compétence spécifique du juge des loyers commerciaux exclut que celui-ci se prononce sur :
– la capitalisation des intérêts,
– la condamnation à paiement au titre de l’exécution du compte entre les parties.

Sur la surface pondérée

M. [K] a retenu une surface pondérée du local à hauteur de 84 m2.

La société SAXO conteste la pondération de 0,8 opérée sur la zone 3 de la surface de vente, située sous la mezzanine, considérant que son positionnement en fond de boutique et sa faible hauteur sous plafond justifient l’application d’un coefficient de 0,4. Il convient toutefois de relever que cette zone se situe dans la continuité du reste de la zone de vente, et à moins de 10 m de profondeur. La hauteur de plafond de 2 m, certes inférieure à celle du reste du local (3,6 m) n’entrave pas l’accès de la clientèle. L’expert a donc à juste titre retenu une pondération de 0,8, située dans la fourchette basse de pondération des surfaces de vente situées entre 5 et 10 m de profondeur, opérant une différence de 0,1 avec le reste des surfaces de mêmes caractéristiques mais présentant une hauteur sous plafond de 3,6 m.

La société SAXO conteste également la pondération du bureau du rez-de-chaussée. Elle souligne à raison le fait que cette zone bénéficie d’une hauteur sous plafond de 2 m, ce qui limite les possibilités d’aménagement (rangement en hauteur notamment). Par ailleurs, cette petite pièce de 3,5 m2 donne à la fois accès à la porte du sous-sol et à l’escalier desservant l’étage, diminuant encore ses possibilités d’aménagement du fait de l’occupation des murs par ces éléments et de la nécessité de laisser les zones de passage dégagées. Il y a donc lieu d’imputer au bureau du rez-de-chaussée une pondération de 0,3 et non de 0,4.

La surface pondérée du local prise en considération sera donc, après rectification de cette pondération, de 83,45 m2.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Il ressort du rapport [K] que le local est situé dans le [Localité 7] [Localité 1], à proximité de l’église [Etablissement 1]. L’environnement commercial immédiat est composé d’enseignes locales, d’indépendants et d’enseignes nationales. L’expert conclut qu’il s’agit d’une localisation commerciale intermédiaire au coeur de la [Localité 8] qui est un des secteurs les plus recherchés de [Localité 1].

La société SAXO souligne les difficultés rencontrées par les commerçants de la [Localité 8] depuis la crise sanitaire. Elle invoque au soutien de son affirmation des éléments postérieurs à la date de renouvellement du bail (circulation entravée dans la [Adresse 9] en raison d’un immeuble menaçant ruine depuis le second semestre 2021, fermeture de boutiques en 2022, augmentation du taux de vacance des locaux entre 2021 et 2024, taux de vacance actuel), qui ne peuvent être pris en considération dès lors que le montant du bail doit être apprécié au 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement. La société SAXO invoque également une baisse de fréquentation de la zone, mais produit au soutien de son affirmation un extrait du site Mytraffic, dont la fiabilité n’est pas démontrée et dont la baisse de 5 % entre janvier 2020 et janvier 2021 n’est pas significative au vu de la pandémie COVID débutée entre-temps et encore en cours en janvier 2021. Les chiffres postérieurs à la date du renouvellement ne sont, comme démontré précédemment, pas pertinents.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, la société SAXO fustige l’absence de prise en considération par l’expert de références judiciaires mais ne démontre pas l’existence de décisions concernant des locaux comparables à celui dont s’agit.

Le fait que les commerces visés par certaines références aient ultérieurement fermé n’est pas de nature à exclure la prise en considération de celles-ci, les causes de fermeture d’un commerce pouvant être très diverses.

S’agissant de l’ancienneté de certains termes de comparaison, il convient de relever le fait que l’expert a indexé les loyers anciens à janvier 2021 afin d’obtenir des loyers à la date du renouvellement. La société SAXO ne saurait invoquer la prise en considération du calcul de son expert, M. [S], qui a indexé les références qu’il utilise à juillet 2022, soit postérieurement à la date de renouvellement. De même, ne saurait être utilisée la référence judiciaire du [Adresse 10], s’agissant d’un renouvellement à août 2015, pour lequel le déplafonnement n’avait pas été admis.

La pandémie COVID, conjoncturelle, n’a pas à être prise en considération.

M. [K] a, à partir des références indexées, calculé une moyenne de 310 € HT HC / m2 pond / an et une médiane de 324 €. Son évaluation à 315 € HT HC / m2 pond / an, correspondant à un local voisin de celui loué par la société SAXO, apparaît donc pertinente.

Sur la fixation du loyer

Au regard des éléments qui précèdent, il y a lieu de fixer le loyer commercial du bail renouvelé à la somme de :
83,45 m2 pond x 315 € / m2 pond = 26 287 € HT HC par an.

La société SAXO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la société SAXO au paiement au profit des consorts [Y] d’une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 26 287 € hors taxes et hors charges ;

CONDAMNE la société SAXO à verser à M. [A] [Y], M. [W] [Y], Mme [Z] [Y], M. [W] [E] [Y] et M. [C] [Y] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SAXO aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.