TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

06 octobre 2026

2ème Chambre civile
30B

N° RG 23/04926 –
N° Portalis DBYC-W-B7H-KOJV

AFFAIRE :

S.A.R.L. FJFC,

C/

S.C.I. LAURMARINE,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 02 Juin 2026

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 06 octobre 2026, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FJFC, immatriculée au RCS sous le numéro 839 660 347, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. LAURMARINE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 391 746 609, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Cristina CORGAS, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 25 septembre 2014, la société Laurmarine (SCI) a consenti à la SARL FBG un bail commercial d’une durée de neuf années à compter de sa conclusion, concernant des locaux situés dans un ensemble immobilier en copropriété lui-même situé à Rennes, [Adresse 3] et [Adresse 4].

Ce bail a été consenti pour l’exercice exclusif d’une activité de “restaurant-bar”, moyennant un loyer mensuel payable d’avance de 2 370 euros HT, majoré de la TVA et d’une provision sur charges, taxes et prestations à charge de 40 euros ajustable chaque année, avec une clause d’échelle mobile prévoyant ses modalités d’indexation à l’expiration de chaque période triennale.

Par suite d’une cession de fonds de commerce en date du 6 juin 2018, faisant elle-même suite à une précédente cession de fonds de commerce, la société FJFC (SARL) est devenue preneur à bail des locaux précités et a démarré l’exploitation d’un restaurant nommé “[Adresse 5]” spécialisé dans les burgers .

Au cours de l’année 2019, la société FJFC s’est plainte de difficultés de fonctionnement du système d’extraction des fumées du restaurant.

Le 5 février 2020, la société Laurmarine a fait signifier à la société FJFC un commandement de payer les loyers et charges dus à hauteur de 3 240,40 euros, commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Le 18 juin 2020, la société FJFC a fait assigner la société Laurmarine devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, principalement, la réalisation sous astreinte de travaux dans les locaux loués pour faire cesser le trouble manifestement illicite subi et l’indemnisation du préjudice d’exploitation lié à la fermeture du restaurant pendant les travaux.

A l’occasion de cette procédure, la société FJFC et la société Laurmarine ont conclu, le 15 octobre 2020, un protocole d’accord transactionnel prévoyant, principalement, la réalisation de certains travaux à la charge de la seconde, la renonciation par celle-ci à trois mois de loyers en compensation et l’engagement de la première de régulariser le surplus des loyers et charges restant dus.

Des travaux ont été entrepris par la société Laurmarine en exécution de ce protocole.

Estimant que ceux-ci n’étaient pas satisfaisants, la société FJFC a décidé de suspendre le paiement des loyers dus à compter du mois de février 2021.

Le 16 juin 2021, la société Laurmarine a fait déliver à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail et lui enjoignant de régler la somme de 12 804 euros au titre des loyers dus.

Le 1er décembre 2022, un incendie a eu lieu dans l’immeuble loué et la ville de [Localité 1] a pris, le lendemain, un arrêté prescrivant l’évacuation de l’ensemble des occupants de l’immeuble jusqu’à la réalisation des travaux garantissant leur sécurité.

Le 6 juillet 2023, la société FJFC a fait assigner la société Laurmarine devant le tribunal judiciaire de Rennes, principalement, pour contester l’exigibilité de certains loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution (échéances dues de février à mai 2021 inclus) et pour perte du bien loué au sens de l’article 1722 du code civil à compter de l’incendie du 1er décembre 2022.

Il s’agit de la présente procédure.

Postérieurement, le 21 juillet 2023, en réponse à la demande présentée par la société FJFC, la société Laurmarine lui a signifié son refus de renouveler le bail commercial en invoquant un motif légitime et sérieux tenant au non paiement des loyers et à l’absence d’exploitation du fonds de commerce.

Le bail a ainsi expiré le 24 septembre 2023 et la société FJFC a quitté les lieux au cours du mois de juin 2024.

***
Aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 12 février 2026, la société FJFC demande au tribunal de :
“Vu les articles 1134, 1147, 1719 et 1722 du Code civil,
Vu la jurisprudence
o SUR LE CARACTERE NON EXIGIBLE DES LOYERS RECLAMES
▪ En ce qui concerne les échéances des mois de février, mars, avril et mai 2021 :
A titre principal,
– JUGER du caractère fondé de l’exception d’inexécution opposée par la SARL F.J.F.C à l’encontre de l’obligation au règlement des loyers et charges issus de l’exécution du bail et du contrat de location de licence concernant les échéances de février, mars, avril et mai 2021 en raison des non-conformités impactant les installations de la cuisine donnée à bail par la SCI LAURMARINE
Par conséquent,
– JUGER que les loyers et charges issus de l’exécution du bail et du contrat de location de licence concernant les échéances de février, mars, avril et mai 2021 constituent des échéances ni certaines, ni liquides ni exigibles par la SCI LAURMARINE
A titre subsidiaire,
– CONDAMNER la société LAURMARINE à verser à la société F.J.F.C une indemnité de 6.661€ en indemnisation des pertes financières liées à l’inexploitabilité de la cuisine des locaux donnés à bail, à défaut de respecter les prescriptions de la norme NF EN16282-5 relatives à la conception et au dimensionnement des conduits en cuisines professionnelles jusqu’au mois de mai 2021.
– ORDONNER la compensation des dettes et créances réciproques relativement aux échéances de loyers de février à mai 2021

▪ En ce qui concerne les sommes dont l’échéance est intervenue postérieurement à l’incendie du 1er décembre 2022 et jusqu’à juillet 2023 inclus :
A titre principal,
– JUGER que l’incendie de l’immeuble et les conséquences en résultant sur l’exploitabilité de la cellule donné à bail par la SCI LAURMARINE à la SARL F.J.F.C constitue une perte du bien loué au sens de l’article 1722 du Code civil
Par conséquent,
– JUGER que les loyers et charges pour la période courant du 1er décembre 2022, date de l’incendie dans l’immeuble, à juillet 2023 inclus, doivent être réduits à zéro
A titre subsidiaire,
– JUGER que l’incendie de l’immeuble et les conséquences en résultant sur l’exploitabilité de la cellule donné à bail par la SCI LAURMARINE à la SARL F.J.F.C ont rendu le bien donné à bail impropre à l’usage auquel il est contractuellement destiné
Par conséquent,
– JUGER du caractère fondé de l’exception d’inexécution opposée par la SARL F.J.F.C à l’encontre de l’obligation au règlement des loyers et charges issus de l’exécution du bail et du contrat de location de licence concernant les échéances courantes à compter du 1 er décembre 2022, date de l’incendie dans l’immeuble, jusqu’à juillet 2023 inclus

o SUR LE REMBOURSEMENT DES PROVISIONS SUR CHARGES
– CONDAMNER la société LAURMARINE à restituer à la société F.J.F.C, la somme de 1.960€ correspondant aux provisions sur charges versées et non régularisées par le Bailleur

En tout état de cause,
– DEBOUTER la société LAURMARINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
– CONDAMNER la société LAURMARINE à verser à la SARL F.J.F.C une indemnité de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

Pour contester l’exigibilité des loyers dus de février à mai 2021, la société FJFC soutient que la société Laurmarine lui a délivré des locaux dont les installations de cuisine n’étaient pas aux normes avec, en particulier, un risque d’incendie.

Concernant cette période, elle invoque à titre principal l’exception d’inexécution sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil, ainsi que de la jurisprudence en insistant sur l’obligation, pour le bailleur, de délivrer un local propre à l’exercice de l’activité et conforme à la destination du bail. La société locataire explique que les systèmes d’extraction d’air et d’odeurs, ainsi que les dispositifs de sécurité au sein de la cuisine donnée à bail n’ont jamais été aux normes et n’ont jamais permis d’exploiter l’activité dans des conditions de jouissance normales. La société détaille les difficultés rencontrées et les démarches entreprises en précisant qu’à l’occasion du protocole d’accord transactionnel conclu le 15 octobre 2020, la société Laurmarine a reconnu l’absence de respect des normes et s’est engagée à y remédier. La société FJFC précise qu’en exécution de ce protocole, la société Laurmarine a fait réaliser des travaux, mais que ceux-ci se sont finalement avérés insuffisants. Elle en veut pour preuve un rapport de la société ED Aeraulique en date du 18 janvier 2021, ainsi qu’une attestation de cette même société en date du 3 février 2021. La société FJFC indique avoir suspendu les loyers dus à compter du mois de février 2021 pour contraindre le bailleur à intervenir, lequel a finalement entrepris les travaux nécessaire en mai 2021. Elle insiste sur le fait qu’elle ne pouvait user de la cuisine donnée à bail sans encourir de risque pour la sécurité des biens et des personnes en raison du risque d’incendie lié à l’absence de chemisage du conduit d’extraction. Elle ajoute qu’en dépit des périodes de fermeture administrative liées à l’épidémie de Covid 19, elle projetait de faire de la vente à emporter durant la période concernée.

La société FJFC conteste les arguments qui lui sont opposés par la société Laurmarine.

A titre subsidiaire, la société FJFC soutient que la responsabilité contractuelle de la société Laurmarine est engagée à raison des non-conformités précitées sur le fondement de l’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail. Elle soutient que la clause du bail relative aux travaux de mise aux normes des locaux ne dispense pas le bailleur de l’obligation de délivrer un local apte à permettre l’exploitation de l’activité prévue au bail. Elle dit avoir perdu, du fait des non-conformités relevées, un chiffre d’affaires de 6 661 euros et réclame une indemnisation de ce montant. En réponse à l’argumentation adverse, elle estime que la société Laurmarine n’est pas fondée à lui opposer le protocole d’accord transactionnel du 15 octobre 2020, lequel n’a pas été respecté.

En ce qui concerne les sommes réclamées postérieurement à l’incendie du 1er décembre 2022, la société FJFC invoque, à titre principal, la perte du bien loué en application de l’article 1722 du code civil et, à titre subsidiaire, l’exception d’inexécution compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les locaux donnés à bail durant cette période.

A titre principal, la société FJFC explique s’être retrouvée dans l’impossibilité, à compter du 1er décembre 2022, d’exploiter le local donné à bail et d’y accéder, tant matériellement que juridiquement du fait de l’incendie survenu dans l’immeuble et des arrêtés pris par la mairie pour sécuriser les lieux. Elle estime que cela constitue une destruction partielle et temporaire du bail justifiant l’application de l’article 1722 du code civil. La société précise que les locaux ont été matériellement inexploitables du 1er décembre 2022 au mois de juillet 2023, date d’achèvement des travaux de remise en état. Elle ajoute n’avoir eu connaissance de la levée de l’arrêté municipal de fermeture des locaux que le 7 juillet 2023.

En réponse à l’argumentation adverse, la société FJFC fait observer que l’indemnité pour perte d’exploitation qu’elle a perçue ne couvre pas le montant des loyers qui lui sont réclamés.

A titre subsidiaire, la société FJFC invoque, pour cette même période, l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité d’exploiter matériellement et juridiquement les lieux.

Enfin, pour solliciter le remboursement des provisions sur charges versées, la société locataire fait valoir que la société Laurmarine n’a jamais procédé à la régularisation des charges contrairement aux stipulations du bail conclu le 25 septembre 2014.

En défense, aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, la société Laurmarine demande au tribunal de :
“Vu l’article les articles 1722, 1728 et 2052 du Code civil,
Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,
– JUGER que la société LAURMARINE a exécuté son obligation de délivrance conformément aux stipulations contractuelles ;
– JUGER inopposable l’exception d’inexécution dont se prévaut la société FJFC afin d’échapper au paiement des loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2021 ;
– DEBOUTER la société FJFC de sa demande indemnitaire en raison des pertes subies du fait d’un prétendu manquement de la SCI LAURMARINE à son obligation de délivrance ;
– DEBOUTER la société FJFC de sa demande visant à déclarer les échéances de loyer impayées postérieurement au 1 er décembre 2022 non exigibles en raison de la perte de la chose louée ; – JUGER infondée l’exception d’inexécution opposée par la société FJFC à la suite de l’incendie du 1er décembre 2022 ;
– CONDAMNER la société FJFC au paiement de toutes les échéances de loyer impayées, soit la somme de 40.428,87 euros.
– REJETER la demande d’injonction sous astreinte formulée par la société FJFC afin que la société LAURMARINE réalise des travaux sur les locaux anciennement objet du bail commercial.
En tout état de cause,
– DEBOUTER la société FJFC de ses demandes, fins et conclusions ;
– CONDAMNER la société FJFC à payer à la société LAURMARINE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile”.

A titre principal, la société Laurmarine se prévaut du caractère exigible des loyers non réglés par la société FJFC avant l’incendie du 1er décembre 2022. Elle insiste sur le fait que l’exception d’inexécution ne peut être opposée par un locataire que si celui-ci démontre l’impossibilité totale de jouir du local.

La société Laurmarine explique que les locaux ont été exploités par la société FJFC pendant plus de deux ans avant les travaux réalisés et ont encore été exploités après. Elle ajoute que la société locataire a repris le paiement des loyers à compter du mois de juin 2021. Elle précise également que les travaux ont duré quinze jours et qu’elle a déjà consenti une remise de trois mois de loyers au cours de l’année 2020. Elle en déduit que le préjudice éventuel de la société FJFC a déjà été compensé.

A titre surabondant, la société Laurmarine fait valoir que les travaux qu’elle a supportés devaient incomber à la société FJFC en vertu des stipulations du bail commercial et de l’acte de cession du fonds de commerce. Elle indique que les locaux étaient aux normes et permettaient l’activité de restaurant-bar depuis quarante ans, mais que la société FJFC a décidé d’y exercer une activité de confection de burgers, laquelle nécessite a priori une puissance d’extraction de hotte plus importante que d’autres types de restauration. Elle explique que les travaux d’aménagement correspondants devaient être supportés par le locataire en application des stipulations du bail commercial. La société Laurmarine ajoute que la qualification de “grande cuisine” évoquée dans le rapport de la société ED Aeraulique dépend de la puissance des appareils de cuisson et de remise en température, laquelle n’excédait pas 16 watts lors du bail conclu en 2014. Elle en déduit que si la société FJFC a ajouté des appareils emportant cette qualification, elle doit seule en assumer les conséquences. La société Laurmarine fait également observer que la société FJFC n’a jamais évoqué son souhait de réaliser des ventes à emporter durant l’épidémie de Covid 19.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire fondée sur sa responsabilité contractuelle pour la période litigieuse, la société Laurmarine se prévaut des dispositions de l’article 2052 du code civil selon lesquelles la transaction fait obstacle à l’introduction ou la poursuite entre les parties d’une action ayant le même objet. Elle rappelle en ce sens les termes du protocole d’accord transactionnel signé le 15 octobre 2020.

De même, la société Laurmarine répète que c’est uniquement en raison du choix opéré par la société FJFC de proposer une restauration impliquant des appareils plus puissants que les caractéristiques de la cuisine donnée à bail ne suffisaient plus à garantir une bonne extraction. Elle estime ne pas avoir à supporter les améliorations rendues nécessaires par l’activité de la société FJFC.

La société Laurmarine conteste également le préjudice invoqué par la société FJFC en faisant observer que cette société n’a jamais émis l’idée d’exploiter le restaurant lors de la crise sanitaire. Elle ajoute que celle-ci a nécessairement bénéficié des aides publiques aux entreprises durant cette période.

En ce qui concerne les loyers non réglés à compter du 1er décembre 2022, la société Laurmarine insiste sur le fait que la réalisation de travaux de réparation empêche de caractériser une destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. Elle soutient que l’ensemble des conditions requises était réuni pour que la réouverture du restaurant soit possible à compter du mois de mai 2023. Elle précise que la société FJFC a néanmoins préféré attendre la finalisation de l’entièreté des réparations du local avec de reprendre son activité. Elle indique que ces travaux se sont achevés le 3 juillet 2023. La société Laurmarine signale que la société FJFC a perçu, de sa compagnie d’assurance, une indemnité pour la perte d’exploitation subie durant la fermeture du restaurant, indemnité qui couvre, entre autres, les loyers dus sur la période de fermeture.

En définitive, la société Laurmarine réclame le paiement de la somme totale de 43 308,87 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation qui lui restent dus au 10 avril 2024 par la société FJFC.

***

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 juin 2026, puis mise en délibéré au 8 septembre suivant, date reportée au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales :

1) Sur les loyers dus du mois de février 2021 au mois de mai 2021 :

1-1 Sur l’exception d’inexécution :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l’article 1219 du code civil, entré en vigueur le 1er octobre 2016, mais consacrant une jurisprudence plus ancienne, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon une jurisprudence constante, en matière de bail, l’obligation du locataire de payer son loyer est une obligation essentielle dont le locataire ne peut être dispensé sur le fondement de l’exception d’inexécution qu’à la condition de rapporter la preuve d’une impossibilité totale d’utiliser ou exploiter les lieux.

En l’espèce, les nombreuses pièces versées aux débats, parmi lesquelles le protocole transactionnel conclu le 15 octobre 2020 avec la société FJFC, confirment que cette société a rencontré des difficultés au cours de son exploitation tenant, principalement, à :
– des dégâts des eaux répétés dans les caves du local exploité dus à une fuite d’eau dans la cuisine et/ou au refoulement des eaux usées,
– un mauvais fonctionnement du système d’extraction et d’évacuation des fumées.

Pour autant, cette société n’établit pas que ces difficultés ont rendu impossible toute exploitation du restaurant. Il se déduit au contraire des réclamations amiables adressées par son dirigeant que la société a continué à recevoir de la clientèle et faire fonctionner le restaurant jusqu’au début de l’année 2020, plus exactement jusqu’à la date du premier confinement imposé.

Ultérieurement, en exécution du protocole transactionnel précité et au-delà, la société Laurmarine a fait réaliser, à sa charge, d’importants travaux pour la remise aux normes de la hotte d’extraction du restaurant pour 13 343,52 euros TTC (travaux faits entre novembre et décembre 2020), celle de l’installation électrique de la cuisine pour 480,60 euros TTC (facture du 6 janvier 2021), pour des travaux de plomberie divers pour 2 140,87 euros TTC (facture du 22 décembre 2020), pour des travaux sur l’installation électrique de la cuisine pour 480,60 euros TTC (facture du 6 janvier 2021), pour l’installation de fosse et pompe de relevage à hauteur de 5 495,86 euros TTC (travaux ayant donné lieu à plusieurs interventions entre le 30 novembre 2020 et le 1er février 2021), puis pour le chemisage d’un conduit de cheminée pour 12 018 euros TTC.

Les travaux prévus au protocole transactionnel correspondent aux deux premières séries de travaux réalisés. Pour tenir compte de l’inconvénient lié à ces travaux, dans le cadre du protocole, la société Laurmarine a renoncé à percevoir le loyer dû au mois de décembre 2020. Elle a également renoncé, en compensation des difficultés rencontrées par la société FJFC, à percevoir deux autres mois de loyer au titre de l’année 2020.

La société FJFC conteste la conformité des travaux réalisés à la fin de l’année 2020 concernant la hotte d’extraction en se fondant exclusivement sur le rapport de diagnostic établi à sa demande le 18 janvier 2021 par Monsieur [T] [M] (entreprise ED Aeraulique).

Toutefois, les conclusions de ce rapport sont contestées par la société Laurmarine et ne sont corroborées par aucun autre élément de preuve. Ce diagnostic n’est pas équivalent à un rapport d’expertise judiciaire et, en tout état de cause, n’est pas suffisamment explicite pour établir que les non-conformités relevées, à les supposer établies, rendent les lieux totalement inexploitables.

Au contraire, la réalisation des travaux litigieux, même incomplète jusqu’au chemisage réalisé par la société BRCF n’a pu qu’améliorer la situation existante avant le protocole transactionnel du 15 octobre 2020. Or, avant cette date, comme déjà indiqué, la société FJFC n’a pas été empêchée d’exploiter son restaurant ou encore de recevoir de la clientèle malgré les désordres subis.

Par ailleurs, force est de constater que si le restaurant exploité par la société FJFC n’a effectivement pas été exploité durant la période visée, le dirigeant de la société en attribue l’origine, dans un courriel en date du 26 mai 2023, uniquement aux fermetures administratives décidées pour lutter contre l’épidémie de Covid 19, mais non à la non conformité des lieux (pièce 32 de la société Laurmarine).

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, la société FJFC ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de manquements de la part de la société Laurmarine suffisamment graves pour justifier la suspension des loyers et charges dus du mois de février 2021 au mois de mai 2021 inclus. Elle n’est donc pas fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour cette période.

1-2 Sur la responsabilité contractuelle :

En vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail litigieux, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société FJFC soutient que la société Laurmarine n’a pas correctement exécuté le protocole d’accord transactionnel en date du 15 octobre 2020, ce qui l’autorise donc à solliciter des dommages-intérêts pour réparer le préjudice en découlant.

La difficulté est que le seul élément de preuve fourni pour démontrer la non conformité des travaux exécutés est le rapport précité établi le 18 janvier 2021 par Monsieur [T] [M] (entreprise ED Aeraulique).

Or, pour les raisons déjà indiquées ci-dessus, ce rapport est insuffisant pour confirmer la réalité des non-conformités alléguées et, le cas échéant, apprécier leur impact sur les conditions d’exploitation du restaurant.

En outre, comme indiqué ci-dessus, la société FJFC n’établit pas que l’absence d’exploitation de son activité de restauration présente un lien de causalité avec les manquements contractuels reprochés à la société Laurmarine. Celle-ci apparaît au contraire liée exclusivement aux périodes de fermeture administrative décidées dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de Covid 19 au vu des seules pièces produites.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts de la société FJFC.

2) Sur les loyers dus après le 1er décembre 2022 :

2-1 Sur la perte de la chose louée :

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, il est établi que l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail a subi un incendie le 1er décembre 2022 à la suite duquel la mairie de [Localité 1] a pris des arrêtés prescrivant l’évacuation, puis l’interdiction d’habiter et d’exploiter l’ensemble de l’immeuble.

Cette interdiction administrative a été levée par arrêté en date du 21 mars 2023 en ce qui concerne uniquement le rez-de-chaussée de l’immeuble, soit les locaux donnés à bail commercial à la société FJFC, puis des travaux ont été mis en oeuvre sous l’égide des assureurs concernés.

Ces derniers se sont achevés au plus tard le 3 juillet 2023.

Il s’en déduit que l’impossibilité d’exploiter les lieux résultant de l’incendie précité n’a été que temporaire et non définitive. Elle ne peut donc pas être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 précité.

La société FJFC a d’ailleurs sollicité le 24 avril 2023, non pas la résiliation du bail ou la diminution du loyer, mais le renouvellement du bail commercial arrivant à échéance le 24 septembre suivant.

En conséquence, les demandes présentées par la société FJFC sur le fondement de l’article 1722 du code civil ne peuvent qu’être rejetées.

2-2 Sur l’exception d’inexécution :

Comme indiqué ci-dessus, les locaux loués ont fait l’objet d’une interdiction administrative d’exploitation du 2 décembre 2022 au 21 mars 2023.

Il ressort des rapports d’expertise réalisés à la demande des assureurs concernés qu’après le 21 mars 2023, il a fallu déterminer les désordres subis dans les lieux et les mesures propres à y remédier.

Le rapport de la société Saretec du 5 avril 2023, notamment, confirme que des travaux ont été nécessaires sur le plafond de la salle à manger du restaurant avec dépose de l’existant et repose d’éléments neufs.

Ces travaux ont été achevés le 3 juillet 2023 ainsi qu’il résulte de l’attestation établie ce jour par la société Bretagne rénovation services (pièce 42 de la société FJFC).

Ces éléments sont suffisants pour retenir que du fait de l’incendie survenu le 1er décembre 2022 et des travaux de remise en état nécessaires, la société FJFC a été dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux du 1er décembre 2022 au 3 juillet 2023 inclus.

La société FJFC est donc bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour cette période. Il faut donc constater l’absence d’exigibilité des loyers et accessoires dus sur cette période, ce qui représente la somme totale 22 759,18 euros (en ce compris la taxe foncière 2023 due pour la période considérée).

3) Sur le remboursement des provisions sur charges :

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail commercial applicable prévoit expressément le versement d’une “provision sur les charges, taxes et prestations à [la] charge” du bailleur de 40 euros par mois qui “sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente”.

La société Laurmarine ne démontre pas avoir procédé à la régularisation annuelle ainsi prévue et ne fait pas non plus la preuve des charges, taxes ou prestations qu’elle a effectivement acquittées sur la période correspondante.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de remboursement présentée par la société FJFC dans la limite de la somme de 1 960 euros réclamée, laquelle correspond à 49 mois de provisions.

II – Sur la demande reconventionnelle en paiement des sommes dues par la société FJFC :

En application de l’article 1728 2° du code civil, le preneur a pour obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

A compter de la fin du bail, le maintien dans les lieux du locataire en place cause un préjudice au bailleur qui est privé de la jouissance des lieux. Ce préjudice est habituellement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite ou renouvellement du bail.

En l’espèce, la société Laurmarine verse aux débats un décompte détaillé des sommes dues par la société FJFC arrêté au 10 avril 2024 (échéance d’avril 2024 incluse) à hauteur de la somme totale de 43 308,87 euros.

Ce décompte n’est pas contesté par la société FJFC.

Il faut néanmoins déduire de la somme précitée les montants suivants :
– la somme de 22 759,18 euros correspondant aux sommes dues du 1er décembre 2022 au 3 juillet 2023 inclus pour lesquelles la société FJFC est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution,
– la somme de 1960 euros correspondant aux provisions dont la restitution a été ordonnée.

En définitive, après ces déductions, il convient de condamner la société FJFC à régler à la société Laurmarine la somme totale de 18 589,69 euros.

III – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société FJFC, partie principalement perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, la demande que présente cette société sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne justifie de faire application de ces mêmes dispositions au profit de la société Laurmarine, étant observé que l’exception d’inexécution invoquée par la société FJFC a été reconnue, pour partie, bien fondée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE l’exception d’inexécution invoquée par la société FJFC (SARL) concernant les échéances locatives dues du mois de février 2021 au mois de mai 2021 inclus,

REJETTE la demande d’indemnisation présentée par la société FJFC (SARL) pour cette même période,

DIT que la société FJFC (SARL) est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des échéances locatives dues du 1er décembre 2022 au 3 juillet 2023 inclus d’un montant total de 22 759,18 euros (en ce compris la taxe foncière 2023 calculée au prorata),

DIT que la société FJFC (SARL) est bien fondée à solliciter la restitution des provisions versées mensuellement dans la limite de la somme totale de 1960 euros réclamée,

CONDAMNE, après déduction des deux sommes précitées, la société FJFC (SARL) à régler à la société Laurmarine (SCI) la somme totale de 18 589,69 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation échus impayés jusqu’au mois d’avril 2024 inclus,

REJETTE toutes les autres demandes,

LAISSE les dépens à la charge de la société FJFC (SARL),

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,