Suspension de la clause résolutoire d’un bail social : reprise du loyer courant et échéancier sur 36 mois

La demande de résiliation du bail formée par un bailleur personne morale est recevable lorsque le signalement à la CCAPEX a été effectué et que l’assignation a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

La clause résolutoire produit en principe effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, l’article 24 de la loi n° 89-462 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La juridiction a retenu ces conditions au regard des paiements intervenus et de la reprise du loyer courant, puis a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant trente-six mensualités.

Le défaut d’une seule échéance rend l’intégralité de la dette immédiatement exigible après une mise en demeure infructueuse de quinze jours et entraîne la reprise des effets de la clause résolutoire. Le locataire reste condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ainsi qu’à une indemnité de 50 euros au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire est de droit en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

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La locataire avait repris le paiement du loyer courant et justifié la reprise d’une activité professionnelle. Le bailleur a accepté un apurement de l’arriéré, fixé à 3 390,45 euros, par versements mensuels de 30 euros. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant trente-six mois sous réserve du respect de l’échéancier.

Un office public de l’habitat a donné à bail un logement à une locataire. Après plusieurs incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour un arriéré locatif. La dette n’ayant pas été réglée dans le délai légal, le bailleur a saisi le juge afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues.

Avant l’audience, la locataire a repris le paiement du loyer courant. Elle a expliqué ses difficultés financières par une période de chômage, tout en justifiant la reprise d’une activité professionnelle et de paiements partiels. Le bailleur a accepté un apurement de l’arriéré par versements mensuels de 30 euros en complément du loyer courant.

La juridiction a déclaré la demande recevable, constaté la dette arrêtée au 30 juin 2026 à 3 390,45 euros et suspendu les effets de la clause résolutoire. Elle a accordé un délai de trente-six mois, sous réserve du paiement régulier des échéances, et condamné la locataire aux dépens ainsi qu’au paiement de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

• Commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.
• Signalement préalable de l’impayé à la CCAPEX.
• Notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Capacité démontrée à apurer progressivement la dette locative.
• Respect d’un échéancier mensuel en complément du loyer courant.

• Commandement de payer délivré le 3 mars 2026.
• Accusé de réception du signalement électronique à la CCAPEX.
• Accusé de réception de la notification électronique au préfet.
• Relevé de compte locataire daté du 30 juillet 2026.
• Versements de 500 et 600 euros effectués en mai et juillet.

Le bailleur conserve une créance locative exigible selon l’échéancier, tandis que la locataire bénéficie d’une suspension temporaire de la clause résolutoire. Le maintien du bail dépend du paiement du loyer courant et de chaque mensualité ; un seul défaut peut entraîner l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion.

• Maintien du bail pendant l’exécution régulière de l’échéancier.
• Paiement de 30 euros mensuels en plus du loyer courant.
• Exigibilité immédiate du solde après un impayé non régularisé.
• Reprise de l’expulsion et indemnité d’occupation en cas de déchéance.
• Paiement des dépens et de 50 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Signaler l’impayé à la CCAPEX.
• Notifier l’assignation au préfet six semaines avant l’audience.
• Vérifier la reprise du loyer courant.
• Documenter chaque versement effectué.
• Fixer précisément les échéances et leur date limite.

À éviter

• Délivrer l’assignation sans formalités préalables.
• Négliger les accusés de réception électroniques.
• Omettre le loyer courant dans l’échéancier.
• Laisser impayée une mensualité sans relance formelle.
• Réclamer une indemnité d’occupation supérieure au montant autorisé.

La recevabilité de l’assignation fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La demande d’un bailleur personne morale est recevable lorsque le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX et que l’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique au moins six semaines avant l’audience, conformément aux paragraphes II et III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les accusés de réception produits établissaient l’accomplissement de ces formalités.

La suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 permet d’accorder au locataire des délais pouvant atteindre trois ans s’il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces conditions étaient remplies grâce à la reprise des loyers et aux versements déjà effectués. Les effets de la clause ont donc été suspendus et un échéancier de trente-six mensualités fixé.

La déchéance de l’échéancier et la reprise de l’expulsion

Le non-paiement d’une seule échéance rend la totalité des sommes restantes immédiatement exigible quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La clause résolutoire reprend alors ses effets, entraînant la résiliation du bail, l’obligation de libérer les lieux et, à défaut, l’expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile