TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 26/01224 –
N° Portalis 352J-W-B7J-DBTGN

N° MINUTE : 2

Assignation du :
06 Janvier 2026
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
à Me ESSELMI et Me GUILLARD

Expert: [B] [I]]

[2] CCC à M. [U] et Mme [Z]

[Adresse 1] – 0145483200

Médiatrice : [D] [Z]
[Adresse 2] MEDIATION
[Adresse 3] – 01 42 22 81 09 – [Courriel 1]

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026

DEMANDEUR

Monsieur [S] [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Mourad ESSELMI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire L0124 ; et par Me Maxime ARBET, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. JALNA
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie GUILLARD de la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2007, Mme [C] [A], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui M. [S] [R], a donné à bail commercial, en renouvellement, à la SNC Royal Saint-Lazare, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SAS Jalna, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour une durée de neuf années du 1er avril 2007 au 1er avril 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 55000 euros hors taxes et charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, M. [S] [R] a fait signifier à la société Jalna un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2025, moyennant un loyer annuel de 182 664 euros hors taxes et charges,

Ledit bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er avril 2016.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2025, la société Jalna a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2025, M. [S] [R] a fait notifier à la société Jalna un mémoire préalable aux fins de voir fixer à la somme annuelle en principal de 182 664 euros le loyer du bail renouvelé.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, M. [S] [R] a fait assigner la société Jalna devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2026, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 182 664 euros par an en principal.

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée, M. [S] [R] demande au juge des loyers commerciaux de :
« A titre principal,
– Constater que Monsieur [S] [R] a fait signifier un mémoire préalable par actes extrajudiciaires le 13 novembre 2025 ;
– Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025, à la somme annuelle de 182.664 euros hors taxes et hors charges, à effet rétroactif au 1er juillet 2025, charges et impôts en sus, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
– Condamner la SAS JALNA au paiement des intérêts légaux sur le rappel de loyer à compter du 1er juillet 2025, intérêts qui porteront eux-mêmes intérêts par capitalisation des intérêts échus tous les trois mois ;
A titre subsidiaire,
– Constater que Monsieur [S] [R] a fait signifier un mémoire préalable par actes extrajudiciaires le 13 novembre 2025 ;
– Si par impossible le Juge des loyers commerciaux estimait que l’évaluation proposée par la SAS SAINSARD EXPERT était plus cohérente que celle proposée par la SAS GALTIER VALUATION, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025, à la somme annuelle de 147.000 euros hors taxes et hors charges, à effet rétroactif au 1er juillet 2025, charges et impôts en sus, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
– Condamner la SAS JALNA au paiement des intérêts légaux sur le rappel de loyer à compter du 1er juillet 2025, intérêts qui porteront eux-mêmes intérêts par capitalisation des intérêts échus tous les trois mois ;
A titre infiniment subsidiaire,
– Ordonner une mesure d’instruction en attribuant à tel expert qui lui plaira de désigner la mission de donner son avis sur la valeur locative de marché des lieux loués sis [Adresse 8] ;
Pour le tout,
– Débouter la SAS JALNA de l’ensemble de ses demandes ;
– Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 77.228 euros hors taxes et hors charges ;
– Condamner la SAS JALNA à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner la SAS JALNA aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [R] fait notamment valoir que le contrat de bail expiré a duré plus de douze ans, de sorte que la règle du plafonnement doit être écartée et que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2025 doit être fixé à la valeur locative. Se prévalant d’un rapport d’expertise établi à sa demande, il indique que la valeur locative à retenir s’élève à 182 664 euros par an en principal.

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée, la société Jalna demande au juge des loyers commerciaux de :
« A titre principal :
– Débouter M. [R] de sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2025 à la somme de 182.664 € HT et HC ;
– Fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2025 à la valeur locative selon la méthode hôtelière, soit la somme annuelle de 108.000 € hors taxes et hors charges ;
A titre subsidiaire, si la juridiction de céans ne s’estime pas suffisamment informée :
– Désigner tel expert qu’il lui plaira, spécialisé dans le domaine hôtelier, lequel aura la mission d’usage de réunir tous éléments utiles d’appréciation de la valeur locative des locaux considérés, compte tenu des usages en la matière ;

En tout état de cause :
– Condamner Monsieur [R] à verser à la société JALNA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance ;
– Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Au visa des articles L.145-33 et suivants et de l’article R.145-10 du code de commerce, la SAS Jalna soutient essentiellement que le loyer renouvelé doit être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité, compte tenu que les locaux loués sont monovalents et ne peuvent être utilisés que pour une activité d’hôtellerie. Elle fait valoir, en se fondant sur l’expertise du cabinet Sainsard Experts qu’elle a mandaté, que l’application de la méthode hôtelière d’appréciation de la valeur locative des locaux loués permet de considérer que les locaux loués ont une bonne attractivité globale, que la recette théorique nette annuelle de l’hébergement de l’hôtel s’élève à la somme de 1 321 300 euros, que le taux d’occupation est de 83%, et qu’enfin le taux de recette est de 16,5%. Elle ajoute qu’il convient d’appliquer un abattement de 10% pour les commissions, et de prendre en compte les recettes annexes résultant des petits déjeuners de sorte qu’elle retient la valeur locative brute à la somme de 147 000 euros par an hors taxes et charges.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 6 octobre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe de renouvellement du contrat de bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2025 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il n’est pas contesté que les lieux sont monovalents, du fait de leur destination d’hôtel.

Il convient, en conséquence, de fixer la valeur locative du bail renouvelé en application des dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce.

Suivant l’article R.145-30 alinéa 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.
Au soutien de sa prétention financière, M. [S] [R] produit un rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet Galtier Evaluation. Celui-ci a estimé la valeur locative des locaux à 182 664 euros HT/HC par an.

Le rapport amiable établi le 14 octobre 2024 à la requête de M. [S] [R] apporte certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenue par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

Il en est de même du rapport établi à la requête de la SAS Jalna par le cabinet Sainsard Expert, lequel estime que la valeur locative des locaux litigieux s’élève à la somme de 147 000 euros HT/HC par an.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneure sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de M. [S] [R] qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre M. [S] [R] et la SAS Jalna et portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4], à effet du 1er juillet 2025,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,
Commet pour y procéder :

M. [B] [U]
[Adresse 1]
01.45.48.32.00 – [Courriel 2]

Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 7] à [Localité 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2025 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [S] [R] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 9]) avant le 10 décembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 20 mars 2028,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [D] [Z]
STELLA MEDIATION
[Adresse 3]
01 42 22 81 09 – [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation,qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la SAS Jalna, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 12 Janvier 2027 à 9h30 pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Octobre 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. GUILLARME