TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [S] [U] [E]
[N] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11393 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ7B

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDEURS
Madame [S] [U] [E], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11393 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ7B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 11 mai 1993, la S.A. Société de Gérance [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur et Madame [R] [B], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 2] ainsi qu’un emplacement de stationnement au sous-sol n°7. La S.A. Société de Gérance [Adresse 5] a par la suite été absorbée par la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1].

Par avenant du 9 octobre 2019, ce bail a été transféré à Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U]

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 9 251,22 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] le 1er septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025 remis au greffe le 9 décembre suivant, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait assigner Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
– dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner solidairement Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges jusqu’à la libération des lieux,
– condamner solidairement Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] au paiement d’une somme de 11 929,43 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte du 3 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse),
– condamner solidairement Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 novembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 juin 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 15 900,18 euros, selon décompte du 8 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle formule son accord à la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] fait valoir que Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] n’ont pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, celle-ci est acquise. La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ajoute à l’audience que le versement intégral du loyer courant a été repris depuis le mois de mars 2026 et ne formule aucune observation quant à l’exposé par les défendeurs de leur situation matérielle.

À l’audience, Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U], comparants en personne, demandent de :
– leur accorder des délais de paiement de trente-six mois,
– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

À l’appui de leurs prétentions, Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] font valoir qu’ils vont récupérer prochainement dans le cadre de saisies deux sommes d’argent conséquentes qui leur permettront de régler la dette locative. Ils précisent avoir repris le paiement intégral du loyer courant. Ils exposent enfin avoir des revenus mensuels totaux de 5 000 euros et rembourser un crédit par mensualités de 500 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 28 septembre 2026. Le jour dit, le prononcé a été prorogé au 08 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 1er septembre 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] le 21 novembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 24 novembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 17 mars 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 11 mai 1993 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 29 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9 251,22 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] n’apportent pas la preuve du paiement alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] ont repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif du présent jugement.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et ce, sans qu’il apparaisse nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 30 octobre 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ou à son mandataire.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 juin 2026, Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] sont débiteurs à son égard de la somme de 15 900,98 euros. Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil, et sont donc redevables de cette somme à la bailleresse.

La demande de paiement de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] portant seulement sur la somme 15 900,18 euros, en application de l’article 5 du code de procédure civile, Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] seront en conséquence condamnés à payer cette somme, au titre des impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 8 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse). Aucune clause de solidarité ne figurant au contrat, elle ne sera pas prévue.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont sont redevables Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] et de les autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties sur l’issue de la procédure, chacune supportera la charge des dépens qu’elle a exposés.

L’équité commande de rejeter la demande de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] aux fins de constat de la résiliation du bail du 11 mai 1993 ;

CONSTATE que le contrat du le 11 mai 1993 tel que modifié par avenant du 9 octobre 2019 liant, d’une part, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] et, d’autre part, Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 2] ainsi qu’un emplacement de stationnement au sous-sol n°7 est résilié à compter du 30 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] ;

CONDAMNE Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 15 900,18 euros (quinze mille neuf cent euros et dix-huit centimes) au titre des loyers et charges impayés au 8 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) ;

AUTORISE Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 440 euros (quatre cent quarante euros), à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
– le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2025,
– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
– la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– Mme [S] [U] [E] et M. [N] [U] seront condamnés à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 08 octobre 2026

La Greffière Le Juge