AFFAIRE : N° RG 25/01088

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 23 Avril 2025

RG n° 24/00194

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

S.A. [U]

N° SIRET : 096 022 033

[Adresse 1]

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de Me Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

INTIMES :

Monsieur [Y] [G]

né le 23 Avril 1977 à [Localité 3] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Me Christine HILAIRE, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-03646 du 20/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [E] [G]

née le 04 Mai 1984 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Christine HILAIRE, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-03731 du 20/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEBATS : A l’audience publique du 1er juin 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 24 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la SA [U] a donné à bail à M. [Y] [G] et à Mme [E] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 521 euros hors charge.

La relève du compteur d’eau chaude du logement n’a pu avoir lieu de décembre 2019 à juin 2022, de sorte que les locataires se sont vus facturer des consommations forfaitaires.

A la suite des premiers relevés du compteur réalisés en juin et décembre 2022, la société [U] a réclamé à M. et Mme [G], en octobre 2023, le paiement de la somme de 6.008,69 euros au titre de la régularisation de leurs charges d’eau chaude.

M. et Mme [G], contestant devoir cette somme, n’ont pas procédé à son paiement.

La société [U] leur a fait signifier le 5 mars 2024 deux commandements de payer la somme totale de 6.606,15 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, M. et Mme [G] ont fait assigner la société [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], afin de voir annuler ces commandements, rejeter la demande en paiement de la société [U] à hauteur de 6.464 euros au titre de l’estimation de la consommation d’eau, et de la voir condamner à leur verser la somme de 6.500 euros de dommages et intérêts au titre de ses différents manquements, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 23 avril 2025, le magistrat a :

– annulé les deux commandements de payer du 5 mars 2024,

– débouté les parties de leurs autres demandes,

– condamné la société [U] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

– condamné la société [U] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et qui comprendront les frais de commandement de payer et les frais de commissaire de justice y afférents,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 12 mai 2025, la société [U] a interjeté appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 23 décembre 2025, la SA [U] demande à la cour de :

– prononcer la nullité du jugement du tribunal judiciaire d’Alençon du 23 avril 2025 et subsidiairement l’infirmation des dispositions suivantes :

* annule les deux commandements de payer du 5 mars 2024,

* déboute les parties de leurs autres demandes,

* condamne la société [U] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

* condamne la société [U] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et qui comprendront les frais de commandement de payer et les frais de commissaire de justice y afférents,

– prononcer la nullité du jugement pour défaut de motivation du rejet de la demande reconventionnelle en paiement formée par la société [U],

– débouter M. et Mme [G] de leur demande de nullité des commandements,

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de prescription,

– condamner M. et Mme [G] solidairement à payer à la société [U] la somme de 9.298,02 euros suivant décompte du 10 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 6.464.80 euros à compter du commandement de payer, qui vaut en tout état de cause mise en demeure ou de la mise en demeure du 20 février 2024,

– déclarer M. et Mme [G] irrecevables et non fondés en leurs autres demandes incidentes,

– les en débouter,

– condamner solidairement M. et Mme [G] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 27 avril 2026, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

A titre principal,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 avril 2025 rendu par le tribunal judiciaire d’Alençon en ce qu’il a prononcé la nullité des deux commandements de payer, sauf en ce que ce jugement a débouté les parties de leurs autres demandes aux lieu et place de dire qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les autres demandes,

En conséquence y ajouter :

– dire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes,

Y ajouter :

– condamner en procédure d’appel la société [U] au paiement de la somme de 2.400 euros par application des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ainsi que sa condamnation aux dépens de la procédure d’appel qui comprendront les frais de commissaire de justice y afférents.

A titre subsidiaire,

– recevoir les époux [G] en leur opposition et la dire bien fondée,

– juger que les charges locatives relatives aux années 2019 et 2020 sont prescrites,

– débouter la société [U] de sa demande de paiement par les époux [G] de la somme de 9.298,02 euros au titre de la consommation d’eau chaude,

– constater que la société [U] a commis diverses fautes et négligences dans l’exécution du contrat de bail,

En conséquence, à titre infiniment subsidiaire,

– condamner la société [U] au paiement de la somme de 9.298.02 euros à titre de dommages intérêts suite à ses différents manquements,

– débouter la société [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

– condamner la société [U] au paiement de la somme de 2.400 euros par application des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ainsi que sa condamnation aux dépens qui comprendront les frais de commissaire de justice y afférents.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

I. Sur la demande d’annulation du jugement déféré

La société [U] demande à la cour de prononcer la nullité du jugement entrepris au visa de l’article 455 du code de procédure civile, au motif que le premier juge a rejeté sa demande en paiement de la somme de 7.140 euros d’arriérés de charges, formée reconventionnellement à l’égard de M. et Mme [G], sans la motiver. Elle ajoute que la nullité formelle des commandements de payer est totalement indifférente au décompte des charges dues.

M. et Mme [G] s’opposent à une telle demande faisant observer que le tribunal judiciaire, respectant les prescriptions des articles 455 et 458 du code de procédure civile, a précisément motivé le rejet de la demande en paiement formée par la société [U] au titre des charges locatives, en retenant qu’il était la conséquence de la nullité des commandements de payer. Ils précisent que cette demande en paiement ne saurait être qualifiée de reconventionnelle alors qu’il s’agit en réalité de la demande initiale de la société [U].

Sur ce, la cour rappelle qu’en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

A titre préliminaire, la cour constate qu’il importe peu en l’espèce que la demande en paiement de charges locatives visée soit qualifiée de demande initiale ou reconventionnelle, le premier juge devant en motiver le rejet, quelle que soit sa qualification.

Pour rejeter cette demande, le juge des contentieux de la protection, après avoir prononcé la nullité des commandements de payer, a relevé dans les motifs de sa décision que :

’Le litige et les sommes réclamées reposant sur un acte nul, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes des parties, notamment sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes indemnitaires’.

Indépendamment de l’examen de son bien-fondé, il apparaît que le magistrat a ainsi motivé sa décision de rejet de la demande en paiement formée par la société [U], celle-ci résultant, selon lui, de la nullité des commandements de payer.

Une telle motivation certes succincte mais intelligible ne saurait être assimilée à un défaut de motivation.

En conséquence, la société [U] sera déboutée de sa demande d’annulation du jugement.

II – Sur les demandes d’infirmation du jugement déféré

1- Sur la nullité des commandements de payer du 5 mars 2024

La société [U] conteste la nullité des commandements de payer prononcée par le premier juge faisant valoir que :

– M. et Mme [G] ne rapportent pas la preuve du grief causé par l’irrégularité formelle des commandements de payer, lequel ne saurait être présumé,

– les locataires n’ont subi aucun grief dans la mesure où ils n’ont pas été assignés en résiliation du bail.

M. et Mme [G] critiquent une telle argumentation, soulignant que l’absence d’assignation en constat de la résiliation du bail résulte précisément du prononcé de la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire.

Ils affirment que cette irrégularité leur cause nécessairement un grief, compte tenu du risque d’acquisition définitive de ladite clause résolutoire pour une créance contestée et du fait qu’ils n’ont pas disposé du délai prévu par la loi pour éventuellement apurer leur dette.

La cour observe que les parties conviennent de l’irrégularité des commandements de payer en ce qu’ils mentionnent un délai de paiement de six semaines au lieu des deux mois stipulés dans le contrat de bail, mais s’opposent sur sa portée.

Sur ce, la cour rappelle que :

– l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 pris dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; (…).

– en vertu de l’article 114 du code de procédure civile, une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, l’irrégularité relevée tenant à la mention d’un délai erroné au sein des commandements de payer litigieux s’analyse en un vice de forme, de sorte que M. et Mme [G] doivent démontrer le grief que celle-ci leur cause pour fonder leur demande en nullité.

A ce titre, c’est vainement qu’ils soutiennent que leur grief correspondrait au risque d’acquisition définitive de la clause résolutoire sans avoir pu bénéficier du délai prévu par la loi pour une créance dont ils contestent le bien-fondé, dès lors que ce risque existe indépendamment du délai de paiement figurant dans les commandements de payer.

En outre, la cour observe qu’ils ont pu faire assigner leur bailleur en opposition de ces commandements de payer avant même l’échéance de ce délai de 6 semaines, puisqu’ils ont fait délivrer leur assignation le 15 avril 2024 alors que les commandements leur avaient été signifiés le 5 mars 2024.

Il apparaît de surcroît que, contestant la réalité de la créance fondant ces commandements de payer, M. et Mme [G] n’ont de toute façon pas régularisé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois suivant leur délivrance.

Aussi M. et Mme [G] ne démontrant pas le grief que leur a causé l’irrégularité formelle des commandements de payer, leur nullité ne saurait être encourue.

Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

2. Sur la créance de charges d’eau chaude revendiquée par la société [U]

* Sur la recevabilité de l’action en paiement portant sur les charges de 2019 et 2020

M. et Mme [G] soutiennent que l’action en paiement des charges est prescrite pour les années 2019 et 2020, faute d’avoir été régularisée dans le délai de trois ans, qui a expiré le 31 décembre 2021 pour les charges de 2019 et le 31 décembre 2022 pour celles de 2020.

Ils précisent que le bailleur ne peut échapper à cette prescription en s’exonérant de son obligation de décompte des charges qu’il tente de reporter sur les locataires, alors que les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage dont les valeurs de consommation sont supérieures à un certain seuil doivent être équipés de compteurs individuels d’énergie thermique au plus tard le 25 octobre 2020. Ils indiquent que le décompte annuel lie [U] qui ne peut appliquer un forfait et en sortir ensuite arbitrairement sous couvert de régularisation.

A l’inverse, la société [U] soutient que la prescription de trois ans n’est pas acquise dès lors qu’elle n’a pu avoir connaissance de ses droits qu’à partir du moment où elle a pu avoir accès au compteur des époux [G], étant précisé que ceux-ci ont été sollicités à plusieurs reprises pour la relève de leur compteur.

Sur ce, la cour rappelle qu’en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En vertu de l’article 23 de la même loi pris dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit le 27 novembre 2019, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : (1°) Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (…).

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

En l’espèce, il ressort effectivement des relevés de compteur bi-annuels effectués par la société ISTA, prestataire de la société [U], entre décembre 2019 et juin 2022, que les agents de relève n’ont pu accéder au compteur d’eau chaude n°04PA086310 de l’appartement n°1AL0170080534, correspondant au logement pris à bail par M. et Mme [G], compte tenu des ’absences répétées’ de ses occupants (pièces n°12 et 13 de la société [U]).

Cependant, leur examen révèle que si les numéros d’appartement et de compteur qui y sont mentionnés sont bien ceux de M. et Mme [G], le nom de l’occupant qui y figure n’est pas le leur mais celui de M. [R] qui serait, selon la société [U], le précédent occupant du logement.

Or, il ne peut être exclu qu’une telle inexactitude de ces données ait induit en erreur les agents en charge des relèves de compteur sur la présence ou l’absence des locataires, dont ils n’avaient pas la bonne identité.

En outre, force est de constater qu’en dépit de cette absence persistante de relève du compteur des époux [G] pendant plus de deux et demi, la société [U] ne justifie pas avoir attiré leur attention sur cette carence et sur la nécessité de lui communiquer par retour de courrier le nouvel index de leur compteur par auto-relève.

La seule communication au dossier d’un modèle de courrier générique intitulé ’note locataire’ ne permet pas de justifier d’une telle interpellation de leurs locataires (pièce n°9 de [U]).

Au contraire, l’examen de ces avis révèle qu’ils font mention d’un nouvel index progressant à chaque date de relève bi-annuelle, sans préciser que les montants qui y sont renseignés correspondent en réalité à des consommations estimées forfaitairement, de sorte que les locataires ont pu penser que les régularisations de charges annuelles qui leur étaient adressées étaient définitives.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la société [U] aurait dû, si elle avait été normalement diligente, avoir connaissance de la consommation réelle en eau chaude des époux [G] à l’issue de chaque année, sauf à se heurter à une réelle opposition de leur part, laquelle n’est pas démontrée en l’espèce.

Dans ces conditions, elle n’est pas fondée à se prévaloir du report du point de départ du délai de prescription à compter de la première relève du compteur d’eau chaude des époux [G] en juin 2022.

Sa demande en paiement des charges d’eau chaude pour les années 2019 et 2020, intervenue pour la première fois en première instance, soit nécessairement postérieurement à l’assignation qui lui a été délivrée par les époux [G] le 15 avril 2024, est donc prescrite.

* Sur le bien-fondé de la créance revendiquée

La société [U] sollicite la condamnation de M. et Mme [G] à lui verser la somme principale de 9.298,02 euros arrêtée au 10 octobre 2025 faisant valoir que :

– la réalité de la consommation d’eau chaude facturée résulte de la comparaison entre l’index figurant dans l’état des lieux d’entrée des locataires et ceux relevés par la société ISTA, pour le même logement et le même compteur,

– le compteur des locataires n’a pu être relevé en 2020 et 2021 compte tenu de leurs absences répétées lors des relèves,

– la consommation d’eau chaude de M. et Mme [G] est restée à un niveau élevé et régulier durant les années postérieures à la relève du 15 juin 2022,

– il est justifié du prix du m3 d’eau chaude appliqué, lequel varie d’une année à l’autre en fonction du prix du gaz et du bouclier tarifaire.

A l’inverse, M. et Mme [G] contestent tant le volume que le prix au m3 de la consommation d’eau chaude facturée par leur bailleur. Ils soulignent le manque de crédibilité des comptes de la société [U], au regard du caractère disproportionné des consommations qui leur sont attribuées par rapport à la consommation globale de l’immeuble, à leurs dépenses de chauffage et au niveau de consommation habituellement observé en la matière.

Ils reprochent à la société [U] de ne pas avoir respecté son obligation d’information sur leur consommation individuelle d’eau chaude et de chauffage et ce, même après l’installation de leur nouveau compteur télérelevable.

Ils soutiennent que leur bailleur, lié par son décompte annuel, ne peut appliquer un forfait de consommation puis ne plus en tenir compte.

Ils mettent en exergue différentes défaillances dans les opérations de relève des compteurs les invalidant et contestent leurs absences répétées lors de ces relèves tout comme la réception d’un coupon réponse destiné à communiquer eux-mêmes leur index.

Ils reprochent à la société [U] de ne pas avoir procédé à une expertise de leur compteur.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait extinctif invoqué.

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (…) Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Depuis le 25 octobre 2020, ladite note d’information dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat doit également porter sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

L’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012 modifié par le décret n°2021-872 du 30 juin 2021 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid dispose que le relevé des appareils de mesure a lieu au moins une fois par an. Une note d’information transmise par le syndic ou le bailleur en application des articles R. 174-10 et R. 174-13 du code de la construction et de l’habitation, fait apparaître, de manière lisible, au moins les éléments d’information suivants :

a) Les prix des énergies appliqués aux consommations concernées par les fournisseurs ;

b) La quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire, consommée depuis l’envoi de la précédente note d’information, et définie sur la base des méthodes listées à l’article R. 174-4 du même code ;

c) La comparaison de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique ;

d) La comparaison de la consommation de chaleur et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement par rapport à un utilisateur moyen selon le calcul en annexe III ;

e) Des modalités de répartitions des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire ;

f) L’adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d’information sur la rénovation FAIRE ;

g) L’adresse du site internet de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.

Selon l’article 6-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 entré en vigueur le 25 octobre 2020, lorsque l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables prévus à l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

Les articles R.174-12 et R.174-14 du code de la construction et de l’habitation prévoient que dans les immeubles équipés d’un dispositif d’individualisation des frais d’eau chaude sanitaire télé-relevable, l’évaluation de la consommation d’eau chaude sanitaire est transmise mensuellement à partir du 1er janvier 2022.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 27 novembre 2019 stipule en son article 3.3 que, chaque année, le bailleur devra remettre au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires concernés.

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne saurait le priver du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées, la seule limite étant la prescription applicable à son action en paiement.

Il doit en être a fortiori de même s’agissant du défaut de respect par le bailleur de son obligation d’information, telle qu’elle résulte des textes précités entrés en vigueur postérieurement à cette jurisprudence.

En l’espèce, la société [U] justifie des consommations d’eau chaude sanitaire facturées à ses locataires, par la production des relevés de leur compteur effectués par la société Ista, à savoir :

– une consommation de 457 m3 entre leur entrée dans les lieux en décembre 2019 et le 31 décembre 2022 (cf pièce n°14 de la société [U]),

– une consommation de 144 m3 durant l’année 2023 (cf pièce n°15 de la société [U]),

– une consommation de 138 m3 durant l’année 2024 (cf pièce n°21 et 22 de la société [U]).

La circonstance que la société [U] ait, dans un premier temps, réclamé le paiement de charges forfaitaires compte tenu de l’absence de relève de leur compteur, ne saurait la priver de pouvoir réclamer ultérieurement – sous réserve du respect du délai de prescription de trois ans rappelé ci-dessus – le paiement de charges correspondant aux volumes d’eau chaude effectivement consommés par le foyer [G], lesquels se sont révélés largement supérieurs aux forfaits appliqués.

S’il apparaît que ces consommations sont effectivement d’un niveau très élevé par rapport aux consommations usuelles en la matière, à celles de l’immeuble et aux consommations du foyer en matière de chauffage, ce seul constat ne permet pas de démontrer une défaillance de leur compteur ou un manque de fiabilité des relevés réalisés par l’entreprise Ista à compter de juin 2022.

De même, l’erreur d’identité de l’occupant du logement mentionné sur les relevés Ista, si elle a pu induire en erreur les agents en charge de ces relèves sur la présence ou non de M. et Mme [G] dans leur logement entre 2019 et 2022 comme mentionné ci-dessus, ne permet cependant pas d’invalider les index relevés à compter de juin 2022, dès lors que ceux-ci correspondent au numéro de leur appartement et surtout à leur numéro de compteur (04PA086310) (pièce n°2 de M. et Mme [G]).

En outre, le document que les époux [G] communiquent pour établir qu’en 2024, seul un relevé réel sur 64 logements a été réalisé, les consommations des 63 autres logements ayant étant estimées, n’est pas pertinent en l’espèce puisqu’il concerne les compteurs d’eau froide, dont le système de relève peut être différent de celui de l’eau chaude (cf pièce n°19 de M. et Mme [G]).

Par ailleurs, les locataires reprochent à leur bailleur de ne pas avoir procédé à une expertise de leur compteur sans pour autant justifier lui avoir formulé une telle demande, pas plus qu’ils n’ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire à cet effet.

Au vu de ce qui précède, la cour constate que M. et Mme [G] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du caractère erroné des volumes d’eau chaude que leur a facturés la société [U] entre 2019 et 2024. Ceux-ci doivent donc être retenus pour acquis.

S’agissant du prix facturé au mètre cube, il est d’abord observé que M. et Mme [G] ne remettent pas directement en cause son calcul, tel qu’il résulte de ses pièces n°17 et 25 communiquées par la société ISTA mais lui reprochent de leur avoir facturé la totalité des volumes d’eau chaude consommés entre décembre 2019 et décembre 2022 au seul tarif de 2022, c’est-à-dire au tarif le plus élevé de la période considérée (11,97 euros le m3 en 2019, 14,16 euros euros en 2020, 19,56 euros en 2021 et 22,022 euros en 2022).

Cependant, à l’examen des pièces produites, il apparaît qu’après leur avoir adressé un premier avis de régularisation appliquant exclusivement le tarif de 2022 pour un total de 7.135,72 euros, la société [U] leur a adressé un second avis à hauteur de 6.008,69 euros, ventilant cette fois-ci leur consommation de manière équilibrée entre les différentes années et au prorata temporis pour le mois de décembre 2019, avec les tarifs correspondants (cf pièce n°4 de M. et Mme [G] et pièce n°8 de la société [U]).

En conséquence, la société [U] est bien fondée à solliciter le paiement par M. et Mme [G] des sommes suivantes au titre des régularisations de charges d’eau chaude :

– 1.819,08 euros pour l’année 2021,

– 3.171,17 euros pour l’année 2022,

– 2.106,88 euros pour l’année 2023,

– 1.553,54 euros pour l’année 2024 (pièce n°22 de [U]),

Soit un total de 8.650,67 euros.

Seules les régularisations pour les années 2019 et 2020 à hauteur de 95,76 euros et 1.472,67 euros doivent être déduites du compte locataire de M. et Mme [G], en ce que l’action en paiement de la société [U] est prescrite pour ces deux années.

Ce compte affichant un débit de 8.947,58 euros à la date du 23 avril 2026 (pièce n°21 de M. et Mme [G]) doit donc être diminué à hauteur de 7.379,15 euros.

M. et Mme [G] sont donc condamnés solidairement à payer à la société [U] la somme de 7.379,15 euros selon décompte arrêté au 23 avril 2026, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 4.733,25 euros à compter du 5 mars 2024, date du commandement de payer.

Le jugement entrepris est réformé dans ce sens.

3. Sur la demande indemnitaire formée par M. et Mme [G]

Se fondant notamment sur un arrêt de la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e 21 mars 2012, n°11-14.174), M. et Mme [G] sollicitent la condamnation de la société [U] à leur verser la somme de 9.298,02 euros de dommages et intérêts, eu égard à ses différentes négligences fautives et à sa réclamation brutale et déloyale de la somme de 6.464 euros alors qu’ils ont des ressources très modestes.

A l’inverse, la société [U] s’oppose à une telle indemnisation faisant d’abord observer que la jurisprudence visée par les intimés est très différente du cas d’espèce.

Elle indique n’avoir commis aucune faute et rappelle que les relevés de 2019,2020 et 2021 n’ont pu avoir lieu en raison de l’absence des locataires pourtant avisés et du défaut de communication volontaire de leur index.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse, M. et Mme [G] ne démontreraient pas avoir subi un quelconque préjudice, puisque leur consommation est justifiée.

Elle conclut en relevant qu’en tout état de cause, les époux [G] n’ont pas demandé la réformation de ce chef.

* Sur l’étendue de la saisine de la cour

Conformément à l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon l’article 909 du même code, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Selon l’article 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, pris dans sa version applicable à la présente instance d’appel introduite postérieurement au 1er septembre 2024, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions.(…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de la combinaison de ces articles que lorsque l’intimé forme un appel incident et ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour ne peut que déclarer irrecevables ses demandes formées dans le cadre de cet appel incident non valablement formé (2ème Civ., 1er juillet 2021, n°20-10.694).

En l’espèce, aux termes de son dispositif, le premier juge a, pour l’essentiel, prononcé l’annulation des deux commandements de payer et débouté les parties de leurs autres demandes.

Parmi ces ’autres demandes’ figuraient notamment celle formée par les époux [G] tendant à voir condamner la société [U] à leur verser la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts à la suite de ses différents manquements.

Bien que ne formulant pas expressément de demande d’infirmation de ce chef, la demande formée par les époux [G] tendant à voir confirmer le jugement en toutes ses dispositions « sauf en ce que ce jugement a débouté les parties de leurs autres demandes » équivaut à une telle demande d’infirmation.

En conséquence, et contrairement à ce que soutient la société [U], la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [G] à son encontre est bien précédée d’une demande d’infirmation du chef de jugement de première instance l’en déboutant.

Partant, la demande d’irrecevabilité formée par la société [U] ne saurait prospérer et sera rejetée.

* Sur le bien fondé de la demande

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce et ainsi que cela a déjà été mentionné ci-dessus lors de l’examen de la prescription, la circonstance que la société [U] n’ait pas veillé, plusieurs années durant, à faire modifier l’identité erronée des occupants du logement de M. et Mme [G] sur les fichiers de relève des compteurs de la société Ista, son prestataire, constitue une négligence avérée ayant pu créer une confusion quant à la présence ou l’absence de M. et Mme [G] à leur domicile lors de la relève des compteurs effectuée de décembre 2019 à juin 2022.

A cela s’ajoute le fait qu’en dépit de ses allégations, la société [U] ne démontre pas avoir attiré l’attention de M. et Mme [G] sur la nécessité de procéder à un relevé de leur compteur durant cette même période.

Encore une fois, la seule production au débat d’une note générique sans aucun élément permettant de s’assurer de sa transmission à M. et Mme [G] est insuffisante à démontrer une telle interpellation (cf pièce n°9 de la société [U] : « note locataire »).

Surtout, les avis de régularisation de charges adressés à M. et Mme [G] sur la période considérée, loin d’attirer l’attention des locataires sur cette difficulté pourtant récurrente de 2019 à 2021, renseignent à chaque fois de nouveaux index fictifs correspondant à une consommation forfaitaire, sans aucune mention le précisant, de sorte que M. et Mme [G] ont légitimement pu penser, après paiement de ces régularisations, être à jour de l’intégralité de leurs charges.

Par ailleurs, il n’apparaît pas loyal pour la société [U] d’avoir dans un premier temps facturé aux époux [G] la totalité de leur consommation cumulée sur plus de trois ans au seul tarif de l’année 2022, soit au tarif le plus élevé de la période visée, alors qu’il était évident que cette importante quantité d’eau chaude avait été consommée sur les trois années en cause.

Or ce n’est qu’après un échange avec ses locataires, qu’elle a finalement accepté de rectifier ce calcul (cf pièce n°12 de M. et Mme [G]).

Enfin, il est incompréhensible que la société [U] ait attesté le 7 novembre 2023 de ce que les époux [G] étaient à jour de leur régularisation de charges de 2021, alors qu’elle leur adressait quelques jours plus tard une nouvelle demande de régularisation de charges visant notamment cette année 2021 (cf pièces n°8 et 10 de M. et Mme [G]).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que la société [U] n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail la liant à M. et Mme [G].

Le préjudice de ces derniers résulte de ce qu’ils se sont vus confrontés de manière brutale et inattendue à l’accumulation durant trois années d’un passif de charges très élevé, les plaçant nécessairement dans une situation financièrement difficile, eu égard à leurs revenus modestes.

En conséquence, il convient de condamner la société [U] à verser à M. et Mme [G] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

III- Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue de l’appel, les dispositions déférées à la cour par lesquelles la société [U] a été condamnée à verser la somme de 1.000 euros en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle et à supporter les dépens sont infirmées.

M. et Mme [G] succombant sur l’essentiel en appel devront supporter la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et verser à la société [U] la somme totale de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

A l’inverse, ils seront déboutés de leur demande formée à l’encontre de la société [U] sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Déboute la société [U] de sa demande d’annulation du jugement entrepris ;

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [Y] [G] et Mme [E] [G] de leur demande d’annulation des commandements de payer délivrés le 5 mars 2024,

Déclare la société [U] irrecevable en ses demandes d’arriérés de charges relatives aux années 2019 et 2020 pour cause de prescription,

Condamne solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [G] à payer à la société [U] la somme de 7.379,15 euros suivant décompte arrêté au 23 avril 2026, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 4.733,25 euros à compter du 5 mars 2024,

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande indemnitaire de M. [Y] [G] et Mme [E] [G] ;

Condamne la société [U] à verser à M. et Mme [G] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,

Condamne solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [G] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [G] à verser la somme totale de 2.000 euros à la société [U] au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute M. [Y] [G] et Mme [E] [G] de leur demande fondée sur l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT