Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03513 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHE7B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2023 -Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE – RG n° 11-22-000734

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire Maître [W] [O] en qualité d’Administrateur Judiciaire désignée à cette fonction suivant ordonnance rendue par la Vice-Présidente du TJ de [Localité 1] le 17 juin 2019 et a été prolongé dans cette fonction jusqu’au 17 Juin 2027 suivant ordonnance du 23 Juin 2025

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

INTIME

Monsieur [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à tiers présent à domicile le 05 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Michelle ZOBO NOMO

ARRÊT :

– PAR DÉFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

M. [S] [L] est propriétaire du lot n° 5 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le staut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par ordonnance du 17 juin 2029, le vice-président du tribunal judiciaire de Créteil a désigné Mme [W] [J], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à Villeneuve Saint-Georges. La mission de l’administrateur provisoire a été prolongée à plusieurs reprises. Par ordonnance du 1er juin 2026, la mission de l’administrateur provisoire a été prolongée jusqu’au 17 juin 2027.

Par acte d’huissier de justice du 10 juin 2022 remis à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Villeneuve Saint-Georges (94190), représenté par son administrateur provisoire, a assigné M. [S] [L] devant le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins d’obtenir, au terme des ses dernières prétentions, sa condamnation à lui payer les sommes de :

– 9.417,22 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2022,

– 1.000 € de dommage-intérêts,

– 1.300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [L] s’est opposé à ces demandes.

Par jugement du 25 janvier 2023, le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a :

– condamné M.[S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

6.087,34 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022,

600 euros à titre de dommages et intérêts,

400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [S] [L] aux dépens de l’instance,

– rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 février 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions conclusions notifiées le 1er juin 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, appelant, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 700, 1231-6, 1343-2 et 2374 du code civil, à :

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [S] [L] à payer une somme de 6.087,34 euros au 4ème trimestre 2022,

– condamner M. [S] [L] à lui payer la somme de 23 282,71 euros au titre des charges de copropriété impayées pour un compte arrêté au 2ème trimestre 2026 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 11 janvier 2022,

– confirmer le jugement en ce qu’il condamné M. [S] [L] à lui payer les sommes de 600 euros à titre de dommages et intérêts et 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

en tout état de cause,

– condamner M. [S] [L] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] délivrée à M. [S] [L] le 5 mai 2023 à domicile, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] délivrée à M. [S] [L] le 10 juin 2026 à personne.

SUR CE,

M. [S] [L] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

– condamné M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 600 € de dommages et intérêts,

– condamné M. [S] [L] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ’Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5’.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– l’ordonnance de la déléguée du président du tribunal de grande instance de Créteil du 17 juin 2019 désignant Mme [W] [O], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Villeneuve Saint Georges (94190) avec pour mission, notamment d’exercer tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical, les ordonnances de prolongation de mission, dont la dernière du 1er juin 2026,

– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S] [L],

– les procès verbaux des assemblée générale des :

30 avril 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

23 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

30 août 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

– les procès verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des :

6 janvier 2022 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2017, 1er janvier au 31 décembre 2018, 1er janvier au 31 décembre 2019 et 1er janvier au 31 décembre 2020, arrêtant les budgets prévisionnels 2021 et 2022,

18 septembre 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et arrêtant le budget prévisionnel 2026,

– l’ordonnance de prolongation de mission du 10 juin 2024 accompagnée de la requête en prorogation indiquant que les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2021 et 1er janvier au 31 décembre 2022 ont été appouvés le 7 septembre 2023,

– l’ordonnance de prolongation de mission du 23 juin 2025 accompagnée de la requête en prorogation indiquant que les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2023 ont été appouvés le 19 septembre 2024 et que le budget prévisionnel 2025 a été arrêté à la même date,

– les rapports de diligences de l’administrateur provisoire

– les appels de fonds et appels travaux du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2026

– la répartitions individuelle des charges 2014 à 2024,

– la mise en demeure du 11 janvier 2022 (pli avisé non réclamé),

– les décomptes des sommes dues aux 1er janvier 2022, 1er octobre 2022, 1er janvier 2025 et 1er avril 2026.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose en son alinéa 1 que ’les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat’.

Il résulte de l’article 2224 du code civil que ’les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’.

Antérieurement l’alinéa 1 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que ’sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans’.

La loi du 23 novembre 2018 substituant le délai de prescription quinquennale au délai de prescription décennale étant entrée en vigueur le 25 novembre 2018, le nouveau délai court à compter de cette date.

Selon l’article 2222 du code civil, ’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure’.

L’acte introductif d’instance, interruptif du délai de prescription, a été délivré le 10 juin 2022.

Le délai de 5 ans instauré par la loi du 23 novembre 2018 s’applique à l’arriéré des charges à partir du 25 novembre 2018. Il s’est écoulé 3 ans, 6 mois et 15 jours entre le 25 novembre 2018 et le 10 juin 2022. En application de l’article 2222 précité, il restait 6 ans 5 mois et 15 jours pour ne pas dépasser l’ancienne durée. La demande en paiement de l’arriéré des charges peut donc remonter jusqu’au 10 juin 2012.

Il convient de tenir compte de la règle d’imputation des paiements.

L’article 1342-10 du code civil dispose à cet égard :

’Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement’.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que ’conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’.

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [S] [L] sur les appels de charges et travaux les plus anciens :

-15 septembre 2014 : 546,26 €,

– 20 janvier 2016 : 400 €,

– 23 février 2016 : 600 €,

– 18 novembre 2016 : 480 €,

– 13 mars 2017 : 640,30 €,

– 9 mars 2018 : 2.159,74 €,

Total : 4.826,30 €.

Les paiements intervenus d’un montant total de 4.826,30 € s’imputent sur le solde au 1er octobre 2026 soit 4.826,30 € – 4943,88 = – 117,58 €.

Il reste donc dû un solde de 117,58 € au 1er octobre 2016.

En application des dispositions précitées le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter le paiement des sommes dues depuis le 1er octobre 2016.

Il a été vu que les comptes de 2016 à 2024 ont été approuvés et que les budgets prévisionnels 2025 et 2026 ont été arrêtés par l’administrateur provisoire. Les répartition individuelles de charges de 2016 à 2024 sont versés aux débats, de même que les appels trimestriels de fonds jusqu’au 2ème appel 2026.

Le syndicat justifiait par conséquent de sa créance en première instance à hauteur de 9.417,22 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2022.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M.[S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 6.087,34 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022.

Compte tenu de l’actualisation de la demande du syndicat en cause d’appel, laquelle est également justifiée par les pièces produites énumérées plus haut, M. [S] [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 23.282,71 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du :

– 11 janvier 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 7.136,78 €,

– du 25 janvier 2023, date du jugement, sur la somme de 2.280,44 €,

– 10 juin 2026, date de la signification des conclusions d’actualisation devant la cour sur la somme de 13.865,49 €.

Sur les demandes non contestées

Le jugement, non contesté sur ces points, est confirmé en ce qu’il a :

– condamné M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 600 € de dommages et intérêts,

– condamné M. [S] [L] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

M. [S] [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 6.087,34 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022 ;

Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 23.282,71 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du :

– 11 janvier 2022 sur la somme de 7.136,78 €,

– du 25 janvier 2023 sur la somme de 2.280,44 €,

– 10 juin 2026 sur la somme de 13.865,49 € ;

Condamne M. [S] [L] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de larticle 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE