TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

– LOYERS COMMERCIAUX –

JUGEMENT DU 05 Octobre 2026

N° RG 26/00014 – N° Portalis DBZS-W-B7K-275O

DEMANDEUR :

S.C.I. [E], prise en la personne de son gérant M. [W] [B] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane CAMPAGNE, avocat au barreau de BETHUNE

S.C.I. [Localité 1], prise en la personne de son gérant M. [W] [B] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Stéphane CAMPAGNE, avocat au barreau de BETHUNE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LE VIROLOIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe LEFEVRE, substitué par Me Sylvain VERBRUGGHE, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Octobre 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 octobre 2009, la S.C.I. [E] a donné à bail à la S.E.L.A.R.L. Le Virolois des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 2], à l’effet d’exploiter une activité d’officine de pharmacie, pour une durée de neuf années à compter du 8 octobre 2009 et moyennant un loyer annuel de 16 800 euros.

Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2021, la SELARL Le Virolois a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2021, la S.C.I. [E] a offert le renouvellement du bail moyennant un loyer de 1 850 euros par mois non assujetti à la TVA, les taxes foncières s’ajoutant en leur totalité, ainsi que les autres charges reprises au contrat de bail initial.

Faute d’accord, par mémoire en fixation de loyer du 18 août 2021, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 20 août 2021 à la S.E.L.A.R.L. Le Virolois, la S.C.I. [E] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 22 200 euros non assujetti à la TVA hors taxes hors charges à la date du renouvellement du bail.

Le 16 septembre 2021, la SELARL Le Virolois a notifié à la bailleresse un mémoire en réponse.

Par acte d’huissier signifié le 11 janvier 2022, la S.C.I. [E] a assigné la S.E.L.A.R.L. Le Virolois devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Le preneur demandait quant à lui la fixation du loyer à la somme de 19 062 euros par an.

Par jugement du 5 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a :
ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [A] [D];
fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel à 1588,50 euros ;
prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;
sursis à statuer sur les frais irrépétibles ;
réservé les dépens ;
ordonné l’exécution provisoire.

Le 14 décembre 2022, la S.C.I. [E] a cédé l’immeuble objet du bail à la S.C.I. [Localité 1].

Par ordonnance du 24 janvier 2023, le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné le dessaisissement de l’expert, compte tenu de la cession de l’immeuble.

Par ordonnance du 24 mars 2023, le juge chargé du contrôle des expertises a rétracté l’ordonnance de dessaisissement du 24 janvier 2023 et ordonné la poursuite de l’expertise, rappelant que la société [Localité 1] n’est pas partie à l’expertise pour l’instant et qu’elle doit y procéder au titre des loyers postérieurs à la vente.

Parallèlement, par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 janvier 2023, la S.C.I. [Localité 1] a demandé au juge des loyers commerciaux de la déclarer recevable en son intervention volontaire en qualité d’acquéreur des murs.

Par jugement du 19 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a :
– déclaré irrecevables les demandes formulées par la S.C.I. [E] et par la S.C.I. [Localité 1] par voie de conclusions des 26 janvier et 29 mai 2023 ;
– déclaré l’expertise de la valeur locative du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2] par jugement du 5 décembre 2022, commune à la S.C.I. [Localité 1] en qualité de nouveau propriétaire.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 18 juillet 2024. M. [D] a estimé la valeur locative de renouvellement au 1er avril 2021 à 18 980 €/an hc, soit 130€/m²U pour 146 m², en précisant qu’il semble difficile d’identifier une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue sur la période considérée ayant eu un intérêt pour le commercer considéré.

Parallèlement, par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a notamment condamné la S.C.I. [E] à rembourser à la SELARL Le Virolois la somme de 13 306,51 euros au titre de la TVA indûment perçue de mai 2016 à décembre 2019 et a débouté la S.C.I. [E] de sa demande en paiement du solde de loyer.
Par un arrêt du 30 avril 2026, la cour d’appel de Douai a confirmé le jugement entrepris et a : – déclaré irrecevable la demande en paiement présentée par la SCI Des Pïats au titre de la clause d’indexation du loyer antérieurement au 17 janvier 2019 ;
– déclaré irrecevables les demandes présentées par la SCI [Localité 1] à hauteur d’appel au titre du solde des loyers qui serait dû postérieurement au mois de mars 2023 et de la revalorisation du loyer ;
– débouté la SCI [E] de sa demande en paiement au titre du solde de loyers actualisés ainsi qu’au titre de la revalorisation du loyer ;
– condamné les sociétés [E] et [Localité 1] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le 3 juillet 2026, les sociétés [E] et [Localité 1] ont signifié par acte de commissaire de justice un mémoire en reprise d’instance après dépôt du rapport d’expertise.

Dans leur mémoire après dépôt du rapport d’expertise, les S.C.I. [E] et [Localité 1] demandent au juge de :
Constater le renouvellement du bail commercial à effet du 1er avril 2021 ;
Modifier à compter de la date de renouvellement du bail, l’indice de référence servant à la révision triennale du loyer qui sera désormais l’indice des loyers commerciaux et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail soit l’ILC du 4ème trimestre 2020 soit 115,79 ;
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 19 062 euros hors taxe par an soit 1588,50 euros HT par mois non assujetti à la TVA, hors taxes foncières et hors charges, selon les nouvelles clauses et conditions proposées aux termes de l’offre de renouvellement du bail par le bailleur ;
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé suite à la révision triennale à compter du 1er avril 2024 à la somme de 22 003,86 euros hors taxe par an soit 1 833,66 euros hors taxe par mois ;
Condamner la SELARL Le Virolois à verser à la S.C.I. [E] la somme de 653,62 euros au titre du solde à verser sur loyer renouvelé arrêté au 13 décembre 2022 (veille de la cession de l’immeuble) ;
Condamner la SELARL Le Virolois à verser à la S.C.I. [Localité 1] la somme de 7 982,33 euros provisoirement arrêtée au mois de juin 2026 inclus au titre des loyers renouvelés et indexés ;
Ordonner l’exécution provisoire ;
Dire qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code de procédure civile d’exécution.

Dans son mémoire en réponse, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 juillet 2026, la S.E.L.A.R.L. Le Virolois demande au juge des loyers commerciaux de :
Juger que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 doit correspondre à la valeur locative ;
Constater qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 7 juillet 2024 que la valeur locative desdits locaux, à la date du 1er avril 2021, est de 18 980 euros ;
Juger que la clause d’indexation stipulée au bail commercial ne peut faire obstacle à l’application de l’article L.145-33 du code de commerce au moment du renouvellement, et que le loyer annuel indexé de 19 062 euros ne saurait prévaloir sur la valeur locative de 18 980 euros hc par an non assujetti à la TVA ;
En conséquence,
Fixer le loyer annuel en principal du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 18 980 euros hors taxe par an non assujetti à la TVA ;
Fixer le loyer annuel en principal du bail renouvelé à compter du 1er avril 2024 à la somme de 21 909 euros hors taxe par an non assujetti à la TVA ;
Débouter les bailleresses de l’ensemble de leurs demandes ;
Juger que la présente procédure, engagée sur le fondement des articles R145-23 à R.145-31 du code de commerce, a pour seul objet la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte que le juge des loyers commerciaux ne peut statuer sur les demandes des sociétés [E] et [Localité 1] tendant à sa condamnation au paiement d’un rappel de loyers dans le cadre de la présente procédure ;
Les Condamner aux dépens de la présente instance, y compris les frais d’expertise et à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 7 septembre 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Dans leur mémoire après expertise, les sociétés [E] et [Localité 1] renoncent à se prévaloir du déplafonnement du loyer et demandent la fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 19 062 euros correspondant au loyer tel qu’indexé.

Le preneur s’y oppose, estimant que le loyer doit être fixé à la valeur locative telle qu’elle résulte du rapport d’expertise de M. [D].

L’article L.145-33 stipule que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Dans son rapport, l’expert judiciaire estime la valeur locative à 18 980 euros par an hors charges au 1er avril 2021, soit une somme inférieure au loyer issu de l’indexation, et égal à 19 062 euros par an.

Aucune des parties ne discute la valorisation de l’expert.

Il convient donc de fixer le bail du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 18 980 euros par an hors charges. Il n’y a pas lieu de préciser que ledit loyer est non assujetti à la TVA, cette question ayant été tranchée par la cour d’appel de [Localité 3] et ne relevant pas de l’office du juge des loyers commerciaux.

II- Sur l’adaptation de la clause d’indexation

Il est constant que l’indice du coût de la construction doit être remplacé par l’indice des loyers commerciaux pour l’indexation du loyer, ce que reconnaissent les parties.

Les parties s’accordent sur l’indice de base à prendre en considération pour le calcul de l’indexation, soit l’indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2020 (115,79).

III- Sur la fixation du loyer suite à l’indexation triennale

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Les parties demandent l’une et l’autre la fixation du loyer suite à la révision triennale, soit à compter du 1er avril 2024.

Or, il s’agit uniquement d’une demande de calcul de la révision du loyer par l’effet de la clause d’échelle mobile, laquelle prévoit que « Les parties conviennent à titre de condition essentielle d’indexer le loyer sur l’indice national du coût de la construction, publié par l’INSEE, et de lui faire subir par période triennale les mêmes variations d’augmentation ou de diminution. A cet effet le réajustement du loyer s’effectuera triennalement à la date anniversaire des présentes. ».

Il ne s’agit donc pas d’une révision triennale au sens des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce et il ne relève pas de l’office du juge des loyers commerciaux de « fixer » ledit loyer issu de cette indexation triennale.

IV- Sur les comptes entre les parties

En application de l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3ème 11 mai 2022, n°20-21.651).

Les bailleresses indiquent sans contestation que la société Le Virolois verse depuis le mois de janvier 2020 une somme de 1556,49 euros par mois.

Au 1er avril 2021, le loyer est de 18 980 euros par an, soit 1581,67 euros par mois

Sur les sommes dues à la S.C.I. [E] :

La SCI [E] est demeurée propriétaire jusqu’au 13 décembre 2022. Elle est ainsi fondée à réclamer les loyers jusqu’à cette date.

Pour la période du 1er avril 2021 au 13 décembre 2022, il reste ainsi dû à la S.C.I. [E] la somme de :
[(1581,67€- 1556,49€=25,18€) x 20 mois)=503,60] + (1581,67€-1556,49€) /31 jours x 13 jours= 10,56€] = 514,16 euros.

Sur les sommes dues à la S.C.I. [Localité 1] :

Pour la période du 14 décembre 2022 au 31 mars 2024, il reste dû à la S.C.I. [Localité 1] la somme de :
[1581,67€- 1556,49€=25,18€) x 15 mois)= 377,70 €] + [(1581,67€-1556,49€) /31 jours x 18 jours= 14,62 €] = 392,32 euros.

Au 1er avril 2024, l’indexation triennale s’est appliquée. Les parties s’accordent sur les indices à appliquer :
→ nouvel indice de base : ILC 4ème trimestre 2020 : 115,79
→ dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement l’indexation : ILC du 3ème trimestre 2023 : 133,66.

Le loyer indexé au 1er avril 2024 est ainsi de : 18 980 x 133,66/115,79 = 21 909,20 euros par an, soit 1825,77 euros par mois.

Pour la période 1er avril 2024 au 30 juin 2026, il reste dû à la S.C.I. [Localité 1] la somme de :
(1825,77€- 1556,49€= 269,28€) x 27 mois = 7270,56 euros.

Il est ainsi dû à la société [Localité 1] la somme totale de 7662,88 euros (392,32 euros + 7 270,56 euros).

V- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. [E] et la S.C..I Le Virolois ayant succombé au principal, elles seront condamnées aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et seront déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront en outre condamnées à payer à la S.C..I Le Virolois la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision constitue un titre exécutoire sans qu’il y ait lieu de le prévoir expressément.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer renouvelé à effet au 1er avril 2021 à la somme annuelle hors charges de 18 980 euros ;

REJETTE la demande de fixation du montant du loyer au 1er avril 2024 ;

DIT que l’indice des loyers commerciaux s’est substitué à l’indice du coût de la construction pour la révision du loyer suivant la clause d’échelle mobile du bail et que l’indice de base est l’ILC du 4ème trimestre 2020, soit 115,79;

DÉBOUTE la S.C.I. [E] et la S.C.I. [Localité 1] de leurs demandes de condamnation au titre du reliquat des loyers ;

FIXE la créance due par la SELARL Le Virolois à la S.C.I. [E] au titre du reliquat de loyer pour la période allant du 1er avril 2021 au 13 décembre 2022 à la somme de 514,16 euros ;

FIXE la créance due par la SELARL Le Virolois à la S.C.I. [Localité 1] au titre du reliquat de loyer pour la période allant du 14 décembre 2022 au 30 juin 2026 à la somme de 7662,88 euros ;

CONDAMNE la S.C.I. [E] et la S.C..I [Localité 1] à payer à SELARL Le Virolois la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. [E] et la S.C.I [Localité 1] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. [E] et la S.C..I Le Virolois aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux