Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : pondération des surfaces et incidence de la taxe foncière

L’article L. 145-33 du code de commerce impose de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative, appréciée selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 encadre le plafonnement, lequel ne fait pas obstacle à la fixation à une valeur locative inférieure au loyer plafonné.

La cour retient la surface mesurée par le géomètre, soit 391,80 m², et corrige la pondération du sous-sol pour fixer une surface pondérée de 247,93 m². Elle prend en compte l’érosion commerciale amorcée avant le renouvellement, tout en maintenant la qualification d’emplacement n° 1 bis.

Au titre de l’article R. 145-8 du code de commerce, la taxe foncière supportée par le preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative lorsqu’elle correspond à une obligation normalement assumée par le bailleur. Les références locatives doivent concerner des locaux équivalents et être corrigées des différences, conformément à l’article R. 145-7. La cour écarte la majoration de 10 % et tout complément d’expertise, puis fixe le loyer à 91 982,03 euros par an, à compter du 1er septembre 2022. Le partage des dépens de première instance est maintenu ; le preneur supporte les dépens d’appel et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, la cour examine la surface pondérée, l’emplacement, les références locatives et la valeur locative des locaux. Retenant une surface pondérée de 247,93 m², l’érosion commerciale, la prise en charge de la taxe foncière et les références disponibles, elle fixe le loyer renouvelé à 91 982,03 euros par an à compter du 1er septembre 2022.

Un bailleur a donné à bail commercial un local destiné notamment à une activité de librairie et de vente de produits culturels. Lors du renouvellement, le preneur a proposé un loyer inférieur à celui demandé par le bailleur. Faute d’accord, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise puis fixé le loyer renouvelé.

Le preneur a contesté la surface pondérée, la qualification de l’emplacement, les références locatives et l’évaluation de la valeur locative. Le bailleur a sollicité un montant supérieur, en invoquant la commercialité du secteur, la surface des locaux et le loyer plafond.

La cour retient une surface globale de 391,80 m² et une surface pondérée de 247,93 m². Elle prend en compte l’érosion commerciale constatée avant le renouvellement, la prise en charge de la taxe foncière par le preneur et les références locatives disponibles. Le loyer est fixé à 91 982,03 euros par an à compter du 1er septembre 2022.

• Rechercher la valeur locative conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce
• Apprécier les caractéristiques et la destination contractuelle des locaux
• Tenir compte de l’érosion commerciale existant à la date du renouvellement
• Retenir une surface mesurée par un géomètre et une pondération justifiée
• Intégrer les obligations transférées au preneur, notamment la taxe foncière
• Comparer des locaux équivalents et corriger les différences constatées
• Écarter toute majoration insuffisamment étayée par les baux de référence

• Plan du géomètre expert mesurant 391,80 m² de surface globale
• Rapport d’expertise judiciaire décrivant les locaux et leur emplacement commercial
• Comptages piétons 2018-2024 de l’observatoire des mobilités métropolitain
• Articles de presse sur la baisse de fréquentation des axes commerçants
• Études annuelles de la chambre de commerce sur l’érosion commerciale
• Références de loyers de locaux commerciaux du voisinage

Le bailleur obtient une revalorisation du loyer renouvelé, tandis que le preneur doit acquitter le montant fixé et les frais liés à l’appel. La décision confirme l’utilité d’une mesure contradictoire des surfaces et d’une sélection documentée des références locatives.

• Loyer annuel fixé à 91 982,03 euros dès le 1er septembre 2022
• Prise en compte de la taxe foncière dans la valeur locative
• Partage des dépens de première instance maintenu
• Priseur condamné aux dépens d’appel
• 2 500 euros dus au bailleur au titre des frais irrépétibles
• Absence de complément d’expertise ordonné en appel

À faire

• Mesurer contradictoirement chaque niveau des locaux
• Documenter les coefficients de pondération appliqués
• Produire des baux de référence complets et comparables
• Établir la commercialité à la date du renouvellement
• Identifier les charges normalement supportées par le bailleur

À éviter

• Appliquer une majoration sans caractéristiques des baux comparés
• Utiliser des références sans corriger leurs différences
• Confondre évolution postérieure et situation au renouvellement
• Fonder la valeur locative sur un barème général non adapté
• Solliciter une expertise complémentaire sans lacune démontrée

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

L’article L. 145-33 du code de commerce impose une détermination selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage. L’article L. 145-34 ne fait pas obstacle à la fixation à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafonné. La cour retient ces critères et fixe le loyer à 91 982,03 euros par an.

La prise en compte des obligations du preneur

Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations normalement assumées par le bailleur mais transférées au locataire diminuent la valeur locative. La taxe foncière supportée par le preneur est donc prise en compte comme facteur de diminution, conformément à cette règle.

La comparabilité des références locatives

L’article R. 145-7 du code de commerce exige des locaux équivalents ou une correction des différences constatées. La cour écarte la pondération fondée sur un barème général et la majoration de 10 %, faute d’informations suffisantes sur les baux de référence. Elle estime les éléments disponibles suffisants pour statuer sans complément d’expertise.

Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-34 du Code de commerce, Article R. 145-3 du Code de commerce, Article R. 145-4 du Code de commerce, Article R. 145-5 du Code de commerce, Article R. 145-6 du Code de commerce, Article R. 145-7 du Code de commerce, Article R. 145-8 du Code de commerce, Article 606 du Code civil, Article 910-4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution