Saisie immobilière : clause de déchéance du terme abusive et réduction de la créance aux échéances impayées

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, statue sur les contestations et détermine la poursuite de la procédure conformément à l’article R. 322-15 du même code.

La clause prévoyant l’exigibilité immédiate du prêt sans délai raisonnable de régularisation a été réputée non écrite sur le fondement des articles L. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation. Le délai contractuel inexistant ne pouvait être remplacé par le délai de huit jours accordé par le prêteur, la modification des modalités contractuelles étant exclue.

La déchéance du terme ne pouvait davantage être fondée sur l’article 1184 du Code civil et l’article L. 312-22 du Code de la consommation : les courriers invoquaient uniquement la clause contractuelle, sans caractériser une résolution unilatérale distincte. Le créancier ne pouvait donc réclamer le capital restant dû ni l’indemnité de résiliation.

La créance a été limitée aux échéances impayées exigibles, pour 44 786,50 euros. La prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation n’était pas acquise, notamment en raison de l’acte ayant interrompu la prescription. La vente forcée a néanmoins été ordonnée, la vente amiable n’étant pas sollicitée et la mesure étant jugée proportionnée.

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Après des impayés, la créance d’un prêt immobilier a été cédée et la société cessionnaire est intervenue dans la procédure de saisie. Le juge a considéré abusive la clause d’exigibilité immédiate sans mise en demeure, refusé la déchéance du terme et limité la créance aux échéances impayées. La vente forcée du bien a néanmoins été ordonnée.

Un établissement bancaire a engagé une saisie immobilière sur la maison appartenant à deux co-emprunteurs après plusieurs échéances impayées. La créance a ensuite été cédée à une société, qui est intervenue volontairement dans la procédure, la cession ayant été notifiée aux débiteurs et individualisée par un procès-verbal de constat.

Le contrat de prêt prévoyait l’exigibilité immédiate de toutes les sommes dues sans mise en demeure préalable. Le prêteur a toutefois adressé une mise en demeure accordant huit jours, puis prononcé la déchéance du terme et réclamé le capital restant dû.

Le juge a réputé la clause abusive, refusé de retenir la déchéance du terme ou une résolution fondée sur les articles 1184 du Code civil et L. 312-22 du Code de la consommation, puis limité la créance aux échéances impayées. La vente forcée du bien a été ordonnée.

• Existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible
• Clause d’exigibilité immédiate créant un déséquilibre significatif
• Absence de délai contractuel raisonnable de régularisation
• Impossibilité de substituer un délai différent aux stipulations contractuelles
• Déchéance du terme non fondée sur une résolution distincte
• Échéances impayées exigibles à leurs dates respectives
• Prescription biennale interrompue avant la saisie immobilière

• Acte notarié exécutoire contenant le contrat de prêt
• Clause contractuelle d’exigibilité anticipée et défaillance
• Courrier recommandé de mise en demeure du 17 mai 2022
• Courriers recommandés notifiant la déchéance du terme
• Décompte des échéances impayées et des paiements effectués
• Commandement aux fins de saisie-vente interruptif de prescription

Le créancier poursuivant ne peut réclamer le capital restant dû ni l’indemnité de résiliation sur le fondement de la clause réputée non écrite. Les débiteurs restent exposés à la vente forcée, mais uniquement pour le recouvrement des échéances impayées retenues par le juge.n

• Réduire la créance aux échéances effectivement exigibles
• Écarter le capital restant dû lié à la déchéance irrégulière
• Vérifier la prescription fraction par fraction
• Maintenir la procédure de vente forcée si elle est proportionnée
• Supporter les frais de poursuite selon la procédure d’adjudication

À faire

• Identifier précisément la clause d’exigibilité anticipée
• Vérifier le délai contractuel de régularisation
• Reconstituer les échéances impayées et les paiements
• Contrôler la prescription de chaque mensualité
• Produire les actes interruptifs de prescription

À éviter

• Réclamer le capital après exclusion de la déchéance
• Substituer un délai de mise en demeure au délai contractuel
• Fonder la résolution sur un texte non invoqué
• Inclure une indemnité de résiliation non exigible
• Négliger la proportionnalité de la saisie immobilière

La clause de déchéance du terme sans délai raisonnable

nLa clause permettant l’exigibilité immédiate du prêt sans mise en demeure préalable ni délai raisonnable de régularisation crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Elle est abusive au sens des articles L. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation et doit être réputée non écrite. Le délai de huit jours accordé ultérieurement par le prêteur ne régularise pas la clause et ne permet pas de modifier les modalités contractuelles.n

Les limites de l’office du juge de l’exécution

nEn application de l’article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut annuler ni modifier le titre exécutoire. Il doit toutefois tirer les conséquences de la clause réputée non écrite en recalculant la créance dans le cadre de la mesure d’exécution. Le créancier ne peut donc poursuivre le capital restant dû sur le fondement d’une déchéance du terme irrégulière.n

La fixation des échéances impayées exigibles

nSeules les échéances échues à leurs dates respectives peuvent être réclamées. La prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation court pour chaque fraction à compter de son échéance, le commandement aux fins de saisie-vente ayant interrompu la prescription. La créance a ainsi été retenue pour 44 786,50 euros, correspondant aux échéances impayées non régularisées.

Article L. 512-2 du Code monétaire et financier, Article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles 328 à 330 du Code de procédure civile, Article 1321 du Code civil, Article 1324 du Code civil, Article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Article R. 212-2 du Code de la consommation, Article R. 311-5 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1184 du Code civil, Article L. 312-22 du Code de la consommation, Article L. 218-2 du Code de la consommation, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-37 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution