Résiliation du bail d’habitation pour impayés après commandement resté infructueux six semaines

La demande d’un bailleur personne morale tendant au constat de résiliation du bail est recevable lorsque la saisine de la CCAPEX et la dénonciation de l’assignation à la préfecture ont été effectuées dans les délais prévus par l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La juridiction relève que ces formalités avaient été accomplies avant l’assignation et l’audience.

Sur le fondement de l’article 24 I de la même loi, le commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux pendant plus de six semaines, a entraîné la résiliation du bail à la date prévue par le juge. L’occupant est dès lors dépourvu de titre et son expulsion peut être ordonnée selon les articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

La dette locative a été retenue à titre provisionnel sur la production d’un décompte non sérieusement contestable, conformément à l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile. L’obligation de paiement des loyers et charges découle de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, tandis que l’article 1353 du Code civil répartit la charge de la preuve du paiement ou de l’extinction de l’obligation.

L’occupation sans droit ni titre justifie une indemnité fondée sur l’article 1240 du Code civil, fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à libération des lieux. La partie succombante supporte enfin les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et les frais irrépétibles accordés au titre de son article 700.

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Le locataire n’ayant pas comparu, la juridiction a retenu l’accomplissement des formalités auprès de la CCAPEX et de la préfecture, ainsi que l’actualisation de la dette. Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et la perte du titre d’occupation. L’expulsion a été ordonnée, avec une indemnité d’occupation, une provision pour l’arriéré et les frais.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation et une place de stationnement à un locataire, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Des impayés ayant persisté, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, puis une assignation en référé a été signifiée.

Le bailleur a justifié la notification du commandement à la CCAPEX et la dénonciation de l’assignation à la préfecture. Le locataire, régulièrement avisé, n’a comparu ni été représenté. La dette locative a été actualisée au cours de l’instance.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et la perte du titre d’occupation. Elle a ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et accordé une provision correspondant à l’arriéré, ainsi que des frais irrépétibles et les dépens.

• Saisine préalable de la CCAPEX dans les conditions de l’article 24 II
• Dénonciation de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience
• Commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux six semaines
• Créance locative établie par un décompte et dépourvue de contestation sérieuse
• Occupation maintenue après résiliation du bail
• Évaluation de l’indemnité au montant du loyer et des charges

• Contrat de bail d’habitation du 23 décembre 2022
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Justificatif de notification du commandement à la CCAPEX
• Copie de l’assignation dénoncée électroniquement à la préfecture
• Décompte actualisé de la dette locative

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et le paiement provisionnel de l’arriéré. Le locataire supporte l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que les frais de procédure.

• Résiliation du bail à compter du 4 novembre 2025
• Expulsion possible avec serrurier et force publique
• Paiement provisionnel de l’arriéré locatif
• Indemnité mensuelle jusqu’au départ effectif
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Notifier le commandement de payer à la CCAPEX
• Respecter le délai légal avant l’assignation
• Dénoncer l’assignation à la préfecture
• Produire un décompte locatif actualisé
• Documenter la libération effective des lieux

À éviter

• Assigner avant l’expiration des délais légaux
• Omettre la saisine préalable de la CCAPEX
• Négliger la dénonciation préfectorale
• Réclamer une dette non justifiée par un décompte
• Maintenir une indemnité après la restitution des lieux

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur personne morale, sauf exception, la saisine préalable de la CCAPEX et l’expiration d’un délai de deux mois. L’article 24 III impose également la dénonciation de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. Ces formalités ayant été réalisées dans les délais, l’action a été déclarée recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de six semaines. Les conditions contractuelles étaient donc réunies à l’expiration de ce délai, entraînant la résiliation du bail et la perte du titre d’occupation.

La provision fondée sur une créance locative non sérieusement contestable

En application de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque la créance ne souffre d’aucune contestation sérieuse. Le décompte produit a établi l’arriéré. L’article 1353 du Code civil impose au bailleur de prouver l’obligation et au locataire de justifier son paiement ou son extinction.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile