Charges de copropriété : preuve de la qualité de copropriétaire et mise en demeure par assignation

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges communes selon l’utilité des services et la valeur relative des lots. Le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire du débiteur, ainsi que le caractère certain, liquide et exigible de la créance, conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile.

La cour retient comme éléments probants l’ordonnance d’expropriation, l’acte notarié de changement de dénomination, les statuts révisés, le règlement de copropriété, le procès-verbal d’approbation des comptes et le décompte individuel. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible pour les quotes-parts concernées.

Aucune mise en demeure préalable n’est requise à peine d’irrecevabilité de l’action en paiement. Au regard de l’article 1344 du Code civil, l’assignation constitue elle-même une interpellation suffisante. La demande en paiement est donc recevable et fondée pour la totalité justifiée du décompte.

La résistance abusive suppose un abus, une mauvaise foi ou une manœuvre dilatoire, ainsi qu’un préjudice distinct du retard de paiement. La cour retient ces éléments en raison de manquements répétés et d’un préjudice financier propre à la copropriété. Elle accorde 1 000 euros de dommages-intérêts, 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et met les dépens à la charge du débiteur.

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Le syndicat des copropriétaires établit la qualité de copropriétaire de la SCI Immob au moyen de plusieurs documents, dont le règlement de copropriété et un acte notarié. L’assignation vaut mise en demeure. La SCI est condamnée à payer 14 802,76 euros avec intérêts, 1 000 euros pour résistance abusive, 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Un syndicat de copropriétaires, placé sous administration provisoire, a assigné la SCI Immob en paiement de charges couvrant plusieurs exercices, ainsi qu’en indemnisation d’une résistance abusive et au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal judiciaire avait rejeté les demandes, estimant que la qualité de copropriétaire de la SCI Immob n’était pas suffisamment établie et qu’aucune mise en demeure préalable n’était justifiée.

En appel, le syndicat a produit notamment le règlement de copropriété, une ordonnance d’expropriation, un acte notarié établissant le changement de dénomination de la société anciennement propriétaire, ses statuts révisés, le procès-verbal d’approbation des comptes et le décompte individuel.

La cour reconnaît la qualité de copropriétaire et retient que l’assignation vaut mise en demeure. Elle condamne la SCI Immob au paiement de 14 802,76 euros avec intérêts, de 1 000 euros pour résistance abusive, de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

• Établir la qualité de copropriétaire et de débiteur
• Produire le règlement de copropriété applicable
• Justifier l’approbation des comptes par l’assemblée générale
• Présenter un décompte individuel des charges réclamées
• Démontrer le caractère certain, liquide et exigible de la créance
• Établir l’abus, la mauvaise foi et un préjudice distinct

• Ordonnance de transfert de propriété identifiant l’ancienne société propriétaire
• Acte notarié établissant le changement de dénomination sociale
• Statuts révisés et procès-verbaux des assemblées des associés
• Règlement de copropriété et désignation de l’administrateur provisoire
• Procès-verbal d’approbation des comptes par l’assemblée générale
• Décompte individuel des charges et extrait de compte

Le syndicat des copropriétaires obtient le recouvrement de la créance, des dommages-intérêts pour résistance abusive et le remboursement de frais irrépétibles. La SCI Immob supporte également les dépens des deux instances et les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• Paiement de 14 802,76 euros de charges
• Versement de 1 000 euros pour résistance abusive
• Versement de 2 500 euros au titre de l’article 700
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Identifier précisément le copropriétaire débiteur
• Conserver les actes de changement de dénomination
• Produire le règlement de copropriété applicable
• Joindre les procès-verbaux d’approbation des comptes
• Établir un décompte individuel complet et vérifiable

À éviter

• Engager une action sans établir la qualité de copropriétaire
• Omettre les pièces sociales reliant ancienne et nouvelle dénomination
• Confondre différence d’adresse et absence d’identité juridique
• Réclamer une indemnité sans prouver un préjudice distinct
• Négliger la computation des intérêts à compter de l’assignation

La preuve de la qualité de copropriétaire

La qualité de débiteur est établie par l’ordonnance d’expropriation, l’acte notarié de changement de dénomination et les statuts révisés, qui relient l’ancienne société propriétaire à la SCI Immob. La différence d’adresse figurant sur les appels de fonds est jugée sans incidence sur cette identification.

La mise en demeure préalable au recouvrement des charges

L’article 1344 du Code civil prévoit la mise en demeure par sommation ou acte portant interpellation suffisante. Aucun texte n’impose toutefois une mise en demeure préalable à peine d’irrecevabilité de l’action en paiement des charges. L’assignation délivrée au débiteur vaut mise en demeure.

La résistance abusive et le préjudice distinct

L’indemnisation exige un abus dans l’exercice du droit de résister et un préjudice distinct du simple retard. La cour retient la mauvaise foi et les manquements répétés, ainsi que les difficultés de trésorerie directement causées à la copropriété, pour accorder 1 000 euros.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 1344 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile