Référé contre un syndic : absence de pouvoir d’agir sans mandat collectif, préjudice personnel ou urgence

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Il peut également ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. Le dommage imminent doit être certain et apprécié à la date où le juge statue ; le trouble manifestement illicite suppose une violation évidente de la règle de droit.

Le copropriétaire reprochait au syndic des manquements aux obligations de son mandat, au regard des articles 1191 et 1192 du Code civil, ainsi que l’inexécution de décisions d’assemblées générales. La juridiction relève toutefois que le syndic avait engagé des démarches et inscrit plusieurs sujets à l’ordre du jour afin que le syndicat des copropriétaires se prononce sur d’éventuelles actions judiciaires.

Le syndic chargé de faire respecter le règlement de copropriété et d’assurer la conservation de l’immeuble ne peut se substituer à la volonté collective du syndicat pour engager certaines actions contre des copropriétaires. La responsabilité du syndic relève en principe du syndicat, sauf préjudice personnel du copropriétaire, urgence ou dommage imminent établis. En l’absence de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé. Le demandeur succombe, supporte les dépens et est débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un copropriétaire sollicitait diverses mesures concernant l’entretien des parties communes et des installations de la copropriété. La juridiction a relevé que le syndicat des copropriétaires n’avait pas été appelé à la cause, que le syndic avait entrepris des démarches et qu’aucun préjudice personnel, urgence ou dommage imminent n’était établi. Elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Un copropriétaire a assigné IMMO DE FRANCE PROVENCE SAS, syndic de la copropriété, devant le juge des référés. Il demandait, sous astreinte, diverses mesures concernant l’entretien des parties communes, des installations électriques, des portes de garage, des façades et des aménagements réalisés par certains copropriétaires. Il sollicitait également une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’audience, le copropriétaire a complété certaines demandes relatives à des câbles et à un adaptateur WIFI, tout en abandonnant ses demandes concernant le dispositif de secours de la porte de garage et les néons. Le syndic concluait au rejet.

La juridiction relève que le syndicat des copropriétaires n’a pas été appelé à la cause. Elle constate que le syndic avait entrepris des démarches et inscrit plusieurs sujets à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Elle retient l’absence de préjudice personnel établi, d’urgence et de dommage imminent, puis dit n’y avoir lieu à référé.

• Établir un dommage imminent certain ou un trouble manifestement illicite
• Apprécier l’urgence à la date où le juge statue
• Démontrer une obligation de faire non sérieusement contestable
• Établir un préjudice personnel distinct de celui du syndicat
• Vérifier l’existence d’une décision préalable de l’assemblée générale
• Tenir compte des démarches déjà entreprises par le syndic

• Conclusions et demandes présentées par le copropriétaire
• Conclusions en défense du syndic
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2026
• Ordres du jour intégrant les sujets litigieux
• Éléments établissant les démarches engagées par le syndic

Le copropriétaire ne peut obtenir les mesures sollicitées en référé faute de préjudice personnel, d’urgence ou de dommage imminent établis. Le syndic bénéficie du rejet des demandes, tandis que le copropriétaire supporte les dépens et ne reçoit aucune indemnité au titre de l’article 700.

• Rejet des demandes de remise en état et de suppression d’installations
• Absence de condamnation du syndic sous astreinte
• Prise en charge des dépens par le copropriétaire demandeur
• Refus de l’indemnité fondée sur l’article 700
• Nécessité de saisir le syndicat pour les actions collectives

À faire

• Identifier le titulaire du droit d’agir contre le syndic
• Appeler le syndicat des copropriétaires à la cause
• Produire les procès-verbaux et ordres du jour pertinents
• Établir concrètement l’urgence ou le dommage imminent
• Documenter tout préjudice personnel distinct

À éviter

• Demander au syndic d’agir sans décision collective nécessaire
• Engager un référé fondé sur un dommage seulement éventuel
• Confondre préjudice collectif et préjudice personnel
• Omettre les démarches déjà entreprises par le syndic
• Solliciter l’article 700 sans justifier les frais exposés

Les conditions du référé fondé sur l’article 835 du Code de procédure civile

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent doit être certain et apprécié à la date de la décision. Le trouble manifestement illicite correspond à une violation évidente de la règle de droit. En l’absence d’urgence ou de dommage imminent établis, le référé n’est pas justifié.

Les pouvoirs du syndic et la volonté collective du syndicat

Le syndic chargé du respect du règlement de copropriété et de la conservation de l’immeuble ne peut se substituer à la volonté collective du syndicat des copropriétaires pour engager, de sa propre initiative, des actions judiciaires nécessitant une décision préalable de l’assemblée générale. L’inscription des griefs à l’ordre du jour et les démarches entreprises par le syndic ont été retenues pour écarter les reproches formulés.

La responsabilité du syndic invoquée par un copropriétaire

La responsabilité du syndic en cas de manquement relève du syndicat des copropriétaires, sauf si le copropriétaire établit un préjudice personnel, une urgence ou un dommage imminent. Ces éléments n’étant pas démontrés, les demandes ont été rejetées. Le demandeur a également été débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et condamné aux dépens.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 1191 du Code civil, Article 1192 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile