COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 22 septembre 2026

N° RG 25/01253 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GMOT

-PJ-

[O] [I] / [J] [L], [X] [U]

Jugement Au fond, origine Juge de l’exécution de [Localité 2], décision attaquée en date du 20 Juin 2025, enregistrée sous le n° 11-24-61

Arrêt rendu le MARDI VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe JUILLARD, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

Mme [J] [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2026-000733 du 11/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]-FD)

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

M. [X] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2026-000734 du 11/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]-FD)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Me Karime CHIDJOU, avocat au barreau de Clermont-Ferrand

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. JUILLARD, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 22 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après prorogé du délibéré initialement prévu le 8 septembre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. JUILLARD, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [I] a donné à bail, avec effet au 1er octobre 2013, à Mme [J] [L] et à M. [X] [U] un logement situé [Adresse 3] tuilée à [Localité 6] (15), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre la somme de 15 euros au titre des provisions sur charges.

Ce contrat de bail a été conclu pour une durée de trois années entières et consécutives, tacitement reconductible et disposant d’une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2019, M. [O] [I] a fait délivrer à Mme [J] [L] et à M. [X] [U] un congé pour vendre à effet à la date du 22 septembre 2024.

Ces derniers n’ont pas quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2019, M. [O] [I] a assigné Mme [J] [L] et à M. [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Flour afin de solliciter la validation du congé et l’expulsion des locataires.

Le 4 mai 2021, M. [O] [I], Mme [J] [L] et M. [X] [U] ont signé un protocole d’accord aux termes duquel ceux-ci s’engageaient à rembourser progressivement la dette de loyer et a effectué une liste de travaux mentionnés au protocole. Par ailleurs, ils avaient indiqué qu’ils rechercheraient un autre logement et auraient libéré les lieux au plus tard le 1er septembre 2021. De son côté, M. [O] [I] s’était engagé à déduire la somme de 600 euros de la dette locative des locataires.

Ledit protocole a été homologué par le tribunal de proximité de Saint-Flour le 8 juin 2021. A ce jour, ce jugement est définitif.

Le 4 février 2022, M. [O] [I] a signé devant notaire une promesse unilatérale de vente au profit de Mme [J] [L] et de M. [X] [U]. Cet acte comprenait une condition suspensive à la vente qui serait  » réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard le 5 avril 2022.  »

L’opération ne s’étant pas concrétisée, M. [O] [I] a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à Mme [J] [L] et M. [X] [U] le 30 juillet 2024, ainsi qu’un commandement de payer.

Par requête en date du 13 septembre 2024, Mme [J] [L] et M. [X] [U] ont fait assigner M. [O] [I] devant le juge de l’exécution du tribunal de proximité aux fins de contester le commandement de payer et le commandement de quitter les lieux.

Par jugement réputé contradictoire du 20 juin 2025, le juge de l’exécution du tribunal de proximité de Saint-Flour a notamment :

– annulé le commandement de payer et le commandement de quitter les lieux en date du 30 juillet 2024, qui ont été délivrés à Mme [J] [L] et M. [X] [U] par Maître [R] [P] à la requête de M. [O] [I],

– dit n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes à ce titre,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [O] [I] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par acte du 17 juillet 2025, M. [O] [I] a fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2026.

Une ordonnance de révocation de clôture a été rendue le 11 juin 2026, octroyant au conseil des intimés la possibilité de présenter des conclusions en réponse jusqu’au 25 juin 2026 à 14 heures.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 25 juin 2026, le délibéré étant du 8 septembre 2026.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2026, M. [B] demande à la cour, au visa de des articles 1353 et 1714 du Code civil et de l’article 954 du code de procédure civile, de :

– réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En conséquence, statuant à nouveau,

– dire la demande de Mme [J] [L] et M. [X] [U] tenant à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive irrecevable,

A tout le moins,

– débouter Mme [J] [L] et M. [X] [U] de leur demande tenant à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

– débouter Mme [J] [L] et M. [X] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

– condamner Mme [J] [L] et M. [X] [U] à lui porter et payer la somme de 10.499,46 euros au titre des indemnités d’occupation dues,

– condamner Mme [J] [L] et M. [X] [U] à lui porter et payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [J] [L] et M. [X] [U] aux entiers dépens d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL LX [Localité 1]-[Localité 4], prise en la personne de Maître [G] [C].

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait notamment valoir qu’aucun nouveau bail verbal n’existe entre lui et les locataires, de sorte que le jugement du 4 mai 2021 pourrait être exécuté et les locataires expulsés pour défaut de paiement des loyers. Il soutient que les consorts [U] et [L] échouent à rapporter la preuve qu’ils seraient à jour du paiements des loyers. Il estime au contraire qu’ils doivent une somme de plus de 10 000 euros, tout en admettant avoir reçu le chèque de banque de 5 000 euros. Il détaille les incohérences des intimés dans leur décompte de paiement des loyers et charges.

En réponse, par conclusions du 25 juin 2026 les consorts [U] et [L] demandent à la cour de dire irrecevable et en tous cas mal fondé l’appelant, de confirmer le jugement et subsidiairement de leur accorder un délai d’un an pour se reloger sur le fondement des articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre le bénéfice des dépens et l’octroi d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils font notamment valoir qu’ils renoncent à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de leur propriétaire. Ils affirment bénéficier d’un bail oral intervenu après l’accord homologué par le tribunal de proximité de Saint Flour le 8 juin 2021, qu’ils ont même une créance locative vis-à-vis de leur propriétaire. Ils précisent que la CAF a bloqué ses versements depuis le mois de juillet 2025 en attendant la décision de la cour d’appel.

A l’audience du 25 juin 2026, au regard du dépôt tardif des conclusions et pièces des intimés, l’appelant a sollicité le bénéfice d’une note en délibéré qui a été acceptée et le 2 juillet 2026, par message RPVA maître [C] a renoncé à cette note.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par celles-ci au soutien de leurs prétentions en application notamment de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Les consorts [U] [L] ne fondent ni en fait ni en droit un moyen efficient au soutien d’une irrecevabilité de l’appelant.

En conséquence, l’appel est recevable.

Sur le fond

Il sera rappelé que la cour ne peut se prononcer que sur les demandes formulées dans le dispositif des écritures des parties.

Il n’est pas contestable qu’un protocole d’accord entre propriétaire et locataire doit être exécuté de bonne foi conformément notamment à l’article 1104 du code civil.

En l’espèce, le jugement d’homologation du 8 juin 2021 entre les parties au procès est particulièrement clair en ce qu’il précise notamment que les locataires s’engagent à payer régulièrement les loyers et à rechercher un nouveau logement et que si au 1er septembre 2021 les locataires n’ont pas quitté les lieux, l’expulsion pourra être ordonnée dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit reposer sur des actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer à ce qui est un droit (ici le bénéfice d’un jugement d’homologation d’un accord entre le bailleur et les deux preneurs prévoyant notamment l’expulsion des locataires s’ils ne sont pas à jour de leurs loyers).

Par ailleurs, il est également certain que la preuve du paiement des loyers et charges revient aux locataires notamment sur le fondement de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les parties ont connu une longue relation contractuelle et que les locataires n’étaient pas à jour du paiement des loyers lors du protocole d’accord en 2021. Il faut aussi prendre en considération le fait que le propriétaire a pu faire preuve de tolérance dans la mesure où il avait été prévu entre les parties la vente du logement loué et cela dès 2022. Là encore, il faut souligner que la vente n’a pas été possible car les locataires n’ont pas obtenu le prêt nécessaire pour l’achat qui avait fait l’objet d’une promesse de vente -ce qui démontre bien que la relation était relativement bonne entre les parties. Dès lors, le fait que dans un courrier à la CAF, le 4 août 2023, le propriétaire du logement indique que les consorts [U] et [L] sont ses locataires ne permet pas de considérer que M. [I] aurait renoncé au bénéfice de son droit à expulsion prévu dans le protocole d’accord en cause. En outre, les pièces du dossier et notamment les nombreux échanges de SMS entre les parties témoignent d’une relation convenable, voire tolérante entre locataires et propriétaire puisque des éléments personnels sont évoqués (enfant malade etc.). Néanmoins, la tolérance du propriétaire ne veut pas dire renoncement à ses droits. Par ailleurs, même si cela n’est pas central dans le dossier, il convient de dire qu’être membre d’une SCI ne démontre en rien que vous êtes un professionnel de la location et quand bien même ce serait le cas, un professionnel peut faire preuve de tolérance sans pour autant, là encore, renoncer à ses droits.

S’agissant du paiement des loyers et charges, les locataires ont l’obligation de prouver qu’ils sont à jour des paiements des loyers et charges (article 1353 susvisé). A ce titre les locataires affirment être à jour des paiements, mais ils ne versent pas la preuve de tous les paiements par la fourniture à la cour de toutes les pièces bancaires démontrant ces règlements (seuls quelques pièces de cette nature sont versées, mais elles sont insuffisantes pour attester qu’il n’existe pas de dettes locatives). Les locataires ne versent pas davantage de quittances à jour des paiements. Le fait d’apporter des documents qu’on réalise soit même sous forme de tableaux n’a strictement aucune valeur probante : nul ne pouvant se faire à lui-même ses propres preuves.

Au regard de l’ensemble de ces motifs le jugement sera infirmé et l’expulsion des locataires en cause pourra s’opérer selon les termes du jugement d’homologation du 8 juin 2021.

Sur la dette locative

Au regard de l’ensemble des pièces versées aux débats, il n’est pas contestable que les locataires doivent la somme de 10 499,46 euros au titre des indemnités d’occupation dues (le bailleur ayant visiblement pris en compte, dans son décompte, le chèque de banque des locataires de 5 000 euros), sauf à ce que ces mêmes locataires apportent, lors de l’exécution de l’arrêt, la preuve bancaire des paiements, étant indiqué que les éventuels paiements de la CAF devront également être pris en compte par le bailleur. Il sera ici rappelé que la cour ne doit pas se prononcer en deniers ou quittances ainsi que le souhaite légitimement la Cour de cassation et qu’il revient à la présente juridiction de trancher le litige en l’état des pièces à sa disposition.

Sur la demande de délai d’expulsion

Il n’est pas contestable qu’une telle demande peut être faite, mais en l’espèce elle sera rejetée dans la mesure où toutes les procédures utilisées jusqu’ici ont largement donné aux locataires des délais pour se reloger et le fait qu’ils ont des enfants devrait leur permettre de bénéficier de l’aide au logement prévu par l’Etat.

En conséquence la demande de délai sera rejetée.

Sur le surplus, les frais irrépétibles et les dépens.

Le surplus des demandes des parties sera rejeté faute d’élément au soutien de celles-ci.

Il convient d’indiquer que les locataires ont renoncé à la demande de paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la potentielle procédure abusive engagée par leur propriétaire.

Succombant les consorts [U] [L] seront condamnés aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Barbara GUTTON, étant indiqué que les demandes des intimés au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En équité les consorts [U] [L] seront condamnés in solidum à payer à M. [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Déclare l’appel de la décision critiquée recevable dans les limites de la saisine de la cour ;

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant ;

Condamne in solidum [X] [U] et [J] [L] au paiement de la somme de 10 499,46 euros au titre des indemnités d’occupation dues à M. [S] [I] ;

Rejette la demande de délai à expulsion de la maison d’habitation en cause située [Adresse 3] tuilée à [Localité 6] (15), maison occupée par [X] [U] et [J] [L] ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne in solidum [X] [U] et [J] [L] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par maître Barbara GUTTON conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute [X] [U] et [J] [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum [X] [U] et [J] [L] à payer à [S] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président