TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 09 Juin 2026

GROSSE :

Le 06 octobre 2026
à Me Manon BONNET (x2)

EXPEDITION :

Le 06 octobre 2026
à Me Fabien BOUSQUET
à Me Rémy CRUDO

N° RG 25/05890 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BVS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X]
née le 31 Décembre 1956 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Manon BONNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. CABINET LAUGIER-FINE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [D]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Rémy CRUDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2021 avec prise d’effet le 30 août 2021, Madame [L] [G] veuve [D], représentée par son mandataire, la SARL IMMOBILIERE KEISERMANN, a donné à bail à Madame [Y] [X] un local d’habitation situé sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 742,24 euros par mois charges comprises.
Le 07 juillet 2022 la Société par Actions simplifiées (SAS) CABINET LAUGIER FINE a absorbé la SARL KEISERMANN et repris la gestion locative du bien.
Madame [L] [G] veuve [D] est décédée le 14 juin 2023 en laissant pour lui succéder son fils Monsieur [V] [D] qui est devenu propriétaire de l’appartement loué par Madame [Y] [X].
Par lettres recommandées en date du 21 septembre 2022 et du 07 novembre 2022, Madame [Y] [X] a mis en demeure le cabinet LAUGIER FINE de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres relevés dans l’état des lieux d’entrée et de l’indemniser de son préjudice de jouissance.
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, Madame [Y] [X] a fait assigner le cabinet LAUGIER FINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux nécessaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la désignation d’un expert spécialisé en matière de bâtiment, ainsi que l’autorisation de suspendre le paiement des loyers, sans consignation, jusqu’à l’exécution complète des travaux. Elle sollicitait également son relogement pendant les opérations d’expertise et la réalisation des travaux, ainsi que le versement d’une provision de 8 000 euros à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice.
Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [V] [D] propriétaire, a ordonné une mesure d’expertise en désignant Monsieur [N] [H] en qualité d’expert en subordonnant l’accomplissement de la mission au versement par Madame [Y] [X] de la somme de 1 500 euros et a débouté Madame [Y] [X] de ses autres demandes.
Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné le versement d’une consignation complémentaire à hauteur de 1 486,10 euros par Madame [Y] [X].
Faute de versement de la dernière consignation ordonnée, le rapport a été remis en l’état le 25 juin 2025.
Le 23 mai 2025, le logement est libéré de tout occupant.
Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2026 Madame [Y] [X] a fait assigner le Cabinet LAUGIER FINE et Monsieur [V] [D] aux fins d’indemnisation des préjudices subis.
La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 juin 2026, Madame [Y] [X], se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de condamner solidairement le cabinet LAUGIER FINE et Monsieur [V] [D] à lui payer les sommes suivantes :
10 160,04 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
800 euros au titre de la surconsommation énergétique ;
450 euros au titre de la réfection de certains désordres ;
62,54 euros au titre des frais de tentative d’éradication de cafards ;
900 euros au titre des frais engagés pour le rapport de constatations de M. [R], expert en construction ;
1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l’appui de ses prétentions, Madame [Y] [X] fait valoir qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, Monsieur [V] [D] a manqué à ses obligations dès son entrée dans les lieux, le 30 août 2021. Elle affirme que le logement présente alors de nombreux désordres affectant notamment les menuiseries extérieures, qui ne permettent pas d’en assurer la fermeture, l’installation électrique, le chauffage, la ventilation, les revêtements et les équipements sanitaires. Elle invoque également la présence d’humidité, de moisissures et de nuisibles ainsi que le mauvais fonctionnement du verrou de la porte d’entrée. Madame [Y] [X] ajoute que le badge d’accès à l’immeuble ne lui a été remis que le 1er octobre 2021, ce qui l’a contrainte à être hébergée par sa fille, et que l’état des lieux d’entrée n’a été établi que le 7 octobre 2021, sans qu’un exemplaire lui en soit remis.
Elle soutient que les désordres persistent malgré les engagements pris lors de la conclusion du bail, ses mises en demeure des 21 septembre et 7 novembre 2022 et ses signalements ultérieurs. Elle précise que les menuiseries n’ont été réparées qu’en janvier 2024, tandis que plusieurs désordres, notamment relatifs au chauffage, à la ventilation, à l’humidité et à l’installation électrique, demeurent.
Elle estime que l’indécence du logement est établie par les éléments concordants qu’elle produit, comprenant les photos des documents de l’état des lieux d’entrée, le rapport de l’expert en construction mandaté par ses soins, les constatations des services de la ville de [Localité 2] à la suite de leur visite du 7 février 2024, l’attestation de l’ancienne locataire et le rapport d’expertise judiciaire déposé en l’état le 25 juin 2025.
Madame [Y] [X] expose que la fusion-absorption opérée par le cabinet LAUGIER FINE entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée, comprenant ses éventuelles dettes de responsabilité. Elle reproche au cabinet LAUGIER FINE son inertie dans le traitement des désordres, bien qu’il ait été informé de leur existence par les mises en demeure, les signalements et les différentes interventions techniques. Elle lui fait grief de ne pas avoir entrepris les diligences nécessaires pour assurer la réalisation effective des travaux. Madame [Y] [X] considère ainsi que les manquements de Monsieur [V] [D], propriétaire du logement, et du cabinet LAUGIER FINE, son mandataire, justifient leur condamnation solidaire à réparer les préjudices subis.
Au titre de son préjudice de jouissance, elle soutient que jusqu’à la libération des lieux, soit sur une période de 43 mois, le logement a été affecté de désordres qui ont compromis durablement son confort, sa sécurité et l’usage normal des lieux. Elle invoque notamment le défaut de fermeture des menuiseries, l’insuffisance du chauffage, l’humidité, les moisissures, l’absence de ventilation adaptée, les anomalies électriques et la présence de nuisibles.
Au titre de son préjudice financier, Madame [Y] [X] soutient que les désordres l’ont obligé à supporter une surconsommation énergétique évaluée à 800 euros, des dépenses de remise en état d’un montant de 450 euros, l’achat de produits contre les cafards pour 62,54 euros ainsi que les honoraires de l’expert en construction, d’un montant de 900 euros.
Le cabinet LAUGIER FINE, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande de :
Débouter Madame [Y] [X] et Monsieur [V] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;
Condamner tout succombant aux dépens ;
Condamner tout succombant au paiement de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le cabinet LAUGIER FINE conteste, d’une part, la réalité des préjudices invoqués par Madame [Y] [X] et, d’autre part, toute faute dans l’exécution de son mandat de gestion.
Il fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire ne conclut pas à l’indécence du logement et ne constate ni l’impossibilité de fermer les portes-fenêtres ni la présence de nuisibles. Il estime, dès lors, que la surconsommation énergétique et les dépenses engagées contre les nuisibles ne sont pas établies. Il ajoute que Madame [Y] [X] ne justifie pas avoir exposé la somme de 450 euros au titre de travaux de remise en état.
S’agissant de sa responsabilité, le cabinet LAUGIER FINE rappelle qu’en application des articles 1991, alinéa 1er, et 1992, alinéa 1er, du code civil, le mandataire est tenu d’exécuter le mandat qui lui est confié et répond des fautes commises dans sa gestion. Il soutient avoir satisfait à ses obligations en informant le propriétaire des désordres signalés par Madame [Y] [X] et ce, en lui transmettant les devis et demandes d’intervention. Il précise avoir notamment sollicité, dès la reprise du mandat, la réalisation de travaux sur l’installation électrique. Il expose toutefois que le propriétaire a tardé à valider les devis, ne lui a pas donné d’instructions précises et a souhaité faire intervenir son propre artisan. Il fait valoir qu’en dehors des travaux urgents, il ne peut faire réaliser des travaux sans l’autorisation du propriétaire, sous peine d’excéder les limites de son mandat.
Le cabinet LAUGIER FINE ajoute qu’il ne prend en charge la gestion du logement qu’à compter du mois de juillet 2022 et ne peut ainsi répondre des désordres déjà présents lors de la conclusion du bail. Il en déduit qu’aucune faute ne lui est imputable et qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée à son encontre.
Monsieur [V] [D], se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande de :
A titre principal, débouter Madame [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;
A titre subsidiaire, condamner le cabinet LAUGIER FINE à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
En toute hypothèse, condamner Madame [Y] [X] aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [V] [D] conteste, à titre principal, le caractère indécent du logement ainsi que la réalité des préjudices allégués par Madame [Y] [X].
Il estime que l’état du logement doit être apprécié au regard des constatations de l’expert judiciaire, réalisées contradictoirement, et non sur la seule base de l’expertise amiable diligentée par Madame [Y] [X]. Il conteste également la valeur probante de l’état des lieux d’entrée, dès lors que celui-ci est produit de manière incomplète et ne comporte ni la signature de la locataire ni celle du bailleur.
Monsieur [V] [D] relève que l’expert judiciaire ne conclut pas à l’indécence du logement. Il soutient que les constatations de celui-ci portent essentiellement sur une prise électrique non fixée dans le salon, une légère trace de moisissure au bas d’un mur, un câble d’antenne non fixé, un verrou défectueux ainsi que sur l’absence d’une sonnette et d’une porte de placard, ces deux derniers éléments étant déjà mentionnés dans l’état des lieux d’entrée. Selon lui, ces désordres sont limités et relèvent, pour partie, d’un défaut d’entretien imputable à la locataire. Il souligne, en revanche, que l’expert ne constate ni l’impossibilité de fermer les portes-fenêtres ni la présence de nuisibles. Il en déduit que Madame [Y] [X] ne démontre pas que le logement est affecté des principaux désordres sur lesquels elle fonde ses demandes.
Monsieur [V] [D] fait également valoir que des travaux ont été réalisés dans l’appartement avant et pendant la location. Il produit l’attestation du gérant de la SARL APM DECORS, qui indique être intervenu en octobre 2020 puis en février 2022 pour refaire intégralement la salle de bain, procéder à plusieurs travaux d’électricité et remplacer des prises endommagées. Il verse en outre l’attestation d’un agent immobilier ayant visité le logement le 18 octobre 2023 et l’ayant trouvé dans un « bon état général d’entretien ».
Il considère également que le diagnostic de performance énergétique est cohérent avec l’ancienneté du logement et qu’aucune pièce ne permet d’établir l’existence d’une surconsommation électrique imputable à l’état des lieux.
Il ajoute que Madame [Y] [X] ne produit aucun justificatif suffisant des travaux qu’elle affirme avoir engagés pour un montant de 450 euros. Il estime ainsi qu’elle ne rapporte la preuve ni de la réalité des préjudices invoqués ni de leur lien avec les désordres allégués.
Monsieur [V] [D] relève enfin que l’appartement est ultérieurement acquis par le beau-frère de Madame [Y] [X], ce qui lui paraît incompatible avec l’état d’insalubrité et d’indécence décrit par cette dernière. Il soutient que Madame [Y] [X] ne justifie d’aucune atteinte à sa santé ou à sa sécurité, notamment en l’absence de certificat médical. Il en déduit que Madame [Y] [X] est défaillante dans l’administration de la preuve et sollicite, à titre principal, son débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre.
À titre subsidiaire, Monsieur [V] [D] rappelle qu’en application des articles 1991 et suivants du code civil, le cabinet LAUGIER FINE manque à ses obligations en ne lui transmettant ni le bail ni l’état des lieux d’entrée, malgré ses demandes répétées, et en ne l’informant pas des doléances de Madame [Y] [X]. Il affirme avoir répondu à chaque signalement dont il a eu connaissance. Monsieur [V] [D] fait valoir que ces manquements s’inscrivent dans une gestion plus généralement défaillante du bien. Il reproche ainsi au cabinet LAUGIER FINE de ne l’avoir informé que tardivement du départ de la précédente locataire, Madame [Q], de ne pas lui avoir communiqué son état des lieux de sortie et d’avoir laissé se constituer un arriéré locatif important. Il relève également que Madame [Y] [X] dirige initialement sa procédure de référé contre le seul cabinet LAUGIER FINE et qu’il n’intègre cette instance qu’à la suite de son intervention volontaire, ce qui confirme, selon lui, que les difficultés dénoncées trouvent leur origine dans la gestion assurée par ce dernier.
Monsieur [V] [D] soutient, en conséquence, que si des manquements devaient être retenus et donner lieu à une condamnation à son encontre, ils résulteraient des fautes commises par le cabinet LAUGIER FINE dans l’exécution de son mandat.
MOTIVATION

I. Sur la responsabilité de Monsieur [V] [D] envers Madame [Y] [X]
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Il doit également délivrer le logement et les équipements mentionnés au contrat en bon état d’usage et de fonctionnement, assurer au locataire une jouissance paisible des lieux et effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent pareillement au bailleur de délivrer un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’y effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté à une occupation normale, que ses réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement et qu’il doit être pourvu d’une installation permettant un chauffage normal.
Il appartient au locataire qui invoque un manquement à ces obligations d’établir la matérialité des désordres et leur incidence sur les conditions d’occupation du logement.
Une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie ne peut constituer l’unique fondement de la décision. Elle peut néanmoins être prise en considération lorsqu’elle a été régulièrement soumise à la discussion contradictoire et que ses constatations sont corroborées par d’autres éléments de preuve.
En l’espèce, le bail a pris effet le 30 août 2021, alors que le badge permettant à Madame [Y] [X] d’accéder à l’immeuble ne lui a été remis que le 1er octobre suivant. Elle a ainsi été privée, pendant plus d’un mois, d’un accès normal au logement. L’entrée tardive dans les lieux est aussi corroborée par l’état des lieux d’entrée qui n’a été établi que le 7 octobre 2021.
Cet état des lieux fait état de nombreux désordres, notamment du mauvais fonctionnement de la sonnette, de l’interphone et du barillet de la porte d’entrée, du blocage d’une porte-fenêtre, de baguettes en PVC cassées, de prises arrachées, de fils pendants, de traces d’humidité ainsi que de l’absence de chauffage fonctionnel dans une chambre. Si l’absence de sa dernière page et des signatures définitives en atténue la force probante, ce document, photographié et paraphé, doit être apprécié au regard des autres pièces versées aux débats.
Ces constatations contemporaines de l’entrée dans les lieux sont corroborées par le rapport de l’expert en construction mandaté par Madame [Y] [X] à la suite de sa visite du 2 décembre 2023. Il a ainsi relevé des désordres concordants affectant les menuiseries, l’installation électrique, la ventilation, le chauffage, l’humidité et la robinetterie. Il a notamment préconisé en urgence la remise en état des menuiseries afin d’assurer le clos du logement, la sécurisation d’un raccordement électrique, l’installation d’une ventilation ainsi que la réparation de la chaudière.
La réalité de plusieurs de ces désordres est également corroborée par la mise en demeure adressée le 13 février 2024 par les services de la ville de [Localité 2] au cabinet LAUGIER FINE suite à leur visite du logement le 7 février 2024. Est notamment demandée la mise en place de dispositifs de ventilation efficaces et adaptés ainsi que d’un chauffage suffisant dans la chambre.
Enfin, bien que le rapport d’expertise judiciaire ait été déposé en l’état, faute de consignation complémentaire, les constatations effectuées lors des opérations du 31 janvier 2025 confirment la persistance de plusieurs anomalies, parmi lesquelles des prises non fixées ou arrachées, l’absence de ventilation haute sur les menuiseries, des moisissures, des auréoles au plafond, un verrou défectueux, des portes ne fermant pas correctement ainsi que plusieurs équipements et câbles non fixés.
L’absence de qualification du logement comme indécent par l’expert judiciaire est sans incidence, cette appréciation juridique relevant de la juridiction. De même, l’absence de constatation, lors des opérations d’expertise, du défaut de fermeture des portes-fenêtres ne suffit pas à remettre en cause les éléments antérieurs qui en établissent l’existence, l’expertise judiciaire ne renseignant que sur l’état du logement à la date de la visite du 31 janvier 2025.
Les attestations produites par Monsieur [V] [D] ne permettent pas d’écarter ces constatations concordantes. L’agent immobilier s’est borné, dans le cadre d’une estimation de la valeur du bien, à faire état de son bon état général d’entretien, sans examen technique de ses équipements. L’attestation de l’artisan établit seulement la réalisation de travaux ponctuels dans la salle de bains et sur certaines prises électriques et ne permet ni d’exclure l’existence des autres désordres constatés ni de démontrer que l’ensemble des anomalies affectant l’installation électrique ait été supprimé. La vente ultérieure du logement au beau-frère de Madame [Y] [X] ne renseigne pas davantage sur les conditions dans lesquelles celle-ci a effectivement occupé les lieux.
Il résulte ainsi de l’ensemble des pièces produites que le logement présentait, dès l’entrée dans les lieux, puis pendant une période prolongée, des désordres affectant son accès, son clos, son installation électrique, son chauffage, sa ventilation et son niveau d’humidité.
Si certains défauts, tels que l’absence de sonnette, d’abattant sur les toilettes ou d’une porte de placard, ne suffisent pas individuellement à caractériser une indécence, les anomalies affectant la fermeture des menuiseries, la sécurité de l’installation électrique, la ventilation, le chauffage et la présence persistante d’humidité et de moisissures excèdent de simples imperfections esthétiques ou de menus défauts d’entretien. Pris dans leur ensemble, ils ont compromis l’usage normal du logement.
Monsieur [V] [D], en sa qualité de propriétaire bailleur, est tenu de plein droit envers Madame [Y] [X] des obligations de délivrance, d’entretien, de décence et de jouissance paisible. Il ne peut s’en exonérer en invoquant les éventuelles défaillances du mandataire auquel il a confié la gestion du bien. Il sera également relevé que [V] [D] reconnaît avoir assuré la gestion du bien du vivant de sa mère. Son implication est notamment établie par un courriel du 24 août 2021, par lequel il sollicitait la communication du bail et de l’état des lieux d’entrée. Il intervenait ainsi dans l’administration du logement dès le début de la relation locative.
Sa responsabilité sera, en conséquence, retenue.
II. Sur les demandes de dommages et intérêts

1. Sur le préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance correspond à la diminution de l’usage normal du logement résultant des désordres qui l’affectent. Il s’apprécie au regard de la nature, de l’importance et de la durée des troubles établis.
Madame [Y] [X] a d’abord été privée d’un accès normal aux lieux du 30 août au 1er octobre 2021. Elle a ensuite subi, jusqu’à son départ le 23 mai 2025, des désordres affectant notamment les menuiseries, l’installation électrique, le chauffage, la ventilation et l’humidité. Leur nombre et leur persistance ont altéré l’usage normal du logement. Il convient néanmoins de tenir compte de la réparation des portes-fenêtres intervenue le 10 janvier 2024, qui a réduit l’intensité du trouble, malgré la persistance d’autres désordres.
Madame [Y] [X] sollicite la somme de 10 160,04 euros, calculée sur la base de 30 % du loyer mensuel de 787,60 euros pendant 43 mois. Ce calcul ne peut être intégralement retenu, dès lors qu’il applique à toute la période un loyer atteint seulement en janvier 2024, inclut les charges et ne tient pas compte de l’évolution des désordres.
Au regard de la privation initiale d’accès au logement, de l’importance des troubles relevés et ayant engagé la responsabilité du bailleur, le préjudice de jouissance de Madame [Y] [X] sera justement évalué à la somme de 5 000 euros.
2. Sur le préjudice financier
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à Madame [Y] [X] de démontrer la réalité des dépenses dont elle sollicite le remboursement ainsi que leur lien direct avec les désordres affectant le logement.
S’agissant de la surconsommation énergétique alléguée, les factures d’électricité produites établissent les montants facturés à Madame [Y] [X], mais ne permettent pas, à elles seules, de déterminer la consommation qui aurait normalement été supportée dans un logement dépourvu des désordres litigieux.
Madame [Y] [X] ne produit aucun relevé de consommation de référence, aucun élément comparatif concernant un logement similaire ni aucune analyse technique permettant d’isoler la part de consommation imputable au défaut de fermeture des menuiseries ou aux insuffisances de chauffage. La somme de 800 euros réclamée à ce titre n’est donc pas suffisamment établie.
S’agissant des frais de remise en état, Madame [Y] [X] réclame la somme de 450 euros au titre de travaux de rebouchage, d’enduit et de peinture ainsi que de l’achat de matériaux. Le technicien en construction qu’elle a mandaté a certes évalué à 250 euros le coût de différents travaux et fournitures, notamment d’enduit, de peinture et de remise en état du verrou. Cette estimation globale, qui ne précise ni le détail des travaux nécessaires ni la ventilation de leur coût, ne permet toutefois pas d’établir que ces travaux ont effectivement été réalisés ou que Madame [Y] [X] en a supporté la dépense. Madame [Y] [X] produit uniquement une facture Brico Dépôt du 30 décembre 2023, d’un montant de 76,60 euros, portant notamment sur l’achat de produits destinés au traitement des moisissures et de matériel de remise en état. Cette dépense, contemporaine des constatations du technicien, présente un lien direct avec les désordres établis. Seule la somme de 76,60 euros sera, en conséquence, retenue.
S’agissant des produits destinés à lutter contre les nuisibles, Madame [Y] [X] produit une facture du 10 août 2022 d’un montant de 62,54 euros correspondant à l’achat de produits destinés à lutter contre les cafards. La présence de nuisibles est également mentionnée dans le rapport établi à la suite de la visite du technicien en construction. Si elle n’a pas été constatée lors des opérations d’expertise judiciaire réalisées plus de deux années après l’achat des produits, cette absence de constatation tardive ne suffit pas à exclure l’existence antérieure de l’infestation. La facture produite et les constatations du technicien constituent des éléments suffisamment concordants pour établir la réalité de cette dépense et son lien avec les conditions d’occupation du logement. La somme de 62,54 euros sera retenue.
Sur les honoraires de l’expert en construction mandaté par Madame [Y] [X]. Elle justifie avoir payé la somme de 900 euros pour le mandater après l’échec de ses démarches amiables. Cette intervention lui a permis de faire constater la nature et l’étendue des désordres, d’identifier les travaux présentant un caractère urgent et de préserver ses droits avant l’engagement de la procédure judiciaire. Cette dépense présente un lien direct avec les manquements retenus.
Le préjudice financier établi s’élève donc à une somme totale de 1 039,14 euros.
III. Sur l’appel en garantie formé par Monsieur [V] [D] contre le cabinet LAUGIER FINE
L’article 1991 du code civil édicte que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
En vertu de l’article 1992 alinéa 1er du même code, le mandataire répond non seulement du dol mais des fautes commises dans la gestion. Il doit agir en respectant les instructions de son mandant et avec prudence et diligence.
En cas de mauvaise exécution, la charge de la preuve incombe au mandant.
Dans le cas d’une fusion-absorption, la dette éventuelle de responsabilité de la société absorbée est transmise de plein droit à la société absorbante.
Dans leurs rapports entre eux, la contribution définitive à la dette doit être déterminée en fonction de la gravité respective des fautes ayant concouru à la réalisation du dommage.
En l’espèce, la responsabilité principale incombe à Monsieur [V] [D]. En sa qualité de bailleur, il était personnellement tenu de délivrer et de maintenir un logement décent.
La société KEISERMANN, qui assurait la gestion du logement lors de la conclusion du bail, a été absorbée par le cabinet LAUGIER FINE le 7 juillet 2022.
En application de l’article L. 236-3 du code de commerce, cette fusion a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante. Cette transmission comprend la dette éventuelle de responsabilité résultant des fautes commises par la société absorbée antérieurement à la fusion, quand bien même cette dette n’aurait pas encore été judiciairement constatée à cette date.
Le cabinet LAUGIER FINE répond ainsi tant des fautes éventuellement commises par la société KEISERMANN avant le 7 juillet 2022 que de ses propres manquements postérieurs à la fusion.
Aucune des parties ne produit le mandat de gestion, sans contester son existence. Cette absence ne permet pas de déterminer si le gestionnaire disposait du pouvoir d’ordonner lui-même des travaux jusqu’à un certain montant ou s’il devait systématiquement recueillir l’autorisation préalable du propriétaire.
La responsabilité du cabinet LAUGIER FINE ne peut donc être fondée sur la seule circonstance qu’il n’a pas personnellement commandé ou financé les travaux. Elle doit être appréciée au regard des diligences dont il est établi qu’elles relevaient effectivement de sa mission, notamment la transmission des informations et des devis, le suivi des réclamations, les relances du propriétaire ainsi que son devoir professionnel de conseil et de mise en garde. S’agissant d’abord de la période antérieure à la fusion, la société KEISERMANN était chargée de la gestion lors de la conclusion du bail et de l’entrée dans les lieux. Elle n’a remis à Madame [Y] [X] le badge d’accès à l’immeuble que le 1er octobre 2021, alors que le bail avait pris effet le 30 août précédent.
Elle a également eu connaissance, au plus tard lors de l’établissement de l’état des lieux du 7 octobre 2021, de plusieurs désordres affectant les menuiseries, l’installation électrique, le chauffage et l’humidité du logement.
Les courriels produits par Monsieur [V] [D] établissent en outre qu’il a demandé au gestionnaire la communication du bail et de l’état des lieux, puis a réitéré cette demande le 15 mars 2022. Il n’est pas justifié que ces documents, qui permettaient au bailleur de disposer d’une connaissance complète de l’état initial du logement, lui aient été effectivement transmis.
Les échanges des mois de mars et mai 2022 démontrent néanmoins que le gestionnaire a sollicité un devis de mise en sécurité de l’installation électrique et alerté le propriétaire sur l’urgence de cette intervention, ainsi que sur la nécessité de remédier au défaut affectant la boîte aux lettres.
S’agissant de la période postérieure à la fusion, Madame [Y] [X] a adressé au cabinet LAUGIER FINE deux mises en demeure les 21 septembre et 7 novembre 2022.
Le cabinet LAUGIER FINE justifie avoir transmis au propriétaire, le 29 septembre 2022, un devis d’un montant de 330 euros relatif à la réparation des portes-fenêtres. Par courriel du 30 septembre 2022, il lui a rappelé que celui-ci avait indiqué vouloir se charger personnellement des travaux. Le 7 novembre 2022, il lui a de nouveau transmis les réclamations de Madame [Y] [X] en soulignant qu’il devenait urgent de procéder aux interventions.
Ces éléments démontrent que le cabinet LAUGIER FINE n’est pas demeuré totalement inactif et que Monsieur [V] [D], qui souhaitait faire intervenir ses propres artisans, conservait la maîtrise de la décision et de la réalisation des travaux.
Ainsi, il ressort notamment des courriels des 30 septembre et 7 novembre 2022 que Monsieur [V] [D] avait été informé des réclamations de Madame [Y] [X], du devis relatif aux menuiseries et de l’urgence de certaines interventions. Il n’a toutefois pas fait procéder aux travaux dans un délai adapté. Plusieurs autres désordres subsistaient encore lors de la visite des services municipaux puis des opérations d’expertise judiciaire.
Toutefois, après le courriel du 7 novembre 2022, le cabinet LAUGIER FINE ne justifie d’aucune relance relative aux menuiseries avant le 8 novembre 2023, date à laquelle il indique être toujours dans l’attente de l’accord écrit du propriétaire sur le devis transmis plus d’un an auparavant.
Il ne justifie pas davantage d’un suivi régulier de la mise en sécurité de l’installation électrique, alors que le caractère urgent de cette intervention avait été identifié dès le mois de mars 2022.
Il n’établit pas avoir adressé au bailleur une mise en garde circonstanciée sur les obligations légales lui incombant, les conséquences susceptibles de résulter de la persistance des désordres et la nécessité de faire procéder sans délai aux interventions intéressant la sécurité, le clos, le chauffage et la ventilation du logement.
Il ne justifie enfin d’aucune diligence particulière consécutive au signalement effectué sur la plateforme Histologe le 15 septembre 2023, au rapport de l’expert mandaté par Madame [Y] [X] en décembre 2023 ou au courrier adressé par les services de la ville de [Localité 2] le 13 février 2024.
Ainsi, si le cabinet LAUGIER FINE a transmis plusieurs informations et devis et si le propriétaire a lui-même retardé la réalisation des travaux en souhaitant recourir à ses propres artisans, les démarches établies apparaissent trop espacées pour caractériser un suivi suffisamment régulier et effectif de désordres dont certains présentaient un caractère urgent.
La remise tardive du badge par la société KEISERMANN, l’absence de justification de la transmission au bailleur de l’état des lieux d’entrée, puis l’insuffisance du suivi et des mises en garde délivrées au propriétaire ont contribué à retarder la prise en charge des désordres et, par conséquent, à prolonger l’altération des conditions de jouissance subie par Madame [Y] [X].
La faute du cabinet LAUGIER FINE a ainsi contribué à prolonger le dommage, mais présente une gravité moindre que celle du propriétaire, débiteur principal des obligations locatives et détenteur du pouvoir de décision.
Compte tenu de la nature et de la gravité respective de leurs manquements, il convient, dans leurs rapports entre eux, de fixer à 80 % la part définitive supportée par Monsieur [V] [D] et à 20 % celle supportée par le cabinet LAUGIER FINE.
Le cabinet LAUGIER FINE sera, en conséquence, condamné à garantir Monsieur [V] [D] à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier subis par Madame [Y] [X].
IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
1. Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [V] [D] et le cabinet LAUGIER FINE, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.
2. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Monsieur [V] [D] et le cabinet LAUGIER FINE, condamnés aux dépens, seront en outre condamnés in solidum à payer à Madame [Y] [X] la somme de 800 euros.
3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Madame [Y] [X] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Madame [Y] [X] la somme de 1 039,14 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE le cabinet LAUGIER FINE à relever et garantir Monsieur [V] [D] à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices de jouissance et financier subis par Madame [Y] [X] ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum le cabinet LAUGIER FINE et Monsieur [V] [D] aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum le cabinet LAUGIER FINE et Monsieur [V] [D] à payer à Madame [Y] [X] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdit.

LE GREFFIER LE JUGE

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
MARSEILLE
Pôle de Proximité
[Adresse 5]
[Localité 3]

N° R.G. : N° RG 25/05890 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BVS

Affaire :

[Y] [X]
Me Manon BONNET

Contre :

S.A.S. CABINET LAUGIER-FINE
Me Fabien BOUSQUET

[V] [D]
Me Rémy CRUDO

Décision du 06 Octobre 2026

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

sur 14pages
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu la décision dont la teneur suit :

EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me Manon BONNET

Marseille, le 06 octobre 2026

Le Directeur des services de greffe judiciaires

po/