Démolition d’un immeuble menaçant ruine : compétence du tribunal judiciaire et impossibilité du confortement

L’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation impose, pour obtenir la démolition d’un bien immobilier dangereux, une saisine du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. La cour écarte donc le moyen tiré d’une prétendue saisine en référé, l’ordonnance ayant été rendue dans le cadre procédural approprié.

La démolition est confirmée lorsque l’expertise établit un danger manifeste, permanent et aggravé, et qu’aucune réparation ou mesure de confortement ne peut être techniquement envisagée. Les constatations de l’expert judiciaire, corroborées par l’avis écrit de l’entreprise ayant refusé d’intervenir en raison de l’instabilité de la structure, prévalent sur un procès-verbal de commissaire de justice non concordant.

L’appelante, qui succombe, supporte les dépens et est condamnée à verser 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La cour rappelle ainsi que l’absence de travaux efficaces et l’impossibilité démontrée d’une réparation partielle peuvent justifier la démolition complète pour protéger les personnes et les ouvrages voisins.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après l’aggravation du délabrement d’un immeuble mitoyen et la constatation d’un danger manifeste, la commune a demandé l’autorisation de le démolir aux frais de la propriétaire. Celle-ci contestait la compétence du juge et soutenait que des travaux étaient possibles. La cour confirme la démolition, considérée comme la seule mesure propre à protéger les personnes et les biens voisins.

Une propriétaire possède un immeuble mitoyen d’un bâtiment communal. À la fin de l’année 2020, une partie de la toiture s’est envolée et a causé des désordres aux biens voisins.

Après une première expertise en 2021, de nouveaux désordres ont conduit à la désignation d’un second expert en 2025. Celui-ci a constaté l’aggravation du délabrement, un danger manifeste et l’impossibilité d’une réparation ou d’un confortement.

La commune a assigné la propriétaire afin d’obtenir l’autorisation de démolir entièrement l’immeuble à ses frais. Le tribunal judiciaire a fait droit à cette demande. La propriétaire a interjeté appel, contestant notamment la compétence du juge et soutenant que des travaux pouvaient éviter la démolition.

La cour d’appel confirme le jugement, considérant que la procédure accélérée au fond était applicable et que la démolition constituait la seule solution propre à protéger les personnes et les biens avoisinants.

• Danger manifeste pour les personnes et les biens avoisinants
• Caractère permanent et aggravé du danger constaté
• Expertise judiciaire récente et suffisamment précise
• Absence de solution technique de réparation ou de confortement
• Impossibilité d’intervention d’une entreprise en raison de l’instabilité
• Nécessité de la démolition pour assurer la protection des tiers

• Rapport de la première expertise judiciaire d’avril 2021
• Rapport de la seconde expertise judiciaire du 28 janvier 2025
• Constatations relatives à l’aggravation du délabrement de l’immeuble
• Courriel de SAS PINGEON du 2 juillet 2025
• Avis professionnel préconisant la destruction totale du bâtiment
• Pièces du dossier établissant la réalité du danger

La propriétaire doit supporter la démolition complète de l’immeuble et les conséquences financières de son appel rejeté. La commune est autorisée à faire exécuter les travaux aux frais de la propriétaire et obtient une indemnité procédurale.

• Autorisation de démolition complète de l’immeuble
• Exécution des travaux pour le compte et aux frais de la propriétaire
• Condamnation de la propriétaire aux dépens d’appel
• Rejet de la demande de frais irrépétibles de la propriétaire
• Paiement de 3 500 euros à la commune au titre de l’article 700

À faire

• Faire établir une expertise technique actualisée
• Documenter précisément le danger pour les tiers
• Vérifier la procédure accélérée au fond applicable
• Recueillir les avis écrits des entreprises intervenantes
• Conserver les rapports et pièces relatifs à l’aggravation

À éviter

• Présenter une demande de démolition en référé
• Proposer un confortement techniquement irréalisable
• Négliger l’évolution défavorable du bâtiment
• Opposer un simple constat aux expertises judiciaires
• Différer sans justification les mesures de sécurisation

La procédure accélérée au fond pour la démolition d’un immeuble dangereux

La demande fondée sur l’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation relève du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. La cour constate que le premier juge n’a pas statué en référé et confirme sa compétence.

Les conditions de la démolition complète d’un immeuble menaçant

La démolition est justifiée par un danger manifeste et permanent, une aggravation de l’état du bien et l’absence de solution de réparation ou de confortement envisageable. L’expertise de 2025 établit que la protection des personnes et des ouvrages voisins ne peut être assurée autrement.

La valeur probante de l’expertise judiciaire et de l’avis professionnel

Les constatations de l’expert judiciaire sont corroborées par le courriel de l’entreprise intervenante, qui refuse de poursuivre le chantier en raison de l’instabilité importante de la structure et estime nécessaire la destruction totale. Un procès-verbal de commissaire de justice contraire ne suffit pas à les écarter.

Article 213-2 du Code de l’organisation judiciaire, Article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L. 511-9 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile