TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/07396 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HN5W

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [F]
demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Madame [X] [J]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, la SCI AUBRY [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [J] et Mr [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665 euros.

Le même jour, la bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 23 juillet 2025, une quittance subrogative a été délivrée par la bailleresse à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2 377 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 377 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [J] et Mr [B] [F] le 07 août 2025.

Par assignations du 08 et 10 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation judiciaire ; Ordonne l’expulsion de Mr [B] [F] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne solidairement Mme [X] [J] et Mr [B] [F] au paiement de la somme de 2 587, 58 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 377 euros due à cette date et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne solidairement Mme [X] [J] et Mr [B] [F] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne solidairement Mme [X] [J] et Mr [B] [F] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [X] [J] et Mr [B] [F] aux dépens ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

À l’audience du 30 juin 2026, la question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle a actualisé sa créance à la somme de 7 282, 49 euros. Elle a précisé que Mme [J] avait quitté les lieux le 28 avril 2025, que le préavis avait pris fin le 28 juillet 2025 mais qu’elle était restée solidaire de la dette locative six mois à compter de cette date, soit pour la somme de 4 574, 17 euros. A la demande reconventionnelle d’échéancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en est rapportée.

Mme [X] [J], comparante en personne, a estimé devoir être condamnée à verser à la demanderesse la somme qui figurait dans l’assignation, à savoir 2 787, 58 euros. Elle a expliqué n’être restée solidaire de la dette locative que jusqu’au mois d’octobre 2025, soulignant avoir toujours réglé le loyer dans son intégralité. Enfin, elle a sollicité le bénéfice d’un échéancier pour apurer sa créance à hauteur de 100 euros par mois. Elle a précisé percevoir un revenu mensuel de 1 600 euros, vivre seule, exposer un loyer de 550 euros ainsi que les mensualités de 60 euros de remboursement d’un crédit renouvelable.

Bien que régulièrement cité à étude par acte de commissaire de justice délivré le 08 décembre 2025, Mr [B] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera constaté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Madame [X] [J], cette dernière ayant quitté le logement.

1. Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 22 décembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 22 décembre 2022 et en expulsion à l’encontre de Mr [B] [F].

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 août 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelles applicables au présent contrat a bien été signifié au locataire le 31 juillet 2025 et la somme de 2 377 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mr [B] [F] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

2.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 677, 08 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

3. Sur la dette locative

3.1 Sur le montant de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 22 mai 2026 mentionnant qu’un total de 9 075.32 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer. Il ressort du décompte produit par la demanderesse que deux règlements ont été réalisés à son profit pour une somme de 1 784, 42 euros puis de 8, 41 euros. Il s’en déduit, conformément au décompte arrêté au 18 juin 2026 et produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, que la dette locative s’élève à la somme de 7 282, 49.

3.2 Sur la solidarité des colocataires

Par son absence, Mr [B] [F] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamné à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 377 euros due à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

Mme [X] [J] a donné congé à la bailleresse le 22 avril 2025 par courrier parvenu au bailleur le 28 avril 2025 et était, selon le contrat signé entre les parties le 22 décembre 2022, tenue de respecter un délai de trois mois. La date d’effet du congé est donc le 28 juillet 2025.

Il ressort part ailleurs du paragraphe « 19) Clause de solidarité » qui figue au même bail en quatrième page que « à défaut [de nouveau locataire figurant au bail] la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. En l’espèce, la solidarité de Mme [X] [J] a pris fin le 28 janvier 2026. Il convient en conséquence d’écarter sa condamnation solidaire pour les loyers échus impayés et indemnités d’occupation postérieurs à cette date soit les loyers de 677,08 euros de mois de février 2026, mars 2026, avril 2026 et mai 2026.

Mme [X] [J] sera condamnée, solidairement avec Mr [B] [F], à verser à la demanderesse la somme de 4 574, 17 euros.

Mr [B] [F] sera condamné seul à verser à la demanderesse le surplus soit 2 708, 32 euros.

3.3 Sur les demandes de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Madame [X] [J] sollicite le bénéfice de délai de paiement afin d’apurer sa créance à raison de mensualité de 100 euros par mois ; en faisant valoir percevoir un revenu de 1 600 euros et exposer des charges fixes telles qu’un loyer de 550 euros et les mensualités d’un crédit renouvelable de 60 euros.

Malgré l’absence d’opposition de la demanderesse, la proposition d’échéancier de la défenderesse ne lui permettra d’apurer la dette dans les délais impartis par les dispositions légales précédemment rappelées.

Il ne saurait être fait droit à sa demande.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [J] et Mr [B] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas, à l’égard de Madame [X] [J] sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 22 décembre 2022 concernant le logement sis[Adresse 5], ni sa demande de résiliation et celle d’expulsion qui en découle, la locataire ayant délivré congé et ayant quitté le logement ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 décembre 2022 entre la SCI AUBRY [Adresse 7] d’une part et Mr [B] [F] d’autre part sur des locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 1er octobre 2025 ;

ORDONNE à Mr [B] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mr [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 677, 08 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 juin 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs,

CONDAMNE solidairement Mr [B] [F] et Mme [X] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4 574, 17 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 18 juin 2026 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2025 sur la somme de 2 377 euros due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Mr [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2 708, 32 euros au titre des loyers et charge impayés selon décompte arrêté au 18 juin 2026 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2025 sur la somme de 2 377 euros due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [X] [J] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [J] et Mr [B] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 31 juillet 2025 et de l’assignation du 08 et 10 décembre 2025 ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge