TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00837 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HNDL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [V] [A]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

S.E.M LES RESIDENCES DE [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 25 mai 2007, la société d’économie mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a consenti à Madame [V] [A] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer initial de 430,09 euros mensuels.

Invoquant des troubles de jouissance résultant d’infiltrations d’eau consécutives à un défaut d’étanchéité de plusieurs menuiseries extérieures, Mme [A] en a informé la société bailleresse et a déclaré le sinistre auprès de son assureur.

Le 15 février 2022, une expertise technique contradictoire a été réalisée par le cabinet ELEX qui a constaté la présence d’infiltrations et a indiqué que les réparations incombaient à la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS.

Le 5 octobre 2022, les infiltrations ayant persisté, la société LES RESIDENCES DE [Adresse 5] a décidé de faire procéder au remplacement de la fenêtre de la cuisine ainsi qu’à des travaux d’embellissement.

Le 3 octobre 2023, la locataire reprochant un manque de diligence dans la mise en œuvre des travaux en faisant valoir qu’ils n’avaient pas été réalisés et que les désordres persistaient, la société bailleresse a effectué une visite du logement. Lors de celle-ci, elle a indiqué ne pas constater de nouvelles traces d’infiltration, tout en informant la locataire que les travaux d’embellissement des murs ne pouvaient reprendre pour le moment.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne morale le 26 novembre 2025, Madame [A] a assigné la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de la voir condamner notamment au paiement de la somme de 5.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2026.

A l’audience, Madame [A], représentée par son conseil, se référant aux termes de son assignation, sollicite du Juge des contentieux de la protection :
La condamnation de la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS à lui verser la somme de 5.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, La condamnation de la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS aux dépens, La condamnation de la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la demanderesse, se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, fait valoir que la société défenderesse n’a pas respecté son obligation de délivrance en ce qu’elle lui a loué un bien affecté de désordres et n’a pas procédé aux travaux malgré ces troubles évidents, lui causant un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 150 euros par mois. En outre, elle expose que les infiltrations ont occasionné une humidité ambiante ainsi que des moisissures tout au long du bail, ce qui a eu pour conséquence une altération de sa santé.

A l’audience, la question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, représentée par son conseil, s’en rapportant à ses écritures, formule les demandes suivantes :
Débouter Madame [A] de ses demandes, Condamner Madame [A] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.
Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, la société défenderesse, se fondant sur l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant une prescription triennale des actions relevant d’un contrat de bail, fait valoir que le droit à indemnisation invoquée par la demanderesse doit s’apprécier sur la période du 26 novembre 2022 au 21 mai 2025. A ce titre, elle conclut que la fenêtre d’où provenait les infiltrations ayant été remplacée le 8 décembre 2022 et aucune nouvelle infiltration n’ayant été constatée depuis, aucun trouble de jouissance n’est démontré. Pour finir, elle invoque qu’en tout état de cause l’indemnisation sollicitée est injustifiée en ce que la demanderesse n’établit pas l’insalubrité alléguée, a pu jouir pleinement des lieux et les a restitués sans contrainte ni pénalités.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Sur le délai de prescription
L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, entré en vigueur le 27 mars 2014, a réduit à trois années le délai de prescription applicable à toutes les actions dérivant d’un contrat de bail, le délai courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Par application de l’article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, cette nouvelle rédaction de l’article 7-1 est applicable dans les conditions de l’article 2222 du code civil, lequel énonce qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

L’article 2241 du code civil énonce que la demande en justice interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, Mme [A] sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle invoque subir correspondant à l’impossibilité de jouir du logement conformément à sa destination, sur les 36 derniers mois soit de mai 2022 à mai 2025 date de libération du logement.

L’assignation, interruptive de prescription, a été délivrée à la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS le 26 novembre 2025 de sorte que la demande d’indemnisation des préjudices subis antérieurement au 26 novembre 2022 est irrecevable pour cause de prescription.

Sur la responsabilité de la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS
Aux termes de l’article 6 n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il est également tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Pour finir, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise contradictoire réalisée le 15 février 2022 que les dégradations affectant les revêtements muraux et les ouvrages de plâtrerie de la cuisine/salon et de la chambre trouvent leur origine dans des infiltrations d’eau au droit des menuiseries extérieures. Ces constatations sont corroborées par les photographies annexées, lesquelles mettent en évidence d’importantes traces d’humidité, des moisissures ainsi que plusieurs fissures affectant les parois. L’expert conclut que ces désordres relèvent de la responsabilité de la société bailleresse.

Malgré les relances, dont copie est versée au débat, adressées à la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS les 31 mars, 6 mai, 13 juin et 4 août 2022, celle-ci n’avait pas entrepris, à ces dates, de mesure propre à faire cesser les infiltrations et la dégradation du logement.

Il est établi que la société bailleresse a, dans un premier temps, fait procéder à des reprises ponctuelles des pourtours des fenêtres ainsi qu’à la pose de cornières. Il ressort toutefois des échanges produits que ces interventions, ne traitant que les effets du dommage, n’en ont pas traité la cause, à savoir les infiltrations au droit des menuiseries extérieures. C’est d’ailleurs en ce sens que la bailleresse s’est engagée, par courriers des 5 octobre et 15 novembre 2022, à procéder au remplacement de la fenêtre de la cuisine puis, de manière progressive, des autres menuiseries concernées, avant d’engager la réfection des embellissements.

Il n’est pas contesté que seule la fenêtre de la cuisine a fait l’objet d’un remplacement le 8 décembre 2022. La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS verse plusieurs factures justifiant ensuite de la réalisation d’une intervention de recherche de fuite réalisée le 15 juin 2023 sur les fenêtres du salon et de la salle à manger, laquelle conclut à l’absence de fuite active, ainsi que de travaux de réfection des murs de la chambre et du salon réalisés les 18 et 19 mars 2024, du plafond de la chambre le 23 avril 2024 et du plafond ainsi que des murs de la cuisine, facturés le 10 octobre 2023.

Si la société bailleresse se prévaut des conclusions d’une recherche de fuite réalisée le 15 juin 2023, il est nécessaire de rappeler que l’absence de fuite active constatée à cette date précise ne saurait, à elle seule, faire échec aux constatations antérieures ni exclure la persistance des infiltrations relevées par l’expert sur les menuiseries de la cuisine, du salon et de la chambre en des saisons plus froides ou humides. C’est ce que corrobore les échanges entre la locataire et la bailleresse qui a elle-même reconnu la nécessité de procéder au remplacement des menuiseries. La réalisation de travaux entre octobre 2023 et avril 2024 atteste également que les désordres identifiés n’avaient pas disparu et nécessitaient toujours une remise en état.

Ainsi, il est établi que les infiltrations d’eau au droit des menuiseries extérieures, relevant de la responsabilité de la bailleresse, ont affecté de manière durable les revêtements intérieurs du logement, provoquant fissures, moisissures et dégradations des embellissements ; outre une nécessaire atteinte aux performances d’étanchéité et d’isolation du logement, altérant ainsi les caractéristiques du bien et, par conséquent, sa jouissance normale.

Il ressort de ce qui précède que la défenderesse avait connaissance des désordres affectant le logement depuis l’expertise du 15 février 2022 et qu’elle n’a pas réalisé les travaux nécessaires à la cessation des infiltrations, à l’exception du remplacement de la fenêtre de la cuisine le 08 décembre 2022. Les infiltrations affectant les autres menuiseries extérieures établies par l’expertise n’ont pas été adressées.

La réfection des murs, plafond et embellissement, traitant les effets des désordres et non les causes relevées par l’expert, a été mise en œuvre entre le 10 octobre 2023 et le 23 avril 2024 soit près de deux ans après les premières constatations techniques.

En laissant ainsi perdurer des désordres affectant la salubrité, l’étanchéité et les conditions normales d’occupation du logement, la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a manqué à son obligation de délivrer et de maintenir le bien loué en état de servir à l’usage auquel il est destiné, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de retenir la réalité des désordres allégués matérialisant un trouble affectant l’usage normal de la chose et la responsabilité de la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [A]. Eu égard à la prescription précédemment examinée, ce préjudice doit être réparé pour la période partant du 26 novembre 2022 au 21 mai 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Sur l’indemnisation des préjudices
Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Par ailleurs, il convient de rappeler que le préjudice subi doit être réparé intégralement sans perte ni profit

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats un certificat médical rédigé par le Docteur [U] au sein duquel il est indiqué que son état de santé ne lui permet plus d’habiter dans son appartement considérant les désordres précités et relève que cela a créé un état anxiodépressif ainsi qu’une polypathologie douloureuse avec atteinte d’algodystrophie du genou droit. En outre, il ressort des courriers émis par la protection juridique de Mme [A] que considérant les désordres invoqués et les conséquences sur son quotidien, la somme de 150 euros par mois était réclamée à la société bailleresse.

Dès lors, au regard des désagréments engendrés par l’impossibilité d’user normalement du bien loué ainsi que des conséquences sanitaires et financières des troubles constatés, la somme sollicitée est proportionnée et il y a donc lieu d’indemniser le préjudice de jouissance à hauteur de 150 euros par mois.

En conséquence, eu égard à la période précitée partant du 26 novembre 2022 au 21 mai 2025, soit 29 mois et 25 jours (environ 29,8 mois), il sera alloué à Mme [A] la somme de 4.470 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS sera condamnée au paiement.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. La société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SEM LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS à verser à Madame [V] [A] la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DIX EUROS (4.470 euros) à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SEM LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS aux dépens ;

CONDAMNE la SEM LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS à verser à Madame [V] [A] la somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SEM LES RESIDENCES DE L’[Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 13 octobre 2026.

Le greffier, Le juge,