COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 25/03867 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XIV2

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 1]

C/

[V] [R] épouse [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mai 2025 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-001051

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13/10/26

à :

Me Laetitia GERNEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N°SIRET : 441 971 892

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18B

Plaidant : Me Bruno MOTILA de la SELARL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1813

****************

INTIMEE

Madame [V] [R] épouse [Z]

nér le 27 juin 1969

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à étude par commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 mars 1996, les consorts [B], représentés par Mme [P], ont donné à bail à Mme [V] [R] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], 3ème étage porte droite.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à Mme [Z] un commandement de payer la somme de 1 942,24 euros en principal visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un commandement de justifier d’une assurance locative en cours de validité.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Compte tenu d’une part des documents déposés par la défenderesse après l’audience, et d’autre part de l’absence de document justificatifs concernant la qualité à agir de la demanderesse, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier et les parties convoquées à l’audience du 18 mars 2025, la demanderesse étant invitée à justifier de sa qualité à agir par la production de pièces concernant sa qualité de propriétaire du bien donné à bail (statuts de la société, attestation de propriété à son nom…).

A l’audience du 18 mars 2025, la demanderesse n’a pas comparu et aucun élément n’a été transmis par ailleurs quant à sa qualité à agir.

Mme [Z], comparante, a fait état d’un dossier de surendettement déposé le 6 décembre 2024 et de l’orientation le 20 décembre 2024 de son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A la suite de l’audience, le conseil de la SCI [Adresse 1] ayant indiqué ne pas avoir reçu l’avis d’audience, a été invité à justifier de la qualité à agir de sa cliente avant le 20 avril 2025. Aucun élément n’a été transmis au tribunal.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

– déclaré la SCI [Adresse 1] irrecevable en l’intégralité de ses demandes,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens,

– rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juin 2025, la SCI [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, la SCI [Adresse 1], appelante, demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– infirmer la décision dont appel,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire,

– ordonner par conséquent l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

– condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 2 857,86 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges,

– condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 647,09 euros, à compter du 9 mars 2024 ou à tout le moins à compter du 3 avril 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

– condamner Mme [Z] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

– dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le premier indice paru à la date du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

– constater le non-respect des obligations contractuelles de Mme [Z] consistant au paiement des loyers et des charges et à la justification des assurances afférentes audit bail,

– ordonner en conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification des assurances afférentes audit bail,

– ordonner par conséquent l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

– condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 2 857,86 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges,

– condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 647,09 euros jusqu’à la relocation du bien,

– condamner Mme [Z] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 3 000 euros au titre du préjudice moral,

– dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le premier indice paru à la date du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

– condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [Z] aux dépens qui comprendront, notamment, le coût des commandements des 2 et 8 février 2024 et celui de l’assignation délivrée au locataire,

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Mme [Z] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 août 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 octobre 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2026.

Le 22 septembre 2026, la cour a envoyé le message suivant, via le RPVA, à l’avocat de l’appelante :

’Il résulte du jugement déféré que Mme [Z] avait fait état d’une procédure de surendettement en cours et que son dossier avait été orienté le 20 décembre 2024 vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La cour relève que vous ne faites pas état d’une telle procédure dans vos conclusions.

Au regard des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 446-3 du code de procédure civile, vous êtes donc invité à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation et fournir vos observations quant à ses conséquences éventuelles sur vos demandes.

La cour vous invite également à faire valoir vos observations sur le caractère non-écrit de la clause du contrat prévoyant des frais de timbres de 6 francs en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi du 13 juillet 2006, applicable aux baux en cours, par laquelle est réputée non écrite toute clause toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure, de sorte qu’il conviendrait de déduire de la dette locative les frais administratifs ainsi que les frais de mise en demeure / deuxième rappel relance depuis l’origine de la dette en octobre 2023.

Et ce avant le 30 septembre 2026, le délibéré sera prorogé au 13 octobre prochain.’

Par message RPVA du 29 septembre 2026, l’avocat de la SCI [Adresse 1] indique n’avoir jamais été rendu destinataire d’éléments relatifs à une procédure de surendettement de la part de la locataire, contrevenant ainsi au principe du contradictoire et qu’elle avait appris uniquement dans les termes du jugement qu’une telle procédure avait été initiée par Mme [Z]. Cette dernière n’ayant pas constitué avocat en cause d’appel, elle explique ne pouvoir dès lors fournir à la cour des éléments en ce sens et s’en remettre aux articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Elle ajoute maintenir ses demandes et s’en remettre à la cour quant à la clause non décrite des frais de timbres.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la recevabilité des demandes

Le premier juge a déclaré la SCI [Adresse 1] irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir au motif qu’elle ne justifiait pas de sa qualité de bailleresse du bien objet du litige.

Poursuivant l’infirmation du jugement, la SCI [Adresse 1] indique qu’elle n’a pas été informée du renvoi de l’audience ni de l’invitation du tribunal à justifier de sa qualité à agir comme indiqué au juge des contentieux de la protection après réception du jugement auprès duquel elle a sollicité la réouverture des débats, ce qui lui a été refusé.

Elle soutient justifier de sa qualité de propriétaire du bien donné à bail.

Sur ce,

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] justifie avoir acquis le 13 juin 2002 une propriété bâtie comprenant un corps de bâtiment élevé sur caves d’un rez-de-chaussée et de quatre étages carrés, située [Adresse 1] à Clichy (92), de sorte qu’en tant que propriétaire du bien donné à bail, elle a bien qualité et intérêt à agir en résiliation du bail et en paiement de la dette locative.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a déclaré la SCI [Adresse 1] irrecevable en ses demandes.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La SCI [Adresse 1] demande à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail suite au commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative resté sans effet, soit à la date du 9 mars 2024, et compte tenu de l’absence de règlement des loyers et charges dans le délai de deux mois du commandement de payer délivré le 2 février 2024, soit à la date du 3 avril 2024.

Sur ce,

En application de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataires est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le contrat de bail reproduit ces dispositions dans les articles IX et X de ses conditions générales. Le commandement signifié le 8 février 2024 pour avoir justification de la souscription d’une assurance locative reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé.

Mme [Z] n’ayant pas justifié d’une assurance locative, il convient de constater la résiliation du bail au 8 mars 2024 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion selon les modalités prévues au présent dispositif.

La SCI [Adresse 1] a indiqué ne pas avoir été directement informée d’une procédure de surendettement en cours concernant l’intimée. Cependant, quand bien même la locataire aurait bénéficié d’une procédure de surendettement en décembre 2024 comme elle l’a indiqué devant le premier juge, celle-ci serait sans effet sur le commandement délivré à son égard dans la mesure où il concerne un manquement à son obligation de justifier d’une assurance locative et que cette procédure est postérieure à la délivrance des commandements de payer.

Sur les indemnités d’occupation

La SCI [Adresse 1] demande la condamnation de Mme [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 647,09 euros à compter du 9 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés et en cas d’occupation supérieure à un an, que cette indemnité soit indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans doit ni titre.

Par suite, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

La SCI [Adresse 1] demande la condamnation de Mme [Z] à lui verser la somme de 2 857,86 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 16 mai 2024.

Sur ce,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décompte locatif fait apparaître un solde débiteur de 2 857,86 euros arrêté au 16 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

En application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi du 13 juillet 2006, applicable aux baux en cours, est réputée non écrite toute clause toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Ainsi, la clause du contrat prévoyant des frais de timbres de 6 francs doit être réputée non écrite, et en conséquence, il convient de déduire du décompte locatif la somme mensuelle de 1,52 euros prélevée au titre de ’frais administratifs’ depuis l’origine de la dette en octobre 2023, soit la somme totale de 12,16 euros (1,52 x 8).

De même, il convient de déduire les frais de mise en demeure et de deuxième rappel ou relance imputés au titre de la dette locative, soit la somme de 110 euros.

En conséquence, Mme [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 2 735,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Il est précisé que dans l’hypothèse où l’intimée bénéficierait d’une procédure de surendettement, cette dette sera recouvrée conformément à la décision de la commission de surendettement ou du juge des contentieux de la protection éventuellement saisi dans ce cadre.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [Adresse 1] demande la condamnation de Mme [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Cependant, elle ne fait valoir aucun moyen au soutien de cette prétention, de sorte que la cour ne peut que la rejeter.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z], qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées. Il comprendront notamment le coût du commandement du 8 février 2024 et celui de l’assignation.

Mme [Z] est également condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt n’étant susceptible que d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire comme le sollicite l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déclare la SCI [Adresse 1] recevable en ses demandes ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 21 mars 1996 entre les consorts [B], aux droits desquels intervient la SCI [Adresse 1], et Mme [V] [R] épouse [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à Clichy (92110), 3ème étage porte droite, à la date du 8 mars 2024 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3], 3ème étage porte droite, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [V] [R] épouse [Z] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2 735,70 euros au titre de l’arriéré locatif incluant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 8 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

Condamne Mme [V] [R] épouse [Z] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l’expulsion de l’occupant ;

Rappelle que dans l’hypothèse où Mme [V] [R] épouse [Z] bénéficierait d’une procédure de surendettement, la créance de la SCI [Adresse 1] sera recouvrée conformément à la décision de la commission de surendettement ou du juge des contentieux de la protection éventuellement saisi dans ce cadre ;

Déboute la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [V] [R] épouse [Z] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [R] épouse [Z] aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement du 8 février 2024 et celui de l’assignation du 22 juillet 2024.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président