COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 24/07755 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5NO

AFFAIRE :

[F] [B]

et autre

C/

[A] [K]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Septembre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 22/06735

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Sophie POULAIN,

Me Mathilde BAUDIN,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Jean-Marc ALBERT de ALBERT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1592

Madame [Z] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Jean-Marc ALBERT de ALBERT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1592

APPELANTS

****************

Madame [A] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Mathilde BAUDIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351 et Me Gautier DERAMOND de ROUCY de la SELARL GDR AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1119

Monsieur [L] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Mathilde BAUDIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351 et Me Gautier DERAMOND de ROUCY de la SELARL GDR AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1119

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte notarié en date du 16 juin 2022, M. [J] et Mme [K] ont consenti à M. [B] et Mme [V] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien sis [Adresse 4] (Yvelines), moyennant un prix de 820 000 euros ; une indemnité d’immobilisation de 82 000 euros avait été stipulée, dont la moitié, soit 41 000 euros, avait été versée entre les mains du notaire. Cette promesse unilatérale de vente expirait le 30 septembre 2022. En raison de la présence de fissures dans le mur Ouest de l’habitation qui seraient apparues postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, M. [B] et Mme [V] ont refusé de signer l’acte définitif de vente.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 20 décembre 2022, M. [J] et Mme [K] les ont assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation, devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement en date du 20 septembre 2024, le Tribunal a :

– condamné M. [B] et Mme [V] à payer à M. [J] et Mme [K] la somme de 82 000 euros ;

– autorisé le notaire à remettre la somme de 41 000 euros à M. [J] et Mme [K] ;

– débouté M. [B] et Mme [V] de leurs demandes ;

– condamné M. [B] et Mme [V] à payer à M. [J] et Mme [K] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [B] et Mme [V] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que les défendeurs ne démontraient pas que des fissures étaient apparues postérieurement à la conclusion de la promesse unilatérale de vente et que les fissures en cause lui étaient préexistantes, alors que les acquéreurs avaient déclaré prendre le bien en l’état.

Par déclaration en date du 12 décembre 2024, M. [B] et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 21 avril 2026, ils exposent :

– que postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, ils ont réclamé des pièces, alors que des visites ont eu lieu les 15 juillet et 18 août 2022 ;

– que dès lors que des discussions étaient en cours, la promesse unilatérale de vente ne saurait être considérée comme irrévocable ;

– que s’il existait une clause de non garantie, ils n’étaient pas des professionnels, de sorte que ladite clause ne pouvait avoir pour effet de pallier l’absence d’information complète sur les caractéristiques du bien vendu ;

– qu’à l’Etang-la-ville est survenu un phénomène de sécheresse et de réhydratation des sols qui a été reconnu comme catastrophe naturelle ;

– que si les fissures sont apparues postérieurement à la promesse de vente, il s’agit d’un sinistre dont une clause prévoyait que la survenance entraînerait la possibilité, pour le bénéficiaire, de renoncer à l’acquisition et de se voir rembourser les sommes versées ;

– que dans le cas contraire, M. [J] et Mme [K] ont adopté une attitude de réticence dolosive, dans la mesure où ils ont affirmé qu’il n’existait pas de fissures alors que cela était faux ; que ces fissures n’étaient pas visibles lors de la première visite et n’ont pas été mentionnées dans les documents contractuels ;

– que le bien est inhabitable et les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence des vices l’affectant ;

– que l’indemnité d’immobilisation doit donc leur être restituée ;

– subsidiairement, que M. [J] et Mme [K] bénéficient d’un enrichissement sans cause, car ils ne subissent aucun préjudice, ayant finalement vendu leur bien pour la somme de 950 801 euros le 17 janvier 2023.

M. [B] et Mme [V] demandent en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– condamner solidairement M. [J] et Mme [K] au paiement de la somme de 41 000 euros représentant le solde de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022 ;

– les condamner à restituer les sommes à eux payées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel ;

– subsidiairement, réduire les sommes dues ;

– débouter M. [J] et Mme [K] de leurs prétentions ;

– les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner solidairement aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître [Localité 4].

Dans leurs conclusions notifiées le 17 mars 2026, M. [J] et Mme [K] répliquent :

– que les fissures existaient tant lors de la signature de la promesse de vente que lors de la première visite du bien ;

– que ladite promesse de vente mentionnait les travaux de reprise qui avaient été faits, dont M. [B] et Mme [V] possédaient les factures, alors que certaines fissures n’avaient pas été reprises mais ne compromettaient pas la solidité de l’immeuble ; que le rapport de Géoconseil était très clair ;

– que par ailleurs, M. [B] et Mme [V] prenaient le bien en l’état ;

– que le courriel de leur notaire en date du 8 septembre 2022 dont ils se prévalent n’est pas probant ;

– que si les appelants invoquent la catastrophe naturelle qui est survenue dans le ressort de la commune de [Localité 5], la clause du contrat prévoyait que la vente ne pourrait être remise en cause que si s’était produit un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, ce qui n’a pas été le cas ;

– que s’agissant du dégât des eaux invoqué par M. [B] et Mme [V], il a fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur ;

– que si les appelants invoquent des désordres, c’est qu’en réalité ils ne veulent plus acquérir le bien, et tentent ainsi d’échapper à leurs obligations ;

– que s’agissant de la nullité de la promesse de vente, elle ne peut être valablement invoquée car elle contenait des clauses particulièrement claires et des documents annexes avec notamment des justificatifs des travaux de l’année 2019 ;

– que concernant la clause de non garantie, elle est usuelle en pareille matière ;

– que la promesse de vente est définitive et il n’est pas possible de soutenir, comme le font M. [B] et Mme [V], que des pourparlers contractuels ont eu lieu ensuite ;

– qu’ils n’ont commis aucun dol ni celé aucune information aux acquéreurs ;

– que l’indemnité d’immobilisation ne constitue que le prix de l’exclusivité conférée à M. [B] et Mme [V], et dès lors elle n’est pas une clause pénale et ne peut être réduite.

M. [J] et Mme [K] demandent en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement dont appel ;

– débouter M. [B] et Mme [V] de leurs prétentions ;

– condamner M. [B] et Mme [V] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

MOTIFS

Dès lors que la promesse unilatérale de vente a dûment été signée le 16 juin 2022, M. [B] et Mme [V] ne peuvent raisonnablement soutenir que du fait que des discussions étaient en cours, cette convention ne pouvait être considérée comme irrévocable. S’ils font plaider que le 15 juillet 2022 ils étaient toujours dans l’attente de documents justificatifs concernant les travaux de rénovation qui avaient été menés à bien dans l’immeuble, il leur incombait de toute évidence d’attendre de les avoir reçus avant de signer la promesse de vente. Celle-ci contient des normes conventionnelles qui doivent recevoir entière application.

Ladite promesse de vente comporte, en sa page 41, une clause intitulée ’sinistre pendant la durée de validité des présentes’, selon laquelle :

« Si un sinistre quelconque frappe le bien durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté :

’ Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

’ Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que dans cette hypothèse le bénéficiaire soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ».

La promesse de vente comporte par ailleurs, en pages 16 et 17, des mentions particulières à destination des bénéficiaires de la promesse dans un paragraphe intitulé ’sinistre suite à catastrophe naturelle’ ;

Concernant l’immeuble :

Ledit immeuble a fait l’objet d’un sinistre suite à catastrophe naturelle ayant entrainé des désordres, survenu courant été 2005.

(…)

Un rapport d’expertise technique a été réalisé par Cifex (..) dont une copie a été remise à l’acquéreur préalablement aux présentes ainsi qu’il le reconnait.

Le vendeur déclare que les travaux de réparation suite à ce sinistre ont été effectués en 2011 par la société Alliance BTP (…) selon facture de travaux ci annexée.

Aux termes du marché de travaux privés avec délégation de paiement remis par la société Alliance BTP au vendeur, il résulte ce qui suit :

’Nota 1 : Alliance BTP a prévu une reprise en sous oeuvre totale et profonde des murs porteurs. Dans une première étape de rigidification on pourra envisager de limiter les travaux à la reprise en sous oeuvre totale par longrine avec attentes micropieux. Dans un deuxième temps et en cas de nécessité il conviendra de reprendre la maison en sous-oeuvre totale et profonde. (…)’

En supplément de ce qui précède, le vendeur a diligenté auprès de Bati Geo Conseils (…) un diagnostic géotechnique sur le bien vendu.

Il en résulte les conclusions suivantes : ’lors de notre passage il a été relevé une série de fissures extérieures sur les façades reprises en sous-oeuvre dont peut-être des fissures filiformes non structurelles (cf constat de dégarnissage de l’entreprise) sauf au retour de la façade E (en limite de propriété) qui pourraient être interprétées comme des cisaillements.

(…)

A l’appui de ces déclarations, les documents suivants sus-relatés sont demeurés ci-annexés et visés par l’acquéreur :

– rapports d’expertise et d’étude précités,

– marché de travaux publics ;

Ces mêmes documents visés par l’acquéreur sont demeurés annexés à la promesse de vente susvisée et une copie est demeurée ci-annexée.

Le vendeur déclare que la reprise en sous oeuvre indiquée au ’nota 1’ n’a pas été réalisée dans son intégralité comme stipulé au marché de travaux et tel qu’il résulte du plan établi par Alliance BTP ci- annexé.

L’acquéreur déclare :

– être parfaitement informé du contenu de l’ensemble des rapports susvisés et avoir reçu toutes informations nécessaires lui permettant de contracter en toute connaissance de cause ;

– n’avoir de son côté aucune information particulière à communiquer.

M. [B] et Mme [V] étaient donc pleinement informés de ce que des fissures étaient apparues antérieurement à la signature de la promesse de vente. Pour le cas où il soutiendraient que de nouvelles fissures seraient apparues ensuite, il appartient aux intéressés d’en rapporter la preuve, étant rappelé que si une clause figurant en p. 15 stipulait que l’acquéreur n’aurait aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit en raison de vices apparents ou cachés, cette exonération de responsabilité était exclue si le promettant avait la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ce qui n’était pas le cas en l’espèce vu que M. [J] est directeur commercial et Mme [K] professeur d’éducation physique et sportive, ou si le promettant connaissait l’existence de ces vices. M. [B] et Mme [V] doivent donc démontrer que M. [J] et Mme [K] en avaient connaissance.

Et en vertu de l’article1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

M. [B] et Mme [V] invoquant la nullité de la promesse de vente sur le fondement de ce texte, il convient de déterminer si M. [J] et Mme [K] leur ont celé des informations ou non.

Il résulte des pièces produite que le 6 septembre 2022, M. [B] et Mme [V] ont allégué la présence de nouvelles fissures qui seraient apparues depuis la signature de la promesse de vente, et qu’ils disaient avoir découvertes le 18 août précédent.

M. [B] et Mme [V] versent aux débats (leur pièce n° 8) deux photographies où est visible une grosse fissure verticale, dont M. [J] et Mme [K] soutiennent qu’elle était préexistante. Une attestation de la société RS Renova datée du 12 septembre 2022 indique qu’elle a réalisé des travaux de rénovation et qu’après avoir constaté des fissures sur le mur de la partie Est de l’immeuble, avait été opéré un renforcement par isolation intérieure et création de deux murs de parpaings sur la partie Est et la partie Sud tout en renforçant également par fondation en béton toute la partie Est ; elle conclut que la structure de la maison n’est pas engagée et que les fissures présentes au démarrage du chantier sont désormais superficielles.

Cette attestation infirme celle du notaire en date du 6 septembre 2022, selon laquelle lors de la visioconférence du 16 juin 2022, les vendeurs avaient affirmé qu’il n’y avait pas de fissures. De même, la clause de la promesse de vente (p. 16) faisait mention d’une série de fissures extérieures sur les façades reprises en sous-oeuvre dont peut-être des fissures filiformes non structurelles qui pouraient être interprétées comme des cisaillements. Il apparaît que nonobstant les déclarations du notaire, il restait un certain nombre de fissures.

En tout état de cause les appelants ne démontrent pas que la fissure dont il a été parlé plus haut est appparue postérieurement au 16 juin 2022.

S’ils invoquent la catastrophe naturelle qui a été constatée dans le ressort de la commune de [Localité 5], la clause du contrat prévoyait que la vente ne pourrait être remise en cause que si s’était produit un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, et la preuve n’en est nullement démontrée, en l’absence de plus amples éléments techniques dans le débat.

Il ne peut donc pas être considéré que M. [J] et Mme [K] se sont rendus coupables d’une réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil qui dispose que :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

S’agissant du dégât des eaux, il était expressément visé dans la promesse de vente (p. 18), et il était précisé que les promettants avaient mis en oeuvre l’assurance de l’immeuble par l’envoi d’une déclaration de sinistre, et qu’ils subrogeraient les acquéreurs dans leurs droits de ce chef pour le cas où au jour de la constatation authentique de la vente ledit sinistre n’aurait pas été réglé, alors que pour le cas où la somme versée par la compagnie d’assurance le serait entre les mains de M. [J] et Mme [K], ces derniers la reverseraient sans délai et en totalité à M. [B] et Mme [V].

Dans ces conditions, les appelants échouent dans l’administration de la double preuve de ce que des désordres seraient apparus postérieurement à la signature de la promesse de vente et de ce que les vendeurs leur auraient, de mauvaise foi, caché des informations. Dès lors, le Tribunal doit être approuvé d’avoir rejeté les demandes de M. [B] et Mme [V] et de les avoir condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Subsidiairement, les appelants prétendent que les intimés ont bénéficié d’un enrichissement sans cause puisqu’ils ont finalement vendu leur bien ultérieurement, plus cher (950 801 euros). En application de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Or, le prétendu enrichissement dont bénéficient M. [J] et Mme [K] n’est que la conséquence de l’application de la clause pénale prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation en cas de refus de réitération de l’acte de vente devant notaire, et cette clause assure l’indemnisation forfaitaire du créancier du préjudice causé par la défaillance du débiteur.

La réduction de ladite clause pénale est sollicitée à titre subsidiaire.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce il n’est nullement démontré que la clause pénale serait manifestement excessive ; elle représentait 10 % du prix de vente, ainsi qu’il est d’usage.

Le jugement est confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

M. [B] et Mme [V], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– CONFIRME le jugement en date du 20 septembre 2024 ;

– CONDAMNE M. [F] [B] et Mme [Z] [V] à payer à M. [L] [J] et Mme [A] [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE M. [F] [B] et Mme [Z] [V] aux dépens d’appel ;

– REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT