TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AFFAIRE N° RG 26/00003 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HR5G
NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 13 Octobre 2026

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DEMANDERESSE

Société PROLOGIA
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : BL ET ASSOCIES (Représ. salariés)

DEFENDERESSE

Société PARDON CREATION INTERNATIONAL
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Anne BAUDIER, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 18 Août 2026

LORS DU DELIBERE

Jugement contradictoire rendu le 13 Octobre 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Anne BAUDIER, Vice-présidente
assistée de Dévi POUNIANDY, Greffière 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 novembre 2004, la société Sempro a donné à bail commercial à la société à responsabilité limité Pardon Création International des locaux d’une surface de 270 m² situés au Parc d’activités économiques (PAE) de [Adresse 3] pour une durée de 9 années commençant à courir le 10 novembre 2004 et se terminant le 9 novembre 2013, moyennant le versement d’un loyer de 8 546,64 euros par an.

Par voie d’apport partiel d’actifs finalisé le 21 septembre 2006, la société Sempro a transféré une partie de ses actifs, dont le parc d’activités de la [Localité 3] à la société Profoncia, aujourd’hui dénommée Prologia.

Par exploit de commissaire de justice du 15 février 2022, la société [E] agissant ès qualités d’administrateur judiciaire provisoire de la société Prologia, a délivré un congé avec offre de renouvellement du bail à la société Pardon Création International pour le 30 septembre 2022, moyennant la fixation d’un nouveau loyer à hauteur de 11 euros le m². La société Pardon Création International a consenti le 21 avril 2022 au renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer proposé.

La société Prologia a établi un mémoire en fixation de prix du bail renouvelé et, par acte de commissaire de justice du 16 août 2022, a fait assigner la société Pardon Création International devant le juge des loyers commerciaux en vue de :

– fixer le loyer à 2 790 euros par mois le loyer dû à compter du 31 septembre 2022,
– ordonner une visite des lieux ou, le cas échéant, une expertise judiciaire,
– condamner la société Pardon Création International à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire qu’il a confiée à Mme [B] [Y].

Mme [B] [Y] a déposé son rapport d’expertise au greffe le 4 décembre 2024.

Après de multiples renvois sollicités par les parties et la demanderesse n’ayant pas conclu en réponse aux conclusions de la défenderesse, l’affaire a fait l’objet d’une radiation.

L’affaire a été réinscrite au rôle et examinée à l’audience du 18 août 2026, lors de laquelle la société Prologia et la société Pardon Création International, représentées par leurs conseils respectifs, s’en sont remises à leurs écritures et pièces.

Aux termes de son mémoire n°3, la société Prologia demande au juge des loyers commerciaux de :

– Fixer le loyer mensuel du bail de la société Pardon Création International à la somme de 3 125,28 euros, hors taxes et hors charges, soit 12 euros le m², pour le bail renouvelé et ce, à compter de la délivrance de l’acte extra-judiciaire, soit le 31 septembre 2022,

A titre subsidiaire,
– Fixer le loyer mensuel du bail de la société Pardon Création International à la somme de 2 864,84 euros, hors taxes et hors charges, soit 11 euros le m², pour le bail renouvelé et ce, à compter de la délivrance de l’acte extra-judiciaire, soit le 31 septembre 2022,
En tout état de cause,
– Rejeter l’ensemble des demandes de la société Pardon Création International,
– Condamner la société Pardon Création International à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que le bail a duré plus de 9 ans puisqu’il a commencé à courir le 10 novembre 2004 pour se terminer le 9 novembre 2013, mais qu’il s’est poursuivi au-delà de cette date, si bien qu’il s’agit désormais d’un bail de plus de 12 ans, qui échappe à la règle du plafonnement.

Elle s’oppose à la décote opérée par l’expert du fait de la nécessité d’une remise aux normes, rappelant que ce dernier a décrit l’atelier comme étant en « état d’usage », ce que n’a pas contesté la société Pardon Création International lors des opérations d’expertise. Elle considère que rien ne permet de vérifier l’origine, le contexte ou même la pertinence des photographies produites aux débats par cette dernière pour tenter de démontrer un mauvais état de l’immeuble ou des voies d’accès. Elle note que celle-ci ne s’est jamais plainte jusqu’alors de l’état du site ou de la voirie et que le syndic assure un entretien régulier des lieux. Elle rappelle que la société Pardon Création International n’accueille pas de clientèle, ne réalise pas de fabrication ni d’opérations nécessitant des aménagements complexes dans les locaux mais y stocke ses marchandises. Elle conteste toute difficulté à exploiter cette activité de stockage et évoque les différentes mesures mises en place pour préserver voire améliorer les lieux. Elle rappelle qu’elle n’est tenue que de délivrer un local conforme à l’usage prévu au contrat et non pas de garantir des conditions de travail optimales ou un niveau de bien-être des salariés. Elle considère que les difficultés alléguées relatives à la circulation des camions de livraison ne peuvent être imputées à un prétendu état de vétusté du local mais à des contraintes extérieures ou à l’organisation de l’activité de la locataire. Elle estime enfin que la sécurité des marchandises entreposées relève des mesures de prévention et d’organisation du locataire et ne saurait minorer la valeur locative des locaux.

Elle rappelle que le PAE de la [Localité 3] est l’un des principaux pôles économiques de la Réunion, offrant un emplacement stratégique aux entreprises qui y sont intégrées et que depuis la conclusion du bail, la zone s’est considérablement dynamisée. Elle évoque à cet égard les conclusions de Mme [Y] et d’autres experts qui ont été amenés à s’exprimer sur le sujet. Elle souligne le fait que la zone est proche de l’aéroport, ce qui représente un avantage significatif pour la société Pardon Création International – qui y possède un stand de duty free, directement alimenté par le local loué au PAE de la [Localité 3] – compte tenu de l’augmentation du trafic aérien. Elle affirme que les facteurs locaux de commercialité s’apprécient non pas uniquement à l’aune d’un accueil de clientèle dans le local, mais en fonction de l’attrait que représente l’emplacement pour l’activité exercée et précise que l’activité de stockage n’est pas indépendante de son activité commerciale. Elle précise que le stand duty free de l’aéroport n’est pas un local distinct mais un simple point de vente directement alimenté par le local situé au PAE, à quelques minutes de l’aéroport. Elle ajoute que le local fait office d’entrepôt central à partir duquel les marchandises sont directement acheminées vers les différents points de vente de la société Pardon Création International, sans qu’aucune opération matérielle ne soit effectuée sur ceux-ci à l’intérieur du site. Elle souligne le fait que la société n’est pas implantée [Localité 4], principale zone d’accostage des marchandises maritimes, mais très loin de toute installation portuaire. Elle relève que si l’acheminement initial se fait bien par bateau, les marchandises doivent transiter par un intermédiaire terrestre entre le port de débarquement et les locaux, si bien que celui situé dans le PAE de [Localité 5] est géographiquement bien situé. Elle considère que le choix de la défenderesse de maintenir cette activité pendant 18 ans à cet endroit démontre l’adéquation du local à son usage et la pertinence stratégique de sa localisation.

Elle évoque les annonces immobilières en ligne pour démontrer le décalage entre le montant des loyers perçus par elle et les prix actuellement pratiqués dans le parc d’activités de [Localité 5] et affirme que les locataires du parc ont tous signé avec elle des baux depuis 2016 à un prix de 11 euros le m². Elle invoque également la valeur locative fixée par l’expert [J] (12 euros le m²) qu’elle a mandaté. Elle rappelle que l’appréciation de la valeur locative ne suppose pas une identité parfaite de destination entre les locaux de référence et le bien litigieux, mais une similarité suffisante et note que l’expert évoque un local « peu spécialisé » ce qui autorise une comparaison avec les autres locaux polyvalents. Elle considère que l’absence d’aménagement destiné à l’accueil du public importe peu.

Elle considère qu’à tout le moins, la valeur locative ne peut être inférieure à 11 euros le m², alors même que le loyer actuel de la société Pardon Création International s’élève à 3,56 euros le m².

Aux termes de son mémoire en intitulé «mémoire en défense n°3 », la société Pardon Création International demande au juge des loyers commerciaux de :
– Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Prologia,
– Fixer le montant du loyer mensuel du bail renouvelé à la somme de 8 546.64 euros hors taxes et hors charges, pour le local n°24 situé [Adresse 4] eu égard à son accord sur le principe du déplafonnement et aux difficultés rencontrées par elle dans la gestion de ses livraisons,
– Condamner la société Prologia à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Réserver les dépens.

Elle explique que le bail porte sur un atelier situé dans le PAE de la [Localité 3] et que les très nombreuses livraisons qu’elle est amenée à réaliser sont difficiles eu égard à la densité du trafic et l’état du réseau routier. Elle indique que des épaves de voitures laissées à l’abandon en face de son atelier ainsi qu’un environnement excessivement bruyant complexifient l’exploitation de l’atelier (création de nouvelles collections et développement de la marque). Elle indique que le bail date de plus de 18 ans et que le local n’est pas neuf, pour en conclure que l’on ne peut fixer le loyer en fonction d’une valeur locative retenue pour un immeuble neuf. Elle évoque l’insécurité des lieux.

Elle indique que la destination des lieux demeure identique depuis la conclusion du bail et que les obligations respectives des parties sont celles couramment pratiquées en matière commerciale.

Elle rappelle que la modification des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l’activité commerciale considérée et qu’il existe une compensation entre les facteurs à la hausse et d’autres, à la baisse, ne permettant pas de caractériser une modification notable.

Elle indique exercer une activité de création de ses collections ainsi que de gestion des stocks de ses boutiques, ce qui nécessite l’organisation de nombreuses livraisons. Elle précise que cette activité n’est pas influencée par la construction de nouveaux bureaux et l’accroissement de la zone d’activité de [Localité 5] mais qu’au contraire, la densification du trafic et la dégradation des routes lui portent préjudice. Elle affirme que ses autres locaux situés dans une autre zone – et non son local occupé au sein de l’aéroport [Etablissement 1] – que celle du local donné à bail ne sauraient être pris en compte pour l’analyse des effets des facteurs locaux de commercialité.

Elle en conclut qu’en l’absence d’influence réelle et favorable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité à son bénéfice, le loyer renouvelé ne saurait être déplafonné.

Elle rappelle les dispositions de l’article R. 145-7 du code du commerce et note qu’aucune des références citées par l’expert ne concerne de local dont la destination est celle de stockage, toutes ayant pour objet la vente ou la prestation de services. Elle relève que certains locaux supposent des aménagements propres aux activités concernées outre des aménagements spécifiques à l’accueil du public alors même que de tels aménagements sont totalement absents dans l’atelier n°25. Elle ajoute que les locaux identifiés par l’expert mentionnent l’existence de places de parking mises à disposition dans le cadre du bail alors qu’elle n’en dispose pas, ce qui lui cause un préjudice pour l’accueil des camions de livraison du stock. Elle considère qu’aucune des références citées par l’expert ne peut être retenue comme étant équivalente à l’atelier n°25 qu’elle loue, à l’instar de celles citées par la bailleresse.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs pièces et écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 octobre 2026.

MOTIVATION :

Sur la fixation du montant du loyer

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré (1°), la destination des lieux (2°), les obligations respectives des parties (3°), les facteurs locaux de commercialité (4°) et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (5°).

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 12 ans par l’effet de la tacite prolongation, à la valeur locative, laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

– les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
1) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux sont constitués d’un atelier, un bureau et des sanitaires, ce qui apparaît adapté à l’activité de la société Pardon Création International. Situé dans un bâtiment construit en 1994, l’atelier est mitoyen avec l’atelier n°25. Il s’agit d’un bâtiment en dur à charpente métallique avec ouvertures en tôle, dallage béton en niveau R. Il est en « état d’usage » et non en « bon état d’usage » comme l’indique la bailleresse. Le clos et le couvert sont correctement assurés mais présentent des non-conformités et une vétusté due à l’âge du bâti. Il existe une aire de stationnement commune au bâtiment.

L’expert retient à juste titre une décote de 10 % pour tenir compte de la vétusté et de la remise aux normes.

Si la société Prologia conteste cela, affirmant que les lieux sont en bon état d’usage, elle ne verse cependant pas aux débats la moindre pièce venant conforter ses affirmations. Les actions mises en œuvre, ou à venir, qu’elle invoque pour s’opposer à la décote ne concerne que les parties communes et l’environnement immédiat mais non pas le bâtiment lui-même.

La société Pardon Création International, de son côté, évoque les difficultés rencontrées dans l’organisation de ses livraisons eu égard à la densité du trafic et à l’état du réseau routier. Elle produit deux photos pour tenter de justifier d’un état délabré de la route, mais ces dernières ne sont ni datées ni susceptibles de permettre une localisation précise du lieu de leur prise. Il en va de même de la seule photographie censée représenter un environnement dégradé avec une épave de voiture.

Il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, ce point ne faisant pas débat entre les parties, que le local est d’une superficie totale de 260,44 m2, sans faire l’objet de pondération compte tenu de la nature d’entrepôt/atelier.

– la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, le bail prévoit que les locaux loués devront servir exclusivement à l’exploitation d’un atelier de création, impression, broderie, sérigraphie, textile.

L’expert relève que la destination actuelle correspond au stockage des produits manufacturés de la société Pardon Création International, ce que cette dernière ne conteste pas.

La société Prologia relève qu’aucune activité de création n’a été invoquée par la société locataire.

Il convient donc de conclure que la destination du local commercial est conforme à celle contractuellement prévue.

– les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, ce point ne fait pas débat entre les parties.

– les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le PAE de la [Localité 3] est une zone bien située avec des infrastructures diversifiées, déjà attractive pour de nombreuses entreprises. Elle bénéficie de la proximité avec les grands axes de communication et d’un soutien public favorable.

Toutefois, l’expert conclut avec pertinence – malgré les dires de la société Prologia, de nouveau largement évoqués dans ses conclusions – que, le développement de la zone, s’agissant d’une activité de stockage de produits manufacturés, n’apporte pas de bénéfice particulier pour la société Pardon Création International ni ne préjudicie notablement à son activité.

Il considère notamment que la proximité de l’aéroport ne génère pas de bénéfice particulier pour l’entreprise dès lors que les marchandises arrivent principalement par bateau, la vente par e-commerce ne représentant qu’une part minime du chiffre d’affaires. Il en conclut à une commercialité moyenne au regard de l’activité du preneur.

Le fait que la société Pardon Création International y possède un stand duty free importe peu dès lors qu’elle possède 7 points de vente dont 5 se trouvent dans l’ouest, si bien que la localisation de l’atelier au PAE de [Localité 5] ne constitue pas un atout particulier.

– les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les éléments de comparaison récoltés par l’expert permettent de retenir que les valeurs locatives pratiquées dans le secteur pour le même type de bien s’établissent à 11,85 euros en moyenne le m² (fourchette de 11,39 euros à 12,45 euros) avec une variation de 3,31 % sur la surface concernée.

Par ailleurs, les prix sont fixés judiciairement en renouvellement de baux commerciaux sur la base de 8,40 euros le m², ce qui donne une moyenne ajustée sur une unité de surface brute sur le secteur à 10,73 euros le m² au 30 septembre 2022.

La société Pardon Création International, qui s’est abstenue de contester par un dire les références prises par l’expert pour procéder à la comparaison des loyers vient aujourd’hui affirmer qu’elles ne respecteraient pas les dispositions de l’article R. 145-7 du code du commerce dès lors qu’elles ne concerneraient pas des locaux destinés au stockage de marchandises, comme en l’espèce.

Elle s’abstient cependant de produire à son tour des références qui seraient conformes à l’article précité.
Il convient de considérer que les nombreuses références étudiées par l’expert, qui correspondent à des ateliers de dimension similaires, certes destinées pour certaines à la vente ou à la prestation de services ou à des activités industrielles, sont parfaitement acceptables et doivent être prises en compte.

En outre, s’il n’est pas contestable que le bail dont s’agit ne prévoit pas de parkings à disposition du local, il n’en demeure pas moins que l’expert a relevé l’existence d’une aire de retournement qui permet le passage des camions de livraison de marchandises.

Compte tenu de la décote proposée par l’expert et jugée opportune par le juge des loyers commerciaux, le montant retenu est de 9,66 euros le m².

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments favorables et défavorables au commerce litigieux, il convient de fixer la valeur locative à 9,66 euros du m², soit la somme totale annuelle de 2 515,85 euros hors charges et hors taxes par mois, à compter du 30 septembre 2022.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée depuis le renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers, ni prévoir de modalités de paiement, le mécanisme du lissage de l’article L145-34 dernier alinéa n’étant par ailleurs pas applicable, compte tenu de l’origine du déplafonnement.

Il convient par ailleurs de rappeler que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 16 août 2022, la procédure ayant été engagée par le bailleur.

Sur les frais du procès

Les dépens, en ceux compris les frais d’expertise, nécessaires aux deux parties pour permettre de trancher le litige, seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 2 515,85 euros HT et hors charges le loyer mensuel dû par la société Pardon Création International à la société Prologia à compter du 30 septembre 202 pour le renouvellement du bail commercial consenti pour le local commercial situé au [Adresse 5],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Prologia et la société Pardon Création International pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé le 13 octobre 2026.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.