Garantie décennale du vendeur-constructeur : exclusion des désordres apparents non réservés et indemnisation HT des travaux

La cour rappelle que le vendeur ayant construit ou fait construire l’immeuble est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1, 2° du Code civil et répond, sur le fondement de l’article 1792, des désordres compromettant la destination de l’ouvrage, y compris ceux imputables à ses sous-traitants. L’absence d’assurance obligatoire ou l’information de l’acquéreur ne neutralise pas cette responsabilité.

En revanche, l’acquéreur doit prouver les conditions de la garantie décennale, notamment le caractère non apparent du désordre lors de la réception, conformément à l’article 1353, alinéa 1, du Code civil. La pente d’accès au garage, connue avant la vente et la réception tacite, ne pouvait donc relever utilement de cette garantie en l’absence de réserves.

La subrogation prévue dans l’acte de vente au profit de l’acquéreur n’exclut pas l’action dirigée contre le vendeur réputé constructeur. Les travaux réparatoires correspondant à la toiture-terrasse et à la terrasse de la piscine sont toutefois évalués hors taxe, l’acquéreur n’ayant pas démontré son impossibilité de récupérer la TVA.

L’absence d’assurance ne justifie aucune indemnité lorsque l’acquéreur l’a expressément acceptée lors de la vente. Le trouble de jouissance doit être personnellement établi : il a été réparé au profit de l’occupante, mais non de la société. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées.

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Le vendeur, réputé constructeur, engage sa responsabilité décennale pour les désordres affectant la toiture-terrasse et la terrasse de la piscine. La garantie est écartée pour la pente du garage, apparente avant la vente et non réservée. Un trouble de jouissance est indemnisé, tandis que les demandes relatives à l’assurance, à la perte de valeur, au préjudice moral et aux fissures esthétiques sont rejetées.

Un vendeur a cédé une maison d’habitation à une SCI, occupée par sa gérante. Des désordres ont ensuite été constatés concernant la pente d’accès au garage, l’étanchéité d’une toiture-terrasse, la terrasse de la piscine et les enduits des murs de clôture. Une expertise judiciaire a été réalisée.

Le tribunal judiciaire a retenu plusieurs indemnisations au titre de travaux réparatoires, ainsi que des préjudices de jouissance et d’absence d’assurance. Le vendeur a interjeté appel.

La cour retient la responsabilité décennale du vendeur réputé constructeur pour les désordres rendant certains ouvrages impropres à leur destination. Elle écarte toutefois la garantie décennale pour la pente du garage, apparente avant la vente et non réservée. Les réparations de la toiture-terrasse et de la terrasse de piscine sont indemnisées hors taxe. Le trouble de jouissance est accordé à l’occupante, tandis que les demandes relatives à l’absence d’assurance, à la perte de valeur, au préjudice moral et aux fissures esthétiques sont rejetées.

• Qualité de vendeur réputé constructeur au sens de l’article 1792-1, 2°.
• Désordre compromettant la destination de l’ouvrage.
• Preuve des conditions d’application de l’article 1792 par l’acquéreur.
• Caractère non apparent du désordre lors de la réception.
• Absence de réserves portant sur le désordre invoqué.
• Justification de l’impossibilité de récupérer la TVA pour obtenir une indemnisation TTC.

• Rapport d’expertise judiciaire du 4 septembre 2021.
• Attestation de l’agent immobilier sur les visites et l’accès au garage.
• Procès-verbal de réception du 15 octobre 2014 pour le gros œuvre.
• Acte de vente mentionnant l’absence d’assurances obligatoires.
• Constatations techniques sur les pentes, infiltrations et dalles déchaussées.

Le vendeur réputé constructeur reste tenu des désordres décennaux imputables à ses sous-traitants, mais l’acquéreur ne peut invoquer un défaut apparent accepté sans réserve. La SCI obtient les réparations décennales hors taxe, tandis que l’occupante reçoit l’indemnité de jouissance personnelle.

• Indemnisation de la toiture-terrasse fixée hors taxe.
• Indemnisation de la terrasse de piscine fixée hors taxe.
• Exclusion de l’indemnité pour la pente apparente du garage.
• Rejet de l’indemnité liée à l’absence d’assurance acceptée.
• Condamnation du vendeur aux dépens d’appel et rejet de l’article 700.

À faire

• Identifier la qualité de constructeur du vendeur.
• Documenter précisément chaque désordre par expertise.
• Établir la date et les conditions de réception.
• Vérifier l’existence de réserves à la réception.
• Justifier l’assujettissement ou non à la TVA.

À éviter

• Invoquer la garantie décennale pour un désordre apparent non réservé.
• Confondre norme technique et critère d’impropriété à destination.
• Réclamer la TVA sans prouver son caractère non récupérable.
• Imputer un préjudice personnel à une personne morale.
• Réclamer une indemnité pour une assurance volontairement acceptée absente.

La garantie décennale du vendeur réputé constructeur

L’article 1792-1, 2° du Code civil qualifie de constructeur le vendeur ayant construit ou fait construire l’immeuble. Sur le fondement de l’article 1792, sa responsabilité couvre les désordres compromettant la destination de l’ouvrage, y compris ceux causés par des sous-traitants. L’absence d’assurance obligatoire et l’information préalable de l’acquéreur ne l’exonèrent pas.

La preuve du caractère non apparent du désordre

Selon l’article 1353, alinéa 1, du Code civil, l’acquéreur doit établir les conditions d’application de l’article 1792, notamment que la non-conformité n’était pas apparente à la réception. La pente du garage ayant été constatée avant l’achat et la réception tacite, sans réserve, la garantie décennale a été écartée.

La réparation hors taxe des désordres décennaux

L’acquéreur qui réclame la TVA incluse doit prouver que ses activités ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut récupérer la TVA acquittée en amont. Faute de preuve, les indemnisations de la toiture-terrasse et de la terrasse de piscine ont été fixées hors taxe.

Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article L. 241-1 du Code des assurances, Article L. 242-1 du Code des assurances, Article 1792-1, 2° du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1315, alinéa 1, du Code civil, Article 1353, alinéa 1, du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile