ARRET N°

du 13 octobre 2026

N° RG 25/01216

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVWM

[N]

[P]

c/

Etablissement Public HABITAT 08-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES ARDENNES

CM

Formule exécutoire le :

à :

Me Franck DYMARSKI

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 07 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières

1) Monsieur [X] [N]

Né le 22 novembre 1989 à [Localité 1] (08)

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2025-003469 du 13 octobre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par Me Franck DYMARSKI, avocat au barreau des ARDENNES

2) Madame [K] [P]

Née le 21 septembre 1994 à [Localité 1] (08)

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2025-003470 du 13 octobre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par Me Franck DYMARSKI, avocat au barreau des ARDENNES

INTIME :

L’établissement public HABITAT 08-OFFICE PUBLIC DES ARDENNES, établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) inscrit au registre des commerce et des sociétés de SEDAN sous le n° 351 401 500, ayant son siège social [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

Représenté par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 08 septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte du 5 juin 2020, la société Habitat 08 a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Le loyer mensuel était fixé à la somme de 589,74 €.

A la suite d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré aux locataires le 16 juillet 2024, pour un montant en principal de 3 419,45 €.

Puis, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, dénoncé le 30 décembre 2024 au Préfet des Ardennes, la société Habitat 08 a fait assigner Monsieur [N] et Madame [P] aux fins d’obtenir :

-leur paiement solidaire de la somme de 3 031,24 € due au titre des loyers et charges arriérés selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

-le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

-l’expulsion des occupants du logement,

-la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux,

-la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 2 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Habitat 08 a maintenu ses demandes, en actualisant la dette des locataires au montant de 4 518,60 € selon décompte arrêté au 30 avril 2025.

Mme [P], régulièrement assignée à sa personne n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

M. [N] a sollicité des délais de paiement.

Une décision de recevabilité a été rendue par la Banque de France le 28 février 2025 concernant les débiteurs. Le 25 avril 2025 une mesure de rétablissement personnel a été prononcée. Habitat 08 a diligenté un recours contre cette décision.

Par décision du 7 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a statué ainsi :

’DECLARE le bailleur recevable en son action,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 la somme de 4.518,60 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2024,

DIT qu’à défaut par Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] au plus tard [Etablissement 1] après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

– Rappelé qu’en application de l’article L 722-2 du code de la consommation dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, la recevabilité de la demande de surendettement, si elle est confirmée, emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires et que cette interdiction emporte interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité et notamment de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine conformément aux dispositions de l’article L 722-5 alinéa 1 du même code dans sa version datant de l’ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019,

– Débouté HABITAT 08 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation (…).’

M. [N] et Mme [P] ont régulièrement interjeté appel du jugement suivant déclaration du 20 août 2026, recours portant sur les dispositions qui ont:

-déclaré le bailleur recevable en son action,

-condamné solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes Habitat 08 la somme de 4 518 60 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, assortie des intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision,

-constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2024,

-dit qu’à défaut par Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,

-condamné solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer à l’OPH des Ardennes Habitat 08, en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

-condamné in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de leurs conclusions du 20 novembre 2025, M. [N] et Mme [P] demandent à la cour de réformer le jugement sur ces points pour, statuant à nouveau :

-Surseoir à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue par le juge des contentieux de la protection suite à la contestation formulée par l’OPH Habitat 08,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

-Voir suspendre les effets de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P],

– Débouter l’OPH Habitat 08 de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

– Voir statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses conclusions du 12 février 2026, Habitat 08 demande à la cour de déclarer Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] recevables mais mal fondés en leur appel, de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 7 juillet 2025 en ce qu’il :

« DECLARE le bailleur recevable en son action,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 la somme de 4 518,60€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2024,

DIT qu’à défaut par Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] au plus tard [Etablissement 1] après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ».

Y ajoutant,

Actualiser la somme due par les consorts [N]/[P] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à hauteur de 4 127,92 € selon décompte actualisé du 9 février 2026 et les condamner solidairement au paiement de ladite somme à l’OPH des Ardennes, Habitat 08 en deniers ou quittances, outre toutes les indemnités d’occupation mensuelles égales au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

Débouter les consorts [N]/[P] de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires et notamment du sursis à statuer et de la suspension des effets de la clause résolutoire acquise depuis le 17 septembre 2024,

Les condamner in solidum, à payer à la société Habitat 08 la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2026.

Sur ce, la cour,

Par application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [D] font valoir :

-qu’ils sont pacsés depuis le 17 février 2015 et qu’ils ont trois enfants à charge,

-que seul Monsieur [N] a une activité rémunérée sous forme de contrat d’intérim, que ses revenus sont d’un peu plus de 1 500 € par mois,

-que le couple perçoit par ailleurs des allocations logement et des allocations familiales sous conditions de ressources, pour un montant total d’environ 1 100 € par mois,

-que compte tenu de la précarité de la situation professionnelle de Monsieur [X] [N], le couple a connu de grandes difficultés l’ayant entraîné dans la spirale du surendettement, que c’est dans ces conditions qu’ils ont saisi la Commission de Surendettement des Ardennes qui a préconisé un effacement des dettes et le rétablissement personnel,

-que cette décision a été contestée par l’OPH Habitat 08 et n’a toujours pas fait l’objet d’une audience devant le juge du surendettement,

-que c’est par ailleurs à tort que le premier juge a indiqué que les locataires n’acquittaient plus leur loyer, alors que les relevés d’Habitat 08 montraient que des règlements étaient effectués depuis le mois de mars 2025, qu’en effet, malgré des revenus modestes ils ont, depuis le début de l’année, régulièrement acquitté leur loyer et tenté d’apurer progressivement leur dette, comme le démontrent les avis d’échéance versés au débat, que l’avis d’échéance établi le 25 septembre 2025 par Habitat 08 relève que le solde dû à cette date est de 3 879.25 €, alors qu’il était de 4 518.60 € au mois de mai 2025, qu’il y a eu, par ailleurs, des régularisations concernant leurs prestations sociales,

-que cela démontre leur bonne volonté et les efforts faits pour tenter d’apurer leur situation malgré des conditions financières précaires,

-qu’il est indispensable que le juge du surendettement puisse statuer rapidement, puisqu’une préconisation de rétablissement personnel sans liquidation avait été retenue par la Commission de Surendettement des Ardennes, que dans ces conditions, il y a lieu de suspendre toute mesure d’expulsion à leur encontre dans l’attente, notamment, de la décision qui sera rendue par le juge des contentieux de la protection.

***

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en sa forme applicable au présent litige, en son premier alinéa, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bailleur a adressé au locataire un commandement de payer le 16 juillet 2024 visant expressément la clause résolutoire insérée au bail dans les terme suivants :

« ARTICLE 6 ’ RESILIATION DU CONTRAT

1) En cas de non paiement à leur échéance du loyer, des charges ou de la contribution au partage des économies de charges dûment justifiées, le présent contrat est résilié de plein droit purement et simplement, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et l’expulsion du locataire et de quiconque est poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle ».

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées, la résiliation doit effectivement être prononcée au 17 sepembre 2024, comme l’a déterminé le premier juge, étant souligné qu’elle était donc acquise avant le dépôt du dossier de surendettement par les consorts [D] le 3 février 2025 et la décision de recevabilité rendue par la banque de France le 28 février 2025.

C’est donc à raison que le tribunal a estimé que le dépôt de la demande de surendettement par les locataires et la décision de recevabilité du 28 février 2025 étaient sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, ce en quoi il est confirmé.

Le 25 avril 2025, la commission de surendettement a décidé d’un effacement total des dettes des consorts [N]/[P]. Cette décision a fait l’objet d’un recours par l’OPH Habitat 08 le 12 mai 2025 et les parties indiquent qu’à ce jour l’audience devant le juge des contentieux de la protection ne s’est pas encore tenue.

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

Ces dispositions ne sont applicables aux locataires que pour autant que le paiement intégral du loyer et des charges ait repris au jour de l’audience, ce qui n’était pas le cas.

Si les appelants ont effectivement opéré divers règlements, ils ne sont que partiels et irréguliers.

Ainsi, au jour du commandement de payer la dette s’élevait à 3 419,45 € en principal.

Au jour de l’audience la créance du bailleur était actualisée à 4 518,60 € (mai 2025).

Selon dernier décompte du 9 février 2026 la dette s’élève à 4 127,92 € au 9 février 2026.

A cet égard, il n’appartient pas à la cour d’entrer dans le débat élevé par les parties sur les capacités financières des débiteurs -le bailleur soulignant des revenus non nuls permettant de régler le solde de loyer restant dû de 350 € tandis que les locataires arguent d’une situation précaire- dès lors que seul importe, pour bénéficier d’une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire, d’être à jour du paiement des loyers au jour de l’audience.

Ainsi, en l’absence de reprise du règlement intégral des loyers courant, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les appelants sont par conséquent déboutés de leur demande de sursis à statuer formée sur le fondement de l’article 378 du code de procédure civile, dès lors que la décision du juge du surendettement n’est pas de nature à modifier la situation, le cas échéant, sur la question de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement de première instance est confirmé (sauf à actualiser la dette) en ses dispositions relatives aux conséquences du constat d’aquisition de la clause résolutoire (expulsion, indemnité d’occupation, etc), les appelants étant déboutés de leur demande de suspension de effets de ladite clause résolutoire,

Les appelants succombant en leurs demandes sont tenus aux dépens d’appel et devront régler à l’intimée la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Déboute M. [X] [N] et Mme [K] [P] de leur demande en sursis à statuer,

Confirme le jugement rendu le 7 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Charleville-Mézières, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes Habitat 08 la somme de 4 518,60 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes Habitat 08 la somme de 4 127,92€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 février 2026,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] à payer à l’ OPH des Ardennes Habitat 08 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [X] [N] et Madame [K] [P] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président de chambre