COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 OCTOBRE 2026

N° 2026 / 395

N° RG 24/07664

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNHSJ

[N] [K]

C/

[O] [P] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Bernard VIGNERON

Me Simon AZOULAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proxitmié de BRIGNOLES en date du 08 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000105.

APPELANTE

Madame [N] [K]

née le 18 Novembre 1983 à [Localité 1] (25), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001073 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Me Bernard VIGNERON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [O] [P] [T]

né le 19 Mars 1974 à [Localité 3] (30), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, prorogé au 14 octobre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Danielle Pandolfi, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 24 janvier 2021, M. [O] [T] a donné à bail à Mme [N] [K] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 750 euros par mois.

Le 30 septembre 2022, un congé a été délivré par Mme [N] [K] prévoyant un délai de préavis d’une durée d’un mois.

Par acte d’huissier du 21 février 2023, M.[O] [T] a fait assigner Mme [N] [K].

Par jugement rendu le 8 décembre 2023, le Tribunal:

CONSTATE que Mme [N] [K] est déchue de tout droit ou titre d’occupation sur le bien situé [Adresse 3], depuis le 1er novembre 2022,

CONSTATE que Mme [N] [K] a quitté les lieux le 6 juin 2023,

CONDAMNE Mme [N] [K] à payer à M.[O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 750 euros, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’au 6 juin 2023,

CONDAMNE M.[O] [T] à payer à Mme [N] [K] une somme de 474 euros au titre de la restitution partielle de son dépôt de garantie et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes,

CONDAMNE Mme [N] [K] à payer à M. [O] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [K] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que compte tenu du congé, la locataire était occupante sans droit ni titre à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à la remise des clés intervenue le 6 juin 2023 et était tenue d’une indemnité d’occupation sans qu’il soit besoin de tenir compte d’éventuelles APL.

Il juge que si Mme [K] prouve au 23 novembre 2022 l’indécence du logement, elle n’était plus locataire et ne pouvait se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Il retient qu’elle ne justifie pas du préjudice moral qu’elle allègue.

Il retient des réparations locatives, qu’il déduit du dépôt de garantie dont il ordonne la restitution partielle.

Par déclaration au greffe en date du 17 juin 2024, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

RECEVOIR Mme [K] en son appel et y faisant droit.

REFORMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2023 par le

Tribunal de Proximité de BRIGNOLES.

ET STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTER M. [T] de l’ensemble de ses demandes,

DIRE ET JUGER que Mme [K] est redevable de la seule indemnité d’occupation pour le mois de mai 2023.

CONDAMNER M. [T] à restituer à Mme [K] le dépôt de garantie (724 euros) à laquelle il convient de déduire l’indemnité d’occupation due pour le mois de mai 2023 (325 euros), soit la somme de 399 euros.

CONSTATER l’état d’indécence du logement loué,

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER M. [T] à payer à Mme [K] la somme de 5.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’elle a subi et celle de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

’ CONDAMNER M. [T] à payer à Me [A] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700-2° du code de procédure civile , outre l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifié et aux entiers dépens de première instance et d’appel, comme en matière d’aide juridictionnelle.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

-qu’elle a donné congé en raison de l’indécence du logement,

-qu’alors que le bailleur réclamait une indemnité d’occupation de mars à mai 2023 le juge de première instance a statué ultra petita en la condamnant à une indemnité de novembre 2022 à juin 2023, à hauteur de 750€ par mois alors que le loyer résiduel était de 325€ et que l’APL a été suspendue du fait de l’indécence du logement,

-qu’elle démontre que seule la mensualité de mai n’a pas été réglée,

-qu’elle sollicite la réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi lorsqu’elle était locataire soit du 26 juin 2021 au 1er novembre 2022 du fait de l’indécence du logement,

-qu’elle rappelle qu’elle est handicapée, a vécu durant 16 mois avec ses 2 enfants âgés alors de 7 et 11 ans, dans un logement dans lequel on a constaté :

– des infiltrations d’eau par l’extérieur.

– un éclairage insuffisant et une surface habitable insuffisante pour une chambre à coucher

– l’impossibilité d’allumer les radiateurs sous risque de surcharge du dispositif.

– l’absence de prise de terre.

– la présence de tâches d’humidité au plafond et au pied des murs.

– l’infiltration d’eau au plafond en raison de fuite du bac à douche cassé.

– l’absence de dispositif de ventilation dans les pièces sanitaires.

– un garde-corps non conforme et dangereux.

Outre un préjudice moral.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[T] conclut:

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de BRIGNOLES le 8 décembre 2023 ;

Y AJOUTER pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation que Mme [N] [K] reste redevable à ce titre de la somme de 1.750 € au titre de son occupation sur la période du 1 er mars 2023 au 6 juin 2023;

CONDAMNER Mme [N] [K] à payer à M. [O] [T] une indemnité de 2.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER Mme [N] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient:

-que le congé de l’appelante ne comporte aucune motivation particulière et ne mentionne pas l’insalubrité comme raison du départ,

-qu’elle s’est maintenue dans les lieux malgré ce congé, et ce jusqu’au 6 juin 2023 date de l’état des lieux de sortie,

-que l’appelante était déchue de tout droit ou titre sur le bien à compter du 1er novembre 2022, étant alors redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au 6 juin 2023,

-que le dispositif de l’article L843-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui permet de ne payer que le loyer diminué des allocations logement en cas d’indécence du logement, ne s’applique pas aux indemnités d’occupation, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer,

-que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déduit du dépôt de garantie les réparations locatives,

-que l’appelant a entrepris la démarche visant à faire établir l’état d’indécence après qu’elle ait été déchue de tout droit ou titre d’occupation,

-qu’elle s’appuie sur un rapport établi par les compagnons bâtisseurs [I] mandaté par la CAF suite à une visite du 21 novembre 2022, soit après que la locataire ait donné congé, et hors sa présence donc sans respect d’aucun contradictoire,

-que les états des lieux d’entrée comme de sortie ne font pas état de désordres électriques et la locataire durant toute la durée de son occupation n’a jamais alerté sur de tels problèmes,

-qu’il a entrepris la rénovation de l’installation électrique à l’été 2022,

-que ce rapport ne relatent pas les investigations réellement entreprises par l’organisme pour constater les défaillances électriques mais les déclarations de la locataire,

-qu’après investigation auprès d’ENEDIS, il apparaît que le problème de surcharge résultait de ce que la locataire n’avait pas un contrat de fourniture adapté à ses besoins,

-qu’il conteste l’absence de prise de terre avec rapport d’un électricien à l’appui, qu’en tout état de cause le nouveau tableau électrique protège les habitants,

-qu’il n’est pas responsable du réseau extérieur à son logement propriété d'[Localité 4], mais le câble a été remplacé par un câble de plus gros diamètre à l’été 2022,ce qui interroge sur le sérieux du rapport [I],

-qu’il résulte des états des lieux la présence de radiateurs dont les dysfonctionnements sont dus à un contrat de fourniture électrique trop bas souscrit par la locataire,

-que la maison a été bâtie au 13ème siècle ce qui explique la taille des ouvertures,

-que lors de l’entrée dans les lieux le bac à douche n’était pas cassé et l’a été lors de l’occupation par la locataire, il avait donné son accord à cette dernière pour son remplacement,

-que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention d’une dégradation du garde corps qui incombe donc à la locataire,

-qu’en ce qui concerne l’infiltration due au bac à douche cassé, il n’en a pas été prévenu et la locataire ne justifie pas d’une déclaration à son assureur alors même que lui a fait une telle déclaration à son propre assureur,

-qu’il précise que le logement donné en location est une maison de village historique médiéval dans laquelle il a vécu lui même 17 ans,

-que la locataire présente sa situation personnelle de façon mensongère pour obtenir des indemnisations, en effet elle vivait dans les lieux avec son compagnon, tout en se déclarant seule pour obtenir les aides sociales et au jour de la conclusion du bail elle était valide sa situation de handicap ayant été reconnue le 8 septembre 2022, suite à un accident de scooter avec blessure au genou.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026 et mise en délibéré au 16 septembre 2026, prorogé au 14 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur les demandes principales

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le congé émane du locataire, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire a donné congé au bailleur par courrier du 30 septembre 2022 indiquant un délai de préavis abrégé d’un mois, qui, quoique que le délai de préavis soit en principe de 3 mois, n’a pas été contesté par le bailleur, de sorte que, comme l’a retenu le premier juge, l’accord des parties a emporté résiliation du bail au 1er novembre 2022.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a dit que Mme [K] était occupante soit droit ni titre à compter du 1er novembre 2022 et l’a condamnée à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du 1er novembre 2022 au 6 juin 2023, date de son départ des lieux, matérialisé par la remise des clés au bailleur, sans avoir à tenir compte des règles liées au versement des prestations sociales par la CAF.

En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du bien et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de ce bien.

Par ailleurs, le dispositif de l’article L843-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui permet de ne payer que le loyer diminué des allocations logement en cas d’indécence du logement, ne s’applique pas aux indemnités d’occupation.

Contrairement à ce que prétend Mme [K], le premier juge n’a nullement statué ultra petita, puisqu’il était en l’état d’une demande du bailleur de condamner Mme [K] à une indemnité d’occupation de 750€ par mois à compter du 1er novembre 2022 et de ce que cette dernière reste redevable de 1750€ pour la période du 1er mars 2023 au 6 juin 2023.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé à 750€ par mois l’indemnité d’occupation due par Mme [K] du 1er novembre 2022 au 6 juin 2023, condamnation bien évidemment en deniers ou quittances.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes de dommages et intérêts

Tant l’article 1721 du code civil que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le bailleur a garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret du 30 janvier 2022 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Mme [K] invoque l’indécence du logement, à savoir:

– des infiltrations d’eau par l’extérieur.

– un éclairage insuffisant et une surface habitable insuffisante pour une chambre à coucher

– l’impossibilité d’allumer les radiateurs sous risque de surcharge du dispositif.

– l’absence de prise de terre.

– la présence de tâches d’humidité au plafond et au pied des murs.

– l’infiltration d’eau au plafond en raison de fuite du bac à douche cassé.

– l’absence de dispositif de ventilation dans les pièces sanitaires.

– un garde-corps non conforme et dangereux.

Et sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance de son entrée dans les lieux au 1er novembre 2022 date de la fin du préavis, outre un préjudice moral.

Pour justifier de l’indécence du logement qu’elle invoque, Mme [K] verse aux débats un diagnostic des compagnons bâtisseurs [I] en date du 23 novembre 2022 et un constat d’indécence de la CAF en date du 9 février 2023, postérieurs au courrier de congé et à la fin du préavis.

En ce qui concerne les infiltrations d’eau par l’extérieur, la présence de tâches d’humidité au plafond et au pied des murs, l’infiltration d’eau au plafond en raison de la fuite du bac à douche cassé, elle ne rapporte pas la preuve de ce que ces désordres étaient antérieures au 1er novembre 2022, d’autant qu’elle ne justifie pas en avoir alerté le bailleur avant le congé.

Il convient de préciser que l’état des lieux d’entrée ne rapporte pas un bac à douche endommagé.

Par ailleurs, un éclairage insuffisant et une surface habitable insuffisante pour une chambre à coucher n’entraînent pas automatiquement l’indécence du logement. En effet, le décret sur le logement décent précité prévoit qu’un logement doit comporter au moins une pièce principale remplissant l’une des conditions suivantes:

-au moins 9m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond ou

-un volume habitable d’au moins 20m3.

Quant à l’impossibilité d’allumer les radiateurs, les états des lieux d’entrée comme de sortie ne font pas état de désordres électriques et la locataire durant toute la durée de son occupation n’a jamais alerté sur de tels problèmes.

Après investigation auprès d’ENEDIS, le bailleur justifie de ce que le problème de surcharge résulte de ce que la locataire n’avait pas un contrat de fourniture adapté à ses besoins.

L’absence de prise de terre dans un logement ancien, ce qui est le cas en l’espèce, ne signifie pas forcément que le logement est indécent, en dehors de toute autre constatation de déficience de l’installation électrique.

L’absence de dispositif de ventilation dans les pièces sanitaires ne rend pas le logement indécent si ce logement permet une aération suffisante, or Mme [K] ne précise rien à ce sujet. L’humidité dont il est fait état semble venir de l’extérieur et du bac à douche.

Enfin, concernant le garde corps, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention d’une dégradation de ce dernier, il n’est pas justifié de sa non conformité ni de sa dangerosité, ni de ce que le bailleur en était informé.

En conséquence, Mme [K] est déboutée de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance comme de celle formulée au titre du préjudice moral qui a pu en découler.

En effet, comme l’a retenu le premier juge, le fait que ses enfants aient consulté un médecin à plusieurs reprises est sans lien avec la présente instance.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois; toutefois, si le locataire demande le béné’ce du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justi’ées. A cette ’n, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, comme l’a retenu le premier juge, il résulte de la comparaison de l’état des lieux-d’entrée et de sortie que la cave-débarras était en bon état en 2021 lorsque la locataire a pris possession des lieux, alors qu’en 2023, l’huissier indique que la peinture est en état médiocre, que des salissures sont remarquables notamment du côté du plan de travail constituant une partie cuisine, et que des meubles destinés à la décharge publique ont été laissés dans les lieux.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a ’xé à 250 euros le montant à déduire du dépôt de garantie, afin d’indemniser le bailleur de ces dégradations. Ce dernier devra donc restituer une somme de 474 euros à Mme [N] [K] au titre de la restitution

partielle du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

Mme [K] est condamnée à 1000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2023 par le Tribunal de proximité de BRIGNOLES,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [K] à régler à M.[T] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [K] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT