N° RG 25/10527 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OADV

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/10527 –
N° Portalis DB2E-W-B7J-OADV

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Anne-claire CAVELIUS-FONTAINE
Me Dilbadi GASIMOV

Le 14 octobre 2026

Le Greffier

Me Anne-claire CAVELIUS-FONTAINE
Me Dilbadi GASIMOV

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
14 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. BM 1
immatriculée au RCS de STRASBOURG
sous le n° 528 090 210
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Anne-Claire CAVELIUS-FONTAINE,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 63

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [E] [H]
né le 20 Novembre 1979 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Dilbadi GASIMOV,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 362

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 16 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 octobre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2022, la SCI BM1 a donné à bail à Monsieur [Y] [E] [H] un logement d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 1849 € outre 288 € de provision sur charges.
Monsieur [Y] [E] [H] n’a pas versé de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 29 avril 2022.

Après 2 ans et 5 mois d’occupation du logement, Monsieur [Y] [E] [H] a donné son congé par courrier en date du 13 septembre 2024 et a quitté les lieux le 18 octobre 2024.

Un état des lieux de sortie en date du même jour a été établi par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la SCI BM 1 a fait assigner Monsieur [Y] [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 10.895,24 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 au titre des réparations locatives à effectuer dans le logement, outre sa condamnation aux dépens et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 février 2026 puis renvoyée afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 16 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, a SCI BM 1, représentée par son conseil, s’est référée oralement aux moyens et prétentions exposées dans ses dernières écritures en date du 22 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Elle sollicite ainsi :

– la condamnation de Monsieur [Y] [E] [H] à lui payer la somme de 10.895,24 € au titre des réparations locatives et du coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;
– le débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [Y] [E] [H] ;
– la condamnation de Monsieur [Y] [E] [H] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI BM 1 expose que :

* un état des lieux contradictoire a été réalisé avec Monsieur [Y] [E] [H] le 29 avril 2022 et un procès-verbal de constat de sortie, également contradictoire, a été dressé par commissaire de justice le 18 octobre 2024 que le procès-verbal de constat contradictoire de sortie est une preuve littérale ayant force probante jusqu’à preuve contraire ; que si lors de l’entrée dans les lieux, l’état de logement était dans l’ensemble indiqué  » en bon état « , il a été constaté lors de l’état des lieux de sortie, intervenu après deux ans d’occupation, qu’il est désormais  » en état d’usage « , dans un état de saleté général et avec de nombreuses dégradations;

* Monsieur [Y] [E] [H] ne démontre pas que l’ensemble des dégradations constatées par le commissaire de justice seraient la conséquence de la vétusté ou de l’usage normal des lieux ou encore de la faute du bailleur ; qu’il ne produit aucune pièce en ce sens et se contente de procéder par voies d’allégations et d’affirmations ;

* les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1730 et 1732 du Code civil imposent au locataire d’entretenir le logement et de faire les travaux et réparations locatives durant le bail; qu’elle est ainsi en droit d’être indemnisée pour les dégradations intervenues dans le logement en raison des manquements de Monsieur [Y] [E] [H] à ses obligations ;

* qu’elle justifie de la somme de 10.895,24 € mise en compte au titre des travaux de réparation en produisant des factures au soutien de sa demande ;

* elle n’a pas l’obligation d’appliquer une grille de vétusté car il s’agit uniquement d’une faculté au sens de la loi ALUR et du décret du 30 mars 2016 ; qu’en outre l’accord collectif du 9 juin 2004 dont se prévaut le défendeur et qui impose l’application de la grille de vétusté, n’est pour sa part applicable qu’aux bailleurs sociaux signataires et non à tous les baux privés en général; qu’aucune grille de vétusté n’ayant été établie entre les parties, elle s’oppose à la prise en compte de ce critère dans l’estimation des réparations ;

* un sinistre par incendie est effectivement intervenu dans le logement concerné, le 10 mai 2026 soit 18 mois après les constations du commissaire de justice et la restitution des lieux par Monsieur [Y] [E] [H] ; que les travaux de remise en état avaient déjà été réalisés ; que l’indemnisation qu’elle sollicite n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations et à l’engagement effectif des dépenses dès lors que son préjudice est certain.

Monsieur [Y] [E] [H], représenté par son conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions exposés dans ses dernières écritures en date du 3 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Il demande ainsi que Juge des Contentieux de la Protection de :

– A titre principal : débouter la SCI BM1 de l’intégralité de ses demandes ;
– A titre subsidiaire :
# réduire à de plus justes proportions les sommes éventuellement mises à sa charge et leur appliquer une déduction de vétusté ;
# rejeter intégralement le poste  » volets « , le poste frais d’huissier et le poste frais de destruction du nid de guêpes ;
– Enjoindre à la SCI BM1 de confirmer la survenance et la date du sinistre incendie dans le logement et de justifier du maintien de l’intégralité de ses demandes en produisant notamment le rapport d’intervention des sapeurs-pompiers, la déclaration de sinistre, la réponse de l’assureur, le décompte d’indemnisation perçu, les justificatifs d’exécution effective de chacun des travaux facturés ainsi que les preuves de paiement correspondantes ;
– Déduire, en toute hypothèse de toute somme éventuellement mise à sa charge, le montant des indemnités d’assurance perçues ou à percevoir par la SCI BM1 au titre du sinistre incendie ;
– condamner la SCI BM1 aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il fait valoir que :

* le logement dont il était locataire a été l’objet d’un sinistre par incendie postérieurement à son départ ; que dès lors il incombe au bailleur de produire les éléments relatifs à la date, aux circonstances du sinistre, à la réalité des travaux facturés exécutés avant le sinistre et l’état actuel du logement; que ce sinistre est de nature à priver de fondement et d’objet la quasi-totalité des prétentions de la SCI BM1 ; qu’elle ne justifie plus d’un lien de causalité entre les dégradations alléguées et la réalité des travaux à effectuer dans le logement qui résultent désormais exclusivement de l’incendie ;

* le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’existence de dégradations excédant l’usure normale et la vétusté par une comparaison objective entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ;

* l’état des lieux d’entrée ne permet pas d’établir le parfait état des éléments présents dans le logement; qu’au contraire il allègue que des désordres structurels affectés déjà antérieurement certains éléments (les volets/stores et équipements sanitaires); qu’aucune comparaison objective ne peut par ailleurs être établie avec l’état des lieux de sortie qui apparaît unilatéral, en ce qu’il a été diligenté à l’initiative du bailleur et que, bien que présent, il n’a pas été en mesure de faire des observations en sa qualité de profane ;

* les constatations établies dans le constat d’état des lieux de sortie constituent des signes normaux d’occupation d’un logement familial pendant deux ans et 5 mois ; qu’il n’en ressort par ailleurs aucunement la preuve qu’il a commis des faits fautifs ayant endommagés certains éléments ;

* les postes pour lesquels il est sollicité une indemnisation par la SCI BM1 relèvent soit de l’entretien différé à la charge du bailleur (destruction d’un nid de guêpes), soit d’un remplacement à la suite d’un usage normale (travaux de carrelage et sanitaire ; travaux électriques ; travaux de peinture) voir d’un vice structurel préexistant à la location (volets roulants) ;

* il convient, subsidiairement, s’il devait être condamné à la prise en charge du coût de certains postes d’appliquer à l’évaluation de chaque poste de réparation un critère de vétusté en application de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR) et de l’accord collectif du 9 juin 2004 relatif aux réparations locatives, afin de permettre la détermination de la part de dépréciation due à l’âge et à l’usage normal du bien, et de réduire proportionnellement le montant des demandes ; que seule l’annexion d’une grille de vétusté au bail est facultative ; qu’en revanche le critère de la vétusté doit obligatoirement être pris en compte par le juge sur le fondement des articles 1730 et 1755 du Code civil.

* il convient également de déduire de toute condamnation la prise en charge assurantielle pour le sinistre par incendie dont il incombe à la SCI BM1 de justifier ; qu’il est nécessaire de s’assurer que l’indemnité d’assurance ne couvre pas les mêmes postes remise en état que ceux qui lui sont réclamés, au risque de constituer un enrichissement sans cause.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026.

La SCI BM1 et Monsieur [Y] [E] [H] étant tous deux régulièrement représentés, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande en paiement des dégradations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’absence d’annexe d’une grille de vétusté au bail, le juge apprécie souverainement cet état, en se référant le cas échéant à des grilles existantes. Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

# Sur l’existence d’un préjudice certain et les demandes de pièces relatives à l’incendie

La condamnation du locataire aux réparations locatives occasionnées par l’état dans lequel il restitue les locaux à l’issue du bail est subordonnée à la preuve par le bailleur du préjudice effectivement subi de ce chef, lequel doit être apprécié par tous moyens à la date à laquelle le juge statue. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses. Néanmoins il incombe au juge de prendre en compte lorsqu’elles sont évoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition, pour apprécier le caractère certain du préjudice au jour où il statue. (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228)

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un incendie a eu lieu dans le logement objet du présent litige postérieurement à l’état des lieux de sortie.

La SCI BM1 produit aux débats : des captures d’écran depuis l’application Assurances Crédit mutuel mentionnant un sinistre incendie en date du 10.05.2026, une « note d’information suite à l’incendie du 10/05/2026″ émanant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, des photographies du logement prises de l’extérieur montrant une dégradation du volet électrique par l’incendie.

Ainsi, il est bien démontré qu’un incendie a affecté l’appartement préalablement occupé par Monsieur [Y] [E] [H] le 10 mai 2026. En revanche il n’est produit aucun élément permettant d’évaluer la nature et l’ampleur des dégâts à l’intérieur des logements, ni la prise en charge assurantielle mise en œuvre.

Si aucun élément transmis ne permet d’évaluer l’état actuel du logement, le bailleur produit des factures de réparations locatives (et non de simples devis) antérieures au sinistre. Ces factures émanent de différentes entreprises et sont datées entre fin 2024 et début 2025, soit juste après départ des lieux de Monsieur [Y] [E] [H] et bien plus d’un an avant le sinistre incendie.

En outre, la SCI BM1 a engagé la présente procédure en règlement des réparations suite aux dégradations locatives dès le 5 août 2025, soit bien avant le sinistre, lequel n’a eu lieu que peu de temps avant l’audience de plaidoiries du 16 juin 2026.Cet ensemble d’éléments permet ainsi d’établir que le bailleur justifie par ces factures avoir engagé des dépenses visant à remédier aux réparations locatives qu’il impute à Monsieur [Y] [E] [H] avant que l’incendie ne survienne. Dès lors la SCI BM1 en ayant avancé les frais des réparations, conserve un préjudice certain, quel que soit l’état présent du logement.

De même le montant et la nature de l’indemnisation assurantielle éventuellement perçue n’a pas d’incidence sur les travaux antérieurement réalisés dans l’appartement.

Monsieur [Y] [E] [H] sera ainsi débouté de ses demandes relatives au sinistre incendie, dont sa demande tendant à la production d’éléments permettant dévaluer la nature et l’ampleur des dégâts à l’intérieur des logements ainsi que la production d’éléments sur la prise en charge de l’assurantielle mise en oeuvre.

# Sur les demandes relatives aux réparations

Tel qu’indiqué précédemment, pour apprécier s’il y a eu des dégradations locatives ou manquement aux obligations d’entretien et de jouissance paisible du logement par le locataire, il convient de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

La SCI BM1 produit un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 29 avril 2022.

Le bailleur produit également un constat de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, valant état des lieux de sortie, réalisé de manière contradictoire puisque Monsieur [Y] [E] [H] y est mentionné comme étant présent, ce qu’il ne conteste pas.

Néanmoins, il conteste la fiabilité de ce document puisque le commissaire de justice a été mandaté unilatéralement par la SCI BM1, qu’il a effectué des appréciations sur la responsabilité des dégradations constatées et qu’en qualité de profane, il n’a pas su se défendre correctement lorsque certains dysfonctionnements lui ont été imputés.

Or, tout d’abord, le constat de commissaire de justice vaut jusqu’à inscription de faux.

En outre, le fait que le constat ait été diligenté à l’initiative du bailleur n’est pas un moyen de nature à remettre en cause le caractère contradictoire des opérations réalisées ou le caractère probant dudit constat dans la mesure où Monsieur [Y] [E] [H] présent sur les lieux a été en mesure de faire valoir ses observations éventuelles. Par ailleurs la qualité de profane du locataire qui n’est pas un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment, ne remet pas davantage en cause la force probante du constat réalisé en ce qu’il ne vise que des désordres visibles ne nécessitant pas une expertise technique pour être détectés.

Enfin, s’il est certain que le commissaire de justice a donné son interprétation sur la prise en charge des désordres ou dégradations, le Juge n’est pas tenu par cette interprétation; Monsieur [Y] [E] [H] a, en outre, été en mesure de faire valoir son point de vue et ses observations dans le cadre de la présente procédure.

Enfin, il ne sera pris en considération que les descriptions objectives faites par le commissaire de justice ainsi que les photographies produites.

Dès lors, le constat susvisé a bien une valeur probatoire forte qu’il convient de prendre en considération, sous réserve des observations précitées quant à l’appréciation des fautes.

Il convient ainsi de vérifier poste par poste si les dégradations relevées sont imputables au locataire, s’il s’agit de biens atteints par l’usure ou si elles relèvent de la prise en charge du bailleur.

Les frais de nettoyage

La SCI BM1 sollicite la somme de 1050 € au titre des frais de nettoyage du logement.

Or les locataires sont tenus à une obligation d’entretien et doivent rendre le logement propre. En l’espèce Monsieur [Y] [E] [H] ne conteste pas l’état de propreté du logement décrit par le commissaire de justice mais indique qu’il s’agit de salissures ordinaires qui résultent de l’usage normal du bien. Or l’état des lieux de sortie relève dans l’ensemble du logement :  » de la poussière « ,  » des traces de salissure « ,  » des traces de moisi « , certains éléments sont décrits comme  » sale « ,  » encrassé  » ou  » non nettoyé « , avec des photographies à l’appui. Dès lors ces constations mettent en évidence une négligence dans l’entretien qui excède l’usage normal.

Au regard de la durée d’occupation du logement relativement courte à savoir deux ans et cinq mois, il convient d’écarter l’application d’un coefficient de vétusté.

Au regard de la facture en date du 30 novembre 2024 et du devis en date du 28 octobre 2024, établis par la société CB Services & propreté, et par comparaison avec les constations de l’état des lieux de sortie, seront retenus les prestations suivantes : nettoyage des encadrements de fenêtre ; nettoyage de la vitrerie intérieure et extérieure ; nettoyage des balcons et rambardes extérieures ; dégraissage des interrupteur et prises ; dégraissage et nettoyage de l’ensemble de la cuisine ; détartrage, dégraissage et nettoyage de l’ensemble de la salle de bain ; nettoyage des plinthes ; détartrage et nettoyage des sanitaires ; nettoyage des bouches d’aération, aspiration de la surface sol et nettoyage humide de la surface sol.

En revanche concernant la prestation dégraissage des portes deux faces, cette description ne permet pas d’identifier précisément la porte concernée par ce nettoyage et d’effectuer une comparaison avec l’état des lieux.

De même, il ressort des constatations des salissures dans les placards de la salle de bain, de la cuisine et de l’entrée, mais pas dans le reste du logement, dès lors il conviendra d’écarter la prestation de nettoyage des placards des chambres et du séjour.

Le devis ne comporte pas un détail des coûts pour chacune des prestations de ménage facturées, il conviendra dès lors de ramener son montant à la somme de 900 € TTC pour tenir compte des postes de ménage exclus.

Les frais de destruction d’un nid de guêpes

La SCI BM1 sollicite le paiement de la facture de l’entreprise DARD DES VILLES à hauteur de 110 € relatif à l’enlèvement d’un nid de guêpes au niveau de la fenêtre de la salle bain.

En effet l’état des lieux de sortie mentionne la présence d’un nid de guêpes à ce niveau, empêchant l’ouverture de la fenêtre.

La prévention et le traitement des infestations de nuisibles incombent au propriétaire au titre de son obligation d’assurer la décence du logement, lorsqu’ils compromettent la sécurité ou la salubrité du logement. Dès lors l’enlèvement d’un nid de guêpes ne relève pas de l’entretien courant à la charge du locataire mais fait partie des obligations du bailleur.

La demande d’indemnisation concernant cette prestation sera donc rejetée.

Concernant le carrelage et les sanitaires

Le bailleur sollicite les sommes de 838,20 € et 795,30 € au titre des factures NUSS CARRELAGE SANITAIRE du 15 novembre 2024 et du 12 décembre 2024.

L’état des lieux d’entrée mentionne que l’ensemble des équipements de la salle bain sont indiqués en  » bon état  » avec photographies à l’appui.

Les factures produites par le bailleur comportent plusieurs prestations qu’il convient d’examiner les unes après les autres, au regard des constatations de l’état des lieux de sortie :

Concernant la dépose et la pose des mitigeurs

– Si une facture en date du 21 mai 2024 atteste qu’un mitigeur a été changé quelques mois avant la sortie des lieux des locataires, il n’est pas précisé s’il s’agit de celui de la douche ou du lavabo. Néanmoins la durée d’utilisation moyenne d’un mitigeur étant fixé entre 5 et 10 ans, le locataire par une occupation du logement pendant une durée de deux ans et demi ne saurait se voir appliquer un critère de vétusté sur ces éléments décrits en bon état lors de son entrée dans les lieux.

– Au niveau du lavabo : il ressort de l’état des lieux de sortie que la robinetterie est totalement encrassée de calcaire et en mauvaise état. Or l’entretien de la robinetterie, par un nettoyage régulier du calcaire est à la charge du locataire. L’encrassage calcaire constatée excède ainsi un usage normal et la mention mauvaise état permet de justifier un remplacement. Dès lors il sera fait droit à ce poste de réparation à hauteur de 227 €.

– Au niveau de la douche : il est décrit une robinetterie totalement encrassée de calcaire, ainsi que du pommeau de douche et du jet en partie haute. Si cet état excède un usage normal et atteste à nouveau d’un manque d’entretien, la nécessité de procéder à un changement complet du mitigeur n’est revanche pas démontrée, en l’absence de la mention  » mauvais état  » à l’instar du mitigeur du lavabo. Ce poste d’indemnisation sera donc rejeté.

Concernant la dépose et la pose des joints : le commissaire de justice a constaté que les joints au niveau du lavabo, de la douche et du carrelage sont jaunis et encombrés de calcaire, voir brunis à certains endroits. A nouveau l’entretien des joints incombait au locataire et l’état d’encrassage constaté excède un usage normal. La facture en date du 24 mai 2022 qui mentionne la pose d’un ensemble paroi de douche ne permet pas d’établir que l’ensemble des joints de la salle de bain avait été refait à cette occasion, néanmoins la durée de vie d’un joint étant d’environ 5 ans, le locataire par une occupation du logement d’une durée de 2 ans et 5 mois ne sauraient se voir appliquer un critère de vétusté. Dès lors il sera condamné à supporter ce poste de réparation à hauteur de 535 €.

Concernant les éléments électriques

Le bailleur sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [E] [H] au paiement de la somme de 1518 € au titre de la facture MAX RENOV ELEC en date du 13 décembre 2024.

L’objet de la facture concerne la dépose et la pose de deux radiateurs électriques sans précision sur leur situation dans le logement.

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence de plusieurs radiateurs tous indiqués en  » bon état « .

Il ressort de l’état des lieux de sortie qu’au niveau du séjour  » l’un des convecteurs électriques ne fonctionne pas « , aucune autre difficulté n’est relevée pour les autres convecteurs présents dans l’appartement.

Si la durée de vie d’un convecteur électrique est d’environ 10 ans, excédant largement les 2 ans et 5 mois d’occupation du locataire en l’espèce, il doit être relevé que la mention  » bon état  » ne permet pas de préciser la durée d’utilisation antérieure de l’appareil avant l’entrée dans les lieux et d’apprécier son éventuelle vétusté. Or par ailleurs le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien, d’une négligence ou d’une dégradation volontaire de l’appareil par le locataire. Dès lors il conviendra de rejeter la demande d’indemnisation présentée à ce titre.

Concernant les volets

La SCI BM1 sollicite voir mis à la charge du locataire le changement de trois volets électriques.

Sur l’état des lieux d’entrée tous les volets sont indiqués comme étant en  » bon état « , ce que Monsieur [Y] [E] [H] conteste. Or l’attestation de Monsieur [T] [D], un proche du locataire, qui témoigne d’une défectuosité de certains volets et stores dès l’emménagement n’est pas suffisante à renverser la présomption établie par les constations contradictoires des parties. D’autant plus que Monsieur [Y] [E] [H] ne justifie pas par des pièces avoir fait des démarches au cours de sa location pour signaler les dysfonctionnements des volets et effectuer des réparations. Dès lors aucun vice structurel initial de ces équipements ne peut être retenu.

Par ailleurs, le locataire par une occupation du logement pendant une durée de deux ans et demi ne saurait se voir appliquer un critère de vétusté sur un élément décrit en bon état lors de son aménagement.

Néanmoins les constations du commissaire de justice ne permettent pas d’établir si le blocage du volet résulte d’une négligence, d’un manque d’entretien ou d’une mauvaise utilisation par le locataire. Par ailleurs le devis mentionne l’installation de trois volets au niveau du salon, sans qu’il soit possible de déterminer s’il s’agit d’un ensemble concernant uniquement le côté EST.

Au regard de ces éléments, il n’est pas établi que la charge de cette réparation incombe au locataire et il conviendra de rejeter la demande.

Concernant les travaux de peinture

La SCI BM1 réclame la somme de 1800 € pour des travaux de peinture dans les chambres 1 et 2 et l’entrée du logement selon facture de la société MD COLORIS en date du 22 novembre 2024.

L’état des lieux d’entrée mentionne un  » bon  » état des murs dans l’ensemble du logement.

En revanche l’état des lieux de sortie fait les mentions suivantes :

– Concernant la chambre 1 : Sur les murs  » non peints, ils sont de couleur blanche, mais comportement de nombreuses traces de frottement et de salissure, notamment en partie basse, sur l’ensemble du mur « , au plafond  » peinture en état d’usage « .

– Concernant la chambre 2 : Sur les murs : « peinture blanche non repeinte, avec quelques traces de frottement et traces de salissure de manière générale « , au plafond  » peinture en état d’usage ».
– Concernant l’entrée : sur les murs « peinture blanche avec traces de frottement, traces de salissure de manière générale notamment en partie basse « , au plafond  » peinture blanche, état d’usage « .

Les constations réalisées et les photos jointes à l’appui, démontrent un manque d’entretien des peintures des murs du logement par des traces tant de frottements que de salissures nombreuses, excédant un usage normal du logement pendant une durée de deux an et demi, excluant par ailleurs l’application d’un coefficient de vétusté.

Dès lors la SCI BM1 se trouve fondée à solliciter du locataire une remise en peinture des pièces concernées, y compris les plafonds décrits « à l’état d’usage « , une remise en peinture partielle n’étant pas possible.

Il conviendra ainsi de retenir le montant de 1800 € indiqué par la facture de remise en peinture surface complète murs et plafonds pour les chambres 1 et 2 ainsi que l’entrée.

Monsieur [Y] [E] [H] sera condamné à verser la somme totale de 3.462 € à la SCI BM1 au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision par application de l’article 1231-7 du Code civil, la date de la mise en demeure du 10 juin 2024 alléguée par le demandeur n’étant pas justifiée par un accusé de réception.

* Sur la demande de prise en charge du coût du procès-verbal de constat du 18 octobre 2024

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il n’est fait appel à un commissaire de justice que s’il est impossible de procéder à un état des lieux amiable et contradictoire.

Or en l’espèce, le bailleur ne précise pas les éléments ayant fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux amiable, d’autant plus que le procès de verbal établi par commissaire de justice a été réalisé en présence du locataire, et a de ce fait un caractère contradictoire.

Dès lors le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire et la SCI BM1 sera déboutée de sa demande.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [E] [H], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il sera, par conséquent, débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [Y] [E] [H] à payer à la SCI BM1 la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] [H] de ses demandes relatives à la prise en compte du sinistre incendie dont sa demande de production d’explications et de documents;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] [H] à verser à la SCI BM1 la somme de 3.462 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE la SCI BM1 de sa demande tendant au paiement du coût du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 18 octobre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] [H] à verser à la SCI BM1 la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé le jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Véronique BASTOS