N° RG 25/08982 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N42L

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/08982 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N42L

Minute n°

copie le :

à

expédition le :

à

pièces retournées

le :

Me Dilbadi GASIMOV
Me Mathilde PAYE-BLONDET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
13 OCTOBRE 2026

PARTIE REQUERANTE :

Madame [Z] [P]
née le 03 Août 1978 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Dilbadi GASIMOV, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIES REQUISES :

Monsieur [V] [Q]
né le 19 Octobre 1983 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Mathilde PAYE-BLONDET, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [L] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Mathilde PAYE-BLONDET, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laure FEISTHAUER, Juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 6], chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection par ordonnance en date du 10 juillet 2026,
Maxime BRUMM,, Greffier
[R] [N], attaché de justice,
DÉBATS :
A l’audience publique du 08 Septembre 2026

JUGEMENT:
Contradictoire,
En premier ressort,
Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Laure FEISTHAUER, Juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 6], chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection par ordonnance en date du 10 juillet 2026, et par Maxime BRUMM,, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 11 octobre 2013, Madame [Z] [P] a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] (ci-après désignés les époux [Q]) portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.
Par courrier recommandé signé le 20 mars 2026, la bailleresse a délivré aux locataires un congé pour vente du logement loué à la date d’échéance du bail fixé au 11 octobre 2025.
Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2025 remis à étude, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5730 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, déduction faite des frais, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location.
Il leur était également fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai d’un mois.
Par assignations du 8 octobre 2025, Madame [Z] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des époux [Q], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
– Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 850 euros, outre revalorisation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à chaque échéance,
– 8280 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025,
– 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre solidairement les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2025. Un diagnostic social et financier a été tranmis.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 janvier 2026. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois, avant d’être retenue à l’audience publique du 08 septembre 2026.
Madame [Z] [P] représentée par son conseil se réfère à ses dernières écritures du 11 mai 2026, aux termes desquelles elle demande au juge de :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 11 octobre 2013 liant Madame [Z] [P] aux époux [Q],
– Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 octobre 2013 entre les parties, en conséquence de la clause résolutoire acquise et des manquements graves des locataires à leurs obligations (loyers impayés), la résiliation prenant effet à la date d’acquisition de la clause résolutoire ou à tout le moins au 11 octobre 2025 (date d’expiration du bail suite au congé pour vente),
– Ordonner l’expulsion des époux [Q] ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], et ce à compter de l’expiration des délais légaux suivant la signification du jugement à intervenir,
– Dire que, si besoin est, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, aux frais des défendeurs,
– Condamner solidairement Monsieur [V] [Q] et Madame [L] [Q] à lui payer les sommes suivantes :
• La somme de 9130 € représentant les loyers et charges impayés échus pour la période de février 2025 à octobre 2025 inclus (congé compris) plus les arriérés anciens, selon décompte figurant aux présentes, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,
• Une indemnité d’occupation mensuelle de 850 € à compter du 12 octobre 2025 jusqu’au départ effectif des occupants, toute mensualité commencée étant due en entier, outre intérêts au taux légal sur chaque échéance impayée, cette indemnité venant réparer le préjudice d’occupation illégale des lieux postérieurement à la résiliation du bail,
– Condamner les époux [Q] aux entiers dépens de la présente instance, y compris les éventuels frais de commissaire de justice engagés pour le commandement de payer et l’assignation (selon article 695 du code de procédure civile),
– Condamner les époux [Q] au paiement du montant de 2000 euros au titre de préjudice moral,
– Condamner les époux [Q] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les époux [Q] représentés par leur conseil se réfèrent à leurs dernières écritures du 22 avril 2026, aux termes desquelles ils demandes au juge des contentieux de la protection de :
– Condamner Madame [Z] [P] au paiement des sommes suivantes :
• 6000 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues depuis le 1er janvier 2021,
• 16000 euros à titre de dommages et intérêts à raison des préjudices subis du fait de l’indécence et de l’insalubrité du logement pris à bail,
– Ordonner la compensation de la somme de 22 000 euros dont ils sont créanciers à l’égard de Madame [Z] [P] avec la somme dont celle-ci s’estime créancière,
– Accorder aux défendeurs les plus larges délais de paiement,
– Condamner Madame [Z] [P] au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.
En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Aucune partie n’a fait état d’une telle procédure à l’égard des locataires.
La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
Madame [Z] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.
L’absence de saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives n’est pas une cause d’irrecevabilité, s’agissant d’un bailleur privé.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2. Sur la résiliation du bail
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié les époux [Q] le 16 juin 2025.
Cependant, d’après l’historique des versements produit par les bailleurs, la somme de 5730 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu par les parties dans ce délai.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2025.
Il apparaît à la lecture des écritures des parties que les locataires ont quitté les lieux, par congé donné par lettre recommandée le 4 avril 2026, à effet au 5 mai 2026. La demande d’expulsion est néanmoins maintenue par la demanderesse, il convient donc d’y répondre.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Z] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.
Sur les demandes de condamnation au paiement
1. Sur l’indemnité d’occupation
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 17 août 2025, les époux [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Le contrat de bail prévoit la solidarité entre les colocataires, qui sont par ailleurs mariés.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement les époux [Q] à son paiement à compter du 17 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à son bailleur ou à son mandataire.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

2. Sur la dette locative
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Madame [Z] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, les époux [Q] lui devait la somme de 9130 euros au titre de l’arriéré locatif.
Ces deniers n’apportent aucun élément s’agissant du montant total de la dette locative.
Le contrat de bail prévoit la solidarité entre les colocataires, qui sont par ailleurs mariés.
Les époux [Q] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 9130 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8280 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les demandes de dommages et intérêts
1. Sur la demande des époux [Q]
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En application des articles 1720 et 1721 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.
En outre, en application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
(…)
b) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Les critères relatifs à la décence du logement loué ont été définis de manière réglementaire et notamment par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En application de l’article 3 dudit décret, le logement donné à bail doit par ailleurs bénéficier des éléments d’équipement et de confort minimums, et notamment d’une installation permettent un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
Enfin, aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
*
En l’espèce, les locataires soulèvent divers dysfonctionnements au sein de leur logement pour solliciter l’allocation globale de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, à hauteur de 16 000 euros.
Les éléments suivants sont produits par les parties :
– Diverses photographies faisant état de moisissures,
– Une photographie d’un volet fermé,
– Des échanges de messages entre le bailleur et les locataires,
– Les rapports de visite de l’immeuble faisant état d’un problème récurrent de taillage de haie de la part des locataires,
– Deux rapports de recherche de fuite des 20 mai 2022 et 1er mars 2024,
– Une facture de la société Formigroup pour le remplacement d’un WC et la pose de silicone autour de la baignoire, pour un montant de 700 euros, en date du 17 juin 2022.

• Sur le chauffage
Il n’est pas contesté par les parties que le chauffage dysfonctionne depuis 2021 et ne permet pas de chauffer la cuisine et la pièce de vie principale.
La bailleresse indique qu’une intervention a été diligentée en 2021 et précise que c’est uniquement le mode « nuit » du système de chauffage qui ne fonctionnait pas, mais elle n’en justifie pas. Les locataires justifient d’un message en date du 19 novembre 2024 indiquant : « le chauffage du salon ne marche pas, chaque hiver dès qu’on allume, les chambres et couloir OK mais pas salon cuisine ». La bailleresse relève ainsi dans ses écritures que deux tiers de la surface de l’appartement était chauffé. A contrario, il résulte de ces constatations qu’un tiers de la surface de l’appartement ne disposait pas d’un chauffage adéquat au moins durant une partie de la location.
L’état des lieux de sortie établit contradictoirement le 5 mai 2026 souligne que le « côté salon » n’est fonctionnel s’agissant de l’installation de chauffage central.
Si la bailleresse indique que les travaux étaient subordonnés au paiement du loyer, il convient de relever que l’obligation de maintenir un logement décent est d’ordre public et qu’une dette locative ne justifie pas de priver les locataires d’un équipement de chauffage en état de fonctionnement.
L’existence d’un préjudice est donc justifiée à ce titre.
• Sur les équipements (volet, lave-vaisselle, évier)
Les locataires font état d’un dysfonctionnement récurrent de l’évier, d’un lave-vaisselle en panne depuis février 2023 et d’un volet cassé dans le salon depuis octobre 2024.
S’agissant du volet, une photographie est produite. La bailleresse indique que le problème de volet n’a été signalé qu’en novembre 2024, tel qu’il ressort de la capture d’écran du message produit par le locataire. Toutefois, elle ne le conteste pas expressément et ne justifie pas avoir tenté d’y remédier à compter de cette date. Par suite, il en résulte un préjudice pour les locataires.
S’agissant des problèmes d’évier, les locataires ne justifient pas précisément des difficultés rencontrées tandis que la bailleresse indique que les difficultés résulteraient des conditions d’utilisation par les locataires. En l’absence de constat technique, d’expertise ou d’éléments probants, aucun trouble n’est caractérisé à ce titre en l’état des pièces produites.
S’agissant du problème de lave-vaisselle, il est soulevé par le locataire dans deux captures d’écran différentes de messages. Il ressort toutefois de l’état des lieux de sortie de l’appartement daté du 5 mai 2026, réalisé contradictoirement, que la porte du lave-vaisselle est cassée, sans plus de précision sur l’état de fonctionnement de l’appareil et l’imputation de la faute du dysfonctionnement. Dès lors, en l’absence de constat technique, aucun trouble n’est caractérisé à ce titre en l’état des pièces produites.
Au demeurant, il convient de relever qu’aucune demande n’est formulée par la bailleresse au titre du défaut d’entretien de la haie alléguée et justifié par les différents rapports de visites de l’immeuble produit.
• Sur les moisissures
Les locataires produisent diverses photographies démontrant la présence de moisissures au sein du logement. L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 5 mai 2026 fait également état de moisissures dans chaque pièce, sauf dans la cuisine, alors même que la cuisine est une pièce dans laquelle le chauffage a été considéré comme défaillant.
L’état des lieux d’entrée dans l’appartement n’est pas produit.
Il convient par ailleurs de relever que les réclamations concernant les moisissures apparaissent pour la première fois dans les pièces produites dans le courrier écrit daté du 10 mars 2025 des locataires, mais dont il n’est prouvé ni l’envoi ni la réception par la bailleresse. Le sujet des moisissures n’est ainsi pas présent dans les échanges de messages transmis.
La bailleresse indique que les moisissures sont dues à des infiltrations provenant des étages supérieurs, signalées dès 2019, et que les locataires ont fait défaut dans la gestion du sinistre en ne le déclarant pas à leur assurance. Néanmoins, aucune pièce justificative n’est produite par les parties à ce titre.
La bailleresse atteste du caractère récent de l’immeuble livré en 2007, ce qui est prouvé par les différents rapports de visites produits. Elle transmet également deux rapports de recherche de fuite datés des 20 mai 2022 et 1er mars 2024, concluant respectivement à l’existence d’une fuite au niveau du groupe de sécurité du ballon d’eau et d’une fuite au niveau des toilettes du logement, ainsi qu’au niveau des joints de la baignoire. Les travaux sont justifiés par la production d’une facture du 17 juin 2022 s’agissant des toilettes et des joints. Aucun élément n’est produit s’agissant du second sinistre.
Par suite, si la réalité des moisissures n’est pas contestée, il reste que les éléments produits ne permettent pas de déterminer leur imputabilité et leur origine, aucun constat technique n’ayant notamment été réalisé par un expert en assurance ou un commissaire de justice, et aucune demande d’expertise n’ayant été formée. Aucun préjudice ne sera donc retenu à ce titre.
• Sur l’absence de diagnostic de performance énergétique (ci-après DPE)
Si l’absence de DPE n’est pas contestée, les époux [Q] n’apporte aucun justificatif au titre de leur préjudice sur ce fondement. En particulier, ils ne justifient pas du montant de leurs factures d’électricité dont ils indiquent qu’il est conséquent. Aucun préjudice ne sera donc retenu à ce titre.
*
En conséquence et au regard de ces éléments, Madame [Z] [P] sera condamnée à payer aux époux [Q] la somme évaluée forfaitairement au regard du préjudice de jouissance subi à 3000 euros à titre de dommages et intérêts.
2. Sur la demande de la bailleresse
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Madame [Z] [P] sollicite 2000 euros au titre de son préjudice moral, mais elle n’apporte aucun moyen au soutien de sa demande et elle ne justifie pas de son préjudice.
Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande aux titres de la régularisation des charges locatives
L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de cette même loi prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
*
En l’espèce, les locataires font valoir qu’ils ont payé mensuellement la somme de 100 euros par mois à titre de provisions sur charges, sans qu’aucune régularisation annuelle ne soit effectuée. Ils réclament donc le remboursement de ces provisions sur charges à compter du 1er janvier 2021, et sur cinq années.
La bailleresse ne conteste pas expressément l’absence de régularisation annuelle, ni la période concernée par la demande.
Alors que pesait sur Madame [Z] [P] la charge de la preuve de démontrer que les charges ont été effectivement exposées à hauteur de la provision fixée dans le bail à hauteur de 100 euros par mois, et qu’elle pouvait justifier de ces décomptes à tout moment, y compris en fin de bail, elle n’apporte aucune pièce justificative et ne produit aucun décompte pour la durée du bail.
Madame [Z] [P] n’a donc pas respecté son obligation légale de régularisation annuelle de charges.
En conséquence, dès lors que le loyer et l’indemnité d’occupation prévoient le paiement des provisions sur charges prévus dans le bail à hauteur de 100 euros par mois, Madame [Z] [P] sera tenue de payer aux époux [Q] la somme de 6000 euros au titre des provisions sur charges non justifiées du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
Sur la demande de compensation
En application des articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, elle peut être prononcée en justice.
En l’espèce, les époux [Q] se trouve solidairement débiteurs envers Madame [Z] [P] de leur dette locative, dont le montant à parfaire est fixé à 9130 euros, arrêté à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse. À l’inverse, Madame [Z] [P] se trouve débitrice de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et 6000 euros au titre des provisions sur charges.
Dès lors, il y lieu d’opérer compensation entre les créances respectives des parties.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, les locataires ont quitté le logement et n’apportent aucune pièce justificative concernant leur situation financière. Leur demande de délais de paiement sera donc rejetée.
Il convient de rappeler que les locataires pourront toujours bénéficier de délais de paiement conventionnels dans le cadre des mesures d’exécution à venir, et qu’ils peuvent également prétendre à des délais de paiement dans le cadre d’une éventuelle procédure de surendettement.

Sur les frais du procès
Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, tant Madame [Z] [P] que les époux [Q] se sont vus accorder certaines de leurs demandes. Dès lors, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.
Les deux parties seront ainsi déboutées de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
La juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Schiltigheim par ordonnance en date du 10 juillet 2026, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 octobre 2013 entre Madame [Z] [P], d’une part, et Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 17 août 2025 ;
ORDONNE à Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] au paiement à Madame [Z] [P] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;
DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;
DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;
CONDAMNE solidairement Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] au paiement à Madame [Z] [P] la somme de 9130 euros (neuf mille cent trente euros) au titre de l’arriéré locatif, s’agissant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8280 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;
DÉBOUTE Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] de leur demande de délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;
DÉBOUTE Madame [Z] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] la somme de 3000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] la somme de 6000 euros (six mille euros) au titre des provisions sur charges non justifiées du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 ;
ORDONNE la compensation entre les parties de leurs créances respectives ;
DIT que chaque partie conservera respectivement la charge de ses propres dépens ;
DÉBOUTE Madame [Z] [P] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE Madame [Z] [P] et Madame [L] [Q] et Monsieur [V] [Q] du surplus de leurs demandes ;
Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge

N° RG 25/08982 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N42L