Résiliation d’un bail commercial après commandement de payer infructueux et fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle

L’article L.145-41 du Code de commerce permet l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le commandement de payer visant cette clause reste infructueux pendant un mois. Le juge constate ici la résiliation du bail à l’expiration de ce délai et ordonne l’expulsion du preneur ainsi que des occupants de son chef.

En référé, l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile autorise l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La créance locative arrêtée à la date de résiliation est retenue, avec intérêts au taux légal à compter du commandement. Une indemnité d’occupation prévue par le bail est également fixée jusqu’à la remise des clefs.

La clause pénale est appliquée selon les stipulations contractuelles, pour 10 % de l’arriéré et le solde du trimestre en cours. Le dépôt de garantie est conservé à titre d’indemnité provisionnelle conformément au bail.

La demande judiciaire d’état des lieux et de prise en charge des dégradations est rejetée, faute de fondement textuel explicite, de preuve de dégradations et de démonstration de son utilité. La demande de séquestre des meubles est également écartée en l’absence d’éléments sur leur consistance, sous réserve de l’application de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante en application des articles 491 et 696 du Code de procédure civile. Une indemnité est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Après un commandement de payer demeuré infructueux, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 9 août 2026. Il a ordonné l’expulsion du preneur et accordé des provisions au titre des loyers et charges impayés, de l’occupation postérieure, de la clause pénale et du dépôt de garantie. Les demandes relatives à l’état des lieux, aux dégradations et au séquestre ont été rejetées.

Un bail commercial a été conclu avec effet au 1er janvier 2026. Le preneur n’ayant pas réglé plusieurs échéances, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juillet 2026.

Le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion, le paiement des loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation et l’application de la clause pénale. Le preneur, régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 9 août 2026, ordonne l’expulsion et accorde des provisions au titre des impayés, de l’occupation postérieure, de la clause pénale et du dépôt de garantie. Il rejette les demandes relatives à l’état des lieux, aux dégradations et au séquestre des meubles.

• Existence d’un bail commercial comportant une clause résolutoire.
• Délivrance d’un commandement de payer visant la clause.
• Absence de paiement intégral dans le délai légal d’un mois.
• Créance locative non sérieusement contestable pour obtenir une provision.
• Occupation persistante après la résiliation du bail.
• Prévision contractuelle de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale.

• Bail commercial signé avec effet au 1er janvier 2026.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 9 juillet 2026.
• Décompte des loyers et charges impayés arrêté au 9 août 2026.
• Stipulations contractuelles fixant l’indemnité d’occupation et la clause pénale.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et plusieurs condamnations provisionnelles. Le preneur reste tenu des impayés, de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clefs, de la clause pénale, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Expulsion du preneur et des occupants de son chef.
• Paiement provisionnel des loyers et charges impayés.
• Indemnité d’occupation payable jusqu’à remise des clefs.
• Conservation du dépôt de garantie par le bailleur.
• Prise en charge des dépens et frais d’exécution.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial.
• Détailler les sommes réclamées dans le commandement.
• Viser expressément la clause résolutoire dans le commandement.
• Calculer la dette à la date de résiliation.
• Documenter l’occupation jusqu’à la remise des clefs.

À éviter

• Dépasser le délai légal d’un mois sans agir.
• Réclamer des loyers postérieurs à la résiliation.
• Alléguer des dégradations sans preuve matérielle.
• Solliciter un état des lieux sans démontrer son utilité.
• Demander le séquestre sans identifier les meubles concernés.

La clause résolutoire du bail commercial après commandement infructueux

nL’article L.145-41 du Code de commerce et le bail prévoient la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement persistant un mois après un commandement visant la clause résolutoire. Le paiement intégral n’étant pas intervenu dans ce délai, la clause est acquise à compter du 9 août 2026 et l’expulsion peut être ordonnée.n

La provision pour créances locatives non sérieusement contestables

nSelon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La créance locative est retenue jusqu’à la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement, ainsi qu’une indemnité d’occupation contractuelle jusqu’à la remise des clefs.n

La preuve de l’utilité des mesures matérielles sollicitées

nLa demande d’état des lieux judiciaire et de condamnation au titre de dégradations est rejetée faute de fondement textuel explicite, de preuve des dégradations et de démonstration de l’utilité de la mesure. Le séquestre des meubles est également refusé faute d’éléments sur leur consistance, sous réserve de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article L.145-41 du Code de commerce, Article A.444-32 du Code de commerce, Article R.211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution