DU 13 Octobre 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00341 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PBWN

Code NAC : 30B
S.A.S. SERVICES ENTREPOTS S.A.
C/
S.A.R.L. S.P.L

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Camille LEAUTIER, première vice-présidente

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. SERVICES ENTREPOTS S.A., dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

DÉFENDEUR

S.A.R.L. S.P.L, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 3]

représentée par Me Marion DESPLANCHE, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98, Me Carlo Alberto BRUSA, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D 1933,

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Débats tenus à l’audience du 28 juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 29 septembre 2026 prorogé au 13 Octobre 2026

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EXPOSE DU LITIGE

La société SERVICES ENTREPOTS et la société S.P.L. ont conclu entre le 1er mars 2011 et le 1er février 2017 plusieurs conventions d’occupation précaire portant sur divers locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Ainsi, et selon convention d’occupation précaire du 31 janvier 2016, la société SERVICES ENTREPOTS a mis à disposition de la société S.P.L. un local couvert n°02 d’une surface approximative de 250m² sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de douze mois à compter du 1er février 2016, moyennant une indemnité mensuelle de 1.000 euros, hors taxes.

La société S.P.L. ayant cessé de payer ses indemnités d’occupation, une série de commandements de payer visant la clause résolutoire lui a été délivrée par la société SERVICES ENTREPOTS le 13 janvier 2023.

Ces commandements étant demeurés infructueux, la société SERVICES ENTREPOTS a, par exploits du 22 décembre 2023, assigné la société S.P.L. devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir, notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les conventions d’occupation précaire visées, ordonner l’expulsion de la société S.P.L. et condamner cette dernière au paiement de diverses provision, outre les dépens et une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnances du 3 avril 2024, la juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société S.P.L. en constatant que cette dernière occupait les locaux depuis plus de trois ans et qu’à compter de ce délai, un nouveau bail s’était opéré dont l’effet est réglé par les articles 145-1 et suivants du code du commerce. Le juge a également renvoyé l’affaire à l’audience du 5 juin 2024 afin que les parties concluent sur le fond du litige.

La société S.P.L. a intégralement soldé sa dette locative par trois paiements intervenus entre mars et mai 2024.

Par ordonnance du 16 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a prononcé la radiation de cette affaire, faute de diligences des parties.

Suite à l’apparition de nouveaux impayés, la société SERVICES ENTREPOTS a délivré le 07 janvier 2026 quatorze nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société S.P.L.

Par conclusions déposées au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 5 mars 2026, la société S.P.L. a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle et formulé des demandes reconventionnelles en se prévalant de divers désordres affectant les locaux loués.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la société SERVICES ENTREPOTS a fait assigner en référé la société S.P.L. devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir, notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire des conventions d’occupation précaire non concernées par l’assignation 22 décembre 2023, ordonner l’expulsion de la société S.P.L. et condamner cette dernière à lui payer diverses provisions au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation, outre une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

A l’audience du 21 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état et de régulariser pour chaque nouvelle affaire le paiement de la contribution pour l’aide juridique.

A l’audience du 28 juillet 2026, à laquelle l’affaire a été plaidée, la société SERVICES ENTREPOTS et la société S.P.L. ont comparu représentées par leurs avocats.

Aux termes de ses observations et conclusions visées à l’audience, la société SERVICES ENTREPOTS demande au juge des référés de :
A titre principal,
Juger que le commandement de payer délivré le 7 janvier 2026 est régulier et pleinement efficace,Juger que la clause résolutoire stipulée à la convention liant les parties est valable et opposable à la société S.P.L.,Juger que la dette locative de la société S.P.L. n’est pas sérieusement contestable et qu’elle n’a pas été acquittée dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer,Juger que la pièce adverse n°18 (« attestation datée du 21 mars 2026), dont l’authenticité ne peut être vérifiée et dont l’original n’est pas produit, est dépourvue de force probante et, en tout état de cause inopérante, la convention de sous-occupation signée le 1er février 2016 qu’elle vise étant étrangère aux conventions objets de la présente instance,Juger que le constat de repérage amiante du 20 juillet 2026 (pièce adverse n°17), établi de manière non contradictoire, est inopposable à la société SERVICES ENTREPOTS et ne caractérise, en tout état de cause, ni impropriété des locaux à leur destination, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention consentie à la société S.P.L;Ordonner l’expulsion de la société S.P.L ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 3], un local couvert n°02 et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la Force Publique ;Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société S.P.L; Condamner la société S.P.L à verser, à titre de provision, à la société SERVICES ENTREPOTS au titre des loyers et charges, la somme de 14.835,68 euros au 20 juillet 2026,Condamner la société S.P.L à verser, à titre de provision, à la société SERVICES ENTREPOTS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel jusqu’à son départ effectif des lieux loués, caractérisée par la remise des clés,Sur les demandes reconventionnelles de la société S.P.L. :
Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la société S.P.L. sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile,Subsidiairement, débouter la société S.P.L. de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles tendant à l’injonction de réaliser des travaux sous astreinte, à la suspension ou à la réduction des loyers et charges, à l’allocation d’une provision de 50.000 euros et à l’organisation d’une expertise judiciaire,Sur la demande subsidiaire de délais,
Débouter la société S.P.L. de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,A titre infiniment subsidiaire, si des délais devaient être accordés, subordonner leur octroi au paiement des loyers et charges courants à bonne date ainsi qu’au respect strict de l’échéancier fixé et juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la clause résolutoire sera acquise de plein droit, l’expulsion pouvant alors être poursuivie et le solde devenant immédiatement exigible,En tout état de cause,
Débouter la société S.P.L. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société S.P.L à payer à la société SERVICES ENTREPOTS la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la S.P.L aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2026, ainsi que les frais de levée du Kbis et de l’état d’endettement du débiteur,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit
Aux termes de ses observations et conclusions visées à l’audience, la société S.P.L. demande au juge des référés de :
A titre liminaire,
Constater qu’il a été jugé, par ordonnance de référé du 3 avril 2024, qu’il s’est opéré entre la société SERVICES ENTREPOTS et la société S.P.L. des baux régis par les articles L145-1 et suivants du code de commerce, de sorte que les conventions d’occupation précaire initialement conclues entre les parties doivent désormais être analysées comme des baux commerciaux,Dire et juger que les désordres affectant les locaux loués caractérisent de graves manquements de la société SERVICES ENTREPOTS à ses obligations de délivrance conforme, d’entretien et de garantie,Dire et juger que la clause résolutoire stipulée dans les conventions d’occupation précaire, en ce qu’elle évince toute intervention du juge, assimile une simple lettre recommandée à un commandement au sens de l’article L.145-41 du code de commerce et vise l’inexécution de l’une quelconque des clauses ou conditions de la convention, doit être réputée non écrite en application de l’article L.145-15 du code de commerce,A titre principal,
Dire et juger que les commandements de payer délivrés le 7 janvier 2026, en ce qu’ils se fondent sur des conventions d’occupation précaire requalifiées en baux commerciaux et sur une clause résolutoire réputée non écrite, sont privés de tout effet résolutoire de plein droit et ne peuvent, au mieux, valoir que simples mises en demeure de payer,Dire et juger qu’en tout état de cause, l’exception d’inexécution par la société S.P.L. fondée sur les graves manquements de la société SERVICES ENTREPOTS à ses obligations de délivrance, d’entretien et de sécurité, ainsi que la contestation sérieuse de la nouvelle dette locative (quantum et composition), font obstacle à la constatation, en référé, de l’acquisition de la clause résolutoire et à toute condamnation provisionnelle au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation réclamés,Débouter la société SERVICES ENTREPOTS de l’ensemble de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société SERVICES ENTREPOTS et la condamner au paiement de loyers, charges, indemnités d’occupation et frais accessoires au titre de la période litigieuse,Constater l’existence, à tout le moins, d’une contestation sérieuse quant au bien-fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir,A titre reconventionnel,
Dire et juger que le maintien de la société S.P.L. dans les locaux ainsi affectés constitue un dommage imminent, en ce qu’il expose les salariés et les tiers à un risque sérieux pour leur santé et leur sécurité, notamment ne raison de l’état dégradé des toitures en amiante-ciment et des risques électriques relevés, et un trouble manifestement illicite, résultant de la violation manifeste par d’un justificatif de l’accomplissement des travaux de remise en état ordonnés, de ses obligations légales de bailleur et de ses obligations réglementaires en matière d’amiante et de sécurité, justifiant l’intervention du juge des référés pour l’ensemble des baux commerciaux liant les parties sur le site d’[Localité 3], quitte à moduler, le cas échéant, les mesures ordonnées selon les lots,A titre principal,
Enjoindre à la société SERVICES ENTREPOTS de réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des travaux de remise en état et de mise en sécurité des locaux (tel que préconisés par l’expert aux termes de sa note technique du 29 mars 2024), d’en justifier par la production d’un justificatif, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,Dire et juger que ces travaux incluront, le cas échéant, la mise en œuvre des actions correctives de premier niveau recommandées par le constat de repérage amiante n°2294 du 20 juillet 2026,Ordonner la suspension provisoire de l’exigibilité des loyers et charges dus par la société S.P.L. en exécution du bail commercial, et ce jusqu’à production, par la société SERVICES ENTREPOTS d’un justificatif de l’accomplissement des travaux de remise en état ordonnés, en tant que mesure conservatoire de remise en état au sens de l’article 835 aliéna 1er du code de procédure civile, et non comme une révision définitive du loyer relevant du seul juge du fond,Subsidiairement,
Ordonner la réduction temporaire du montant des loyers et charges dus par la société S.P.L. en exécution des baux commerciaux, à hauteur de 50%, à titre d’indemnisation partielle de la perte de jouissance, et ce jusqu’à production, par la société SERVICES ENTREPOTS d’un justificatif de l’accomplissement des travaux de remise en état ordonnés,Condamner la société SERVICES ENTREPOTS à verser à la société S.P.L. une provision de 50.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de sa perte d’exploitation résultant des désordres affectant les locaux donnés à bail commercial,A titre subsidiaire,
Ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés par la société SERVICES ENTREPOTS, Désigner pour ce faire un expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de VersaillesA titre subsidiaire,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil,Octroyer à la société S.P.L. les plus larges délais, dans la limite de 24 mois pour s’acquitter du solde de sa dette locative à l’égard de la société SERVICES ENTREPOTS selon un échéancier de mensualités égales en sus du paiement intégral des loyers et charges courants, les versements étant affectés e, priorité à la dette la plus ancienne, et sous réserve que la clause résolutoire retrouve effet e cas de défaillance persistante dans l’exécution du plan d’apurement,En tout état de cause,
Condamner la société SERVICES ENTREPOTS à verser à la société S.P.L. la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat, de repérage amiante et d’expertise amiable déjà exposés.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2026 prorogé au 13 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer mais de déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la soumission des conventions d’occupation précaire au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. En effet, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, a, par ordonnance du 3 avril 2024, constaté que la société S.P.L. occupait les locaux depuis plus de trois ans et considéré qu’à l’issue de ce délai, un nouveau bail s’était opéré dont l’effet est réglé par les articles 145-1 et suivants du code du commerce.

La société SERVICES ENTREPOTS justifie par la production des commandements de payer visant la clause résolutoire et délivrés le 07 janvier 2026 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

La société S.P.L. conteste la validité des commandements de payer visant la clause résolutoire et soulève l’existence de contestations sérieuses. Elle soutient que les commandements ont été délivrés de mauvaise foi, se prévaut d’une exception d’inexécution ainsi que du caractère non écrit de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de rechercher si les moyens d’irrégularité soulevés par les parties constituent des contestations sérieuses de nature à affecter la validité du commandement de payer qui, dans ce cas, ne pourra produire ses effets, et en particulier entraîner la résiliation de plein droit du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la validité du commandement de payer
La société S.P.L fait valoir que les commandements de payer délivrés le 7 janvier 2026 sont nuls en ce qu’ils visent la convention d’occupation précaire comme contrat de référence et méconnaissent la qualification judiciaire de bail commercial retenue par le juge des référés par ordonnances du 3 avril 2024. Elle soutient que la bailleresse continue de se placer en dehors du statut d’ordre public des baux commerciaux et qu’il existe un défaut de cause/fondement juridique de l’acte en tant que commandement visant la clause résolutoire d’un bail commercial. Elle reproche à la bailleresse de n’avoir jamais pris l’initiative de lui proposer un contrat de bail commercial clair, cohérent et adapté à la réalité de la relation commerciale.

Elle expose que le fait pour la bailleresse de persister à n’invoquer que les anciennes conventions d’occupation précaire, comme si la requalification judiciaire n’avait jamais eu lieu, tout en se retranchant derrière l’application du statut lorsqu’il s’agit d’actionner la clause résolutoire, caractérise à tout le moins une attitude déloyale et contradictoire, sinon un manquement fautif à l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat.

En réplique, la société SERVICES ENTREPOTS fait valoir que le commandement litigieux désigne le contrat liant les parties par sa désignation exacte puisqu’il est matériellement intitulé « convention d’occupation précaire ». Elle soutient que la requalification de la relation contractuelle en bail commercial n’a pas fait disparaitre l’instrumentum signé par les parties mais en a seulement modifié le régime. Elle expose que le commandement identifie sans la moindre ambiguïté l’acte concerné, les parties et les locaux concernés, de sorte qu’il n’existe aucune confusion. Elle ajoute que le commandement vise bien l’article L.145-41 du code de commerce et le délai d’un mois.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, les commandements de payer délivrés le 07 janvier 2026 visent « un acte sous seing privé contenant convention d’occupation précaire en date du 31 janvier 2016 », reproduisent les mentions des articles L. 145-41 et L.145-17 I 1°du code de commerce, la clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire et joignent un décompte de la créance.

Les commandements de payer mentionnent la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Ils précisent en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention.

Il résulte des développements supra que les parties ont conclu diverses conventions d’occupation précaire entre le 1er mars 2011 et le 1er février 2017, et que le juge des référés a, en vertu des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce, constaté qu’à l’issue du délai de trois ans, il s’est opéré un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions 145-1 et suivants du code de commerce.

Il n’est pas contesté que les parties n’ont régularisé aucun nouvel écrit quand bien même la défenderesse reproche à la bailleresse de n’avoir pas pris l’initiative de lui proposer un contrat de bail commercial.

Or, en l’absence d’un tel écrit, les conventions d’occupation précaire demeurent le support matériel de la relation contractuelle.

En effet, le juge des référés n’a pas procédé à une requalification du contrat initial mais à l’application stricte de l’article 145-5 du code de commerce, qui a pour effet de soumettre le contrat dérogatoire d’origine, à l’issue du délai de trois ans en cas de maintien dans les lieux, aux statuts des baux commerciaux, en considérant qu’un nouveau bail s’est opéré.

Ainsi, le grief d’imprécision évoqué par la défenderesse n’est pas pertinent dans la mesure où l’acte est particulièrement clair sur son objet. De surcroit, la défenderesse ne peut se prévaloir d’une confusion sur le régime de la relation commerciale, alors qu’elle a parfaitement eu connaissance des ordonnances du juge des référés.

Il s’ensuit que le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître le régime applicable, la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse de ce chef.

Sur la licéité de la clause résolutoire
La société S.P.L. soutient que la clause résolutoire doit être réputée non écrite, en application des textes susvisés car elle supprime en termes exprès toute intervention du juge dans le mécanisme de résiliation de plein droit, assimile une simple lettre recommandée à un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, et prévoit un pouvoir de résiliation automatique pour tout manquement.

En réplique, la société SERVICES ENTREPOTS fait valoir que la sanction du réputé non écrit de l’article L145-15 du code de commerce frappe les seules stipulations dérogatoires au statut des baux commerciaux et non le principe même de la clause résolutoire. Elle expose par ailleurs, qu’elle n’a fait usage d’aucune des modalités contractuelles critiquées puisqu’elle a délivré un acte de commissaire de justice, saisi le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, respecté le délai d’un mois et invoqué comme manquement le défaut de paiement des loyers expressément visé par la clause.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce, sont réputés non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions d’un certain nombre d’articles d’ordre public, dont fait partie l’article L. 145-41 du Code de commerce.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les conventions d’occupation conclues entre les parties contiennent une clause résolutoire qui stipule : « A défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de l’indemnité d’occupation (y compris les charges et autres sommes accessoires), ou d’inexécution de l’une des clauses et/ou conditions de la présente convention, celle-ci sera résiliée de plein droit, si bon semble au propriétaire, un mois après un commandement de payer l’indemnité d’occupation resté sans effet, ou après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter. »

En l’espèce, si les stipulations visées par la société S.P.L. peuvent apparaitre en contrariété avec les statuts des baux commerciaux et encourir la sanction du réputé non écrit, il n’y a pas lieu d’en déduire la nullité de l’intégralité de la clause résolutoire, en ce que les mentions litigieuses sont dissociables des autres mentions de la clause qui elles sont régulières, hors de toute contestations sérieuses.

Ainsi expurgée des mentions litigieuses, la licéité de la clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de l’indemnité d’occupation (y compris les charges et autres sommes accessoires), la convention sera résiliée de plein droit, si bon semble au propriétaire, un mois après un commandement de payer l’indemnité d’occupation resté sans effet, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement
La société S.P.L. allègue de la mauvaise foi de la société SERVICES ENTREPOTS lors de la délivrance du commandement en faisant valoir qu’elle souhaite se soustraire aux travaux lui incombant et à son obligation de délivrance. Elle expose que les demandes de travaux et les alertes sur l’état des locaux précèdent les commandements du 7 janvier 2026. Elle fait état du rapport d’expertise du 11 janvier 2023, du constat du 3 janvier 2024, de la note technique du 29 mars 2024, des messages Whatsapp de mai 2021, du courriel du 11 décembre 2023, de la mise en demeure du 27 août 2024. Elle en conclut que la bailleresse s’est délibérément abstenue d’y remédier, tout en mettant en œuvre à deux reprises, la clause résolutoire pour défaut de paiement, pour se soustraire à ses propres obligations de délivrance, d’entretien et de sécurité.

Au soutien de ses prétentions, la société S.P.L. produit :
un rapport d’expertise dégâts des eaux définitif du 11 janvier 2023 suite à des infiltrations aux travers de la toiture,un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 03 janvier 2024 faisant état d’importante retenue d’eau et d’humidité dans les hangars 10 et 11, 1 à 4,une note technique du 29 mars 2024 de M. [V] [A], expert « toitures couvertures étanchéité » qui listent les désordres affectant notamment la toiture (perforations, fissurations, cassures, infiltrations…), un courrier officiel du 27 mars 2024 du conseil de la société S.P.L. au conseil de la société SERVICES ENTREPOTS portant notamment sur la communication d’une note en délibéré et d’un chèque de 51.734,86 euros correspondant au tiers de la dette locative (1ère échéance),un courriel officiel du 10 mai 2024 du conseil de la société S.P.L. au conseil de la société SERVICES ENTREPOTS portant sur la communication d’un chèque de 51.734,86 euros correspondant au tiers de la dette locative (2ème échéance)un courriel officiel du 31 mai 2024 du conseil de la société S.P.L. au conseil de la société SERVICES ENTREPOTS portant sur la communication d’un chèque de 51.734,86 euros correspondant au tiers de la dette locative (3ème et dernière échéance)un courriel du 5 juin 2024 aux termes duquel le conseil de la société S.P.L. donne accès à un lien permettant d’accéder aux conclusions et pièces en vue de l’audience de renvoi du 5 juin 2024,un courriel officiel du 27 août aux termes duquel le conseil de la société S.P.L. mentionne la note technique du 29 mars 2024 de M. [V] [A], les graves désordres affectant les locaux loués et met en demeure la société bailleresse de lui faire part des mesures qu’elle entend prendre pour réaliser les travaux lui incombant et réparer le préjudice subile constat de repérage amiante du 20 juillet 2026
En réplique, la société SERVICES ENTREPOTS expose que la défenderesse n’a jamais adressé la moindre réclamation écrite à sa bailleresse avant les 1ers commandements de payer du 13 janvier 2023, que l’ensemble des pièces techniques adverses sont postérieures à ce commandement et ont été constitués en pleine procédure contentieuse, que l’unique courrier d’avocat du 27 août 2024 demeure un acte isolé qu’elle n’a jamais fait suivre du moindre effet pendant dix-huit mois. Elle soutient que les commandements de payer du 7 janvier 2026 n’ont pas été délivrés en réaction à des demandes de travaux mais en raison de la cessation du paiement des loyers. Elle fait également valoir que la défenderesse a réglé l’intégralité de sa dette antérieure de 155.204,58 euros sans émettre la moindre réserve tout en continuant d’occuper et sous-louer les lieux qu’elle prétend « impropre à tout usage ».

A titre liminaire, il convient de rappeler que la bonne ou mauvaise foi s’apprécie au jour de la délivrance du commandement.

En l’espèce, la bailleresse demande au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire des conventions d’occupation précaire suite à la délivrance des commandements de payer du 07 janvier 2026, de sorte qu’il y a lieu de se placer au jour de la délivrance de la seconde série de commandements de payer pour apprécier la bonne ou mauvaise foi.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société défenderesse a évoqué pour la première fois les désordres affectant les locaux loués dans le cadre de la note en délibéré du 27 mars 2024 comme « moyens de défense » puis dans ces conclusions du 5 juin 2024 et enfin dans la mise en demeure du 27 août 2024.

Aux termes de cette mise en demeure, la société S.P.L. mentionne les « graves désordres liées à l’humidité et l’électricité » affectant les locaux loués et relevés par l’expert [V] [A]. Elle expose que lesdits désordres sont « de nature à porter gravement atteinte à la sécurité des biens et des personnes ». Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, et de l’article R145-35 du code de commerce, elle rappelle que tout bailleur est tenu d’une « obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués afin que le locataire puisse en avoir une jouissance paisible, ce qui implique que le bailleur assume le clos et le couvert ». Elle met ainsi en demeure la société bailleresse, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente, de réaliser les travaux lui incombant et de réparer le préjudice d’ores et déjà subi.

La jurisprudence a déjà considéré qu’était de mauvaise foi le bailleur qui mettait en œuvre la clause résolutoire prévu au bail dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance du commandement de payer les loyers échus et non réglés. Il s’agissait en l’espèce, d’un bailleur qui avait été condamné à réaliser des travaux et qui avait ensuite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au preneur.

Il n’est pas contestable que de nouveaux impayés sont apparus entre le règlement de la première dette locative et la délivrance des commandements du 07 janvier 2026, pouvant justifier la mise en jeu de bonne foi de la clause résolutoire.

En revanche, la défenderesse justifie avoir mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux dans les locaux loués avant la délivrance des commandements de payer du 07 janvier 2026 et la bailleresse ne justifie pas avoir répondu aux sollicitations de la société preneuse s’agissant des désordres affectant les locaux.

Par ailleurs, les pièces techniques produites par la société preneuse, bien que non contradictoires, font état de désordres importants affectant notamment le clos et le couvert des locaux loués, et dont l’entretien et la réparation incombent en principe à la bailleresse selon les règles applicables au statut des baux commerciaux.

Ainsi, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que les commandements de payer du 7 janvier 2026 n’ont pas été délivrés en réaction des demandes de travaux formulées par la société preneuse, faisant ainsi obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes (expulsion, sort des meubles, indemnité d’occupation provisionnelle).

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La société demanderesse verse à l’audience du 28 juillet 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 14.835,68 euros arrêtée au 20 juillet 2026.

La défenderesse soulève l’existence de contestations sérieuses, tant dans le principe de la dette locative que de son montant.

D’une part, elle se prévaut d’une exception d’inexécution justifiant le non-paiement des loyers et fondée sur les graves manquements de la société SERVICE ENTREPOTS à ses obligations de délivrance, d’entretien et de sécurité. Elle soutient que la bailleresse n’a pas réalisé les travaux de toiture, de réseaux et de mise en sécurité lui incombant. Elle expose que les éléments versés aux débats caractérisent un défaut de délivrance conforme et un défaut d’entretien imputables à la société SERVICES ENTREPOTS. Elle prétend que l’ensemble immobilier est impropre à l’usage contractuel.

En réplique, la société SERVICES ENTREPOTS soutient que le site est parfaitement exploitable et exploité, que la société S.P.L. poursuit son activité dans les lieux depuis 2011 et qu’elle sous-loue la quasi-totalité des lots à sept entreprises tierces qui y exercent paisiblement leurs activités.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

La Cour de cassation ne reconnaît au preneur le droit de se soustraire au paiement du loyer que dans des circonstances exceptionnelles. Ainsi, il est admis que le locataire peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires ou lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux ou d’exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant alors plus son obligation de délivrance.

Par ailleurs, il est constant que l’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations peut constituer une contestation sérieuse, faisant ainsi obstacle à l’octroi d’une provision au titre des loyers impayés.

La société S.P.L. produit un procès-verbal de constat dressé le 3 janvier 2024 aux termes duquel le commissaire de justice instrumentaire précise que la veille de son intervention, de fortes pluies sont tombées à [Localité 3] et fait état d’importantes retenues d’eau dans les hangars 10 et 11, interdisant leur accès par cette voie. Il relève la présence d’humidité sur les murs et que la toiture est percée en plusieurs endroits. S’agissant des hangars 1 à 4, il note la présence d’eau stagnante, de cheneau rouillé.

Il résulte de la note technique non contradictoire du 29 mars 2024 de l’expert [A] que ce dernier a constaté divers désordres affectant les bâtiments 01 à 04 et que les bâtiments atelier 10 et 11. Il indique que les rétentions d’eau peuvent atteindre une épaisseur de plus de 20 cm et empêcher tout accès aux véhicules stationnés sur le parking ou dans les hangars industriels. Il considère que cette situation, outre sa dangerosité pour les utilisateurs, est très préjudiciable au fonctionnement normal attendu par les locataires des locaux mis à disposition.

Il ressort des constats de commissaire de justice en date des 14 avril 2026 et 17 avril 2026, versés par la société SERVICES ENTREPOTS qu’un bloc de boîtes aux lettres est présent au niveau de l’accès au site, sur lequel figurent les mentions suivantes : RM EXPRESS ; RS MOITEURS ; VLT NEGOCE ; ENGEAR-GAP-JYP ; DEEV AUTO RENT ; L’HADI AUTO ; NBA LOCATIONS. Suite aux recherches internet réalisées par le commissaire de justice, il apparait que ces sociétés existent et exerce leur activité au [Adresse 3] à [Localité 3]. Le commissaire de justice a également constaté la présence sur les lieux d’un nombre importante de véhicules légers et lourds stationnés devant les entrepôts.

De plus, la société bailleresse produit un constat de commissaire de justice dressé le 9 juillet 2026 dont il résulte que sept sociétés exercent dans les lieux loués (ALT Logistique, MK Transport, Société SAFAT, MK Location, AMR AUTO, DIV Auto Rent, RS Moteur). Il est relevé que plusieurs emplacements sont matériellement occupés de manière distincte par ces différentes activités, la présence de nombreux véhicules portant des marquages commerciaux différents, de matériels d’atelier, d’outillage mécanique, de ponts élévateurs, de pièces automobiles ainsi que de plusieurs véhicules faisant manifestement l’objet d’opérations de réparation ou de maintenance. Le commissaire de justice instrumentaire constate également la présence de véhicules dont les capots sont ouverts, de véhicules utilitaires en cours d’intervention mécanique ainsi que de matériels habituellement utilisés dans le cadre d’activités de réparation automobile. Il est enfin observé que la deuxième partie de l’ensemble est occupé par la société AD LOCATION

Au cas présent, si la preuve de l’existence de désordres affectant les locaux est rapportée, la société S.P.L. ne démontre cependant pas que ces désordres, par leur nature et leur ampleur, rendent impossible l’exercice des activités prévues par les conventions d’occupation, au point de justifier le non-paiement des loyers et des charges. De surcroît, elle ne conteste pas sous-louer certains des locaux et se prévaut même d’une autorisation de sous-location, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de bonne foi d’une exception d’inexécution alors qu’elle sous-loue elle-même les locaux litigieux.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la société S.P.L. devait s’acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires dus en raison de l’occupation des lieux loués.

D’autre part, la défenderesse conteste le montant de la dette locative, en raison d’une surfacturation manifeste. Elle expose que les factures émises pour les années 2024 et 2025 font apparaitre une facturation totale largement supérieure au loyer contractuellement prévu, sans aucun fondement ni avenant justificatif. Elle chiffre le montant global des loyers surfacturés à 103.039,45 € HT pour l’ensemble des lots loués (47.396,18 € HT pour 2024 et 55.643,27 € HT pour 2025). S’agissant du local couvert n°02 cela représente pour l’année 2024 un loyer surfacturé de 3.687,05 euros et pour l’année 2025 de 4.343,23 euros.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire conclue le 31 janvier 2016 stipule en son article 6 : « Les parties conviennent d’ores et déjà, qu’en cas de renouvellement de la présente convention au-delà de la durée prévue à l’article 3, le montant de l’indemnité susvisée sera révisé chaque année, à compter du 1er janvier, en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.
L’indice de base retenu par les parties est celui du deuxième trimestre 2015, soit 1614. »

Il n’est pas contestable que cette clause s’analyse comme une clause d’indexation. Au vu des tableaux récapitulatifs de la société preneuse, un loyer annuel HT de 15.687,05 euros a été facturé en 2024 pour le local couvert n°02 alors qu’il s’élevait à 12.000 € HT en début de contrat.

Si on applique une indexation non progressive du loyer HT entre la signature du contrat et le 1er janvier 2024, en utilisant l’ICC du 2e T 2023 (2123) et celui de 2015 (1614), le loyer mensuel s’élèverait au 1er janvier 2024 à 1.315,36 €, soit un loyer annuel HT de 15.784,38 € (1.000 x (2123/1614).

Ce montant est à peine supérieur à celui facturé par la bailleresse, étant rappelé que cette dernière a indexé progressivement le montant du loyer annuellement, ce qui justifie cet écart.

De surcroît, la surfacturation alléguée par la défenderesse, qui peut atteindre jusqu’à 28,52% sur des loyers de 2025, apparait tout à fait régulière en se référant à un loyer pratiqué 10 ans auparavant.

En conséquence, les indexations de loyers réalisés par la bailleresse apparaissent en conformité avec les stipulations contractuelles et il n’est pas démontré avec l’évidence requise qu’une surfacturation de loyers a été appliquée.

Dès lors, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société S.P.L. n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14.835,68 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 20 juillet 2026 et il convient de condamner la société S.P.L. par provision au paiement de cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles de la société S.P.L.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles
Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. 

L’article 70 du même code précise que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. 

La société SERVICES ENTREPROTS allègue de l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la société S.P.L. (injonction de travaux, suspension ou réduction des loyers, provision indemnitaire, expertise judiciaire) en soutenant que ces dernières excèdent manifestement le périmètre de l’instance en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle fait valoir que les demandes reconventionnelles doivent être rejetées car la défenderesse ne justifie pas de faits probants imputables au bailleur.

En réplique, la société S.P.L. rappelle que le président du tribunal judiciaire peut être saisi de toute demande tendant à ordonner les mesures nécessaires à la préservation de leurs droits, dès lors qu’est caractérisé l’urgence, un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite. Elle soutient en substance que les demandes se rattachent aux prétentions originaires de la bailleresse en ce qu’elles portent sur les mêmes baux commerciaux, les mêmes locaux et la même relation contractuelle. Elle ajoute que ces demandes reconventionnelles ont pour objet des mesures qui sont la contrepartie directe de l’exception d’inexécution et des manquements du bailleur invoqués pour s’opposer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelles.

En l’espèce, les demandes reconventionnelles de la société S.P.L. consistent en une injonction de réaliser des travaux de remise en état des lieux loués, une suspension ou réduction des loyers, une provision indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et une expertise judiciaire des locaux loués.

Ainsi, ces demandes se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant puisqu’elles découlent de la relation contractuelle liant les parties et sont la contrepartie de l’exception d’inexécution dont se prévaut la défenderesse.

Dès lors, les demandes reconventionnelles de la société S.P.L. sont recevables.

Sur l’injonction de réaliser des travaux de remise en état sous astreinte
La société S.P.L. soutient que son maintien dans des locaux affectés de désordres graves, caractérise à la fois un dommage imminent en ce qu’il expose le preneur et ses salariés à un risque sérieux pour leur santé et leur sécurité (notamment en raison de l’état dégradé des toitures en amiante-ciment et des risques électriques relevés) et un trouble manifestement illicite résultant de la violation manifeste par la société ENTREPOTS SERVICES de ses obligations légales de bailleur et de ses obligations réglementaires en matière d’amiante et de sécurité.

Elle expose que le fait que des entreprises continuent, tant bien que mal, à exploiter les lieux ne neutralise pas le risque de dommage imminent, ni le trouble manifestement illicite résultant du non-respect par la bailleresse de ses obligations de délivrance conforme, d’entretien et de sécurité. Elle fait valoir que les travaux de remise en état demandés constituent la contrepartie naturelle de l’exception d’inexécution opposée par la société S.P.L. Elle ajoute que ces travaux ont été précisément identifiés et chiffrés par la note technique du 29 mars 2024 et les constats de commissaire de justice de 2023/2024.

Elle sollicite les travaux de remise en état et de mise en sécurité suivants :
Opérations d’entretien des couvertures amiantéesLe remplacement et/ou réparation des éléments de couverture et bardage endommagés, fissurés ou cassésLa reprise des collecteurs d’évacuation des eaux récupérant les eaux pluviales des toituresLa réfection des collecteurs enterrés dans la cour avec création de nouveaux avaloirs de collecte (un pour 200 m² minimum) et mise en place des canalisations de raccordementLa société SERVICES ENTREPOTS soulève l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à cette demande d’injonction de faire. Elle fait valoir que la note technique sur laquelle repose cette demande, est unilatérale et non contradictoire, outre le fait qu’elle porte sur des ouvrages étrangers au lot objet de la présente instance. Elle ajoute que le constat de repérage amiante porte sur un local unique non identifié, dépourvu de tout prélèvement et de toute analyse. Elle soutient que la demande suppose que soient tranchées au provisoire des questions de fond complexes portant sur la consistance exacte des désordres, leur imputabilité, l’incidence des interventions réalisées par le preneur, la répartition contractuelle des réparations, ne relevant pas de l’office du juge des référés. Elle expose enfin que le site est pleinement exploité et occupé par de multiples entreprises, sans la moindre plainte des occupants effectifs.
Sur l’urgence et l’obligation non sérieusement contestable
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce, de façon presque irréparable.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine cont

[…texte tronqué, 15755 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]