TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

02 octobre 2026

2ème Chambre civile
72Z

N° RG 23/01156 –
N° Portalis DBYC-W-B7H-KGLM

AFFAIRE :

[K] [N]
[J] [N] veuve [T]

C/

S.C.I. [H],
S.A.R.L. DOMEOS,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 28 Avril 2026

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 02 octobre 2026, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSES :

Madame [K] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [J] [N] veuve [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.C.I. [H], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 824 785 331, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. DOMEOS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B504 879 032
[Adresse 4]
[Localité 4]
défaillante

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 8 février 2018, par acte notarié au rapport de maître [R] [X], notaire associé à Betton, [K] [N] et [J] [N] veuve [T] ont vendu à la SCI [H], gérée par [U] [Z], deux lots numéros 50 et 51, au sein d’une copropriété d’un immeuble ancien situé [Adresse 5] à Rennes, au prix de 187.235 €.

Considérant que deux indemnités affectées au crédit de la SCI [H] dans le solde des copropriétaires (6.122,88 € et 38.349,26 €), leur revenaient, puisque provenant de subventions ANAH consécutives à des travaux votés et réglés par leurs soins de 2012 à 2017, par acte du 6 février 2023, les consorts [N] ont fait assigner la SCI [H] et la société SARL DOMEOS, syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins notamment d’obtenir le remboursement de la somme de 38.349,26 €.

***

Par ordonnance du 26 juin 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025.

Par jugement du 13 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats.

Il a été demandé aux parties de verser aux débats les pièces suivantes :
– “l’état contenant diverses informations sur la copropriété, délivré par le syndic à la date du 7 février 2018”, annexé à l’acte authentique du 8 février 2018,
– le justificatif du règlement de la somme de 6.122,88 € par le syndic de copropriété aux demanderesses,
– le détail du compte de copropriété de mesdames [N] et [N] [T] pour la période allant du 1er janvier 2011 au 7 février 2018, ainsi que les appels de fonds sur travaux effectués pendant cette période,
– les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires approbatives de compte des années 2011 à la 2020,
– l’entier dossier de demande de subvention ANAH, la décision d’attribution des aides, le justificatif du versement de celles-ci au syndic de copropriété, et de leur répartition entre les différents copropriétaires.

Les demanderesses ont également été priées de s’expliquer :
– sur la raison pour laquelle est réclamée la somme de 38.349,26 € alors que la société DOMEOS a versé la somme de 35.717,55 € à la SCI [H],
– sur le remboursement de la somme de 6.122,88 € effectué par le syndic.

La défenderesse a elle-même été invitée à préciser voire justifier de l’identité de l’auteur de la mention manuscrite “pour le remboursement des travaux” qui suit le texte dactylographié “veuillez trouver ci-dessous un chèque de 35.717,55 €” figurant dans le courrier du 4 septembre 2020 adressé par DOMEOS à [H].

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 15 janvier 2026.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, [K] [N] et [J] [N] veuve [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1188, 1189 alinéa 1er, 1192, 1194, 1303 et suivants du Code civil, 6-2, 45-1 alinéa 2 1er tiret du décret n°67-223 du 17 mars 1967, subsidiairement des articles 1240 et suivants du Code civil, de :
A titre principal
– Condamner la SCI [H] à verser la somme de 38.349,26 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021.
– Condamner la SCI [H] à verser la somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive.
A titre subsidiaire
– Condamner la SARL DOMEOS à indemniser l’indivision [B] pour la perte de chance de recouvrer la somme de 38.349,26 € à hauteur de 34.514,33 € consécutivement au versement des subventions ANAH.
En tout état de cause
– Débouter la SCI [H] et la SARL DOMEOS de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
– Condamner les parties succombantes à verser une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’indivision [B], outre la prise en charge de l’intégralité des dépens de la présente instance qui seront recouvrés directement par la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Les consorts [N] assurent d’abord que l’interprétation opportune des clauses contractuelles par la défenderesse doit être écartée dès lors que le caractère forfaitaire des comptes sur provision et travaux ne saurait s’appliquer à des sommes qui n’apparaissaient pas à l’état daté communiqué par le syndic de sorte qu’une régularisation reste possible en leur faveur sans dénaturer la clause d’apurement de comptes.
Notant que la lettre accompagnant le chèque adressé par le syndic à [H] indiquait expressément que celui-ci était transmis “pour le remboursement des travaux”, lesquels ont été financés par leurs soins, les concluantes estiment qu’il s’agit d’une erreur de destinataire.
Elles critiquent encore la défense relative à l’article 6-2 du décret de 1967 et opposent à leur contradictrice que les travaux concernés par les subventions ANAH ont été votés lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2010 de sorte que la somme litigieuse ne venait pas en remboursement d’un trop perçu sur fonds de travaux et ne constituait pas une provision mais une subvention, accessoire à une dépense de travaux et existant en raison d’un préfinancement.
Elles rappellent que les travaux effectués par la copropriété de 2010 à 2017 ont été réalisés sous la contrainte administrative et que la subvention litigieuse tend à compenser le coût de travaux ne pouvant se répercuter sur la valeur du bien.
Elles en concluent que la SCI [H] sera condamnée à leur verser la somme de 38.349,26 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021, date de la mise en demeure, outre une indemnité de 3.000 € pour résistance abusive.

A titre subsidiaire, les demanderesses soutiennent qu’en omettant de mentionner dans “l’acte daté” les subventions ANAH perçues par le syndicat des copropriétaires en 2012 et devant être réattribuées aux copropriétaires, le syndic DOMEOS a commis une faute ayant fait perdre à l’indivision [B] une chance d’obtenir le versement desdites sommes sans contestations de la part de la SCI [H]. Toute perte de chance ouvrant droit à réparation, les consorts [N] demandent que leur perte de chance soit évaluée à 90% de la somme de 38.349,26 €, soit à 34.514,33 €.

Enfin, pour répondre aux questionnements du tribunal, les consorts [N] précisent, d’une part, que la somme de 35.717,55 € versée par le syndic à [H] correspond à la somme de 38.349,23 € de laquelle ont été déduites les charges dues par celle-ci au titre de l’exercice alors en cours, d’autre part, que la somme de 6.122,88 € qui leur a été versée correspond à la seconde indemnité provenant des subventions ANAH perçues.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026, la SCI [H] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 du Code civil et 6.2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :
– Débouter les consorts [N] de leurs entières demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.
– Condamner solidairement les consorts [N] à lui payer la somme de 6.122,88 € outre intérêts au taux légal à compter de la notification de ses conclusions au titre de la part de subvention qui leur a été versée à tort par la société DOMEOS.
– Ordonner la capitalisation des intérêts.
– Condamner in solidum les consorts [N] à lui payer une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

D’abord, après avoir souligné que la mention manuscrite d’un “remboursement de travaux” inscrite par le syndic n’a aucune valeur juridique, la SCI [H] considère que l’acte du 8 février 2018 organise l’apurement des comptes forfaitaire et définitif et que les subventions ne sont pas l’accessoire d’une dépense mais d’un lot de copropriété. Elle en conclut que l’équité ne commande pas d’autoriser le vendeur à percevoir “le fruit d’une vente après travaux et les subventions, le tout en violation des stipulations du contrat et de la loi”.
Après avoir rappelé que la subvention ANAH a été sollicitée par et pour le compte du syndicat de copropriété, elle affirme que comme elle était copropriétaire à la date de l’approbation des comptes de l’exercice 2018, intervenue en 2019, la somme de “38.792,92 €” a été affectée au crédit de son compte de charges, conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967.
La demande principale de ses contradictrices ne reposant sur aucune disposition contractuelle ou légale, elle en conclut qu’elle est mal fondée.

Ensuite, le contrat ne prévoyant pas d’obligation de reverser une quelconque somme aux vendeurs au titre des subventions susceptibles d’être versées entre les mains du syndic et l’appauvrissement allégué par ses contradictrices étant inexistant, la SCI [H] considère que le débouté s’impose.

Enfin, les consorts [N] ayant perçu une part de la subvention s’élevant à 6.122,88 € et ce, en violation des dispositions de l’acte de vente et du décret susmentionné, la concluante estime que comme elle était titrée sur les lots l’année de l’approbation des comptes comprenant les subventions, ses contradictrices doivent être condamnées à lui restituer la somme susdite outre les intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts.

***

La SARL DOMEOS, dûment assignée, n’a pas constitué avocat.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 janvier 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026, les dossiers déposés et la décision a été mise en délibéré au 16 juin puis 2 octobre 2026.

MOTIFS

L’article 1104 du Code civil dispose que “les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi”.

L’article 1188 du même code précise que “le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”.

L’article 1189 alinéa 1 ajoute que “toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les une par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier”.

L’acte de vente passé entre les consorts [N] et [H], le 8 février 2018, stipule :
“En ce qui concerne les exercices antérieurs : Toutes sommes qui pourraient être dues au titre des charges, même si la demande de paiement du syndic intervenait postérieurement à la signature de l’acte authentique, incomberont au [I].
S’agissant des travaux
Il a été expressément convenu entre les parties que LE [I] prendra en charge les travaux votés antérieurement à la date de l’avant-contrat soit avant le 21 septembre 2017, qu’ils soient exécutés ou non et que leur montant soit exigible ou non.
Tous les travaux votés après le 21 septembre 2017 sont à la charge de L’ACQUEREUR qui a reçu mandat du [I] conformément à l’avant contrat.
Il est ici précisé qu’il n’y a pas eu d’assemblée générale ayant décidé de travaux depuis le 21 septembre 2017.
En conséquence si un appel de fonds est adressé au [I] avant que la présente vente ait été notifiée au syndic, il devra être honoré par L’ACQUEREUR ou remboursé par lui dans le cas ou LE [I] serait dans l’obligation d’y faire face pour éviter des poursuites.
Il est rappelé que conformément a l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967, la présente convention n’a d’effet qu’entre les parties ([I] et ACQUEREUR) et ne peut être opposée au syndicat des copropriétaires. En conséquence vis-a-vis de ce dernier, celle des parties qui sera copropriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de fonds reste seule et entièrement responsable du paiement vis-à-vis du syndicat.
Caractère forfaitaire des comptes sur provisions et travaux
Les comptes et remboursements ci-dessus ont lieu a titre forfaitaire et définitif. II ne sera donc procédé à aucune régularisation entre [I] et ACQUEREUR lors de l’apurement des comptes sauf pour les travaux votés et non révélés par l’état daté, qui resteront à la charge du [I] et les fonds à provenir des indemnités cités au jugement du 7 février 2017, objet d’une condition particulière ci-après.
Cette convention vaut également pour la consommation d’eau pour laquelle le syndic ne fait aucun prorata.
Ces conventions étant inopposables au syndicat des copropriétaires, les parties font leur affaire personnelle de leur exécution”.

Il résulte de ces stipulations que les parties ont entendu régler le sort de la charge des travaux afférents au bien vendu, par rapport à deux dates : d’une part, celle de l’avant-contrat, le 21 septembre 2017, d’autre part, la date à laquelle les dits travaux ont été votés.
Il règle précisément le cas des appels de fonds qui sont dus par le copropriétaire au moment de son exigibilité.
Il confère enfin un caractère forfaitaire et définitif aux comptes entre parties sur provisions et travaux ainsi déterminés et exclut toute régularisation entre elles sauf les deux cas suivants :
– les travaux votés et non révélés par l’état daté demeurant à la charge du vendeur
– les fonds à provenir des indemnités cités à un jugement relatif à une indemnité d’expropriation.

Force est de constater en effet que ces stipulations ne règlent pas le sort des subventions ANAH litigieuses.

La question est donc de savoir si dans le silence du contrat, elles peuvent faire l’objet d’une régularisation par rattachement à des “travaux votés et non révélés par l’état daté demeurant à la charge du vendeur” ou au contraire, si le caractère forfaitaire et définitif des comptes, exclut qu’elles puissent l’être.

Les subventions ANAH s’inscrivent dans le dispositif des aides à l’amélioration de l’habitat privé.

A ce titre, les syndicats de copropriétaires peuvent en demander le bénéfice, en application de l’article R. 321-12 du Code de la construction et de l’habitat, pour financer des travaux portant notamment sur un immeuble situé dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) prévue à l’article L. 303-1 du même code.

C’est précisément le cas en l’espèce puisque l’acte de vente contient un paragraphe intitulé “travaux réalisés dans le cadre de l’opération programmée d’aménagement de l’habitat”, et stipule que “les parties reconnaissent avoir reçu un courrier de la ville de [Localité 1] du 12 décembre 2017 (…) mentionnant une obligation d’entreprendre des travaux dans le cadre de l’OPAH. Aux termes d’un compte rendu délivré par Territoires et Développement du 26 septembre 2017, lesdits travaux ont été réalisés conformément aux préconisations requises par la ville de [Localité 1]” (page 16).

Les travaux dont s’agit ont donc, à cette date, été votés, financés et réalisés.

C’est à tort que la défenderesse fait écrire que la subvention ANAH serait non pas l’accessoire d’une dépense mais celui d’un lot de copropriété.

En effet, la subvention octroyée est calculée en pourcentage de la dépense à subventionner.

Le montant de la subvention ANAH sollicitée par le syndic et versée au syndicat des copropriétaires était donc fonction du montant des travaux qu’il a fait réaliser.

Ces travaux ont été votés en assemblée générale des copropriétaires avant le 21 septembre 2017. Ils ont fait l’objet d’appels de fonds antérieurs au 21 septembre 2017.

Leur financement a donc été acquis avant cette date, et in fine, chaque copropriétaire – dont les consorts [N] – a payé le montant de ces travaux au prorata de ses tantièmes au sein de la dite copropriété.

La subvention versée ultérieurement au syndicat des copropriétaires a été distribuée aux copropriétaires au prorata de leurs tantièmes au sein de la copropriété.

Ce faisant, si le montant de la subvention que chaque copropriétaire s’est vu verser, a été certes calculé en fonction du ou des lots appartenant à l’intéressé, la cause du versement de la subvention demeure les travaux que chaque copropriétaire a financés, selon les mêmes modalités de calcul.

Il en résulte que les subventions ANAH litigieuses, sont intrinsèquement et éminemment l’accessoire des dépenses afférentes aux travaux qu’elles ont subventionnés.

La défenderesse objecte les dispositions de l’article 6-2 pris en son 3°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi libellées :
“À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes”.

Cette disposition est d’ailleurs reprise in extenso à l’acte de vente (page 14).

Cependant, les subventions dont s’agit ne sauraient constituer des trop ou moins perçus sur provision.

En effet, ainsi que le relèvent à juste titre les demanderesses, le trop ou moins perçu sur provisions tel que visé à l’article 6-2 supra, se réfère au budget prévisionnel sur la base duquel les appels trimestriels ont été calculés et appelés.

Le moyen sera par conséquent rejeté.

En définitive, les subventions ANAH, étant intrinsèquement liées aux travaux et à la dépense afférente, dont elles sont l’accessoire, elles relèvent des travaux votés antérieurement à la date du 21 septembre 2017.

Dès lors et sans dénaturer la volonté des parties, le contrat s’interprète en ce sens que si ces travaux, votés antérieurement, sont contractuellement à la charge du vendeur, il s’en déduit que les subventions afférentes aux mêmes travaux, profitent nécessairement au vendeur.

Le contrat excluant toute régularisation, lors de l’apurement des comptes entre parties, sauf pour les travaux votés et non révélés par l’état daté, il en résulte que la régularisation doit être également permise s’agissant des subventions afférentes, acquises antérieurement mais non révélées par l’état daté.

Or, l’état daté, signé par le syndic le 7 février 2018, ne fait nulle mention des subventions ANAH.

Il convient de retenir que ces subventions font bien partie des régularisations contractuellement autorisées, peu important à cet égard la valeur probante de la mention apposée par le syndic sur le courrier accompagnant le paiement “pour remboursement des travaux”.

Au surplus, pour répondre à la défenderesse, il sera souligné que s’il était retenu que le contrat n’a absolument pas prévu le sort de telles subventions, il en découlerait que les demandes afférentes devraient être examinées hors champ contractuel et que selon le même raisonnement, elles seraient accueillies de la même manière.

Il résulte des pièces produites que le syndic a bien crédité le compte de [H] le 31 décembre 2019, d’une subvention d’un montant de 38.349,26 €.

[H] sera par conséquent condamnée à payer cette somme aux consorts [N].

Les demanderesses sollicitent que l’intérêt légal coure à compter du 10 septembre 2021 date de la mise en demeure.
Elles ne produisent pas ce document, mais la défenderesse la verse aux débats.
Les intérêts courront donc à compter de cette date.

Les mêmes éléments conduisent à rejeter la demande de [H], en paiement de la somme de 6.122,88 correspondant à une partie des subventions ANAH dues, qui, pour une raison que seul le syndic connaît, il aura versée aux consorts [N].

Les demandes principales contre [H] ayant prospéré, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires formulées contre le syndic DOMEOS.

S’agissant enfin de la demande indemnitaire pour résistance abusive, il est constant que la résistance à l’action devient abusive lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

Il peut être ici considéré que [H] a fait preuve de mauvaise foi dans son refus de reconnaître les droits des consorts [N].

Cependant, ces dernières n’offrent pas de justifier d’un préjudice autre que celui qui serait déjà réparé par les intérêts moratoires.

Aussi, la demande sera-t-elle rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

[H] succombant à l’instance, en supportera par conséquent les dépens.

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État”.

L’équité commande de condamner [H] à payer aux consorts [N], ensemble, la somme de 3.000 € au titre des frais non répétibles qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [H] à payer à [K] [N] et [J] [N] épouse [T] la somme de 38.349,26 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021.

DÉBOUTE [K] [N] et [J] [N] épouse [T] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive.

DÉBOUTE la SCI [H] de sa demande de paiement.

CONDAMNE la SCI [H] aux dépens, qui seront recouvrés par la SELARL AVRIL-LOGETTE conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [H] à payer à [K] [N] et [J] [N] épouse [T], ensemble, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE