Trouble anormal de voisinage : responsabilité du maître d’ouvrage et de l’entreprise générale pour fissures et infiltrations causées par un chantier

Le tribunal rappelle que le trouble anormal de voisinage, fondé sur l’article 1253 du code civil, constitue une responsabilité objective ne nécessitant pas la preuve d’une faute. La victime doit toutefois établir l’existence d’un trouble anormal et son lien de causalité avec l’intervention du constructeur ou du propriétaire voisin.

Les constatations de l’expert, comparées à l’état antérieur des immeubles, ont permis de retenir les fissures, la chute de plâtre et les infiltrations affectant le logement de l’ayant droit. Les vibrations provoquées par l’utilisation d’un marteau-piqueur, la démolition des planchers et l’absence de protection du mur mitoyen ont été retenues comme causes des désordres. Le propriétaire maître d’ouvrage et l’entreprise générale ont ainsi été déclarés responsables in solidum, l’assureur de l’entreprise étant tenu à garantie dans les limites de la police, conformément à l’article L. 124-3 du code des assurances.

L’indemnisation a été limitée aux travaux directement liés aux désordres et à la perte locative prouvée. En revanche, une microfissure presque invisible, non corroborée par l’expertise par d’autres désordres, ne suffit pas à caractériser un trouble anormal. La preuve de l’anormalité demeure donc distincte de celle de l’imputabilité.

Les demandes dirigées contre des entreprises soumises à une procédure collective ont été déclarées irrecevables faute de déclaration de créance ou de respect de la procédure de vérification des créances prévue notamment par les articles L. 622-21, L. 622-22, R. 622-20 et L. 624-2 du code de commerce.

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Des fissures, chutes de plâtre et infiltrations sont apparues dans l’immeuble voisin d’un chantier de restructuration lourde. L’expertise a relié certains dommages aux vibrations, à la démolition des planchers et à l’absence de protection du mur mitoyen. L’ayant droit d’une propriétaire, une autre propriétaire et la locataire du local commercial ont sollicité réparation, tandis que plusieurs intervenants ont fait l’objet de procédures collectives.

Un maître d’ouvrage a entrepris la restructuration lourde d’un bâtiment mitoyen d’un immeuble comprenant des logements et un local commercial. Plusieurs entreprises sont intervenues, notamment une entreprise générale chargée des travaux et des sous-traitants affectés à la démolition, au gros œuvre et aux injections.

Les occupants et propriétaires voisins ont signalé des fissures, des chutes de plâtre et des infiltrations apparues après le début du chantier. Une expertise judiciaire a été ordonnée et rendue opposable à plusieurs intervenants. L’expert a relié certaines fissures et infiltrations aux vibrations, à la démolition des planchers et à l’absence de protection du mur mitoyen.

L’ayant droit d’une propriétaire a demandé réparation du coût des travaux et d’une perte locative. Une autre propriétaire a invoqué une microfissure et des dégâts des eaux. La société locataire du local commercial est également intervenue volontairement. Plusieurs intervenants ont ensuite été placés en redressement ou liquidation judiciaires, donnant lieu à des demandes d’intervention forcée et à des contestations de recevabilité.

• Établir l’existence concrète des fissures, infiltrations ou autres désordres
• Démontrer leur apparition ou aggravation après le commencement du chantier
• Établir un lien causal techniquement fondé avec les travaux réalisés
• Caractériser une anormalité dépassant les inconvénients ordinaires du voisinage
• Limiter l’indemnisation aux préjudices personnels, directs et justifiés
• Déclarer la créance avant toute poursuite contre un débiteur soumis à procédure collective

• Rapport d’expertise judiciaire et comptes rendus de réunions d’expertise
• Constatations antérieures établissant l’absence initiale de désordres
• Fissure ouverte, microfissure et infiltration constatées dans le logement
• Courrier de la locataire signalant les infiltrations et son départ
• Facture et devis de travaux de reprise validés par l’expert
• Bail d’habitation établissant le montant du loyer perdu

Le maître d’ouvrage et l’entreprise générale sont tenus in solidum pour les préjudices directement liés aux troubles retenus, l’entreprise générale devant finalement garantir intégralement le maître d’ouvrage. L’assureur intervient dans les limites de sa police. La demande de l’autre propriétaire est rejetée faute de trouble anormal suffisamment établi, tandis que les demandes contre certains intervenants en procédure collective sont irrecevables.

• Indemnisation de l’ayant droit pour les travaux de reprise directement liés
• Indemnisation de la perte locative prouvée par le bail et les pièces locatives
• Garantie de l’entreprise générale au profit du maître d’ouvrage
• Application des plafonds et franchises de l’assureur
• Rejet d’une demande fondée sur une microfissure isolée
• Déclaration préalable des créances contre les entreprises en procédure collective

À faire

• Documenter l’état des lieux avant le démarrage des travaux
• Faire constater contradictoirement les désordres apparus
• Relier techniquement chaque dommage aux opérations du chantier
• Produire les factures et devis correspondant aux seules reprises nécessaires
• Déclarer les créances auprès des organes de la procédure collective

À éviter

• Se fonder sur une expertise sans établir l’anormalité du trouble
• Inclure des travaux sans lien avec les désordres invoqués
• Assimiler une microfissure isolée à un trouble anormal
• Réclamer une perte locative sans bail ni justificatifs
• Poursuivre un débiteur soumis à procédure collective sans déclaration

Les conditions du trouble anormal de voisinage

La responsabilité fondée sur l’article 1253 du code civil est objective et ne suppose pas la preuve d’une faute. La victime doit démontrer un trouble anormal et un lien de causalité avec l’action du propriétaire ou du constructeur. Le propriétaire maître d’ouvrage et l’entreprise générale peuvent être responsables des troubles occasionnés par le chantier.

La preuve de l’anormalité et du lien causal

Les constatations de l’expert, rapprochées de l’absence de désordre lors d’une visite antérieure, ont établi les fissures et infiltrations ainsi que leur lien avec les vibrations, la démolition des planchers et l’absence de protection du mur mitoyen. Une microfissure presque invisible, non corroborée par l’expertise, ne caractérise pas à elle seule un trouble anormal.

L’arrêt des poursuites individuelles en procédure collective

Les articles L. 622-21, L. 622-22, R. 622-20, L. 631-14 et L. 624-2 du code de commerce imposent la déclaration de créance et la procédure de vérification adaptée. À défaut, les demandes contre les sociétés soumises à une procédure collective sont irrecevables, le juge pouvant relever d’office cette fin de non-recevoir d’ordre public.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article L. 622-21 du Code de commerce, Article L. 622-17 du Code de commerce, Article L. 622-22 du Code de commerce, Article R. 622-20 du Code de commerce, Article L. 631-14 du Code de commerce, Article L. 624-2 du Code de commerce, Article 1253 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 246 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article 1343-2 du Code civil, Article 12 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil