TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me CANCHEL

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 25/06075 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7W66

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 29 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELARLU CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

DÉFENDERESSE

Société ORIM INVESTMENT TRUST REG, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3] (LIECHTENSTEIN)

défaillante

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 25/06075 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W66

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

D’après l’acte de liquidation partage en date du 14 août 1968 et l’acte notarié rectificatif du 6 novembre 1982, le propriétaire du lot numéro 2 de cet immeuble est la société ORIM INVESTMENT TRUST REG.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mai 2025 et publié aux services de la publicité foncière le 26 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ORIM INVESTMENT TRUST REG, société dont le siège social est situé au Liechtenstein, devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, de :

« – RECONNAITRE ET DECLARER QUE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a acquis par prescription le lot n°2 ainsi décrit dans le règlement de copropriété de l’immeuble « Un appartement sis au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, première porte gauche sous la voûte de l’entrée de l’immeuble composé de : l’entrée, deux pièces sur rue, une pièce, cuisine, et water-closet sans vue sur l’extérieur ».

– ORDONNER la rectification des documents de copropriété, notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, pour y intégrer la reconnaissance de la propriété du syndicat des copropriétaires sur le lot précité

– CONDAMNER la société ORIM INVESTMENT TRUST REG au paiement d »une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Bien que régulièrement assignée, par un acte remis au parquet du tribunal judiciaire de Paris le 13 mai 2025 accompagné d’un formulaire en vue d’une transmission par la voie diplomatique, la société ORIM INVESTMENT TRUST REG n’a pas constitué avocat. La décision sera donc réputée contradictoire.

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 16 décembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 27 mai 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2026. Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à justifier par note en délibéré de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière, ce qu’il a fait le 17 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que bien que le litige présente un élément d’extranéité tiré de la nationalité de la défenderesse, l’immeuble étant situé en France, à Paris, les juridictions françaises sont compétentes, et en particulier le tribunal judiciaire de Paris, et la loi française applicable au litige.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La recevabilité et la régularité de l’action ne posent pas de difficulté en l’espèce dès lors que la défenderesse a été régulièrement citée à l’étranger dans les conditions des articles 687 et 688 du code de procédure civile. Le demandeur lui a en outre envoyé l’assignation par une lettre recommandée internationale délivrée le 13 mai 2025.

1 – Sur l’usucapion

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
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Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2262 prévoit par ailleurs que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

L’article 2272 dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Aucune disposition ne s’oppose à ce qu’un syndicat de copropriété acquière par prescription la propriété d’un lot.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une matrice cadastrale en date du 10 mars 2022, mentionnant une mise à jour de 2021, qui désigne les « copropriétaires du [Adresse 5] » comme les propriétaires du lot n°2 objet du présent litige.
Pourtant, d’après l’acte notarié de liquidation partage en date du 14 aout 1968 et son rectificatif en date du 6 novembre 1982, la société ORIM INVESTMENT TRUST REG est identifiée sans équivoque les 14 août 1968 et 6 novembre 1982 comme étant propriétaire dudit lot. Par ailleurs, la fiche immeuble versée aux débats, couvrant la période allant du 1er janvier 1956 au 7 février 2022, ne fait mention d’aucune autre publication afférente au lot 2 que celles concernant la société ORIM INVESTMENT TRUST REG.
Dès lors, s’il existe une contradiction d’informations entre ces documents s’agissant du propriétaire du lot 2, dans la mesure où la matrice cadastrale est un document d’ordre fiscal qui ne constitue pas un titre de propriété, et compte tenu des deux actes notariés versés aux débats, l’identification de la société ORIM INVESTMENT TRUST REG comme disposant d’un titre de propriété sur le lot 2 apparaît comme suffisamment établie.

Si le syndicat des copropriétaires revendique l’acquisition de ce même lot au titre de la prescription acquisitive, et à défaut d’invoquer une date particulière, compte tenu de l’acte de liquidation partage en date du 14 aout 1968 et de son rectificatif en date du 6 novembre 1982, il convient de considérer que ce n’est qu’à compter de la date du 6 novembre 1982 que le syndicat des copropriétaires peut le cas échéant légitimement prétendre avoir agi à titre de propriétaire de ce lot.

Il s’évince des pièces versées aux débats et notamment de la matrice cadastrale en date du 10 mars 2022, des taxes sur les logements vacants et des avis d’imposition relatifs aux taxes foncières ainsi que des appels de fonds relatifs aux charges de copropriété, que le syndicat des copropriétaires a réglé les taxes et charges relatives au lot numéro 2 et ainsi agi publiquement, sans équivoque, sans interruption, à titre de propriétaire dudit lot. Ces points sont par ailleurs confirmés par les attestations des copropriétaires, Mesdames [Z], [L], [M] ainsi que Monsieur et Madame [U] qui, de manière concordante et précise, corroborent ces éléments, ces pièces mettant en évidence que le lot 2 était utilisé à tout le moins dès 1972 par la copropriété notamment pour loger les concierges.
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Ainsi, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires établit de manière suffisante le fait que depuis à tout le moins le 6 novembre 1982, il agit comme le propriétaire du lot 2, et ce dans le cadre d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

2- Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ORIM INVESTMENT TRUST REG, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Canchel.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société ORIM INVESTMENT TRUST REG sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, propriétaire du lot 2 de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5], section cadastrale 11 AC [Cadastre 1], par l’effet de la prescription acquisitive;

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière sur initiative et aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice;

DIT qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de faire procéder aux formalités de modification et de publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division;

CONDAMNE la société ORIM INVESTMENT TRUST REG au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Canchel;

CONDAMNE la société ORIM INVESTMENT TRUST REG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente