TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/03682 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L6AS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [M], demeurant 6, Rue Félix Poulat – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Céline BERALDIN de la SCP CABINET 24, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SCI [K], dont le siège social est sis 2 place Gustave Rivet – 38000 GRENOBLE

représentée par Maître Jean-Bruno PETIT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Juin 2026 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 24 Septembre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par contrat de bail du 10 janvier 2019, consenti par la SCI [K] et prenant effet à compter du 10 février 2019, Monsieur [F] [M] a pris en location un logement sis 6 rue Félix Poulat à Grenoble.

Par ce même contrat, la bailleresse a consenti une exonération de paiement des loyers pendant six mois en contrepartie de la réalisation de travaux à la charge exclusive du locataire.

Suivant acte de commissaire de justice du 7 juillet 2021, la SCI [K] a fait assigner Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble.

Par jugement du 24 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment :
débouté la SCI [K] de l’ensemble des demandes, notamment de sa demande de constat de résiliation du bail et de paiement d’un arriéré locatif,condamné la SCI [K] à payer à Monsieur [F] [M] les sommes de :2.000€ au titre de la procédure abusive,5.000€ compte tenu du préjudice matériel en suite de la privation de jouissance résultant d’une défectuosité du chauffage.
Parallèlement par acte de commissaire de justicedu 26 janvier 2021, Monsieur [F] [M] a fait assigner la SCI [K] devant le tribunal judiciaire de Grenoble pour obtenir réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral notamment.

Par jugement du 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de Grenoble à qui le dossier a été transmis.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 mai 2024 la SCI [K] a signifié un congé pour vente à Monsieur [F] [M] le 6 mai 2024 à effet du 9 février 2025 et le locataire a quitté les lieux le 13 février 2025 date de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 11 juin 2026.

Lors de cette audience, Monsieur [F] [M] a sollicité du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble de voir :
IN LIMINE LITIS,
STATUER ce que de droit sur la compétence de ce Tribunal.CONDAMNER la SCI [K] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 11.000 euros, outre intérêts aux taux légal à compter du 6 mai 2020, en réparation de son préjudice de jouissance,CONDAMNER la SCI [K] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 6.000 euros, outre intérêts aux taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir, en réparation de son préjudice moral,CONDAMNER la SCI [K] à verser à Monsieur [M] la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance comprenant notamment cette assignation.Dans tous les cas :
DECLARER le congé pour vente du 11 juin 2024 nul ;DECLARER le commandement de payer du 17 octobre 2024 nul.DEBOUTER la SCI [K] de sa demande de restitution de la gratuité de six mois de loyers et dire qu’aucune somme n’est due par M. [M] à ce titre.CONDAMNER la SCI [K] à verser à M. [M] la somme de 2000 euros, outre les dépens qui comprendront le cout de l’assignation.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [F] [M] fait valoir que le jugement du 24 mars 2022 ne s’est prononcé ni sur les travaux d’amélioration réalisés en 2019 ni sur la gratuité de six mois de loyers consentie en contrepartie, de sorte que sa demande de restitution ne saurait être jugée irrecevable de ce chef. Il soutient avoir exécuté les travaux convenus avec la SCI [K], reprise des peintures, des sols et de la salle de bain, et produit à cet effet des factures d’achat de matériaux, dont il explique que l’illisibilité partielle résulte de la nature thermique du papier utilisé, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier du 24 janvier 2024, qu’il met en relation avec l’état des lieux d’entrée mentionnant la nécessité d’un rafraîchissement du logement. Il conteste enfin la validité du congé pour vente du 6 mai 2024 et du commandement de payer du 17 octobre 2024.

La SCI [K] représentée par son conseil a repris les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :
JUGER que Monsieur [F] [M] est défaillant dans la justification des travaux ayant motivé l’octroi d’un avantage en nature, à savoir six mois de gratuité de loyers;JUGER que les demandes indemnitaires du demandeur sont irrecevables, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;DÉBOUTER le demandeur de toutes fins et prétentions contraires ;En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [F] [M] à restituer à la SCI [K] la somme de 6 900 €, correspondant à l’avantage en nature indûment perçu au titre de la gratuité non justifiée de six mois de loyers et provisions sur charges ;CONDAMNER Monsieur [F] [M] à verser à la SCI [K] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
En réplique, la SCI [K] soutient que les demandes indemnitaires de Monsieur [F] [M] se heurtent, pour leur ensemble, à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 24 mars 2022. Elle conteste par ailleurs la réalisation des travaux allégués par Monsieur [F] [M], en faisant valoir qu’aucune pièce contemporaine à leur exécution n’est produite, que certaines factures sont établies au nom d’un tiers, la société exploitant le restaurant de Monsieur [F] [M], et que le procès-verbal de constat du 24 janvier 2024 ne serait probant que de l’état du logement à cette date, sans établir la réalisation de travaux dès 2019. Elle sollicite en conséquence la restitution de l’avantage en nature qu’elle estime indûment perçu.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence

La compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a été définitivement fixée par le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 14 novembre 2022, qui s’est déclaré incompétent au profit de cette juridiction et lui a transmis le dossier. Cette question n’est plus discutée à ce stade.
Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, notamment en effectuant les réparations nécessaires autres que locatives ; le manquement à cette obligation engage sa responsabilité contractuelle et ouvre droit à réparation du préjudice en résultant pour le locataire.

En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et n’a été statué que sur ce qui a été demandé, et suppose que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le jugement rendu le 24 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble oppose les mêmes parties, agissant en la même qualité de bailleresse et de locataire. Il ressort de ce jugement, devenu définitif, que la SCI [K] a été condamnée à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice matériel résultant de la privation de jouissance consécutive à la défectuosité du chauffage du logement loué.

Si Monsieur [F] [M] fait à juste titre observer que ce jugement ne s’est pas prononcé sur les travaux d’amélioration réalisés en 2019 ni sur la contrepartie de la gratuité de six mois de loyers, il ne peut en revanche être sérieusement soutenu que la question du préjudice de jouissance n’aurait pas déjà été tranchée entre les parties. Le jugement du 24 mars 2022 a en effet statué sur l’existence d’un préjudice de jouissance et en a fixé le montant de la réparation.

Il en résulte que la demande présentée par Monsieur [F] [M] au titre du préjudice de jouissance se heurte, pour la période antérieure au 24 mars 2022, à l’autorité de la chose jugée attachée à ce jugement, et est à ce titre irrecevable.

Pour la période postérieure au 24 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, intervenue le 13 février 2025, l’autorité de la chose jugée ne saurait en revanche faire obstacle à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance distinct, à la condition toutefois que la réalité et l’ampleur d’un tel préjudice, nouveau et non déjà indemnisé, soient établies.

Or, Monsieur [F] [M] ne produit, au soutien de cette période, qu’un unique cliché photographique, daté du 2 juin 2023, censé illustrer l’affaissement d’un évier. Cette seule pièce, dépourvue de toute date certaine autrement qu’auto-déclarée, non corroborée par un procès-verbal de constat, une réclamation adressée au bailleur, un devis de réparation ou tout autre élément objectif, ne permet ni d’établir la matérialité du désordre allégué, ni sa persistance dans le temps, ni son incidence sur les conditions d’habitabilité du logement, ni, a fortiori, un lien avec un manquement imputable à la bailleresse.

En conséquence, faute pour Monsieur [F] [M] de rapporter la preuve, qui lui incombe, d’un préjudice de jouissance distinct de celui déjà indemnisé par le jugement du 24 mars 2022, il sera débouté de l’intégralité de sa demande formée à ce titre.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; l’octroi de dommages-intérêts sur ce fondement suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] sollicite la condamnation de la SCI [K] à lui payer la somme de 6.000 euros en réparation d’un préjudice moral qu’il impute aux manquements de la bailleresse dans l’exécution du contrat de bail.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [F] [M] n’articule, au soutien de cette demande, aucun élément de nature à en établir tant le principe que l’étendue. Il ne produit aucune pièce médicale, aucun témoignage, ni aucun élément circonstancié permettant de caractériser la nature du trouble allégué, son intensité, sa durée, ou son incidence concrète sur ses conditions d’existence.

La seule affirmation, non étayée, d’un préjudice moral ne saurait suffire à en rapporter la preuve, le juge ne pouvant statuer que sur des éléments objectifs qui lui sont soumis et non sur de simples allégations.

En conséquence, Monsieur [F] [M] sera débouté de sa demande formée au titre du préjudice moral, faute d’en justifier tant dans son principe que dans son quantum.

Sur le commandement de payer du 17 octobre 2024

Il ressort des éléments du dossier que le commandement de payer du 17 octobre 2024 visait le recouvrement d’une augmentation de loyer appliquée avec effet rétroactif, que Monsieur [F] [M] n’a pas réglée. Or, la SCI [K] ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande tendant au paiement de cet arriéré locatif fondé sur cette augmentation. Le commandement de payer est ainsi resté sans suite procédurale et ne conditionne aucune des prétentions actuellement soumises au juge.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, faute pour la SCI [K] de solliciter le paiement des sommes visées par ce commandement, Monsieur [F] [M] ne justifie d’aucun intérêt né et actuel à voir prononcer la nullité d’un acte dont les effets ne sont pas recherchés dans la présente procédure. Une déclaration de nullité serait, en toute hypothèse, dépourvue de toute portée pratique, puisqu’elle ne ferait disparaître aucune obligation de paiement mise à sa charge dans le cadre du présent litige.

Monsieur [F] [M] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 17 octobre 2024, faute d’intérêt à agir.

Sur le congé pour vente du 6 mai 2024

Il est constant que Monsieur [F] [M] a quitté les lieux le 13 février 2025, ainsi qu’en atteste l’état des lieux de sortie réalisé à cette date, sans avoir contesté son départ ni sollicité son maintien dans les lieux ni sa réintégration. Aucune demande formée dans la présente instance, qu’il s’agisse de la restitution de la gratuité des loyers, du préjudice de jouissance ou du préjudice moral, ne dépend de la validité ou de la nullité de ce congé : ces demandes trouvent leur fondement dans l’exécution du bail antérieurement à sa cessation, et non dans les conditions de délivrance du congé lui-même.

Dès lors, la nullité du congé, à la supposer prononcée, serait sans incidence sur le sort du bail, déjà éteint par le départ volontaire et non équivoque du locataire, et sans effet sur les autres prétentions en litige. Il sera au surplus relevé que Monsieur [F] [M] n’invoque, ni dans le corps de ses écritures ni au soutien de ses demandes indemnitaires, aucun grief tiré d’une contrainte ou d’une précipitation dans son départ qui serait imputable à la délivrance de ce congé ou du commandement de payer précité. Monsieur [F] [M] ne justifie ainsi d’aucun intérêt légitime, né et actuel, à voir statuer sur la validité de ce congé.

Il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vente du 6 mai 2024, faute d’intérêt à agir.

Sur la demande reconventionnelle de restitution de la somme de 6.900 euros

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ; l’accord ainsi conclu entre les parties, fût-il verbal, s’impose à elles dans les mêmes conditions qu’une clause du bail écrit.

Il est constant, et non contesté par les parties, qu’un accord verbal est intervenu entre elles, aux termes duquel Monsieur [F] [M] s’engageait à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux d’amélioration dans le logement loué, en contrepartie d’une exonération de paiement des loyers pendant une durée de six mois.

En application de l’article 1353, alinéa 2, du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le fait qui a produit l’extinction de celle-ci. Il appartient dès lors à Monsieur [F] [M], qui a bénéficié de la gratuité litigieuse et qui s’oppose à sa restitution, de rapporter la preuve de l’exécution effective des travaux convenus, seule de nature à justifier l’avantage en nature perçu.
La SCI [K] conteste la force probante des pièces versées par Monsieur [F] [M], en faisant valoir l’absence de tout document contemporain aux travaux allégués et le fait que certaines factures sont libellées au nom d’un tiers, la société exploitant le restaurant de Monsieur [F] [M].

Ces critiques ne peuvent cependant prospérer au regard de la comparaison qui s’impose entre l’état des lieux d’entrée du 11 février 2019, lequel mentionne expressément la nécessité d’un rafraîchissement du logement, et le procès-verbal de constat d’huissier du 24 janvier 2024, dont il ressort que les murs sont recouverts d’une toile de fibre de verre peinte et que l’appartement, y compris la salle de bain, se trouve en bon état, ce que corroborent les photographies produites. Ce contraste objectif entre l’état du logement lors de la prise à bail et son état constaté près de cinq ans plus tard suffit à établir, indépendamment même de la discussion sur les factures, la réalité de travaux d’amélioration exécutés dans l’intervalle.

Quant à la circonstance que certaines factures soient établies au nom de la société exploitant le restaurant de Monsieur [F] [M], elle ne saurait à elle seule remettre en cause cette conclusion, dès lors que la nature strictement domestique des travaux ainsi mis en évidence par le constat — peinture, revêtements muraux, réfection de la salle de bain — est manifestement étrangère à l’activité d’un local commercial.

En conséquence, il sera jugé que Monsieur [F] [M] justifie avoir exécuté les travaux convenus en contrepartie de la gratuité de six mois de loyers, de sorte que la SCI [K] sera déboutée de sa demande tendant à la restitution de la somme de 6.900 euros.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre. Les parties conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE que la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a été définitivement fixée par le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 14 novembre 2022 ;

DÉCLARE irrecevable, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 24 mars 2022, la demande de Monsieur [F] [M] tendant à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période antérieure au 24 mars 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période postérieure au 24 mars 2022, faute pour lui d’en rapporter la preuve;

DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande formée au titre du préjudice moral, faute d’en justifier tant dans son principe que dans son quantum ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vente du 6 mai 2024, faute d’intérêt à agir ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 17 octobre 2024, faute d’intérêt à agir ;

DIT que Monsieur [F] [M] justifie avoir exécuté les travaux d’amélioration convenus en contrepartie de la gratuité de six mois de loyers dont il a bénéficié ;

DÉBOUTE en conséquence la SCI [K] de sa demande tendant à la restitution de la somme de 6.900 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [M] et la SCI [K] de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les parties conserveront chacune la charge de leurs propres dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 24 SEPTEMBRE 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION