N° RG 26/00454 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6E6A

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. LORIENT D’ORVAL, dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Me Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : Me BRIL Corinne

Copie à : M. [L] [Z]

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2025 la SCI LORIENT D’ORVAL a consenti un bail à usage d’habitation au profit de Monsieur [Z] [L] portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel actualisé de 426,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2026, la SCI LORIENT D’ORVAL a fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 10 septembre 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de :

-constater que les effets du commandement de payer en date du 13 avril 2026 sont demeurés infructueux

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à son profit,

Subsidiairement,

-juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer,

En conséquence,

-prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 30 mai 2025,

-ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

-condamner Monsieur [Z] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 423,54 euros à compter du 1er juin 2026 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

-ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation au 1er juin de chaque année jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

-condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 750,35 euros au titre des arriérés de loyers, arrêté au 27 mai 2026 suivant décompte annexé à l’assignation,

-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner Monsieur [Z] [L] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification à venir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, la SCI LORIENT D’ORVAL, représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses écritures a précisé maintenir sa demande précisant ne pas avoir eu l’information selon laquelle le mois de septembre avait été payé.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [Z] [L], comparant en personne, a indiqué avoir soldé la dette locative. Il a précisé vouloir rester dans les lieux et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties ont été autorisées à produire au cours du délibéré le justificatif du règlement du loyer de septembre 2026. Monsieur [Z] [L] a produit un justificatif du paiement et la demanderesse a transmis un décompte confirmant le versement du loyer du mois de septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement resté sans effet.

Le commandement de payer d’avoir à payer la somme de 1023,54 euros a été signifié à Monsieur [Z] [L] le 13 avril 2026.

Monsieur [Z] [L] a indiqué au cours de l’audience ne pas contester les causes du commandement de payer et ne pas avoir déposé de dossier de surendettement. Selon le décompte produit, ses causes n’ont pas été intégralement réglées dans les six semaines de sa signification.

En conséquence, il y a lieu de constater la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 mai 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Z] [L] a repris avant l’audience le paiement intégral du loyer mensuel et a apuré sa dette locative le 13 septembre 2026.

Il convient dans ces circonstances d’accorder un délai de paiement rétroactif à Monsieur [Z] [L] et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Dans ces conditions, il sera relevé que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée.

En conséquence, la demande de constat de résiliation du bail d’habitation sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail :
L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Il est établi et non contesté que Monsieur [Z] [L] a laissé partiellement impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois, et qu’il n’a pas apuré sa dette, malgré la notification, qui lui a été faite, le 13 avril 2026, d’un commandement de payer.
Ce non paiement est constitutif d’un manquement du locataire à ses obligations. Néanmoins, Monsieur [Z] [L] a justifié de l’apurement intégral de la dette avant l’audience.

Dès lors, il convient de considérer que le manquement du locataire à ses obligations n’est pas suffisamment grave pour justifier un prononcé de la résiliation du contrat de bail

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SCI LORIENT D’ORVAL sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail et de ses demandes relatives à l’expulsion des locataires et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [L] qui n’a apuré sa dette locative qu’après avoir été assigné devant le juge sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et sera condamné à verser à la SCI LORIENT D’ORVAL la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, exécutoire mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI LORIENT D’ORVAL de sa demande de constat de résiliation de la clause résolutoire au regard de l’apurement de la dette locative.

Déboute la SCI LORIENT D’ORVAL de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Déboute la SCI LORIENT D’ORVAL de sa demande d’expulsion de Monsieur [Z] [L] .

Déboute la SCI LORIENT D’ORVAL de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [Z] [L] à verser à la SCI LORIENT D’ORVAL la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Z] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE