N° RG 26/00020 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6ATT

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Chade GAVIGNET de la SELARL SELARL LIV AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

AUDIENCE (DEPÔT DES DOSSIERS) : 11 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : Me NOTHUMB Yann

Copie à : Me GAVIGNET Chade

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2013, Monsieur [U] [D] a donné à bail à Monsieur [F] [J] un bien immobilier meublé à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 1] (56) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 510 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, Monsieur [F] [J] a fait assigner Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 février 2026 aux fins d’obtenir de ladite sa condamnation à lui transmettre les quittances de loyer, à justifier de l’augmentation des loyers et au remboursement de différents trop perçus.

Les parties ont accepté le principe de la procédure sans audience.

Pour les raisons développées dans ses dernières écritures, Monsieur [F] [J], représenté par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

-condamner Monsieur [U] [D] à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les quittances de loyer pour les années 2022 à 2025,

-condamner Monsieur [U] [D] à lui payer:

451,50 euros en principal au titre du trop perçu concernant les charges d’ordures ménagères,

5689,26 euros en principal au titre du trop perçu concernant les charges d‘électricité,

1103,56 euros en principal au titre du trop perçu concernant la révision du loyer (à fin mars 2026),

150 euros au titre de l’intervention de l’électricien,

-débouter Monsieur [U] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner Monsieur [U] [D] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner Monsieur [U] [D] aux entiers dépens.

Pour les motifs développés dans ses dernières écritures, Monsieur [U] [D], représenté par son conseil, sollicite de la juridiction de:

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné à lui communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir les quittances de loyer pour les années 2013 à 2025,

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné à lui payer la somme de 451,50 euros en principal au titre du trop perçu concernant les charges d’ordures ménagères,

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné à lui payer la somme de 5689,26 euros en principal au titre du trop perçu concernant les charges d’électricité,

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné à lui payer la somme de 1103,56 euros en principal au titre du trop perçu concernant la révision du loyer (à fin mars 2026),

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’intervention de l’électricien,

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouter Monsieur [J] de sa demande tendant à le voir condamné aux entiers dépens,

-condamner Monsieur [J] à lui régler la somme de 964,03 euros au titre de la facture de régularisation de charges de 2025,

-condamner Monsieur [J] à produire les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation pour les années 2025, 2024 et 2023,

-condamner Monsieur [J] à lui régler la somme de 4743,02 euros en réparation de son préjudice financier du fait des travaux qu’il a été contraint de faire réaliser et de la perte des denrées alimentaires,

-condamner Monsieur [J] à lui régler la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral du fait des travaux qu’il est contraint de faire réaliser et de la perte des denrées alimentaires,

-condamner Monsieur [J] à lui régler la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral du fait des coupures d’eau et d’électricité,

-condamner Monsieur [J] à lui régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-enjoindre à Monsieur [J] de laisser effectuer les visites de son appartement lorsqu’il aura été prévenu au moins 10 jours à l’avance à défaut de meilleur accord sous astreinte de 100 euros par refus ou par absence de réponse,

-condamner Monsieur [J] aux entiers dépens,

-débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande de production des quittances de loyer:

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article 7-1 de la même loi dispose que Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Monsieur [F] [J] fait valoir au soutien de sa demande que son propriétaire, Monsieur [U] [D], ne lui a jamais remis aucune quittance de loyer. Il souligne que les quittances produites aux débats sont erronées et qu’il appartient au propriétaire de régulariser la situation en produisant les quittances correspondant aux régularisations présentées au locataire.

Monsieur [U] [D] indique qu’il n’a pas remis de quittance de loyer conformément à la demande de son locataire. Il ajoute produire aux débat les quittances pour les années 2022 à 2025 compte tenu des règles de prescription triennale.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que les quittances ne correspondent pas aux sommes effectivement versées par le locataire en raison des régularisations de charges effectuées.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [U] [D] à transmettre à Monsieur [F] [J] les quittances de loyer rectifiées pour les années 2022 à 2025. Aucune contestation n’existant sur la nécessité de transmettre les quittances, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire pour la bonne exécution de la décision. Il ne sera donc pas fait droit à la demande sur ce point.

Sur les demandes de condamnation en paiement:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de remboursement du trop perçu concernant les ordures ménagères:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Monsieur [F] [J] fait valoir que Monsieur [U] [D] lui a facturé des charges d’ordures ménagères ainsi que des régularisations annuelles alors qu’il n’avait à sa disposition aucune poubelle. Tenant compte de la prescription triennale, il sollicite le remboursement des sommes indûment perçues pour les années 2022 à 2024.

Monsieur [U] [D] s’oppose à la demande. Il indique que la municipalité d’[Localité 1] lui a fourni une poubelle en 2025 et que le demandeur a pu utiliser les containers de déchets situés à quelques centaines de mètres de son domicile.

En l’espèce, il convient de relever qu’il n’est pas contesté par Monsieur [U] [D] qu’il n’a pas été mis à la disposition de son locataire, Monsieur [F] [J], une poubelle pour qu’il puisse bénéficier de la collecte par la ville d’[Localité 1]. Il s’agit pourtant là d’une obligation incombant au bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance du bien immobilier. L’absence de délivrance de la poubelle par le propriétaire à son locataire constitue une faute qui le prive de son droit à récupérer auprès de ce dernier la taxe d’ordures ménagères.

Au vu de ces éléments, Monsieur [U] [D] sera condamné à verser à Monsieur [F] [J] la somme de 451,50 euros en remboursement des sommes facturées au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Sur la demande de remboursement au titre du trop perçu des charges d’électricité:

Monsieur [F] [J] fait valoir que Monsieur [U] [D] lui a réclamé les sommes de 2138,50 euros, 1617,96 euros et 2268,80 euros au titre de la consommation d’électricité pour les années 2022 à 2024 mais qu’il n’a jamais transmis aucun justificatif de consommation. Il souligne n’habiter que très peu son appartement à [Localité 1] et que le logement occupé par Monsieur [U] [D] a le même compteur électrique que lui. Il ajoute que la mise en place d’un sous compteur est illégale et que les facturations réclamées ne sont absolument pas justifiées.

Monsieur [U] [D] s’oppose aux demandes. Il précise qu’un sous compteur a été installé par un électricien et que chaque année, il a établi un tableau des relevés du compteur principal et sous compteur pour régulariser les charges d’électricité. Il ajoute que la refacturation n’a rien d’aléatoire et ne peut valablement être contestée par le locataire.

En l’espèce, il appartient au bailleur, qui entend facturer à son locataire des charges d‘électricité, de justifier du montant de cette facturation. Il est constant que le logement loué à Monsieur [F] [J] ne comporte pas de compteur propre. S’il est admis que la refacturation de la consommation électrique en présence d’un sous compteur puisse être possible, elle doit néanmoins individualiser la consommation du logement loué et justifier les sommes imputées par croisement avec les factures du fournisseur.

Or, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir la consommation réelle et effective de Monsieur [F] [J]. En effet, un simple tableau établi par le bailleur lui même n’a pas valeur probatoire suffisante pour distinguer à partir de la facture EDF globale les consommations respectives de Monsieur [F] [J] de celle de Monsieur [U] [D].

Dès lors, Monsieur [U] [D] ne justifie pas du bien fondé des sommes réclamées à ce titre à Monsieur [F] [J]. Il sera donc condamné à verser à Monsieur [F] [J] la somme de 5689,26 euros en remboursement des sommes facturées au titre des consommations d’électricité avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’augmentation de loyer pratiquée au 1er janvier 2024:

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, I.Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [F] [J] fait valoir que l’indice de base du contrat de bail est celui du 3ème trimestre 2013. Il ajoute que Monsieur [U] [D] a révisé le loyer le 1er janvier 2024 pour fixer un nouveau loyer de 463,84 euros mais que la révision n’est pas légale car le propriétaire a tenu compte de l’indice du 3ème trimestre 2013 alors qu’il s’agissait de celui du 3ème trimestre 2022. Il en déduit que Monsieur [U] [D] a bénéficié d’un trop perçu de 39,52 euros chaque mois depuis le 1er janvier 2024. Il sollicite donc sa condamnation à lui rembourser la somme de 1103,56 euros.

Monsieur [U] [D] s’oppose à l’argumentaire. Il estime que le loyer a été valablement revalorisé et que par ailleurs, la surface réelle du logement est supérieure à celle indiquée dans le contrat de bail et qu’en conséquent le prix qu’il a fixé est bien inférieur au prix du marché.

En l’espèce, c’est à bon droit que Monsieur [F] [J] relève que le loyer n’a pas été valablement révisé puisque le bailleur a tenu compte de l’indice du 3ème trimestre 2013 en lieu et place de celui du 3ème trimestre de l’année précédente, soit 2022. L’argument selon lequel le prix fixé est inférieur au prix du marché est totalement inopérant et ne saurait valablement prospérer.

Dès lors, le loyer révisé aurait dû s’établir à la somme de 424,32 euros et non 463,84 euros ce qui a généré un indu de loyer de 39,52 euros chaque mois depuis le 1er janvier 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [U] [D] sera condamné à verser à Monsieur [F] [J] la somme de 1103,56 euros en remboursement des loyers indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de remboursement de la facture de l’électricien:

Monsieur [F] [J] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [U] [D] à lui rembourser la facture acquittée auprès de l’électricien pour un montant de 150 euros.

Monsieur [U] [D] s’oppose à la demande estimant l’intervention inutile.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] a produit aux débats une facture de “LES BONS ARTISANS” en date du 24 février 2026 pour un montant de 165 euros TTC. Il ne peut cependant qu’être relevé que cette facture n’indique pas quelle intervention a été réalisée et ne justifie dès lors qu’elle doive être mise à la charge du bailleur.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Monsieur [F] [J] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes reconventionnelles:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande au titre de la régularisation de charges:

Monsieur [U] [D] indique avoir établi une facture de régularisation des charges de 2025 et sollicite dès lors la condamnation de Monsieur [F] [J] à lui verser la somme de 964,03 euros à ce titre.

Monsieur [F] [J] s’oppose à la demande qui n’est selon lui pas justifiée.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Monsieur [U] [D] ne justifie pas du bien fondé de ses demandes relatives à la consommation électrique du locataire.

Dès lors, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de régularisation de charges au titre de l’année 2025.

Sur la demande de production des attestations d’assurance:

Monsieur [U] [D] fait valoir que Monsieur [F] [J] n’a jamais justifié de la souscription d’une assurance habitation.

Monsieur [F] [J] souligne que le bailleur ne lui a jamais réclamé ces attestations.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [U] [H] ne produit aucune pièce démontrant qu’il aurait réclamé à son locataire les justificatifs de la souscription d’une assurance locative. A l’inverse, Monsieur [F] [J] justifie de la souscription d’une telle assurance.

Monsieur [U] [D] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande d’injonction de laisser l’accès au logement pour travaux ou visites:

Selon l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Monsieur [U] [D] fait valoir que Monsieur [F] [J] a systématiquement refusé de laisser l’accès à son logement lors des visites de l’agent immobilier, du géomètre, des intervenants EDF et des intervenants de la SAUR.

Monsieur [F] [J] s’oppose à l’argumentaire indiquant qu’il ne s’oppose pas aux visites mais souhaite simplement être prévenu en avance.

En l’espèce, il convient de rappeler que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour l‘exécution de travaux. Néanmoins, Monsieur [U] [D] ne produit aux débats aucun élément démontrant que le locataire aurait refusé l’accès aux lieux loués.

Dès lors, il sera débouté de sa demande d’injonction de laisser l’accès au logement pour travaux ou visites sous astreinte.

Sur la demande d’indemnisation de son préjudice financier:

Monsieur [U] [D] fait valoir que Monsieur [F] [J] a coupé l’eau et l’électricité à plusieurs reprises dans le courant du mois de février 2024. Il indique que ces coupures ont engendré la perte de denrées alimentaires qui étaient stockées dans son réfrigérateur et dans son congélateur. Il ajoute être dès lors contraint à réaliser des travaux pour installer un compteur. Il sollicite l’octroi d’une somme de 4743,02 euros en réparation de son préjudice financier.

Monsieur [F] [J] s’oppose à la demande.

En l’espèce, il ne peut qu’être relevé qu’aucun élément probatoire n’est versé à l’appui de l’existence d’un préjudice lié à une perte de denrées alimentaires. Par ailleurs, il ne peut être reproché au locataire la nécessité de faire poser un compteur d’électricité pour séparer les consommations électriques du locataire et du bailleur, le bailleur ayant lui même décidé de louer un bien immobilier ne disposant pas d’un compteur électrique séparé du sien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de faute pouvant être reproché à Monsieur [F] [J], Monsieur [U] [D] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Monsieur [U] [D] sollicite l’octroi d’une somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral né du comportement de son locataire.

Monsieur [F] [J] s’oppose à la demande.

En l’espèce, il résulte des développements précédents qu’aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur [F] [J].

Dès lors, Monsieur [U] [D] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [D] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [U] [D] à transmettre à Monsieur [F] [J] les quittances de loyer rectifiées pour les années 2022 à 2025.

Déboute Monsieur [F] [J] de sa demande d’astreinte.

Condamne Monsieur [U] [D] à payer à Monsieur [F] [J] les sommes de:

-451,50 euros en remboursement du trop perçu concernant les charges d’ordures ménagères,

-5689,26 euros en remboursement du trop perçu concernant les charges d’électricité,

-1103,56 euros en remboursement du trop perçu de loyers suite à la révision erronée du loyer en janvier 2024,

Aves intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [F] [J] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [D] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’intervention de l’électricien.

Déboute Monsieur [U] [D] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Monsieur [U] [D] à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [U] [D] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE