Du 12 octobre 2026

71H

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/02883 – N° Portalis DBX6-W-B7J-237L

[E] [L], [W] [V], [Q] [V], [G] [V], [K] [V]

C/

E.U.R.L. [B] IMMOBILIER SERVICES, E.U.R.L. [B] IMMOBILIER SERVICES, E.U.R.L. [B] IMMOBILIER SERVICES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [L]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Comparant en personne, assisté de Me Julie JULES Avocate au barreau de BORDEAUX substituée par Me Laura DESVERGNES Avocate au barreau de BORDEAUX

Monsieur [W] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparant représenté par Me Claire BOURREAU Avocate au barreau de BORDEAUX

Madame [Q] [V]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Non comparante représentée par Me Claire BOURREAU Avocate au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparante représenté par Me Claire BOURREAU Avocate au barreau de BORDEAUX

Monsieur [K] [V]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Non comparant représenté par Me Claire BOURREAU Avocate au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

E.U.R.L. [B] IMMOBILIER SERVICES
RCS [Localité 5] N° 432 296 234
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe LIEF Avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Jeanne RENIER, Avocate au barreau de BORDEAUX

E.U.R.L. [B] IMMOBILIER SERVICES
RCS [Localité 5] N° 432 296 234 ès qualités de SYNDIC DE LA COPROPRIETE DE LA [Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe LIEF Avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Jeanne RENIER, Avocate au barreau de BORDEAUX

E.U.R.L. [B] IMMOBILIER SERVICES
RCS [Localité 5] N° 432 296 234 èss qualité de GESTIONNAIRE LOCATIF
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe LIEF Avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Jeanne RENIER, Avocate au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort – Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [E] [L] est propriétaire, dans un immeuble en copropriété, d’un appartement A202 situé [Adresse 10], 2ème étage, [Adresse 11].

Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] sont respectivement usufruitier, s’agissant du premier, et nus-propriétaires, s’agissant des trois autres, d’un appartement A102 situé dans cette même copropriété, bâtiment A, escalier A1, 1er étage, [Adresse 11].

Le 26 mars 2023, une explosion est survenue sur le conduit d’évacuation 3CEP, système d’évacuation des produits de combustion des chaudières des logements A002, A102 et A202 du bâtiment A de la Résidence.

Le 27 mars 2023, la présence de monoxyde de carbone a été constatée par la Société REGAZ [Localité 5] dans l’appartement de Monsieur [E] [L] et dans les deux autres logements du bâtiment A. L’alimentation en gaz de ces trois logements a, alors, été coupée.

Par ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX en date du 27 juin 2023, Monsieur [E] [L] a été autorisé à faire assigner en référé d’heure à heure la SAS ELECTROGAZ, la SAS REGAZ-[Localité 5], l’EURL AED EXPERTISES, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et son syndic l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES pour l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX du 10 juillet 2023.

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [C] [Z].

Ce dernier a été remplacé par Monsieur [I] [F],suivant ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises du 26 juillet 2023.

Par ordonnance rendue le 20 novembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire, les opérations d’expertise ont été déclarées opposables à Madame [H] [N], Monsieur [U] [R], Monsieur [A] [M] et à Monsieur [W] [V].

L’expert a déposé son rapport d’expertise en date du 23 septembre 2024.

Par acte introductif d’instance délivré le 24 juin 2025, Monsieur [E] [L] a fait assigner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 5.541,87 € à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/02883.

Par acte introductif d’instance délivré le 21 août 2025, Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] ont fait assigner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de syndic de la copropriété de la [Adresse 12] [Adresse 13] et l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de gestionnaire locatif, devant le même tribunal aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 8.602,99 € à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 25/02986.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier à l’audience dite de mise en état du 7 janvier 2026, l’affaire se poursuivant sous le n°RG 25/02883.

A l’audience du 9 juillet 2026 au cours de laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces, Monsieur [E] [L], représenté par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– déclarer que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a engagé sa responsabilité à son égard,
– condamner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES à prendre en charge l’intégralité de ses préjudices et à lui verser ainsi la somme de 5.541,87 € se décomposant comme suit :
Préjudice financier : 1.541,87 €Préjudice de jouissance : 2.000,00 €Préjudice moral : 2.000,00 €- débouter l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES de toute demande, fin ou conclusions plus amples ou contraires aux présentes,
– condamner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES aux entiers dépens en ce compris les dépens de l’instance de référé, la rémunération de l’expert judiciaire ainsi que les dépens de la présente instance.

Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] (l’indivision [V]), représentés par leur conseil, demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1992 du code civil de :
– condamner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de Syndic de copropriété, à leur régler les sommes suivantes :
Préjudice matériel : 576.93 €Préjudice locatif : 6.951.23 €Préjudice concernant les charges courantes : 74,83 €Préjudice moral : 1.000 €- condamner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES à leur régler la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice moral,
– condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et [B] IMMOBILIER SERVICES à leur régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, représentée par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil :
– à titre principal : constatant l’absence de lien de causalité entre le défaut d’entretien de la colonne et la panne du mois de mars 2023,
– de débouter Monsieur [E] [L] de l’intégralité de ses demandes,
– de débouter Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] de l’intégralité de leurs préjudices à l’encontre de [B] IMMOBILIER SERVICES,
– de condamner Monsieur [E] [L] à lui verser à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– à titre subsidiaire :
– concernant Monsieur [E] [L] :
– de limiter l’assiette du préjudice de perte de chance de Monsieur [E] [L] au titre de son préjudice financier final à la somme de 1.072,53 €,
– de limiter l’assiette du préjudice de perte de chance de Monsieur [E] [L] au titre de son préjudice de jouissance final à la somme de 1.000 €,
– de réduire l’indemnisation du préjudice de perte de chance de Monsieur [E] [L] à hauteur de 10 % des sommes retenues par le tribunal,
– de débouter Monsieur [E] [L] du surplus de ses demandes indemnitaires,
– concernant Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] :
– de limiter l’assiette du préjudice de perte de chance des consorts [V] au titre de leur préjudice financier final à la somme de 576,93 €,
– de réduire l’indemnisation du préjudice de perte de chance des consorts [V] à hauteur de 10 % des sommes retenues par le tribunal,
– de débouter Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] pour le surplus de leurs demandes indemnitaires.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

– Sur la responsabilité du syndic de copropriété :

L’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’«indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : – d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci».

L’article 1240 du code civil prévoit que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

L’article 31.6 « entretien, nettoyage et ramonage des conduits de fumée et de ventilation » de l’arrêté préfectoral pris par le Préfet de la GIRONDE le 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental indique que «les foyers et leurs accessoires, les conduits de fumée individuels et collectifs et les tuyaux de raccordement doivent être entretenus, nettoyés et ramonés dans les conditions ci-après :
– les appareils de chauffage, de production d’eau chaude ou de cuisine individuels, ainsi que leurs tuyaux de raccordement doivent être, à l’initiative des utilisateurs, vérifiés, nettoyés et réglés au moins une fois par an et plus souvent si nécessaire en fonction des conditions et de la durée d’utilisation.
– dans le cas des appareils collectifs, ces opérations seront effectuées à l’initiative du propriétaire ou du syndic. Les conduits de fumée habituellement en fonctionnement et desservant des locaux d’habitation et des locaux professionnels annexes doivent être ramonés deux fois par an, dont une fois pendant la période d’utilisation.
Ces opérations sont effectuées à l’initiative de l’utilisateur pour les conduits desservant des appareils individuels, ou du propriétaire ou du gestionnaire s’ils desservent des appareils collectifs.
Elles doivent être effectuées par une entreprise qualifiée à cet effet par l’Organisme Professionnel de Qualification et de Classification du Bâtiment. Un certificat de ramonage doit être remis à l’usager précisant le ou les conduits de fumée ramonés et attestant notamment de la vacuité du conduit sur toute sa longueur.
Toutefois, lorsque les appareils raccordés sont alimentés par des combustibles gazeux, les conduits spéciaux, les conduits tubés et les conduits n’ayant jamais servi à l’évacuation des produits de la combustion de combustibles solides ou liquides pourront n’être ramonés qu’une fois par an. On entend par ramonage, le nettoyage par action mécanique directe de la paroi intérieure du conduit de fumée afin d’en éliminer les suies et dépôts et d’assurer la vacuité du conduit sur toute sa longueur».

Monsieur [E] [L] soutient que le syndic [B] IMMOBILIER SERVICES n’a jamais proposé ni demandé au syndicat des copropriétaires de souscrire un contrat d’entretien du système 3CEP et ce n’est qu’au décours de l’implosion de la chaudière du logement A002 de l’immeuble que le syndic a inscrit cette demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2023. Il estime que ce manquement a deux conséquences majeures : une implosion est survenue sur l’installation nécessitant une coupure de gaz pendant de nombreux mois avec privation d’eau chaude et de chauffage et l’ensemble des coûts financiers et des préjudices immatériels ne peuvent être imputés au précédent propriétaire de son logement, au constructeur de l’immeuble et à l’assureur dommage-ouvrage. Il considère que la souscription d’un contrat d’entretien du système 3CEP aurait permis de réaliser des travaux et de détecter le défaut d’étanchéité du conduit et que ces travaux auraient été commandés antérieurement à son entrée dans les lieux et auraient été supportés par le précédent propriétaire. Il affirme que la faute de gestion du syndic lui a fait perdre la possibilité d’exercer dans le délai d’épreuve un recours à l’encontre du constructeur au visa de l’article 1792 du code civil et ne lui a pas permis de mobiliser l’assurance dommage-ouvrage. Il considère que si un contrat d’entretien avait été souscrit par l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, le défaut d’étanchéité de la colonne aurait pu être détecté dans le cadre de l’examen annuel de l’installation et au cours du délai d’épreuve décennal, l’expert judiciaire ayant retenu qu’une maintenance annuelle aurait permis de le détecter précocement.
Il conclut que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a commis une faute grave en omettant de mettre en place un contrat d’entretien dès l’année qui a suivi la livraison des ouvrages.

Les consorts [V] arguent des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, l’expert ayant relevé que l’installation est affectée de plusieurs désordres et de plusieurs non-conformités mineures et majeures, cette dernière étant à l’origine du défaut d’étanchéité du conduit nécessitant l’arrêt de l’installation. Ils ajoutent qu’il a également relevé la négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES en retenant que l’absence de contrat de maintenance a empêché la détection de la non-conformité majeure de la trappe d’accès au siphon. Ils considèrent que la conclusion d’un tel contrat aurait permis de déceler les malfaçons dans un délai inférieur à 10 ans, d’éviter d’avoir à remplacer l’intégralité du conduit et de mettre en cause la responsabilité décennale du constructeur. Ils concluent que ces défauts d’anticipation et d’exécution caractérisent une faute grave dans la gestion des parties communes imputable à l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de syndic, lequel admet ne pas avoir préconisé au syndicat des copropriétaires la signature d’un contrat de maintenance.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES conclut à son absence de responsabilité en tant que syndic, aucun lien de causalité direct et certain n’étant établi entre l’absence d’entretien de la colonne 3CEP et la survenance de la panne du mois de mars 2023. Elle ajoute que les opérations d’expertise n’ont pas permis de déterminer la cause directe du défaut d’étanchéité et qu’il n’est pas certain qu’un contrôle annuel de la colonne 3CEP aurait permis de détecter en amont ce défaut.

En l’espèce, le rapport d’expertise établi le 23 septembre 2025 relève les désordres suivants :
– dans le logement A002, une non-conformité majeure tenant à l’inaccessibilité de la trappe d’accès au siphon du conduit collectif, et une non-conformité mineure tenant au fait que le conduit intérieur n’est plus maintenu dans son axe,
– dans le logement A202 appartenant à Monsieur [E] [L], une non-conformité tenant à l’existence d’une pente du conduit de liaison orientée dans le mauvais sens,
– dans le logement A102 appartenant aux consorts [V], une non-conformité mineure tenant à l’existence d’une pente du conduit de liaison inférieure à 3%.
– une non-conformité majeure affectant l’ensemble de ces logements, consistant en un défaut d’étanchéité sur la colonne 3CEP.

S’il ressort de cette expertise judiciaire que les investigations menées afin d’identifier l’origine du défaut d’étanchéité n’ont pas permis de déterminer avec certitude la cause, l’expert retient néanmoins deux hypothèses techniques plausibles : soit un léger déboitement du conduit, soit un défaut des joints séparant l’air neuf et des gaz de combustion.

Par ailleurs, si l’expert n’exclut pas que le défaut d’étanchéité provienne du siphon, dont le contrôle n’a pas pu être réalisé en raison l’inaccessibilité de la trappe de visite, il estime toutefois cette hypothèse peu probable.

En revanche, il indique que le système 3CEP doit faire l’objet d’une maintenance annuelle. Or, il relève que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES n’a apporté aucun justificatif attestant de la réalisation d’une telle maintenance et a, d’ailleurs, déclaré, lors de la première réunion d’expertise, qu’aucune opération de ce type n’avait jamais été effectuée. Il y a lieu de noter que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de syndic professionnel, ne conteste pas l’absence de souscription d’un contrat de maintenance des conduits 3CEP.

Pourtant, l’expert considère que cette absence de maintenance constitue un élément déterminant dans la survenance et la persistance des désordres constatés. Il relève, en effet, que des opérations de maintenance régulières auraient permis de détecter immédiatement la non-conformité affectant la trappe de visite du logement A002, et, auraient également permis une détection plus précoce du défaut d’étanchéité du conduit, notamment au regard de l’incident survenu dans cet appartement en 2022. Il explique, en effet, que selon les déclarations de Madame [H] [N], occupante du logement A002, sa chaudière avait implosé une première fois en avril 2022, incident traduisant le début du défaut d’étanchéité du conduit collectif et que l’attestation d’entretien de la chaudière en date du 12 avril 2022 fait état d’un déboitement du conduit et préconise de «prendre contact avec la copropriété pour vérification de la colonne montante».

Il conclut, dès lors, que la maintenance annuelle réglementaire et obligatoire aurait eu pour effets :
– à titre certain, de faciliter la détection rapide de la non conformité majeure de la trappe d’accès au siphon, permettant une prise en charge assurantielle dans le cas d’un défaut de réalisation ou directement par l’occupant,
– d’être pris en compte par Monsieur [E] [L] dans le cadre de son achat,
– à titre certain, elle aurait permis la détection précoce du défaut d’étanchéité compte tenu de l’implosition de la chaudière de l’appartement A002 en avril 2022, ce qui a potentiellement mis en danger les occupants des trois logements durant plusieurs mois, soit entre la 1ère implosion et l’arrêt de la fourniture de gaz le 27 mars 2023.

L’expert judiciaire affirme que l’absence de maintenance du conduit 3 ECP est par conséquent une faute grave puisqu’en tant que professionnel de la gestion du bien, il se doit d’apporter un conseil concernant les obligations de la copropriété, en particulier les entretiens réglementaires des parties communes.

Ces éléments permettent de conclure que l’absence de souscription à un contrat de maintenance du conduit 3 ECP par l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES constitue un manquement à ses obligations de gestion et d’entretien des parties communes, ainsi qu’aux prescriptions réglementaire applicables aux conduits collectifs de fumée, qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de syndic professionnel.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a d’ailleurs reconnu, dans la convocation de l’assemblée générale ordinaire en date du 25 mai 2023, versée aux débats par Monsieur [E] [L], que le rapport de visite de contrôle du 30 mars 2023 réalisé par la société P&H CONTRÔLE avait mis en évidence les non-conformités précitées affectant tant la colonne 3CEP que les installations de chauffage individuelles. Cette visite, réalisée postérieurement à l’incident et antérieurement à la première réunion d’expertise, corrobore les conclusions de l’expert selon lesquelles des opérations régulières de maintenance auraient permis de détecter les non-conformités affectant l’installation et le défaut d’étanchéité du conduit à un stade plus précoce.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES y ajoute que pour éviter qu’un incident similaire à celui survenu le 26 mars 2023 ne se reproduise dans d’autres logements, «il était obligatoire de mettre en place un contrat d’entretien permettant la vérification annuelle des colonnes 3CEP et des installations», venant ainsi corroborer l’analyse de l’expert judiciaire selon laquelle l’absence de maintenance a contribué à la non-détection des anomalies affectant l’installation collective.

Dès lors, il est établi que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a commis une faute en s’abstenant de mettre en place ou de faire approuver, pendant plusieurs années, les mesures de maintenance annuelles nécessaires au contrôle du système collectif 3CEP.

Cette faute étant ainsi caractérisée, il convient d’examiner, pour chacun des préjudices invoqués, s’il existe un lien de causalité direct entre ce manquement et les dommages allégués et, à défaut, si l’absence de maintenance a fait perdre aux demandeurs une chance réelle et sérieuse d’éviter ces dommages ou d’obtenir leur prise en charge par un tiers.

– Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [E] [L] :

Monsieur [E] [L] réclame la somme de 1.541,87 € au titre de son préjudice financier qu’il chiffre comme suit : 309,52 € au titre des réparations urgentes du conduit, 261,18 € au titre du replacement de la colonne 3CEP, 69,54 € TTC au titre de la quote-part du cumulus provisoire, 92,29 € au titre de l’abonnement gaz, 340 € TTC au titre du surcoût de la consommation électrique, et 169,64 € net au titre des 2 jours de RTT pour assister aux opérations d’expertise. Il précise que la panne a nécessité la coupure du réseau de gaz et que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES ne justifie pas de sa demande de réduction du droit à indemnisation à hauteur d’une perte de chance, qu’aucun aléa n’est établi, et que les désordres sont identifiés.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES explique que la panne de la colonne 3CEP est intervenue en mars 2023, soit postérieurement au délai d’épreuve décennal, courant de décembre 2012 à décembre 2022, de sorte que la prise en charge des travaux de remplacement par le constructeur ou son assureur dommage-ouvrage n’aurait, en tout état de cause, pas eu lieu. Elle ajoute que l’existence d’un lien de causalité entre l’absence d’entretien de la colonne 3 COMPARANT EN PERSONNE et la survenance de la panne de cette dernière n’est pas démontrée. Subsidiairement, elle fait valoir que la possibilité de détecter les défauts d’exécution de la colonne est soumise à plusieurs aléas, ce qui doit s’analyser comme une perte de chance pour la copropriété de faire prendre en charge le coût des travaux. Elle ajoute que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et ne peut représenter que 10% des préjudices allégués.

– Sur le préjudice financier :

S’agissant des réparations urgentes et du remplacement du conduit, Monsieur [E] [L] produit aux débats quatre appels de provisions en date des 30 juin et 18 juillet 2023 et 22 juillet et 21 août 2024 portant sur les travaux du conduit 3CEP.

Les développements qui précèdent démontrent qu’une maintenance annuelle n’aurait pas permis d’éviter les travaux rendus nécessaires par le défaut d’étanchéité, en raison d’une mise en œuvre initiale défectueuse. Cependant, elle en aurait permis la détection précoce.

L’absence de maintenance imputable à l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a privé Monsieur [E] [L] d’une possibilité sérieuse de détection précoce du défaut d’étanchéité dès le mois d’avril 2022.

A cet égard, il y a lieu de relever que Monsieur [E] [L] a acquis son logement le 7 février 2023, soit 47 jours avant la panne du 26 mars 2023. L’expert judiciaire considère d’ailleurs que des travaux auraient pu être réalisés avant l’acquisition du logement ou, à tout le moins, que leur coût aurait pu être pris en compte dans le cadre de cette acquisition.

La faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a ainsi fait perdre à Monsieur [E] [L] une chance réelle et sérieuse de voir les travaux de remplacement de la colonne 3CEP pris en charge soit par le vendeur ou pris en compte dans la fixation du prix d’acquisition qui aurait pu être diminué corrélativement.

Compte tenu des aléas inhérents aux négociations entre vendeur et acquéreur et aux décisions pouvant être prises au sein de la copropriété, cette perte de chance sera justement évaluée à 50% du préjudice subi.

Par conséquent, Monsieur [E] [L] est fondé à être indemnisé à hauteur de 50%, soit :
(309,52 € au titre des réparations urgentes du conduit + 261,18 € au titre du replacement de la colonne 3CEP) / 2 = 285,35 €.

S’agissant de la quote-part du cumuls provisoire, l’expert judiciaire relève que la société P&H Travaux a fourni un cumulus électrique par logement pour un montant total de 3.032,70 €. Il chiffre la quote-part incombant à Monsieur [E] [L] par application de la clé de répartition au tantième, soit 3.032,70 x 2.2993 / 100.00 = 69,54 €.

La fourniture de ce cumulus électrique a été rendue nécessaire par l’absence d’eau chaude sanitaire consécutive à l’arrêt de l’installation de gaz naturel imposé en raison du défaut d’étanchéité de la colonne 3CEP.

Si l’expertise judiciaire retient qu’une maintenance régulière n’aurait pas permis d’éviter les travaux rendus nécessaires par ce défaut d’étanchéité, elle établit néanmoins qu’elle aurait permis une détection plus précoce du désordre.

Ainsi, la faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES n’est pas à l’origine directe de la nécessité de remplacer la colonne 3CEP. Toutefois, en privant la copropriété de la possibilité de détecter plus précocement le désordre et d’anticiper les mesures nécessaires à son traitement, elle a fait perdre à Monsieur [E] [L] une chance sérieuse de limiter les conséquences économiques résultant de l’interruption du service de production d’eau chaude sanitaire.

Compte tenu des aléas attachés à la réalisation de cette éventualité, cette perte de chance sera justement évaluée à 50% du préjudice subi.

Par conséquent, Monsieur [E] [L] est fondé à être indemnisé à hauteur de 50%, soit 69,54 €/2 = 34,77 €.

S’agissant de l’abonnement de gaz, Monsieur [E] [L] produit aux débats une facture de résiliation n°85715953 du 6 février 2024 facturant sa consommation de gaz sur la période du 10 février 2023 au 30 juin 2023 et son abonnement du 10 février 2023 au 2 avril 2024.

Toutefois, aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer que Monsieur [E] [L] n’était pas en mesure de résilier ce contrat de fourniture de gaz, alors que le rétablissement du service était subordonné au remplacement de la colonne 3CEP.

Dans ces conditions, le lien de causalité entre la faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES et le coût de l’abonnement de gaz supporté par Monsieur [E] [L] n’est pas suffisamment caractérisé.

Par conséquent, Monsieur [E] [L] n’est pas fondé à être indemnisé de ce chef de préjudice.

S’agissant du surcoût de la consommation électrique, Monsieur [E] [L] produit aux débat une facture en date du 29 septembre 2023, un bilan facture pour la période du 9 février 2023 au 29 septembre 2023 ainsi que l’évolution de sa consommation pour la période de juillet 2023 à juin 2024.

L’expert judiciaire a évalué ce préjudice à la somme de 340 € en comparant le coût qui aurait résulté d’une consommation de gaz avec celui effectivement supporté au titre de la consommation électrique, sur la période comprise entre avril 2023 à octobre 2024.

Ce surcoût a été rendu nécessaire par l’arrêt de l’installation de gaz naturel imposé en raison du défaut d’étanchéité de la colonne 3CEP.

Ainsi qu’il a été précédemment relevé, l’expert judiciaire considère qu’une maintenance régulière aurait permis une détection plus précoce du défaut, sans pour autant permettre d’éviter les travaux de remplacement rendus nécessaire par le vice affectant l’ouvrage.

Ces éléments ne permettent donc pas de retenir que le surcoût de la consommation électrique constitue la conséquence directe de la faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, dès lors qu’il trouve également son origine dans le défaut de conception et mise en œuvre initial du conduit.

Toutefois, en privant la copropriété d’une détection précoce du désordre et de la possibilité d’anticiper les travaux nécessaires à son traitement, cette faute à fait perdre à Monsieur [E] [L] une chance sérieuse de limiter les conséquences financières résultant du recours prolongé à une alimentation électrique de substitution.

Compte tenu des aléas attachés à cette éventualité, cette perte de chance sera justement évaluée à 50% du préjudice subi.

Par conséquent, Monsieur [E] [L] est fondé à être indemnisé à hauteur de 50%, soit 340 €/2 = 170 €.

S’agissant des deux jours de RTT, Monsieur [E] [L] produit aux débats un bulletin de paie pour la période du 1er au 30 avril 2025 ainsi qu’une attestation de son employeur en date du 16 juin 2025.

Toutefois, il ne produit aucun élément permettant d’établir une perte de revenus ou une retenue sur salaire résultant de la mobilisation de ces deux jours de RTT, lesquels constituent des jours de repos rémunérés.

Monsieur [E] [L] ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’un préjudice patrimonial indemnisable.

Par conséquent, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES sera condamnée à payer à Monsieur [E] [L] la somme de 490,12 € au titre de son préjudice financier.

– Sur le préjudice de jouissance :

Monsieur [E] [L] expose avoir été privé de chauffage au mois de mars 2023, la fourniture d’un chauffage d’appoint d’un confort moindre n’étant intervenue que lors de la saison de chauffe 2023-2024.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES fait valoir que des chauffages d’appoint ont été mis à sa disposition pour pallier l’absence de chauffage au gaz. Elle ajoute qu’il ne peut être indemnisé que d’une perte de chance de ne pas subir un préjudice de jouissance du fait de l’absence d’entretien de la colonne 3CEP.

En l’espèce, l’expertise judiciaire permet d’établir que la coupure immédiate de l’alimentation en gaz de la colonne 3CEP, qui ne pourrait être rétablie qu’après réparation, a eu pour effet de priver Monsieur [E] [L] du système de chauffage initialement installé dans son logement.

S’il n’est pas contesté que des appareils de chauffage d’appoint ont été mis à disposition, ceux-ci ne pouvaient procurer un niveau de confort équivalent à celui résultant d’une installation de chauffage central fonctionnelle.

Monsieur [E] [L] justifie ainsi d’un préjudice de jouissance.

Toutefois, les éléments précités ne permettent pas de considérer que le préjudice de jouissance constitue la conséquence directe de la faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, dès lors qu’il trouve également son origine dans le défaut de conception et mise en œuvre initial du conduit.

Cependant, l’abstention de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES de mettre en place ou de faire approuver, pendant plusieurs années, les mesures de maintenance annuelles nécessaires au contrôle du système collectif 3CEP a privé les copropriétaires d’une possibilité sérieuse de détection précoce du désordre. Une telle détection aurait permis d’anticiper la réalisation des travaux nécessaires et de réduire la durée d’interruption du chauffage collectif ainsi que les désagrément en résultant.

La faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a ainsi fait perdre à Monsieur [E] [L] une chance réelle et sérieuse d’éviter le préjudice de jouissance subi, lequel sera indemnisé au titre de la perte de chance.

Ainsi, le préjudice de jouissance de Monsieur [E] [L] sera justement indemnisé à hauteur de 1.000 €.

Par conséquent, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES sera condamné à payer à Monsieur [E] [L] la somme de 1.000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

– Sur le préjudice moral :

En l’espèce, Monsieur [E] [L] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral résultant du stress et de l’inquiétude causés par la survenance de l’incident dans un logement récemment acquis ainsi que par l’attente des conclusions réalisées sur l’installation.

Il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [E] [L] a été confronté pendant une période prolongée à l’incertitude entourant la sécurité, le fonctionnement et la pérennité des équipements collectifs desservant son logement récemment acquis.

Cette situation a généré une inquiétude et une contrariété excédant les simples désagréments de la vie courante.

Dans ces conditions, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES sera condamnée à payer à Monsieur [E] [L] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

– Sur les demandes indemnitaires des consorts [V] à l’encontre de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES en sa qualité de syndic :

Les consorts [V] affirment que la faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES est en lien avec les préjudice qu’ils ont subis. Ils indiquent que des appels de fonds ont été régularisés afin de remplacer le conduit défectueux, que leur logement a été reconnu inhabitable et a été inhabité du 20 novembre 2023 jusqu’au 20 décembre 2024 du fait de l’absence de chauffage principal conforme. Ils ajoutent avoir continué de supporter les dépenses liées aux abonnements et fournitures d’électricité, de gaz et d’eau.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES soutient que la possibilité de détecter les défauts d’exécution de la colonne est soumise à plusieurs aléas, ce qui doit s’analyser comme une perte de chance pour la copropriété de faire prendre en charge le coût des travaux. Elle ajoute que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, et elle ne peut représenter que 10% des préjudices allégués. Elle soutient que la preuve du départ du locataire n’est pas rapportée et ajoute qu’un système de chauffage électrique avait été mis en place. Elle considère que le choix de ne pas remettre le logement en location résulte de leur propre décision, et que cette absence ne peut pas lui être imputée en qualité de syndic de copropriété.

– Sur le préjudice matériel :

En l’espèce, les consorts [V] produisent aux débats quatre appels de provisions en date des 30 juin et 18 juillet 2023 et 22 juillet et 23 août 2024 portant sur les travaux du conduit 3CEP d’un montant total de 576,93 €.

Les développements qui précèdent démontrent qu’une maintenance annuelle n’aurait pas permis d’éviter les travaux rendus nécessaires par le défaut d’étanchéité, en raison d’une mise en œuvre initiale défectueuse. Cependant, elle en aurait permis la détection précoce.

L’absence de maintenance imputable à l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a privé les consorts [V] d’une possibilité sérieuse de détection précoce du défaut d’étanchéité dès avril 2022.

La faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a ainsi fait perdre aux consorts [V] une chance réelle et sérieuse de voir les travaux de remplacement de la colonne 3CEP pris en charge par le constructeur ou son assureur dommage-ouvrage.

Compte tenu des aléas inhérents aux rapports entre constructeur et assureur dommage-ouvrage et aux décisions pouvant être prises au sein de la copropriété, cette perte de chance sera justement évaluée à 50% du préjudice subi.

Par conséquent, les consorts [V] sont fondés à être indemnisé à hauteur de 50%, soit : 576,93 €/2 = 288,46 €.

Par conséquent, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES sera condamnée à payer aux consorts [V] la somme de 288,46 € au titre de leur préjudice matériel.

– Sur le préjudice locatif :

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire précité que les désordres constatés ont nécessité la suppression de l’installation en chauffage et eau chaude sanitaire afin de préserver la sécurité des occupants des logements et les ont rendus impropres à leur destination.

Aux termes de son courrier en date du 31 octobre 2023, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a indiqué d’une part, que le locataire en place avait donné congé à effet au 30 novembre 2023, et d’autre part, qu’aucun nouveau locataire ne serait recherché en raison des travaux à entreprendre sur la colonne 3CEP et de l’absence de chaudière en état de fonctionnement.

Les développements qui précèdent ont permis d’établir qu’une maintenance annuelle n’aurait pas permis d’éviter les travaux rendus nécessaires par le défaut d’étanchéité affectant la colonne 3CEP, elle aurait néanmoins permis une détection plus précoce.

Dans ces conditions, la perte de revenus locatifs ne constitue pas un préjudice directement imputable à la faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES dès lors que les travaux demeuraient nécessaires en raison du défaut de mise en œuvre initial de l’installation.

Cependant, l’abstention de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES de mettre en place ou de faire approuver, pendant plusieurs années, les mesures de maintenance annuelles nécessaires au contrôle du système collectif 3CEP a privé les consorts [V] d’une possibilité sérieuse de détection précoce du désordre.

Une telle détection aurait permis d’anticiper la réalisation des travaux nécessaires au traitement du défaut d’étanchéité, et de réduire la durée pendant laquelle le logement ne pouvait être proposé à la location.

La faute de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a ainsi fait perte aux consorts [V] une chance réelle et sérieuse d’éviter tout ou partie de la perte des revenus locatifs invoqués.

Les consorts [V] soutiennent que le dernier loyer mensuel, provisions sur charges inclues, était d’un montant 562,71 €, ce que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES ne conteste pas.

Compte tenu des aléas tenant notamment à la durée effective de réalisation des travaux, aux conditions du marché locatif ainsi qu’à la possibilité effective de relocation du bien, cette perte de chance sera justement évaluée à 50% du préjudice allégué.

Par conséquent, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES sera condamnée à payer aux consorts [V] la somme de 3.475,61 € ( 6.951,23 € / 2) au titre de leur préjudice locatif.

– Sur le préjudice lié aux charges courantes :

En l’espèce, les consorts [V] ne produisent aux débats aucun élément permettant de justifier le montant des abonnements de fourniture d’électricité, de gaz et d’eau dont ils sollicitent le remboursement.

Ils ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils allèguent. Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de préjudice.

– Sur le préjudice moral :

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral qu’ils évaluent à 1.000 €.

Cependant, ils ne développent aucun moyen de droit ou de fait permettant de caractériser un préjudice moral distinct des préjudices patrimoniaux dont ils sollicitent par ailleurs réparation.

Ils ne produisent en outre aucun élément permettant d’établir l’existence d’une inquiétude particulière, d’un trouble dans leur conditions d’existence ou de toute autre atteinte extrapatrimoniale personnellement subie en lien avec les faits litigieux.

Dès lors, ils ne démontrent pas en conséquence l’existence d’un préjudice moral.

Les consorts [V] seront donc déboutés de cette demande.

– Sur la responsabilité de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES en sa qualité de mandataire de gestion locative :

L’article 1991 du même code dispose que «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution».

L’article 1992 du code civil prévoit que «le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire».

Selon les dispositions des articles 1992 et suivants du même code, il n’est soumis qu’à une obligation de moyens.

Les consorts [V] soutiennent que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES ne les a pas informés du sinistre de mars 2023, caractérisant un manquement à sa déontologie et à ses obligations résultant de son mandat de gestion locative. Ils ajoutent qu’elle n’a pas répondu de manière satisfaisante aux demandes de communication de pièces formulées par l’expert judiciaire, celui-ci n’ayant obtenu qu’une seule attestation d’entretien pour l’année 2022.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES expose avoir mis en œuvre toutes les diligences nécessaires afin de procéder aux réparations et d’assurer la fourniture d’eau chaude sanitaire et le chauffage dans le logement. Elle ajoute que le locataire était informé des difficultés.

En l’espèce, il est constant que les consorts [V] ont confié à l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES un mandat de gestion locative portant sur leur appartement.

Par ailleurs, le conseil des consorts [V], par courrier recommandé avec avis de réception en date du 24 mai 2024, et l’expert judiciaire ont sollicité la transmission des attestations d’entretien de la chaudière individuelle du logement. Il est constant que seule celle relative à l’année 2022 a été communiquée.

Toutefois, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir que l’absence de communication des autres attestations résulterait d’une rétention fautive de documents ou d’une absence de détention.

En revanche, l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES ne conteste pas avoir omis d’informer les consorts [V] de la panne du 26 mars 2023 et de ses conséquences sur l’occupation du logement.

Cependant, les consorts [V] ne communiquent pas le mandat de gestion locative qu’ils ont conclu avec l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES de sorte qu’ils ne permettent pas au tribunal de déterminer les obligations de leur mandataire à leur égard.

En l’absence de cette pièce, ils ne démontrent pas que l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES a commis une faute dans l’exécution de son mandat. Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande indemnitaire.

– Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

L’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé.

Il apparaît équitable de condamner l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES à verser à Monsieur [E] [L] la somme de 800 € et aux consorts [V] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Succombante, elle sera déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

En revanche, les consorts [V] seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires qui n’est pas partie à la procédure et de leur demande de condamnation de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de mandataire de gestion locative.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de syndic à payer à Monsieur [E] [L] les sommes de :
– 490,12 € au titre de son préjudice financier,
– 1.000 € au titre de son préjudice de jouissance,
– 500 € au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, en sa qualité de syndic, à payer à Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et à Monsieur [K] [V] les sommes de :
– 288,46 € au titre de leur préjudice matériel,
– 3.475,61 € au titre de leur préjudice locatif ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et à Monsieur [K] [V] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES, prise en qualité de mandataire de gestion locative ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES à payer à Monsieur [E] [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES à payer à Monsieur [W] [V], Madame [Q] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [K] [V] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EURL [B] IMMOBILIER SERVICES aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE