NATURE DE L’AFFAIRE 39H

N° RG 24/01830 – N° Portalis DBXP-W-B7I-EQ2S

AFFAIRE : S.A.S. [V] IMMOBILIER
C/ Madame [A] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT
RENDU LE 22 Septembre 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. [V] IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°840 808 471 pris en la personne de son représentant légal
dont le siége social est [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Maxime GRAVELLIER, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [A] [S]
née le 08 Mai 1980 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Pascale GOKELAERE, avocat au barreau de PERIGUEUX

Formule exécutoire à Me Maxime GRAVELLIER
expédition Me Maxime GRAVELLIER Me Pascale GOKELAERE
+ copie dossier

Décision du 22 Septembre 2026
N° RG 24/01830 – N° Portalis DBXP-W-B7I-EQ2S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Eva DUNAND-FOUILLADE, Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : Marie-France COUSSY

DEBATS

A l’audience publique du 16 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 31 mars 2021, Madame [A] [S] a signé un mandat d’agent commercial immobilier pour une durée indéterminée avec la Société [V] IMMOBILIER représentée par Madame [B] [Q]. Ce mandat contient une clause de non-concurrence interdisant à l’agent commercial d’exercer des activités similaires pendant une durée de 24 mois dans un rayon de 30 kilomètres autour du lieu d’établissement du mandat.

Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2023, Madame [S] a présenté sa démission de son poste d’agent commercial au sein de la Société [V] immobilier.

Par courriers avec accusés de réception signés le 2 mai 2024 et le 29 septembre 2024, la Société [V] IMMOBILIER a indiqué qu’elle était informée que Madame [S] avait signé un mandat d’agent commercial auprès de l’agence immobilière ALIENOR située à [Localité 3] en violation de la clause de non-concurrence conforme aux dispositions de l’article L.134-14 du code de commerce et sollicitait en application de ladite clause la somme de 13 416,65 euros.

Par courrier en date du 12 octobre 2024, Madame [A] [S] a contesté l’existence de cette clause et a informé la Société [V] IMMOBILIER qu’elle demeurait en attente du paiement d’une commission de 2 000 euros suite à une vente signée le 2 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la Société [V] IMMOBILIER a assigné Madame [A] [S] devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de condamnation en paiement de diverses sommes au titre de la clause pénale, en dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 28 août 2025, la Société [V] IMMOBILIER formule les prétentions suivantes :
– Condamner Madame [A] [S] à lui payer la somme de 13 416,65 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat d’agent commercial du 31 mars 2021 ;
– Condamner Madame [A] [S] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison du manquement de la mandataire à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi ;
– Débouter Madame [A] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
– Condamner Madame [A] [S] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose les moyens suivants :
– Sur le fondement de l’article L.134-14 du code de commerce, la clause de non-concurrence figurant dans le contrat d’agent commercial signé par Madame [S] le 31 mars 2021 est parfaitement valable dans la mesure ou elle est limitée dans le temps et dans l’espace. La jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation rappelant que la validité d’une clause de non-concurrence dans un contrat d’agent commercial n’est pas subordonnée à l’existence d’une contrepartie financière au profit de l’agent.

– En l’espèce, il est démontré que Madame [S] n’a pas respecté cette clause de non-concurrence comme le démontrent les publications de la page facebook de l’agence immobilière ALIENOR, située à quelques kilomètres de la Société [V] IMMOBILIER, qui attestent que Madame [S] est conseillère en immobilier de l’agence ALIENOR depuis le 13 septembre 2023.

– En réponse à l’argumentaire de la défenderesse sur la nullité de clause de non-concurrence, elle cite plusieurs décisions de cours d’appel aux fins de démontrer que la clause du contrat du 31 mars 2021 satisfait aux exigences de l’article L.134-14 du code de commerce et qu’elle permet d’assurer un équilibre entre la protection des intérêts du mandant dans un secteur particulièrement sensible à la concurrence d’une part et la sauvegarde de la liberté d’entreprendre de l’agent d’autre part, ce dernier conservant la possibilité d’exercer son activité dans un autre secteur géographique. Elle soutient par ailleurs qu’il est tout à fait indifférent que les mandats négociés par Madame [S] pour le compte de l’agence [V] étaient arrivés à échéance lorsqu’elle a quitté l’agence puisqu’il n’en demeure pas moins qu’elle a acquis une connaissance approfondie de la clientèle et du marché local, lui conférant de fait un avantage concurrentiel injuste. Enfin, elle rappelle qu’en vertu d’une jurisprudence constante, il résulte nécessairement de la violation d’une clause de non-concurrence un préjudice pour le créancier de celle-ci, fut-il seulement moral.

– Du fait de la violation démontrée de cette clause de non-concurrence, Madame [S] doit payer une indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les 12 mois précédant la fin des relations contractuelles soit la somme de 13 416,65 euros selon le décompte produit s’agissant des commissions versées à Madame [S] entre le 13 octobre 2022 et le 13 octobre 2023.

– Sur le fondement de l’article 1217 du code civil et au titre du manquement de Madame [S] d’exécuter le contrat de bonne foi, il est sollicité la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que la demanderesse subit du fait de Madame [S] qui s’est engagée auprès de la société ALIENOR avant la fin de ses relations contractuelles avec [V] IMMOBILIER et sans solliciter l’accord exprès de celle-ci conformément à l’article L.134-3 du code de commerce.

– S’agissant de la demande reconventionnelle de Madame [S] dont elle sollicite le débouté, Elle rappelle que le mandat d’agent commercial régularisé entre les parties prévoit un droit de suite au profit du mandataire au titre duquel il aura droit au paiement de ses commissions pour les affaires définitivement conclues dans le délai de six mois suivant la date de la cessation définitive des relations contractuelles et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l’exécution du mandat. En l’espèce, le mandat a été rompu sur l’initiative de Madame [S] à effet du 13 octobre 2023 ; la vente du bien immobilier dont elle sollicite le versement d’une commission a été réitérée par acte authentique du 2 mai 2024 et donc au-delà du délai de six mois.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 24 juin 2025, Madame [A] [S] demande au tribunal de :
A titre principal :
– Débouter la Société [V] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire :
– La condamner au paiement de la somme symbolique de 1 euros en application de la clause pénale.
En tout état de cause :
– Condamner la Société [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de la dernière commission due à Madame [S] relevant de son droit de suite ;
– Condamner la Société [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Débouter la Société [V] IMMOBILIER de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir les moyens suivants :

– Elle soutient que la clause de non-concurrence est nulle, rappelant que la clause de non- concurrence d’un agent commercial doit distinguer les clients démarchés de simples prospects qui ne sont nullement engagés avec le mandat. Par ailleurs, cette clause est abusive car elle constitue une atteinte à la liberté d’entreprendre de Madame [S] dérivée l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen : principe à valeur constitutionnelle. En effet, telle qu’elle est rédigée, elle a vocation à interdire totalement l’exercice de la profession d’agent commercial à Madame [S] dans un rayon de 30 kilomètres, pendant une durée de 24 mois, alors que d’une part, l’activité d’agent commercial immobilier qu’exerce Madame [S] n’est pas spécialisée ; et qu’autre part tous les mandats qui avaient été négociés par Madame [S], au bénéfice de l’agence [V], étaient arrivés à terme lorsqu’elle a quitté l’agence.

– Sur la nature des relations contractuelles entre les parties, elle expose qu’au vu des conditions dans lesquelles elle a exercé son contrat d’agent commercial auprès de la société [V], elle se réserve la possibilité de saisir le conseil de prud’hommes de [Localité 1] afin de demander la requalification de son contrat d’agent commercial en contrat de travail.

-A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1235-1 du code civil, elle sollicite la réduction du montant de la clause pénale au motif que l’ensemble des mandats qu’elle avait négociés lorsqu’elle travaillait pour la société [V] étaient arrivés à terme. En conséquence, la société [V] n’a subi aucun préjudice comme le démontre par ailleurs le délai écoulé pour l’assigner en justice.

– A titre reconventionnel, elle sollicite la somme de 2 000 euros en application de son droit de suite ayant menées toutes les opérations préalables à la vente de la maison de Madame [T] comme le démontre la facture produite en pièce 4.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2025 l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mars 2026 et renvoyée en raison d’une incompatibilité du magistrat siégeant à juge unique à l’audience du 16 juin 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la clause de non-concurrence

La validité de la clause de non-concurrence en matière d’agence commerciale est subordonnée aux conditions énoncées par l’article L.134-14 du code de commerce : “ Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiées à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation du contrat ”.

Ce texte d’ordre public ne prévoit aucune autre condition.

Ainsi il a été jugé que la validité d’une clause de non-concurrence insérée dans un contrat d’agence commerciale n’est pas subordonnée à l’existence d’une contrepartie financière au profit de l’agent ( Ccas, Com 4 décembre 2007, pourvoi n°06-15137 et Com 10 février 2015, pourvoi n°13-25667).

La jurisprudence de la Cour de cassation a néanmoins décidé d’appliquer, au-delà de ces prescriptions, la jurisprudence générale exigeant que la clause soit limitée aux biens et services ayant fait l’objet du contrat, nécessaire à la protection des intérêts du mandant et qu’elle ne rende pas impossible toute activité professionnelle (CCass, Com. 4 juin 2002, pourvoi n°00-14688 et Com.17 janvier 2012, pourvoi n°10-27701 ).

En l’espèce la clause de non-concurrence figurant dans le contrat signé par Madame [A] [S] le 31 mars 2021 est libellée ainsi en page 8 : “ Dans la mesure où la présente clause est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit d’exercer des activités similaires soit directement soit indirectement pendant une durée de 24 mois, dans un rayon de 30 kilomètres autour du lieu d’établissement du mandant. En cas de violation de la clause de non-concurrence, l’agent commercial devra verser à son ex-mandant à titre de clause pénale une indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les douze mois précédant la cessation de l’activité pour le mandant. Cette clause pénale pourra le cas échéant se cumuler avec toute indemnité qui serait due par l’agent commercial au titre de la concurrence déloyale ”

Il convient donc de constater que la clause de non-concurrence est écrite ; elle concerne un secteur géographique déterminé et limité pour lequel Madame [A] [S] exerçait l’activité d’agent commercial pour la société [V] IMMOBILIER aux termes du mandat d’agent commercial immobilier signé le 31 mars 2021 ; elle n’excède pas une période de deux ans après la cessation du contrat. Limitée dans le temps et dans l’espace à un secteur de 30 kilomètres autour de l’agence [V], elle est proportionnée aux intérêts légitimes de la société [V] IMMOBILIER et n’empêche pas Madame [A] [S] d’exercer son activité en dehors de ce secteur géographique.

Ainsi, la clause de non-concurrence satisfait aux exigences de l’article L.134-14 du code de commerce tout en assurant un équilibre proportionné aux intérêts légitimes des parties. Le moyen soulevé par Madame [A] [S] concernant sa nullité est donc parfaitement inopérant.

Sur les conséquences de la violation de la clause de non-concurrence

Il est démontré par les pièces produites par la société [V] IMMOBILIER que Madame [A] [S] a travaillé pour le compte de l’agence ALIENOR IMMOBILIER en violation de la clause de non-concurrence s’agissant du délai prévu et du secteur géographique précisé étant observé que l’agence ALIENOR se situe sur la commune de [Localité 4] soit à une distance de6 kilomètres de celle de la société [V] IMMOBILIER située sur la commune de [Localité 1].

Il est parfaitement indifférent que les mandats négociés par Madame [S] au bénéfice de la société [V] soient arrivés à terme au moment de sa démission le 13 octobre 2023.

Dans un contrat d’agent commercial, la clause qui prévoit une indemnité minimale en cas de violation de la clause de non-concurrence par l’agent s’analyse en une clause pénale.

L’article 1231-5 du code civil prévoit  » Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure  »

La clause pénale a pour objet de faire assurer par le débiteur l’exécution de son obligation. Elle est stipulée à la fois comme un moyen de contraindre le débiteur à l’exécution et comme l’évaluation forfaitaire du préjudice futur subi.

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que le juge, pour qui la réduction des obligations résultant d’une clause pénale «manifestement excessive» n’est qu’une simple faculté, n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la «peine» qui y est forfaitairement prévue. ( Civ 1re 31 octobre 2007, pourvoi n°05-15601)

Par ailleurs, il a été jugé que le caractère excessif du montant de la clause pénale résulte de la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice subi et le montant conventionnellement fixé Des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause. ( Com. 11 février 1997, pourvoi n°95-10851).

En l’espèce, il sera fait application de la clause pénale et du montant prévu et justifié au verso de la pièce n° 5 de la défenderesse soit la somme de 13 416,33 euros.

En conséquence, Madame [A] [S] sera condamnée à payer à la Société [V] IMMOBILIER la somme de 13 416,33 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat d’agent commercial du 31 mars 2021.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Il est sollicité une somme de 5 000 euros par la société [V] IMMOBILIER au motif que Madame [S] a accepté de représenter une entreprise concurrente sans l’accord de sa mandante conformément à l’article L.134-3 du code de commerce et ce dés le 13 septembre 2023 alors que le contrat d’agent commercial immobilier signé le 31 mars 2021 avec la Société [V] était toujours en cours.

Il est établi que Madame [A] [S] a présenté sa démission à la société [V] IMMOBILIER que le 13 octobre 2023 et qu’elle est présentée sur le site facebook de l’agence ALIENOR IMMOBILIER en qualité de nouvelle collaboratrice le 13 septembre 2023 qui sera présente dés le lendemain sur le site de la foire de [Localité 1].

Il existe objectivement de la part de Madame [A] [S] un manquement à l’obligation d’exécution du contrat la liant à la société [V] et notamment aux obligations contractuelles de l’agent commercial qui doit veiller aux intérêts du mandat et agir loyalement et de bonne foi. Cependant, il convient d’observer que ce manquement a existé pendant une très courte durée soit un mois du 13 septembre au 13 octobre 2023. Dans ces conditions, il doit être également constaté que la société [V] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice causé et démontré du fait des conséquences de cette inexécution sur une durée d’un mois.

En conséquence, la société [V] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [A] [S]

Le mandat d’agent commercial régularisé entre les parties prévoit un droit de suite au profit du mandataire au titre duquel il aura droit au paiement de ses commissions pour les affaires définitivement conclues dans le délai de six mois suivant la date de la cessation définitive des relations contractuelles et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l’exécution du mandat.

En l’espèce, le mandat a été rompu sur l’initiative de Madame [S] à effet du 13 octobre 2023. La vente du bien immobilier, pour laquelle Madame [A] [S] sollicite le paiement d’une commission de 2 000 euros en présentant une facture non datée, a été réitérée par acte authentique du 2 mai 2024 et donc au-delà du délai de six mois.

En conséquence, Madame [A] [S] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement portant sur la somme de 2 000 euros.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [A] [S] succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [A] [S] succombant à l’instance, sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros à la société [V] IMMOBILIER au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’assignation date du 16 décembre 2024, de sorte que cette disposition est applicable et parfaitement compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort par jugement contradictoire :

CONDAMNE Madame [A] [S] à payer à la société [V] IMMOBILIER la somme de 13 416,33 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat d’agent commercial du 31 mars 2021 ;

DÉBOUTE la société [V] IMMOBILIER de sa demande en paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [A] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [S] à payer à la société [V] IMMOBILIER, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [S] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Marie-France COUSSY Eva DUNAND-FOUILLADE