Démolition en référé d’un immeuble menaçant ruine : dommage imminent, astreinte et provision indemnitaire

Au titre de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état destinée à prévenir un dommage imminent, même en présence d’une contestation sérieuse. Le rapport d’expertise établissant un péril grave et imminent, la structure ruinée et la présence probable de mérule justifiaient la démolition complète de l’immeuble, seule mesure propre à faire cesser le risque. La procédure engagée par la commune ne privait pas la propriétaire voisine de son intérêt direct à agir et ne justifiait pas un sursis à statuer.

Sur le fondement des articles 1240 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, la juridiction a retenu les infiltrations récurrentes, les interpellations restées infructueuses et l’absence d’entretien de l’immeuble pour accorder une provision de 3 000 euros au titre des préjudices matériel et moral. La démolition a été assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour, courant quinze jours après la signification.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les propriétaires ont été condamnés solidairement aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Des infiltrations récurrentes provenant d’un immeuble voisin ont conduit à un arrêté de péril et à une expertise préconisant sa démolition complète en raison d’une structure ruinée et de la présence probable de mérule. Le juge des référés a ordonné la démolition sous astreinte, accordé une provision de 3 000 euros et alloué 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Une propriétaire voisine d’un immeuble appartenant à trois propriétaires a subi, depuis 2021, des infiltrations d’eau récurrentes provenant de désordres affectant l’immeuble contigu. Un arrêté de péril a été pris par le maire et une expertise judiciaire a conclu à un péril grave et imminent lié à une structure ruinée et à la présence probable de mérule. L’expert préconisait la démolition complète du bâtiment avec tri des bois.

Malgré plusieurs courriers et une mise en demeure, aucune mesure n’a été engagée par les propriétaires. Ceux-ci invoquaient une procédure accélérée au fond engagée par la commune, l’absence de dommage imminent distinct et une contestation sérieuse sur la cause des désordres.

Le juge des référés a joint les instances, déclaré la demande recevable, refusé le sursis à statuer et ordonné la démolition sous astreinte. Il a également accordé une provision de 3 000 euros, ainsi que 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir l’existence d’un dommage imminent affectant l’immeuble voisin
• Caractériser un péril grave lié à la structure ruinée du bâtiment
• Produire une expertise préconisant la démolition complète de l’immeuble
• Constater l’absence de mesures prises malgré l’arrêté de péril et la mise en demeure
• Justifier d’un intérêt direct à agir distinct de la procédure communale
• Démontrer une faute, un préjudice et un lien causal pour obtenir une provision

• Rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2023
• Constatations d’une structure ruinée et d’une présence probable de mérule
• Traces d’humidité importantes et infiltrations d’eau récurrentes
• Arrêté de péril municipal du 11 juin 2024
• Mise en demeure adressée par lettre recommandée le 3 novembre 2025

La propriétaire voisine obtient une mesure immédiate de démolition et une provision indemnitaire. Les propriétaires de l’immeuble supportent solidairement l’obligation de démolir, l’astreinte, les dommages-intérêts provisionnels, les dépens et les frais irrépétibles.

• Démolir l’immeuble conformément aux préconisations de l’expertise
• Respecter le délai de quinze jours suivant la signification
• Éviter l’astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard
• Verser solidairement la provision de 3 000 euros
• Régler les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire le rapport d’expertise établissant le péril imminent
• Documenter les infiltrations et les dommages récurrents
• Verser l’arrêté de péril au dossier
• Justifier les mises en demeure adressées aux propriétaires
• Établir l’intérêt direct à agir malgré la procédure communale

À éviter

• Reporter la responsabilité sur la commune sans mesure de sécurisation
• Négliger une mise en demeure restée infructueuse
• Attendre l’issue d’une procédure à laquelle le voisin n’est pas partie
• Contester le dommage imminent sans élément technique précis
• Ignorer le délai de quinze jours après signification

Les mesures de remise en état en présence d’un dommage imminent

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une mesure conservatoire ou de remise en état malgré une contestation sérieuse, lorsqu’elle est nécessaire pour prévenir un dommage imminent. Le rapport d’expertise caractérisant un péril grave et imminent, la démolition complète a été considérée comme l’unique mesure permettant de faire cesser le risque.

L’intérêt direct à agir malgré une procédure parallèle

La procédure accélérée au fond engagée par la commune ne justifiait pas le sursis à statuer. La propriétaire voisine disposait d’un intérêt direct à agir pour préserver son propre immeuble et ne pouvait être contrainte d’attendre l’issue d’une procédure à laquelle elle n’était pas partie.

La preuve de la faute et du préjudice indemnisable

Selon les articles 1240 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et leur lien. Les infiltrations répétées depuis 2021, les interpellations restées sans effet et l’absence d’entretien de l’immeuble ont justifié une provision de 3 000 euros pour les préjudices matériel et moral.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile