RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14884 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGT7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 22/02361

APPELANTS

Monsieur [G] [Q] [S]

né le 02 Mai 1944 à [Localité 2] (44)

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Madame [R] [W] [D] [E] épouse [S]

née le 15 Août 1946 à [Localité 4] (49)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMÉE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP)

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 06/06/2003 à effet au 01/03/2003, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à M. [V] [S] et Mme [W] [S] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Une convention avait été conclue entre l’Etat et la RIVP le 18/11/2002 en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

La RIVP a informé les locataires de la mise en ’uvre d’un supplément loyer solidarité (ci-après SLS) appliqué à compter de janvier 2019, en application de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et leur a adressé l’enquête sur les ressources, à retourner avec les pièces nécessaires d’avis d’imposition.

M. [V] [S] et Mme [W] [S] ayant contesté devoir le SLS jusqu’alors non réclamé, la RIVP, par courrier du 08/11/2018, leur a reprécisé les principes du SLS et les mécanismes dérogatoires et l’obligation de vérifier si les locataires y sont assujettis, bien qu’une tolérance antérieure les en ait en effet dispensés.

Un SLS a ensuite été appliqué aux locataires au vu de leur revenu fiscal de référence, et ce à compter de janvier 2019, puis les années suivantes, avec notification du calcul de celui-ci chaque année en janvier.

En l’absence de paiement du SLS par les locataires, le bailleur leur a adressé une relance le 21/04/2021 ; des mises en demeure leur ont été adressées par LRAR du 26/01/2021 pour paiement de la somme de 26.903,16 euros, puis le 30/03/2021 pour la somme de 30.150,55 euros.

Par acte d’huissier du 17/03/2022, la RIVP a assigné M. [V] [S] et Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes de 44.427.88 euros au titre de l’arriéré locatif et notamment des SLS arriérés au 14/03/2022 (février 2022 inclus) et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après renvoi, le 04/10/2022, M. [V] [S] et Mme [W] [S] ont déposé une question prioritaire de constitutionnalité ; les parties ont encore demandé des renvois et l’affaire a été retenue le 22/05/2023.

Par conclusions du 10/10/2022, le Ministère Public a indiqué ne pas conclure sur la question et s’en est rapporté.

La RIVP a déposé un mémoire en défense concluant au rejet de la question prioritaire de constitutionnalité.

Sur le fond, elle a conclu au rejet de toutes les demandes adverses, à la condamnation solidaire de M. et Mme [S] à lui payer les sommes de 61.151,84 euros au titre de l’arriéré locatif et 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec exécution provisoire.

M. et Mme [S] ont soulevé l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de protection et demandé le renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire de Paris et:

-subsidiairement, l’annulation rétroactive « prétendument des 08/01/2019, 14/01/2020, 13/01/2021, 17/01/2022 et 17/01/2023 » les contraignant à verser le SLS du 01/01/2019 au 31/12/2023,

– infiniment subsidiairement : le rejet des prétentions de la RIVP et sa condamnation à leur payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour manquement à son obligation précontractuelle d’information, outre la somme de 24.088,72 euros de remboursement du loyer de base « excessif indûment versé » du 01/01/2018 au 31/12/2022 et 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

– et de voir écarter l’exécution provisoire de la décision.

Sur autorisation, la RIVP a précisé en délibéré que la convention applicable à l’immeuble était celle du 18/11/2002 n°75.Ibis.11.2002.99.865.0.075.126.2506, que le régime applicable à l’immeuble était celui de logements de catégorie PLUS et non PLS, l’article R441-23 1° du code de la construction et de l’habitation étant applicable et non l’article R441-23 2°, ce qui a motivé le calcul du SLS tel que notifié aux locataires.

M. [V] [S] et Mme [W] [S] n’ont pas apporté d’éléments en réponse.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

REJETTE la demande de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [S] [F] [Q] et Mme [W] [S] ;

DIT que les parties et M. Le Procureur de la République seront avisés par tout moyen de la présente décision ;

SE DECLARE compétent pour statuer sur le litige;

REJETTE la demande d’annulation des notifications de SLS;

DIT que le logement loué selon la Convention n° 75 .Ibis. 11.2002.99.865.0.075.126.2506 du 18/11/2002 est de catégorie PLUS;

DEBOUTE M. [V] [S] et Mme [W] [S] de leur demande de remboursement du loyer de base de 2019 à 2022 ;

DEBOUTE M. [V] [S] et Mme [W] [S] de leur demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information précontractuelle ;

DIT que la RIVP n’a pas porté atteinte aux droits fondamentaux de M. [V] [S] et Mme [W] [S] en leur qualité de locataire;

DEBOUTE M. [V] [S] et Mme [W] [S] de leur demande de remboursement du SLS pour erreur de calcul du supplément de loyer de référence selon la surface habitable;

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [W] [S] au paiement de la somme de 61.151,84 euros d’arriérés de SLS, loyers ou charges dû au 02/05/2023, avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 44.427,88 euros et du 22/05/2023 pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [W] [S] aux dépens;

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [W] [S] à payer à la RIVP la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel interjeté le 29 août 2023 par M. et Mme [S].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 novembre 2023 par lesquelles M. et Mme [S] demandent à la cour de :

Prononcer l’annulation du Jugement en date du 19 juillet 2023, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris,

ou à défaut, l’infirmer totalement en ce que ce Jugement a dit n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, rejeté l’exception d’incompétence, rejeté la demande d’annulation des notifications de SLS, dit que le logement loué selon la Convention n°75.Ibis.12.2001.99.865.0.075.126.2506 du 18 novembre 2002 est de catégorie PLUS, débouté M. [V] [S] et Mme [W] [S] de leur demande de remboursement du loyer de base de 2019 à 2022, débouté M. [V] [S] et Mme [W] [S] de leur demande de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information, dit que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) n’a pas porté atteinte aux droits fondamentaux de M. [V] [S] et de Mme [W] [S] en leur qualité de locataire, débouté M. [V] [S] et Mme [W] [S] de leur demande de remboursement du SLS pour erreur de calcul du supplément de loyer de référence selon la surface habitable, condamné solidairement M. [V] [S] et Mme [W] [S] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) la somme de 61.151,84 euros à titre d’arriérés de SLS, loyers ou charges arrêtés au 2 mai 2023, avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 44.427,88 euros, et du 22 mai 2023 pour le surplus, dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, condamné solidairement M. [V] [S] et Mme [W] [S] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, et condamné solidairement M. [V] [S] et Mme [W] [S] aux dépens.

Statuant en premier et dernier ressort,

Constater et prononcer l’incompétence d’attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

Prononcer l’annulation des décisions rétroactives, ’prétendument en date des’ 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et 17 janvier 2023 contraignant M. [G], [Q] [S] et Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

Subsidiairement,

Débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes et prétentions;

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] à verser à M. [G], [Q] [S] et à Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) à verser à M. [G], [Q] [S] et Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] la somme de 24088,72 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) à verser à M. [G], [Q] [S] et Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] la somme de 1900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 septembre 2024 par lesquelles la RIVP demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

DEBOUTER Mme [W] [S] et M. [V] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER solidairement Mme [W] [S] et M. [V] [S] au paiement de la somme de 14.626,94 euros au titre du solde locatif actualisé au 26 septembre 2024,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Mme [W] [S] et M. [V] [S] à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance d’appel ;

CONDAMNER solidairement Mme [W] [S] et M. [V] [S] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du jugement unique se prononçant sur la QPC et sur le fond

M. et Mme [S] demandent à la cour d’annuler le jugement au motif qu’il a statué en même temps sur le rejet de la QPC et sur le fond.

Ils soutiennent notamment « Qu’en statuant par un jugement unique, le premier juge a entendu empêché (sic) « l’appelant » de pouvoir voir son appel contre la décision portant refus de transmission être instruit rapidement par la Cour, puisqu’un jugement portant refus de transmission aurait dû être rendu, indépendamment de son recours formé contre la décision tranchant le fond du litige, afin que son appel contre la décision portant refus de transmission puisse être instruit indépendamment par la Cour d’appel dans le délai restreint d’instruction prévu par l’article 23-2 de l’Ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958, ce qui fait nécessairement grief à l’appelant. ».

La RIVP s’y oppose.

Il ne résulte ni de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-10 67 du 7 novembre 1958 ni de l’article 126-3 du code de procédure civile que la décision qui rejette la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité doive-t-être distincte de celle statuant sur le fond du litige.

De plus, contrairement à ce qu’indiquent les appelants pour se prévaloir d’un grief « nécessairement » subi, l’article 23-2 dispose que la décision de transmettre la question n’est susceptible d’aucun recours et que celle qui refuse de la transmettre ne peut être contestée qu’à l’occasion d’un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige.

Par conséquent aucun grief n’est susceptible de résulter de ces circonstances ni n’en résulte effectivement en l’espèce.

Ce moyen de nullité sera donc écarté.

La cour observe par ailleurs, à toutes fins utiles, qu’il ne lui est pas demandé de procéder à la transmission de la question posée, aucun mémoire distinct et motivé n’ayant été remis en ce sens à la cour en application des articles 126-3 et 930-1 du code de procédure civile.

En tout état de cause, c’est par des motifs exacts et pertinents,que la cour adopte et auxquels il convient de se référer et qui ne sont pas utilement critiqués que le premier juge a rejeté cette demande et le jugement doit être confirmé sur ce point.

S’agissant des règles applicables au supplément de loyer de solidarité (SLS), la cour rappelle préliminairement les éléments suivants.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative ; une partie de cette somme est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social ; à défaut, en application de l’article L. 441-11 du même code, l’organisme d’HLM est passible d’une pénalité.

Selon l’article L. 481-2, le SLS est applicable aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

Pour les locataires ayant conclu initialement un bail privé relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dont le logement est ensuite devenu la propriété d’un bailleur social, un régime dérogatoire est prévu, déterminé par l’existence d’une convention entre le bailleur et l’Etat relativement à l’attribution de l’aide personnalisée au logement.

Le régime juridique des logements locatifs conventionnés est régi par les articles L.353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, comportant des dispositions générales (articles L.353-2 à L. 353-13, section 1) et des dispositions particulières (articles L.353-14 à L.353-22, section 2), dont celles applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes HLM.

L’article L.353-19, dans sa version antérieure à la loi [Localité 6] de 2018, prévoit que, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 sont applicables.

Sur l’exception d’incompétence du premier juge

M. et Mme [S] concluent à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection et la réitèrent devant la cour.

Ils soutiennent, se référant aux articles L. 441-3 et L.452-4 I al 2 du code de la construction et de l’habitation, que le SLS, prévu au profit exclusif des bailleurs sociaux pour financer leurs actions de construction de nouveaux logements sociaux, est une contribution indirecte au profit de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS, établissement public national à caractère administratif), ce que cette dernière a admis dans un courrier du 15 septembre 2021 ; ils en déduisent qu’en application de l’alinéa 2 de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, le litige sur le SLS relevait du tribunal judiciaire, seul compétent pour se prononcer sur la légalité et l’interprétation des actes en application desquels l’imposition contestée a été mise à la charge du contribuable.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté l’exception d’incompétence.

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Il résulte de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales qu’en matière d’impôts directs, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses relèvent du tribunal administratif, tandis que les contentieux portant sur les contributions indirectes sont de la compétence du tribunal judiciaire.

Un impôt, ou contribution, est un prélèvement pécuniaire de caractère obligatoire effectué en vertu de prérogatives de puissance publique à titre définitif et sans contrepartie déterminée, en vue d’assurer le financement des charges publiques et de poursuivre des objectifs d’intérêt public. Un impôt indirect est un impôt collecté par une autre personne que celle qui le récupère.

Le SLS, régi par l’article L. 441-3 précité, est exigible en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-11.041), mais, étant la contrepartie du droit au maintien dans les lieux de locataires et complément du loyer, il ne peut être considéré comme relevant de la catégorie des contributions indirectes.

Dans un courrier du 15 septembre 2021, dont se prévalent les appelants, la CGLLS a certes répondu à une association de locataires qu »en vertu des règles fixées par les articles L. 452-4 à L. 452-6 du [CCE], les cotisations recouvrées par la CGLLS sont qualifiées d’impôt.’

L’article L. 452-4 I instaure le paiement annuel, au profit de la CGLLS, d’une cotisation versée par les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte gérant des HLM, laquelle a pour assiette les loyers et redevances perçus annuellement, ainsi que les indemnités d’occupation et les SLS.

Ainsi, comme le fait valoir exactement la RIVP, le SLS n’est qu’un élément parmi d’autres de l’assiette de la cotisation, à nature d’impôt, prélevée par la CGLLS, de sorte qu’il ne saurait être retenu que la RIVP, en percevant le SLS, collecte la cotisation due à la CGLLS et que le locataire est un contribuable, débiteur d’une contribution indirecte.

Par conséquent, le SLS n’est pas une contribution indirecte.

Les dispositions de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales ne s’appliquent donc pas et c’est à juste titre que le premier juge a rejeté l’exception d’incompétence soulevée.

En tout état de cause, à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d’appel, saisie par l’effet dévolutif de l’appel et investie de la plénitude de juridiction, serait compétente pour statuer au fond, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Sur l’absence de notification préalable du SLS

Les appelants demandent à la cour, subsidiairement , d’infirmer le jugement en ce qu’il retient qu’ils sont redevables du SLS ; ils soutiennent, en premier lieu, que « toutes les notifications des décisions de taxation au titre du Supplément de loyer de solidarité (accompagnées des modalités de calcul) établies par un bailleur social doivent être préalablement notifiées à tout titulaire du bail, autrement il y a là un vice de forme faisant grief » et qu’ils n’ont pas été préalablement, individuellement et valablement informés des décisions annuelles visant à les contraindre à verser le SLS accompagné des modalités de calcul, de 2019 à 2023, et n’ont pas pu prendre parti en temps utile, ce qui leur « faisait nécessairement grief »; ils considèrent que les décisions prises ont eu une portée rétroactive donc illégale et qu’il convient d’en prononcer la nullité.

Toutefois, comme le fait valoir exactement la RIVP, il résulte des pièces produites que :

– le montant du SLS a été indiqué aux locataires par lettres simples envoyées les 8 janvier 2019 (et non 2018 comme indiqué par erreur), 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et le 17 janvier 2023;

-le SLS facturé est indiqué sur chaque avis d’échéance mensuel depuis le 1er janvier 2019 ;

-ces notifications ne sont au demeurant pas des « décisions » mais des lettres d’information ne pouvant être qualifiées de rétroactives puisqu’elles ont été adressées en début de chaque année; elle sont claires, explicites et détaillées, exposant les modalités de calcul du SLS et les données prises en compte; les revenus pris en compte sont ceux des années antérieures et l’information ne peut donc pas être donnée davantage à l’avance au locataire.

De plus, la RIVP a notifié aux locataires le principe de la nécessité, désormais, d’appeler les SLS et de la fin de la tolérance antérieure dès octobre 2018, c’est à dire aussi tôt que le permettaient les incertitudes juridiques antérieures (position de l’Ancols notamment).

Les locataires ont donc été parfaitement informés.

Les appelants soutiennent également que pour les années 2019 à 2023, la RIVP ne leur pas notifié individuellement à chacun, la décision annuelle de « taxation » visant à les contraindre à verser le SLS ; ils invoquent la jurisprudence selon laquelle la notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (3e Civ., 12 mars 2014, pourvoi n° 13-14.403, Bull. 2014, III, n° 36) et l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP répond exactement :

-que l’article L 441-9 n’impose pas que toutes les notifications du montant du SLS soient notifiées individuellement aux cotitulaires du bail mais prévoit seulement qu’une mise en demeure soit envoyée aux locataires si ceux-ci n’ont pas répondu à l’enquête (et ce avant application d’un SLS provisoire maximum);

-qu’en l’espèce, les courriers ont bien été adressés à M. et Mme [S], étant rappelé que les dispositions de l’article L 441-9 ne sont pas applicables ni l’arrêt du 12 mars 2014, dans la mesure où les époux [S] ont bien répondu aux enquêtes SLS 2019 à 2022 ; seul le courrier du 17 janvier 2022 n’est adressé qu’à M. [S]. Pour mémoire l’absence d’une double notification en cas de cotitularité du bail, qu’elle soit légale ou conventionnelle, n’est pas sanctionnée par la nullité mais par une inopposabilité à l’égard du conjoint non visé et la « nullité » des courriers litigieux ne saurait en tout état de cause être la conséquence du moyen invoqué.

C’est au demeurant par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu également en substance, outre les éléments développés plus haut, que:

-l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué, qui a pour objet de prévoir une opposabilité de plein droit des notifications faites à conjoint, à l’autre conjoint lorsque le bailleur n’a pas eu connaissance antérieurement de son existence, et qui en outre n’a pas pour objet des notifications contractuelles mais des actes de procédure, est dépourvu de pertinence en l’espèce puisqu’il est manifeste que les deux époux sont connus du bailleur et considérés comme cotitulaires du bail,

– l’article L. 441-3 ne prévoit aucune forme particulière pour la notification du calcul du SLS retenu; qu’avisés par des courriers adressés à eux deux, les locataires n’ont jamais fait de réclamation pour obtenir des documents sur ces SLS, ni n’établissent avoir sollicité une information à ce sujet sans l’avoir obtenue, et qu’une demande de rectification ou contestation du calcul reste toujours possible dans la limite de la prescription,

– l’information sur le SLS appliqué après réception des questionnaires ressource a ainsi été effectuée et reçue en application des dispositions applicables de sorte qu’aucune absence de notification leur faisant grief ne résulte des circonstances, étant souligné que les intéressés ont effectué plusieurs contestations lors de ces dernières années, démontrant leur parfaite connaissance, à tous deux, des sommes appelées.

Il convient donc de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande d »annulation’ des ’décisions’ relatives aux SLS formée par M. et Mme [S].

Sur le calcul des sommes appelées au titre du SLS

Le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [S] au paiement de la somme de 61.151,84 euros d’arriéré de SLS, loyers ou charges dû au 02/05/2023, avril 2023 inclus ; pour ce faire il a écarté les contestations des locataires sur le calcul du SLS et il a par ailleurs rejeté la demande de remboursement de trop versé de SLS.

Devant la cour, M. et Mme [S] ne réitèrent pas cette demande de remboursement et concluent seulement au rejet de toutes demandes de paiement de la RIVP.

Cette dernière demande la confirmation du jugement.

-au regard du plafond de ressources

M. et Mme [S], estimant que la RIVP a fait une erreur de calcul et refuse de la rectifier, demandent le rejet de toutes les demandes en paiement de SLS.

La cour observe néanmoins qu’aux termes de leur propre calcul (conclusions p.13) ils admettent devoir payer une certaine somme mensuelle, de sorte que leur demande de rejet total apparaît en tout état de cause incohérente.

Le premier juge a retenu que le logement des intéressés entrant dans la catégorie des logement financés par un prêt PLUS, leur argumentation tenant à l’application d’un plafond de ressources majoré de 30 % est erronée.

Les appelants soutiennent à nouveau devant la cour d’appel que le plafond de ressources retenu par la RIVP dans ses calculs et validé par le jugement est erroné au regard de l’article R.441-23 du code de la construction et l’habitation et qu’ils auraient dû se voir appliquer un plafond de ressources PLUS majoré de 30%.

La RIVP réplique que les appelants confondent les différents plafonnements applicables ; qu’en l’espèce, les dispositions applicables et appliquées sont celles relatives aux logements financés par un prêt PLUS (prêt locatif à usage social) et non pas un prêt PLS; que les plafonds PLUS ne sont pas « majorés » mais servent de base de calcul aux plafonds majorés (les plafonds PLS correspondent ainsi, eux, aux plafonds PLUS + 30%) ; qu’en l’espèce, le logement a été financé par un prêt PLUS, que les locataires se voient donc appliquer le plafond PLUS, soit un plafond non majoré, conformément à l’article R. 441-23 en son 2ème alinéa et à l’ensemble des dispositions réglementaires applicables.

Le surloyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement en m2, du coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social (CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et ce selon une formule qui a fait l’objet d’une information des locataires par les courriers cités plus haut.

L’article R. 441-20 du code de la construction et l’habitation dispose ainsi que:

« Le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Aucun supplément de loyer de solidarité n’est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 %.

Le montant annuel du supplément de loyer de solidarité, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Ces ressources sont appréciées comme il est dit à l’article R. 441-23. »

Selon l’article R. 441-23,  » Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11 , ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus. »

L’article D. 331-17 du code de la construction et de l’habitation dispose en son II que « Les logements financés dans les conditions de la présente sous-section sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est au plus égal à un montant déterminé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances », cet arrêté étant celui du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources .

L’article R 441-23 1° fait référence à l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, qui concerne le plafond PLUS, alors que l’article R 441-23 2° fait référence aux plafonds de ressources majorés de l’article D. 331-17, c’est à dire les plafonds PLS.

Le logement litigieux a été financé par un prêt PLUS; le plafond PLUS, non majoré, est donc applicable ; il résulte des pièces produites que le SLS a ,en l’espèce, été calculé conformément à ces dispositions et principes, ainsi qu’il ressort notamment des courriers détaillés et parfaitement explicites adressés aux intéressés, qui ne contestent pas utilement ces éléments, le jugement ayant exactement écarté ce moyen, par des motifs que la cour adopte et auxquels il convient de se référer.

-au regard du loyer de référence vu la surface du logement

M. et Mme [S] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement des SLS en se fondant sur la base d’une superficie du logement de 80 m2 et non de 79 m2 comme indiqué dans le certificat de surface qu’ils produisent ; il se réfèrent à l’article R. 441-21.2° du code de la construction et de l’habitation.

La RIVP demande la confirmation du jugement qui a écarté cette objection et se réfère à la convention APL applicable au logement litigieux qui précise, en page 12, que la surface habitable de l’appartement est de 80 m².

Il résulte du 2° de l’article R. 441-21 du code de la construction et de l’habitation que le supplément de loyer de référence est fixé à un montant mensuel selon une certaine somme par mètre carré habitable.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance:

-qu’il convient de se référer aux mentions de la convention signée avec l’État selon laquelle la surface habitable de l’appartement est de 80 m², par référence à l’article R.111-2 du code de la construction et l’habitation (devenu article R. 156-1) ; que cet article ne prend pas en compte les locaux de hauteur inférieure à 1,80 m.

La cour précise que le certificat de surface habitable produit par les appelants (pièce 6), établi en janvier 2023, indique que la surface habitable est de 79,10 m², soit 90 cm² de différence avec la surface retenue par le bailleur et exclut les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 2,20 mètres.

-qu’aucune erreur du bailleur s’agissant de la surface du logement lors du conventionnement ne résulte de des circonstances et ne justifie l’objection des locataires quant à la fiabilité et à la réalité de la surface du logement prise en compte, ni ne saurait justifier le rejet de la demande de paiement des SLS.

Les calculs détaillés par la RIVP des SLS applicables sur la période considérée et adaptés à une surface habitable telle que retenue dans le cadre de la présente instance, ne sont pas autrement ni utilement contestés et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [S] à payer la somme de 61.151,84 euros d’arriérés de SLS, loyers ou charges dû au 02/05/2023, avril 2023 inclus, sauf à actualiser la dette, selon les motifs développés plus bas.

Sur la violation alléguée des droits fondamentaux

M. et Mme [S] font valoir notamment que »la restriction de la liberté contractuelle en matière de loyers est une réglementation de l’usage des biens au sens de l’article 1er du Protocole Additionnel n°1 (…)qui altère le droit de jouissance du bien loué par la locataire », qu’il a été porté atteinte à leurs intérêts patrimoniaux par une modification unilatérale de leur bail privé ayant des conséquences disproportionnées et que le SLS est une contribution indirecte disproportionnée.

Ils invoquent également l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950.

Ils en déduisent que toutes les demandes de la RIVP doivent être rejetées.

C’est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer et qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté cette analyse.

Les appelants ne démontrent pas, en l’espèce, avoir subi une violation de leurs droits fondamentaux, notamment de propriété et de droit au respect de la vie privée et familiale ou du domicile, et qui justifierait de rejeter les demandes de paiement du SLS, lequel est établi en prenant en compte les revenus fiscaux de référence, et alors qu’aucun SLS ne leur a été facturé pendant des années jusqu’à ce que la RIVP soit contrainte d’appliquer la réglementation d’ordre public existante, ces éléments ayant fait l’objet d’une information par le bailleur.

Pour mémoire le dispositif de SLS répond à un motif d’intérêt général de justice sociale, et sa mise en ’uvre est entourée de garanties procédurales et de fond; il correspond à une politique de solidarité nationale, qui poursuit les objectifs d’intérêt général mentionnés à l’article L. 441 du code de la construction et de l’habitation, notamment celui de favoriser la mobilité sociale au profit des personnes aux ressources modestes et les plus défavorisées ; pour mémoire, selon leurs avis d’imposition, les revenus annuels de référence des locataires s’élevaient, en l’espèce, au cours de ces dernières années à environ 90.000 euros, de sorte que le loyer total, incluant le SLS, d’environ 2.200 euros par mois, n’apparait pas constitutif de l’atteinte à leurs droits fondamentaux alléguée.

En outre, en contrepartie de cet assujettissement au SLS, qui est plafonné, les locataires conservent en principe le droit de se maintenir dans les lieux (Civ. 3e, 6 février 2013, pourvoi n°12-22.136 ; CE 1er février 2023, Assoc. Amicale Mouffetard-Calvin-[Localité 7], n° 466335).

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les dispositions relatives au SLS étaient applicables en l’espèce et que M. et Mme [S] devaient être condamnés à en payer l’arriéré sans pouvoir se prévaloir de l’atteinte à leurs droits fondamentaux.

Sur la demande de M. et Mme [S] de remboursement de la somme de 24.088,72 euros au titre du loyer de base indûment versé

Les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de remboursement de la somme de 24.088,72 euros au titre du loyer de base (hors SLS) indûment versé, selon eux, de 2018 à 2022 ; ils réitèrent cette demande devant la cour en se référant aux dispositions sur l’encadrement du loyer de base et à l’article 8 de la Convention de 2002.

La RIVP conclut au rejet de ces demandes et à la confirmation du jugement, indiquant que les appelants font une confusion entre les articles 8 et 9 de la Convention d’une part (concernant le loyer conventionné maximum) et 8 bis et 9 bis (loyer de base dérogatoire pour les locataires déjà en place lors du conventionnement, ces derniers articles étant intitulés « dispositions particulières relatives au loyer maximum des logements conventionnés lors d’une acquisition ou d’une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition… »), d’autre part.

C’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, lesquels ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal n’étant apporté, que le premier juge a considéré en substance :

-qu’il résulte des articles 8 bis et 9 bis de la Convention, applicables en l’espèce à des locataires dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus par le code de la construction et de l’habitation et déjà dans les lieux lors du conventionnement, que le loyer de base dérogatoire ne peut dépasser 25,89 euros par m² de surface habitable, pour les locataires dont les ressources excèdaient les plafonds de ressources et déjà dans les lieux lors du conventionnement de 2002, ce qui est bien le cas en l’espèce,

-que le loyer de base a été calculé conformément au plafond prévu dans cette convention, et que l’article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation, qui a été abrogé et est également invoqué par les appelants, s’appliquait au SLS et non au loyer de base hors SLS, étant ajouté que la RIVP relève à juste titre que l’intéressée semble faire une confusion entre le loyer de base et le SLS.

Comme le fait exactement encore valoir la RIVP, le loyer inscrit dans le tableau de la Convention est le loyer conventionné maximum, tel qu’il résulte de la combinaison des articles 8 et 9 de la convention; il est mentionné à titre indicatif mais ne s’applique pas aux intéressés qui, eux, bénéficiaient d’un loyer dérogatoire.

Ainsi, il ne résulte pas des éléments produits que le loyer dérogatoire hors SLS appliqué aux appelants ait en l’espèce excédé le plafond fixé par l’article 8 bis.

Le jugement sera confirmé et la demande rejetée.

Sur l’actualisation de la dette sollicitée par la RIVP

La RIVP demande que la dette locative, justement évaluée par le premier juge à la somme de 61.151,84 euros arrêtée à avril 2023 inclus, soit actualisée à la baisse à la somme de 14.626,94 euros arrêtée au 31 août 2024 par un décompte établi le 25 septembre 2024.

M. et Mme [S] ne répliquent pas.

La RIVP produit à l’appui de sa demande un décompte d’où il résulte que les appelants restent lui devoir la somme de 14.626,94 euros au titre du solde locatif arrêté au 31 août 2024; ils n’allèguent ni ne démontrent avoir effectué d’autres paiements libératoires qui n’auraient pas été pris en compte.

lls seront donc condamnés solidairement à payer cette somme.

Sur la demande de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts formée par les appelants

M. et Mme [S] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information précontractuelle, et réitèrent cette demande devant la cour.

Comme devant le premier juge, ils soutiennent que le SLS n’est dû que par les locataires ayant accepté de signer un nouveau bail proposé par le bailleur social après le conventionnement dudit immeuble, en application de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’à cette occasion, le bailleur social aurait dû les informer des conséquences d’une telle signature.

La RIVP s’oppose à ce raisonnement et demande la confirmation du jugement.

Selon l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation dans sa version antérieure à la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018, et applicable à la date du conventionnement, s’agissant des logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 sont applicables à ces logements; celui-ci dispose que « Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(…) ».

Les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des [Localité 8], dérogent donc à celles de l’article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés, et autorisent l’organisme concerné, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

La loi dite [Localité 6] du 23 novembre 2018 a, notamment, introduit dans l’article L.441-3, un dernier alinéa selon lequel cet article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L.353-7, l’intention du législateur étant d’éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent, par le jeu de l’application du SLS, une augmentation de loyer conséquente qui n’était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Mais cette loi, qui a clarifié le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieurement au conventionnement, ne peut cependant avoir vocation à s’appliquer qu’aux conventionnements nouveaux, postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi ; ainsi, le locataire titulaire d’un bail en cours de validité lors de la signature par le bailleur d’une convention avec l’Etat avant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 6] peut se voir notifier un SLS pour la période postérieure à cette entrée en vigueur et ce même s’il a refusé de signer un nouveau bail (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité; 3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-11.047, publié).

En l’espèce, la convention applicable date de 2002 et le contrat de bail liant alors la RIVP aux locataires s’est trouvé, à compter de cette date, soumis aux dispositions de la convention, conformément aux dispositions précitées, sans que cette application soit conditionnée par la signature d’un nouveau bail ; ainsi les locataires n’avaient en tout état de cause aucune faculté de refus d’un nouveau bail de nature à leur permettre d’échapper au paiement du SLS, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

En outre, le rapport de contrôle 2017-053 de l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) relève que la RIVP n’a pas appliqué de SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire, ce qui constitue une irrégularité; qu’ainsi ses locataires bénéficiant de loyers dérogatoires sont enquêtés mais ne se voient pas appliquer de SLS et ce en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de cassation, de sorte qu’une telle exemption n’est pas conforme et qu’il doit y être mis fin.

C’est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, qui ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, rappelant ces dispositions et principes et le fait que M. et Mme [S] sont cotitulaires d’un nouveau bail après conventionnement, datant du 6 juin 2003, a retenu que :

– la convention devait en tout état de cause s’appliquer immédiatement à leur bail, quand bien même un nouveau bail n’aurait pas été signé par eux et que l’application du SLS s’imposait en l’espèce ;

-aucun défaut d’information des locataires par la RIVP ne résulte des éléments produits et de l’ensemble des circonstances invoquées par les appelants, lesquels ont été informés par plusieurs courriers de l’obligation de mettre en ’uvre effectivement les perceptions des SLS à la suite du rapport de l’ANCOLS et de toutes les informations relatives s’agissant de ce supplément en ce qui les concerne plus particulièrement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages-intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à actualiser le montant de la dette locative,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [G], [Q] [S] et Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) la somme réactualisée de 14.626,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024;

Condamne in solidum M. [G], [Q] [S] et Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

Condamne in solidum M. [G], [Q] [S] et Mme [R], [W], [D] [E] épouse [S] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,