MINUTE N° : 2026 /
JUGEMENT DU : 17 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00749 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DUB4 /
NATURE AFFAIRE : 50G/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [B] [F], [J] [F], [D] [F] C/ S.A.S. SAS WIIM CLUB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur DELORE, Vice-Président

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière, lors des débats
Madame QUENTIER, greffière lors du délibéré

DESTINATAIRES :
Me Matthieu ROBARDEY
délivrées le

DEMANDEURS

Mme [B] [F], née le 6 juin 1962 à MANTES-LA-JOLIE (78), demeurant 53 Cours Emile Zola – 69100 VILLEURBANNE
représentée par Me Matthieu ROBARDEY, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et Me MONTANE-MARIJON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.

M. [J] [F], né le 10 juin 1961 à MANTES-LA-JOLIE (78), demeurant 1 Lot Domaine de Ferradou – 31570 SAINTE-FOY-D’AIGREFEUILLE
représentée par Me Matthieu ROBARDEY, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et Me MONTANE-MARIJON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.

Mme [D] [F], née le 17 décembre 1966 à CLERMONT-FERRAND (63) demeurant 27 rue Docteur jean Bernardbeig – 31100 TOULOUSE
représentée par Me Matthieu ROBARDEY, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et Me MONTANE-MARIJON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS WIIM CLUB immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 930 179 932, dont le siège social est sis Place Ampère – 33110 LE BOUSCAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice .
défaillant

Clôture prononcée le 03 juin 2026
Débats tenus à l’audience du 25 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Septembre 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur DELORE, Vice-Président, et par Madame Alexandrine QUENTIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique, dressé le 26 décembre 1992 par Maître [O], les époux [Z] [F] et [C] [Q] ont fait donation entre vifs à titre de partage anticipé à leurs trois enfants [J] [F], [B] [F] et [D] [F], chacun pour un tiers, de la nue-propriété de l’immeuble sis rue du Lac sur la commune de Saint-Quentin-Fallavier cadastré section C lieudit La Rivoire n° 819, 820, 821, ledit immeuble estimé en pleine propriété à 1 200 000,00 francs et en nue-propriété à 840 000,00 francs.
Par acte authentique, dressé le 13 mars 2025 par Maître [V], [C] [Q], [B] [F], [J] [F] et [D] [F] ont conclu une promesse unilatérale de vente au profit de la société WIIM CLUB sur le bien immobilier sis 70 rue du Lac à Saint-Quentin-Fallavier cadastré section CT n° 31 pour la somme de 735 000,00 euros. Le délai de la levée d’option a été fixée au 13 avril 2026.
[C] [Q], veuve d’[Z] [F], est décédée le 29 août 2025, laissant pour lui succéder ses deux enfants [J] [F] et [D] [F] et sa petite-fille Madame [W] [U] venant en représentation de sa mère [B] [F] laquelle a renoncé à la succession.
Par courrier du 14 octobre 2025, la société WIIM CLUB a indiqué aux consorts [F] que la Mairie avait refusé la demande de permis simplifié et qu’un permis d’aménager avec travaux était applicable à l’opération de division. Elle a sollicité une résiliation amiable.
Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 09 décembre 2025, Maître [V] a sollicité auprès de la société WIIM CLUB la production de l’ensemble des justificatifs relatifs à ses démarches sous huitaine et lui a indiqué que, à défaut, la défaillance des conditions suspensives lui sera exclusivement imputable et que la clause d’indemnité d’immobilisation de 73 500,00 euros sera due.
Par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2026, Madame [B] [F], Monsieur [J] [F], Madame [D] [F] (ci-après les consorts [F]) ont assigné la société WIIM CLUB devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins, sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1304 et suivants du code civil, d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 73 500,00 euros et celle de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Les consorts [F] font valoir au soutien de leurs demandes que la promesse de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager simplifié portant sur l’autorisation de création de 4 lots de terrain à bâtir et à détacher de la propriété bâtie, et une condition suspensive d’obtention de permis de construire pour 4 maisons individuelles, qu’aucun des deux permis n’ont été déposés, que la société WIIM CLUB a été mise en demeure de les produire, qu’elle est réputée avoir renoncé aux conditions suspensives, et à titre subsidiaire qu’elle a empêché l’accomplissement de la condition de sorte que celle-ci est réputée réalisée.
Ils exposent que la société WIIM CLUB argue avoir échangé avec les services de la commune, le cabinet de géomètres et la communauté d’agglomération et que les services instructeurs s’opposeraient formellement à la délivrance du permis d’aménager simplifié pour ce projet, qu’elle n’a pas produit de pièce probante, que l’échange produit avec la commune ne justifie pas d’une impossibilité.
Ils ajoutent que la défenderesse n’a entrepris aucune démarche concrète, qu’elle ne pouvait s’assurer du refus qu’en déposant les permis, qu’elle a fait échec à la condition, que la notion de permis d’aménager simplifié n’était pas définie dans la promesse de vente, que la société WIIM CLUB s’était engagée à déposer le permis d’aménager et les permis de construire ce qu’elle n’a pas fait de sorte que sa responsabilité contractuelle est engagée.
S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, ils soutiennent à titre principal que la défenderesse ne peut se prévaloir des conditions suspensives et à titre subsidiaire qu’elles sont réputées accomplies, qu’elle n’a pas levée l’option avant le 13 avril 2026, et qu’elle est débitrice de l’indemnité.
La société WIIM CLUB, défaillante, n’a pas constitué avocat.

Suivant ordonnance en date du 03 juin 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 25 juin 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1589 alinéa 1er du même code dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
L’article 1124 précise que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. ».
Il est toutefois possible d’assortir la promesse de vente d’une condition suspensive, auquel cas la vente ne sera valable que dès lors que la condition sera levée.
L’article 1304, alinéa 2, prévoit que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
En application de l’article 1304-3, alinéa 1er, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Il est constant qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.
L’article 1231-5 ajoute que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente du 13 mars 2025, il est stipulé que toutes les conditions suspensives bénéficient au bénéficiaire de la promesse, ces conditions suspensives sont les suivantes :
« 1. Obtention d’un permis d’aménager simplifié
Compte tenu de la destination envisagée du bien par le bénéficiaire et du projet du bénéficiaire, un permis d’aménager simplifié délivré par l’autorité compétente devra être obtenu par lui […], ledit permis d’aménager devant porter sur l’autorisation de création de quatre lots de terrain à bâtir à détacher de la propriété bâtie.
Délai de dépôt de la demande
Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier conforme aux règles du PLU applicable […] de demande de permis d’aménager et ce au plus tard dans les trois mois de la signature des présentes au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. A défaut de dépôt dans le délai convenu, le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager. La production d’un refus de permis d’aménager ou d’un permis d’aménager contenant des prescriptions particulières sera alors sans effet.
Date d’obtention
L’obtention du permis d’aménager devra avoir lieu au plus tard dans les 6 mois de la signature des présentes soit au plus tard le 13 septembre 2025 […].
Mise en demeure
A compter de cette date, la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager sera considéré comme défaillie et les présentes seront caduques de plein droit huit jours après une mise en demeure restée vaine adressée par le promettant au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier de l’obtention du permis, ou de la renonciation à la condition suspensive. […]. ».
« 2. Obtention de quatre permis de construire » avec un délai de dépôt de la demande de sept mois à compter de la signature et justification par le bénéficiaire au promettant du dépôt des dossiers de demandes conformes aux règles du PLU applicable. La même stipulation relative à la mise en demeure a été reproduite s’agissant de cette deuxième condition suspensive.

La société WIIM CLUB a indiqué par son courrier du 14 octobre 2025 que la mairie aurait refusé sa demande de permis d’aménager simplifié et que la promesse était résiliée. Cependant, la société WIIM CLUB ne produit pas son dépôt de dossier de permis d’aménager ni son dépôt de permis de quatre permis de construire alors que les conditions suspensives stipulées lui impose d’en justifier pour se prévaloir de la condition suspensive.
La société WIIM CLUB a été mise en demeure de les produire sous huitaine par le notaire chargé de la vente conformément aux stipulations et elle a indiqué par courriel du 09 décembre 2025 s’être déjà justifiée pour une sortie amiable.
Elle a fourni des documents aux demandeurs à savoir :
des échanges courriel avec un expert indiquant que le chantier à Saint-Quentin-Fallavier ne peut être en PA simplifié mais en PA avec réseau et créations d’espace communsun courriel du service d’urbanisme de la commune de Saint-Quentin-Fallavier du 28 avril 2025 indiquant que le projet est soumis à permis d’aménager et doit obtenir l’avis favorable des ABF.La société WIIM CLUB ne justifiant pas avoir déposé les dossiers utiles et nécessaires, conformément aux stipulations des parties, le bénéficiaire a réputé avoir renoncé aux deux conditions suspensives précitées et à défaut d’avoir levée l’option avant le 13 avril 2026, la non-réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire.
Les consorts [F] demandent le paiement de l’indemnité d’immobilisation.
Il est stipulé une clause intitulée « indemnité d’immobilisation » par laquelle : « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 73.500 euros.
1. Si le bénéficiaire à la date d’expiration de la présente promesse de vente :
-n’a pas fait état de la non-réalisation d’une des conditions suspensives stipulées aux termes des présentes,
-n’a pas levé l’option ainsi qu’il a été précisé ci-avant.
Il s’oblige à verser au promettant la somme de 73.500 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation.
2. De convention expresse entre les parties, aucune somme ne sera versée par le bénéficiaire à titre de dépôt de garantie. ». Le délai de la levée d’option a été fixée au 13 avril 2026.

En l’espèce, la société WIIM CLUB qui n’a pas levé l’option alors qu’elle est réputée avoir renoncé aux conditions suspensives stipulées à son bénéfice exclusif se trouve ainsi redevable de l’indemnité d’immobilisation fixée contractuellement à la somme de 73 500,00 euros.
En conséquence, il convient de condamner, en l’absence de versement spontané, la société WIIM CLUB à payer aux consorts [F] la somme de 73 500,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires
La société WIIM CLUB qui succombe, sera tenue aux dépens de la présente instance.
Il sera alloué à Madame [B] [F], Monsieur [J] [F], Madame [D] [F], ensemble, la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE,
CONDAMNE la société WIIM CLUB à verser à Madame [B] [F], Monsieur [J] [F] et Madame [D] [F] la somme de 73 500,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
CONDAMNE la société WIIM CLUB à verser à Madame [B] [F], Monsieur [J] [F] et Madame [D] [F] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société WIIM CLUB aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur DELORE Guillaume, Président, qui l’a signé avec Madame Alexandrine QUENTIER, greffier

La Greffière Le Président