TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 24/00163 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BC45

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
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1 copie exécutoire à :
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1 copie dossier

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marie Pierre DEBONO Cadre greffier lors des débats et de Madame Viviane MAZEYRIE, greffier lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [L] [R], ayant pour mandataire la SASU Ashley IMMOBILIER sise [Adresse 2]
née le 14 Octobre 1956 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Me Nadège POUGET BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 01 Juin 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2016, Madame [L] [R] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 260 euros et d’une provision sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5187.67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [O] le 26 septembre 2024.

Par assignation du 12 décembre 2024, Madame [L] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de voir constater l’acquisition des conditions de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] et de tout occupant de son chef, voir condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 6083.16 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 03/12/2024, voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 01/01/2025, voir condamner Monsieur [E] [O] au paiement d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, voir condamner Monsieur [E] [O] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement et le coût de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par courrier en date du 28 avril 2026, Monsieur [E] [O] a indiqué à Madame [L] [R] son départ des lieux pour le 30 juin 2026 et qu’il poursuivrait le règlement de sa dette locative conformément aux mesures de la Banque de France.

Après plusieurs demandes de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juin 2026.

À cette audience, Madame [L] [R] sollicite le maintien de ses demandes, hormis celle relative aux dommages et intérêts. Elle mentionne que Monsieur [E] [O] doit quitter les lieux fin juin 2026 et que l’état des lieux de sortie est prévu le 29 juin 2026 par acte de commissaire de justice. La bailleresse fait valoir que la dette locative actualisée s’élève à la somme de 7218.05 euros.

Monsieur [E] [O], représenté par son conseil, sollicite de débouter Madame [L] [R] de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens. Il mentionne l’absence de contestation sur le principe de la dette locative, n’avoir pas d’autre observation et s’en rapporte à ses écritures sur le surplus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail et ses suites

Sur la recevabilité de la demande

Madame [L] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2016 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 25 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5187.67 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2024.

Monsieur [E] [O] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement par décision en date du 13 février 2025.

Il est rappelé que les modalités d’articulation entre la procédure en constat de résiliation du bail et le traitement des situations de surendettement ont été prévues expressément tant par la loi du 6 juillet 1989 que par le code de la consommation.

Ainsi, les VI et VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 envisagent les hypothèses dans lesquelles le juge du bail est saisi aux fins de constatation de la résiliation du bail, alors que la commission de surendettement a déjà déclaré la demande de surendettement du locataire recevable et a pris différentes décisions relatives au traitement de cette situation de surendettement.

L’article L. 714-1 du code de la consommation traite pour sa part de la situation où une procédure de surendettement est ouverte alors que le juge des loyers a déjà constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets au respect de délais de paiement.

Selon l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié de la bailleresse arrêté à la date du 25 mai 2026 que Monsieur [E] [O] a repris le paiement du loyer courant et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de mai 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure, d’une somme totale de 7218.05 euros.

Faute pour Monsieur [E] [O] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme à Madame [L] [R].

La commission de surendettement de la [Localité 7] a imposé au profit du défendeur des mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du code de la consommation, avec notamment une mensualité de remboursement de 274.66 euros. Il n’est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours.

Il est constaté que les parties se sont accordées sur un départ des lieux de Monsieur [E] [O] fin juin 2026, dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser Monsieur [E] [O] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 274.66 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [E] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de [Localité 8], 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [L] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre Monsieur [E] [O], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 26 novembre 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 383.82 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [R] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande Madame [L] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [L] [R] recevable en la forme,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 mars 2016, entre Madame [L] [R], d’une part, et Monsieur [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], est résilié depuis le 26 novembre 2024, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [E] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE Monsieur [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 383.82 euros (trois cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à Madame [L] [R] la somme de 7218.05 euros (sept mille deux cent dix-huit euros et cinq centimes), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 25 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse,

AUTORISE Monsieur [E] [O] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 274.66 euros (deux cent soixante-quatorze euros et soixante-six centimes), en plus du loyer courant, conformément aux mesures imposées prévues par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7],
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et celui de l’assignation du 12 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à Madame [L] [R] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 17 septembre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge