Pénalités de retard dans le CCMI de la SAS Les Maisons Clefs d’Or : 226 jours retenus et exception d’inexécution admise

La cour applique les stipulations du contrat de construction de maison individuelle relatives au démarrage du chantier et aux pénalités de retard. Le constructeur ne démontre ni l’absence de bornage, ni l’impossibilité d’accès des engins au terrain. Un simple courriel, non corroboré par un témoignage ou des photographies, ne suffit pas à établir l’impossibilité de démarrer les travaux.

Le retard est fixé à 226 jours, sur la base d’une pénalité contractuelle de 1/3000e du prix convenu, soit 10 714 euros. La maîtresse de l’ouvrage pouvait invoquer l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement du solde, les pénalités étant supérieures à celui-ci. La compensation était possible dès lors que les conditions de l’article 1347 du code civil étaient réunies et qu’elle avait été demandée.

La demande de réparation du préjudice moral est rejetée faute de preuve. La société constructrice est condamnée aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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La cour confirme les pénalités de retard fixées à 10 714 euros et leur compensation avec le solde du prix de la maison. L’accès au chantier n’étant pas démontré comme impossible, le bornage étant établi et le nettoyage du terrain n’étant pas contractuellement prévu, ces éléments ne justifient pas une réduction supplémentaire. La demande d’indemnisation du préjudice moral est rejetée faute de preuve.

Un acheteur a conclu avec la SAS Les Maisons Clefs d’Or un contrat de construction de maison individuelle pour un prix de 142 240 euros. Le permis de construire a été délivré le 31 août 2021, le chantier ouvert le 15 septembre 2022 et la réception prononcée le 25 octobre 2023.

Le constructeur a retenu 50 jours de retard et émis un avoir de 2 370,50 euros. L’acheteur a soutenu que le retard atteignait 226 jours et a refusé de régler le solde du prix, inférieur aux pénalités réclamées. Le tribunal a fixé les pénalités à 10 714 euros, admis la compensation et condamné le constructeur à payer 1 246,01 euros.

La cour confirme le jugement : le bornage était établi, l’accès du chantier n’était pas démontré comme impossible et le nettoyage du terrain n’était pas contractuellement exigé. La demande de réparation du préjudice moral est rejetée faute de preuve.

• Vérifier les conditions contractuelles préalables au démarrage du chantier
• Établir la date théorique d’achèvement selon le délai contractuel
• Déterminer le nombre exact de jours de retard imputables au constructeur
• Appliquer la pénalité contractuelle de 1/3000e du prix par jour
• Constater un manquement suffisamment important pour l’article 1219 du Code civil
• Vérifier l’existence de créances réciproques permettant la compensation

• Acte de bornage réalisé avant la vente du terrain
• Courrier du constructeur reconnaissant la remise des bornes fin mars 2021
• Courriel du 2 septembre 2022 invoquant les bornes et le nettoyage
• Photographies du terrain montrant une couverture herbeuse accessible
• Facture de fourniture et mise en service du compteur d’eau
• Lettre recommandée dénonçant le retard avant l’achèvement

Le constructeur reste débiteur des pénalités calculées sur 226 jours et ne peut réclamer le solde du chantier sans tenir compte de la compensation. L’acheteur obtient la somme retenue par le jugement, tandis que sa demande de préjudice moral est rejetée faute de preuve.

• Paiement de 1 246,01 euros à l’acheteur
• Compensation entre les pénalités et le solde contractuel
• Absence d’intérêts moratoires contractuels sur le solde
• Condamnation à 2 500 euros au titre de l’article 700 en appel
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Rejet de la demande de préjudice moral

À faire

• Documenter la date de réalisation des conditions préalables
• Conserver les photographies datées de l’accès au chantier
• Calculer le délai contractuel et chaque jour de retard
• Adresser une réclamation avant l’achèvement des travaux
• Chiffrer distinctement pénalités, solde et compensation demandée

À éviter

• Invoquer un obstacle au chantier sans preuve matérielle
• Imposer un nettoyage non prévu au contrat
• Fonder le retard sur un courriel isolé
• Réclamer des intérêts sans vérifier leur fondement contractuel
• Demander un préjudice moral sans justificatifs précis

Les pénalités contractuelles de retard dans le CCMI

La pénalité prévue par le contrat est égale à 1/3000e du prix convenu par jour de retard. La juridiction retient 226 jours, après avoir constaté que le constructeur ne prouvait ni l’absence persistante de bornage ni l’impossibilité d’accès des engins. Le montant total atteint 10 714 euros.

L’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil

L’acheteur pouvait suspendre le paiement du solde dès lors que le retard était important et que les pénalités contractuelles excédaient ce solde. La juridiction considère que les conditions de l’article 1219 du Code civil étaient réunies.

La compensation des créances réciproques

La compensation pouvait être prononcée puisque l’acheteur l’avait demandée et que les conditions de l’article 1347 du Code civil étaient réunies. Elle s’opère entre le solde du marché et les pénalités dues par le constructeur, sous réserve du montant effectivement réclamé.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1219 du Code civil, Article 1347 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil