Responsabilité du syndic pour convocation tardive d’une assemblée générale : indemnisation du syndicat et garantie de l’assureur

Le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires lorsqu’il méconnaît les règles d’organisation de l’assemblée générale. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit ses missions, tandis que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose un délai minimal de convocation de 21 jours. Sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, la convocation tardive ayant entraîné l’annulation de l’assemblée caractérise une faute du mandataire.

Le préjudice indemnisable comprend les condamnations versées après l’annulation, les frais de défense, le coût de la mise en demeure et les frais de suivi par le nouveau syndic, dès lors que leur réalité et leur lien avec la faute sont établis. L’assureur est tenu in solidum en raison de l’action directe du tiers lésé prévue par l’article L.124-3 du Code des assurances.

Les intérêts courent à compter de la mise en demeure. Leur capitalisation relève de l’article 1343-2 du Code civil et ne peut prendre effet avant la demande de capitalisation. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Une assemblée générale de copropriété ayant été annulée pour convocation tardive, le syndicat a recherché la responsabilité de l’ancien syndic et de son assureur. La faute du syndic a été retenue et le préjudice fixé à 5 410,72 euros. L’assureur a été condamné solidairement au paiement, avec intérêts, capitalisation et indemnité procédurale.

Le syndic CLICSYNDIC a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale avec un délai inférieur à 21 jours. Une décision devenue définitive a annulé cette assemblée pour non-respect du délai légal et condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de frais irrépétibles et de dépens.

Après le changement de syndic, le syndicat des copropriétaires a assigné la SAS SYNDIC ONE, venant aux droits de l’ancien syndic, ainsi que son assureur. Il demandait le remboursement des condamnations versées, de ses frais de défense, du coût d’une mise en demeure et des frais de suivi de la procédure.

Le tribunal retient la faute du syndic, évalue le préjudice à 5 410,72 euros et condamne solidairement l’assureur au paiement, avec intérêts et capitalisation. Une indemnité de 1 000 euros est également accordée au titre des frais irrépétibles.

• Convocation de l’assemblée générale moins de 21 jours avant sa tenue
• Méconnaissance des formes et délais prévus par l’article 9 du décret du 17 mars 1967
• Annulation définitive de l’assemblée générale en raison de cette irrégularité
• Faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat
• Dépenses directement causées par la faute et suffisamment justifiées
• Garantie de responsabilité civile couvrant le syndic responsable

• Jugement définitif du 15 novembre 2024 annulant l’assemblée générale
• Constat judiciaire d’une convocation notifiée moins de 21 jours auparavant
• Justificatifs de paiement des frais irrépétibles et dépens
• Note d’honoraires détaillant les frais de défense et la mise en demeure
• Justificatif du versement de 450 euros au nouveau syndic

Le syndicat des copropriétaires obtient la réparation des dépenses directement causées par l’annulation de l’assemblée. Le syndic et son assureur sont tenus in solidum des dommages-intérêts, des intérêts, de l’indemnité procédurale et des dépens.

• Indemnisation du syndicat à hauteur de 5 410,72 euros
• Prise en charge in solidum par le syndic et l’assureur
• Intérêts au taux légal dès la mise en demeure
• Capitalisation des intérêts à compter de la demande
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Support in solidum des dépens et exécution provisoire

À faire

• Vérifier le délai de 21 jours avant chaque assemblée
• Conserver les convocations et justificatifs de notification
• Documenter toute annulation résultant d’une irrégularité
• Rassembler les justificatifs des dépenses directement causées
• Adresser une mise en demeure avant l’assignation

À éviter

• Notifier une convocation moins de 21 jours avant l’assemblée
• Négliger les formes prescrites de notification
• Réclamer des frais non justifiés ou sans lien causal
• Omettre d’appeler l’assureur de responsabilité civile
• Demander la capitalisation avant de la formaliser

Le délai légal de convocation des assemblées générales

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose un délai minimal de 21 jours et le respect de formes prescrites. La convocation adressée moins de 21 jours avant l’assemblée constitue une faute du syndic et justifie l’engagement de sa responsabilité lorsque cette irrégularité entraîne l’annulation de l’assemblée.

La responsabilité du syndic mandataire

Sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, le syndic répond envers le syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de son mandat. Le jugement définitif ayant annulé l’assemblée pour convocation tardive établit la faute. Les dépenses directement liées à cette faute sont indemnisables lorsqu’elles sont justifiées et ne sont pas objectivement contestées.

L’action directe contre l’assureur de responsabilité civile

L’article L.124-3 du Code des assurances permet au tiers lésé d’agir directement contre l’assureur de la personne responsable. L’assureur du syndic est donc tenu in solidum des condamnations prononcées contre son assuré, dans les limites de la garantie mobilisée.

Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 du décret du 17 mars 1967, Article 1992 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article L.124-3 du Code des assurances, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile