TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 23/02406 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LFVF

N° JUGEMENT :
AF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

Me Sylvie FERRES

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP MONTOYA & DORNE

la SARL PY CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 17 Septembre 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [J]
né le 09 Avril 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [B] [Z] épouse [J]
née le 26 Avril 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [V]
né le 07 Décembre 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [Q] [X]
né le 01 Avril 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocats au barreau de GRENOBLE

Maître [A] [H], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par Me DELBE

Madame [U] [S]
née le 19 Décembre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 18 Juin 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Adrien FLESCH, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 17 Septembre 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Adrien FLESCH, Vice-président
Eva NETTER, Juge
Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 21 juin 1994, Monsieur [J] et Madame [Z], son épouse sont devenus propriétaires d’un fonds immobilier, situé à [Localité 6] et portant le numéro de cadastré [Cadastre 1]. Il est contigu à celui dont Monsieur [X] et Madame [S] ont fait l’acquisition par acte du 2 décembre 2019, conclu avec Monsieur [V] devant Maître [H], notaire, et portant le numéro de cadastre [Cadastre 2].

Sur chaque fonds se trouve une maison d’habitation. Le long de la maison de Monsieur [X] et Madame [S], une bande de terrain leur appartenant, séparant leur maison de la propriété d’un tiers, la parcelle cadastrée [Cadastre 3], fait la jonction entre la voie publique à une extrémité et le jardin de Monsieur [J] et Madame [Z] à l’autre extrémité. Le jardin n’a pas d’autre accès à la voie publique que par cette bande de terrain.
Monsieur [J] et Madame [Z] prétendent bénéficier d’une servitude de passage, ce que Monsieur [X] et Madame [S] contestent. Ces derniers ont procédé à des aménagements et font un usage tel de la bande de terrain qu’ils empêchent l’exercice de la servitude de passage revendiquée par Monsieur [J] et Madame [Z] et qu’ils exerçaient auparavant.

Par actes du 28 avril 2023, Monsieur [J] et Madame [Z] ont assigné Monsieur [X] et Madame [S] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en vue du rétablissement de la servitude de passage (procédure RG n° 23/2406). Monsieur [X] et Madame [S] ont assigné en intervention forcée Monsieur [V] et Maître [H] par actes du 30 octobre 2023 (procédure RG n° 23/6279). Ces deux procédures ont été jointes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, Monsieur [J] et Madame [Z] demandent au tribunal de :
– JUGER que Monsieur et Madame [J] sont bien fondés à solliciter le rétablissement de leur passage, dont leur parcelle cadastrée section [Cadastre 1] sur la Commune de [Localité 6], est bénéficiaire, telle qu’établie par titre, depuis 1883 et résultant de leur titre de propriété des 26 juillet et 4 août 1994,
– DÉBOUTER les consorts [X]/[S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les déclarer irrecevables dans leurs prétentions ;
– ORDONNER le rétablissement de la servitude de passage, prévue par titre, au profit du fonds [J], sur toute son assiette, telle que définie dans leur titre de propriété régulièrement publié aux hypothèques en 1994 ; et celui de leurs auteurs avant eux :  » Ledit passage d’une largeur de 2 mètres 54 centimètres au levant sur la [Adresse 5] et de deux mètres neuf centimètres au couchant  » en tant que fonds dominant, soit sur toute la longueur et la largeur mentionnées dans le titre ;
– CONDAMNER les consorts [X] et [S] d’avoir à enlever tous objets ou tous obstacles éventuels de nature à empêcher l’exercice par tous moyens de la servitude de passage, par leurs voisins, les époux [J], à peine d’astreinte de 500 €/par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– AUTORISER les époux [J] à solliciter la liquidation de l’astreinte de 50 €/par jour de retard à compter de leur lettre de mise en demeure du 2 août 2020 et jusqu’aux présentes écritures pour un montant de 85 500 € sous le visa d’un constat d’huissier de justice établissant en 2022 cette occupation par les consorts [X]/[S] et la privation de tout passage aux époux [J] ;
– CONDAMNER de ce fait, les consorts [X] et [S] d’avoir à payer aux époux [J], la somme de 85 500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble manifestement illicite résultant de l’entrave à l’exercice de leur servitude de passage depuis janvier 2019 ;
– JUGER que cette somme portera intérêts qui seront capitalisés par année entière, et ce depuis la lettre de mise en demeure du 2 août 2020 ;
– CONDAMNER les consorts [X] et [S] d’avoir à démolir l’escalier, creusé sur deux marches, en béton, implanté sur l’assiette de leur servitude de passage, à peine d’astreinte de 500 €/par jour de retard à compter du prononcé du jugement et de sa signification et en ordonner le comblement afin que la servitude puisse être pratiquée en bon père de famille ;
– ORDONNER le rétablissement du passage dans son état antérieur à la vente de 2019 à la charge des consorts [X]/[S] ;
– ORDONNER la fermeture de l’accès au passage par les consorts [X]/[S] depuis leur propriété ; en tant qu’occupants sans droit ni titre du passage à peine d’astreinte de 500 €/jour de retard à compter du prononcé du jugement et de sa signification ;
– ORDONNER l’exécution provisoire du jugement pour le tout, nonobstant l’appel qui pourrait être interjeté, compte tenu du trouble manifestement illicite causé par les consorts [S] et [X], qui a duré depuis 2019 et s’est poursuivi suite à leur refus d’accepter tout mode de règlement amiable du différend qui les oppose à leurs voisins auprès d’un conciliateur de justice ;
– CONDAMNER les consorts [X] et [S] à payer aux époux [J] la somme de 4000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Me Sylvie FERRES sur son affirmation de droit.

Monsieur [J] et Madame [Z] estiment que la servitude de passage a été établie tant dans son existence, son mode d’exercice et son assiette, par un jugement rendu le 14 mai 1883 par le juge de paix de Goncelin qui actait un acquiescement à l’établissement d’une servitude de passage, continûment rappelée dans tous les actes de propriété successifs de leur fonds. Ils ajoutent que l’existence de cette servitude est confirmée par le fait que le père de leur vendeur a fait l’acquisition, le 14 octobre 1941, de la mitoyenneté des murs séparant la bande de terrain litigieuse de la propriété voisine à celle de Monsieur [X] et Madame [S]. Ils admettent que l’existence de la servitude de passage n’est pas mentionnée dans les titres de propriété de Monsieur [X] et Madame [S], de Monsieur [V] et de l’auteur de ce dernier mais expliquent que Monsieur [V] et ses auteurs précédents savaient qu’ils passaient par la bande de terrain litigieuse pour accéder à leur jardin et l’acceptaient. Ils font observer que la mère de Monsieur [V] a fait mention d’une servitude à leur profit dans un bail portant sur la maison dont Monsieur [X] et Madame [S] deviendraient ultérieurement propriétaires.

Le tribunal observe que ces premières explications supposent que Monsieur [X] et Madame [S] sont propriétaires de la bande de terrain litigieuse. Monsieur [J] et Madame [Z] poursuivent pourtant en exposant en quoi Monsieur [X] et Madame [S] n’auraient en réalité aucun droit sur la bande de terrain litigieuse. Ils soulignent d’abord que la servitude de passage n’est pas mentionnée dans les titres de propriété portant sur le fonds de Monsieur [X] et Madame [S] puisque ni Monsieur [V] ni ses auteurs n’ont acquis aucun droit sur le passage et même qu’aucun de ces actes ne fait mention d’une propriété sur une cour ou une courette. Ils ajoutent qu’une servitude de passage à leur profit ou même la propriété de la bande de terrain litigieuse n’aurait été initialement d’aucune utilité puisque le bâtiment formait initialement une grange sans aucun accès sur le passage et que les ouvertures latérales ouvrant sur le passage n’ont été percées qu’au moment de la transformation de la grange en maison d’habitation (leurs explications sur la date de création de ces ouvertures varient : en p.6, il est question d’un passage créé aux environs des années 2000 ; en p. 14, d’ouvertures latérales percées autour des années 1958-1959). Ils ajoutent également que leur parcelle ([Cadastre 1]) et celle de Monsieur [X] et Madame [S] ([Cadastre 2]) ont appartenu à un même propriétaire et que le jugement de 1883 a été rendu entre cet auteur commun, le propriétaire de la parcelle [Cadastre 3] et celui d’une autre parcelle encore, castrée [Cadastre 4]. D’après eux, les propriétaires du passage ou les bénéficiaires de la servitude de passage étaient ceux ayant un accès direct sur le passage, qui ne pouvait donc pas concerner Monsieur [V]. Ils analysent ensuite les mentions du titre de propriété de Monsieur [X] et Madame [S] pour en déduire que leur propriété porte exclusivement sur une maison d’habitation, sans aucun terrain supplémentaire et que le passage n’a pas été vendu à Monsieur [X] et Madame [S]. Ils considèrent ainsi que ces derniers sont occupants sans droit ni titre du passage.

Ils concluent également de ces développements qu’ils bénéficient d’une servitude de passage conventionnelle établie par titre, qui ne peut être modifiée que d’un commun accord entre les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant. Ils concluent en outre que leur auteur a acquis son bien  » avec servitude de passage et, sans doute, le passage avec  » et qu’en sus de la servitude de passage, ils seraient également propriétaires du passage.

Au motif que l’appropriation du passage par Monsieur [X] et Madame [S] constitue un trouble manifestement illicite à l’exercice de leur droit de passage, Monsieur [J] et Madame [Z] demandent leur condamnation à diverses mesures destinées à faire cesser le trouble, ainsi qu’à des dommages-intérêts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, Monsieur [X] et Madame [S] demandent au tribunal de :
A titre principal,
– REJETER toutes les demandes, moyens, arguments, fins et prétentions de Monsieur [J] ;
A titre subsidiaire,
– PRONONCER l’extinction de la servitude de passage revendiquée par Monsieur [J] et son épouse ;
A titre plus subsidiaire, en cas de reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage,
– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] et Madame [B] [Z], Maître [A] [H], Notaire, titulaire d’un office notarial à [Localité 7] et Monsieur [M] [V], vendeur, à toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui en principal, intérêts et frais ;
– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] et Madame [B] [Z], Maître [A] [H], Notaire, titulaire d’un office notarial à [Localité 7] et Monsieur [M] [V], vendeur, à payer à Madame [U] [S] et à Monsieur [Q] [X] une somme de 15 900 euros en réparation de leurs préjudices financiers ;
– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] et Madame [B] [Z], Maître [A] [H], Notaire, titulaire d’un office notarial à [Localité 7] et Monsieur [M] [V], vendeur, à payer à Madame [U] [S] et à Monsieur [Q] [X] une somme de 10 000 euros en réparation de leurs préjudices moraux ;
– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] et Madame [B] [Z], Maître [A] [H], Notaire, titulaire d’un office notarial à [Localité 7] et Monsieur [M] [V], vendeur, à payer à Madame [U] [S] et à Monsieur [Q] [X] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

Monsieur [X] et Madame [S] concluent d’abord à l’inexistence de la servitude de passage revendiquée par Monsieur [J] et Madame [Z]. S’agissant d’une servitude de passage établie par le fait de l’homme, ils prétendent qu’elle ne pouvait s’établir que par un titre établi entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant et qu’elle ne leur aurait été opposable que si leur acte d’acquisition en avait fait mention ou s’ils en connaissaient l’existence au moment de l’acquisition. Or ils constatent que leur titre ne fait mention d’aucune servitude de passage et que le jugement de 1883, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [J] et Madame [Z], tranche un litige sur une limite de propriété, sans établir de servitude. Ils admettent certes que ce jugement mentionne que ce qui forme aujourd’hui leur maison d’habitation et la bande de terrain litigieuse étaient aux mains d’un même propriétaire et que ce qui forme aujourd’hui le jardin de Monsieur [J] et de Madame [Z] était aux mains d’un autre propriétaire qui bénéficiait d’un droit de passage. Mais ils font observer que, d’après les explications mêmes de Monsieur [J] et de Madame [Z], ces propriétés ont toutes été réunies entre les mains d’un seul et unique propriétaire, ce qui a eu pour effet d’éteindre la servitude de passage. Ils ajoutent cependant qu’il ne résulte pas des titres que leurs parcelles sont issues de la division d’un fonds appartenant à un même propriétaire. Ils déduisent de l’ensemble de ces éléments que l’existence d’une servitude de passage n’est pas démontrée.

Monsieur [X] et Madame [S] exposent ensuite en quoi il résulte tant de leur acte de propriété que des titres antérieurs qu’ils sont propriétaires de toute la parcelle cadastrée [Cadastre 2], comprenant leur maison ainsi que la bande de terrain litigieuse.

Ils ajoutent ensuite que dans l’hypothèse où l’existence d’une servitude serait retenue, ils seraient fondés à en réclamer l’extinction pour cessation de l’état d’enclave en application de l’article 685-1 du code civil, applicable d’après eux lorsqu’une servitude conventionnelle est fondée sur l’état d’enclave du fonds dominant.

Dans l’hypothèse où l’existence d’une servitude de passage serait retenue, ils estiment que la responsabilité contractuelle de Monsieur [V] est engagée, que ce soit pour ne l’avoir pas déclarée alors qu’il ne pouvait l’ignorer ou au titre de la garantie légale due par le vendeur en application des articles 1625 et 1626 du code civil. Il vise également l’article 1638 du code civil, selon lequel le vendeur peut, sous certaines conditions, demander la résiliation de la vente ou une indemnité si l’héritage se trouve grevé de servitudes non apparentes.

Ils soutiennent que la responsabilité délictuelle de Maître [H] est engagée, dans la mesure où elle a manqué aux obligations qui pesaient sur elle en qualité de notaire rédacteur d’acte de procéder aux vérifications nécessaires pour vérifier l’existence de charges grevant l’immeuble et les informer de l’existence d’une servitude.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2025, Monsieur [V] demande au tribunal de :
– DÉBOUTER purement et simplement Monsieur [Q] [X] et Madame [U] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement,
– CONDAMNER Maître [A] [H], notaire, à relever et garantir Monsieur [M] [V] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
– CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [X], Madame [U] [S] et Maître [A] [H] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 3 000 € au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

Sur la servitude, il ajoute aux moyens soulevés par Monsieur [X] et Madame [S] que l’exercice de la servitude alléguée par Monsieur [J] et Madame [Z] ne constituait qu’une simple tolérance de bon voisinage, parfaitement apparente au moment de la vente, mais qu’il ignorait l’existence juridique d’une quelconque servitude, au demeurant non établie.

Il ajoute également que pour être opposable aux acquéreurs, une servitude doit être soit mentionnée dans leur titre, soit publiée à la conservation des hypothèques et il prend note que, selon Monsieur [J] et Madame [Z], la servitude résulte d’un acte du 30 juin 1941 publié le 23 juillet 1941. Il explique que, d’après lui, cet acte n’établit pas la servitude mais que, si le tribunal jugeait le contraire, la servitude serait apparente et opposable à Monsieur [X] et Madame [S] et que l’article 1638 du code civil n’est pas applicable.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 août 2025, Maitre [H] demande au tribunal de :
– JUGER que Maître [H] a retracé l’origine de propriété trentenaire de la parcelle litigieuse,
– JUGER qu’aucun des actes ne révèle l’existence d’une quelconque servitude de passage,
– JUGER que Maître [H] a levé un état hypothécaire préalablement à la vente lequel ne révèle l’existence d’aucune servitude de passage grevant le bien litigieux,
– JUGER que Maître [H] n’avait pas à vérifier les actes des propriétés voisines,
– JUGER que Maître [H] a interrogé le vendeur sur l’existence éventuelle d’une servitude de passage,
– JUGER que les déclarations du vendeur corroborent le fait que les actes et documents ne révèlent l’existence d’aucune servitude de passage grevant la parcelle vendue,
– JUGER que Maître [H] a procédé à toutes les recherches utiles et préalables à la régularisation de la vente litigieuse,
– JUGER qu’il n’est produit aucun acte de propriété aux termes duquel les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] auraient été réunies entre les mêmes d’une même personne,
– JUGER que la propriété des époux [J] n’est pas enclavée,
– JUGER que les parties n’ont jamais fait part de l’existence d’un portail donnant sur la propriété acquise par les Consorts [X]-[S],
– JUGER que le bien litigieux était vendu libre de toute occupation de sorte que le notaire n’avait pas à vérifier un éventuel contrat de location,
– JUGER que Maître [H] ne pouvait relever l’existence d’une quelconque servitude de passage grevant le bien objet de la vente qu’il s’agisse d’une servitude conventionnelle, une servitude pour cause d’enclave ou par destination du père de famille,
– JUGER que Maître [H] n’a commis aucun manquement dans l’accomplissement de sa mission.
– En conséquence, DEBOUTER les Consorts [X]-[S] et Monsieur [V] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre du notaire, la responsabilité de Maître [H] ne pouvant être retenue compte tenu de l’absence de faute commise par cette dernière,
– JUGER que Maître [H] ne peut être tenue des conséquences financières liées au choix des Consorts [X]-[S] qui décideraient de ne pas désencombrer la parcelle litigieuse en cas de reconnaissance de ladite servitude de passage,
– JUGER que les époux [J] ne justifient aucunement du principe et du quantum de leur préjudice
– JUGER que les Consorts [X]-[S] ne justifient de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par le notaire que ce soit dans son quantum que dans son principe,
– JUGER que Monsieur [V] ne justifie de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par le notaire à son égard,
– En conséquence, DEBOUTER les Consorts [X]-[S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître [H],
– DÉBOUTER Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître [H],
– En tout état de cause, CONDAMNER in solidum les Consorts [X]-[S], ou qui mieux le devra, à verser à Maître [H] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
– ÉCARTER l’exécution provisoire de droit.

Aux moyens opposés par les autres parties à l’existence d’une servitude, Maître [H] ajoute que Monsieur [J] et Madame [Z] ne peuvent pas non plus bénéficier d’une servitude par destination du père de famille, puisqu’il n’est pas démontré que les parcelles ont appartenu à un même propriétaire et que c’est par lui que la servitude aurait été créée.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile, ainsi qu’aux motifs du présent jugement.

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de  » constat « , de  » donner acte  » ou aux fins de  » juger  » ne contenant que des moyens de faits et de droit, ainsi que toute autre demande de même nature, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprises dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur l’existence d’une servitude de passage

A titre liminaire, le tribunal observe que si Monsieur [J] et Madame [Z] contestent la propriété de Monsieur [X] et Madame [S] sur le terrain d’assiette de la servitude de passage qu’ils revendiquent, par des moyens dont il résulterait qu’ils en seraient eux-mêmes propriétaires, ils ne le font qu’en des termes dubitatifs, sans en tirer les conséquences juridiques puisque, sauf leur demande relative à la fermeutre de l’accès au passage depuis la propriété de Monsieur [X] et Madame [S], leurs demandes sont exclusivement relatives à l’exercice d’une servitude de passage, ce qui suppose qu’ils ne sont pas propriétaires du terrain sur lequel elle est censée s’exercer.

Par ailleurs, l’acte de vente du 2 décembre 2019 conclu entre Monsieur [V], Monsieur [X] et Madame [S] décrit ainsi le bien vendu :
 » Sur le territoire de la commune de [Adresse 6],
Une maison d’habitation composée :
– au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, WC, buanderie,
– au premier niveau : salon, une chambre, une salle de bains/WC,
– au deuxième niveau : mezzanine, une chambre,
– une cave en sous-sols.

Figurant au cadastre :

Section
N°
Lieudit
Surface
[Cadastre 2]
[Cadastre 2]
[Localité 8]
00ha00a75ca

Ainsi que cet immeuble figure, à titre indicatif, sur l’extrait du plan cadastral dont un exemplaire est demeuré annexé aux présentes après mention.
Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.  »

Il en résulte d’abord que, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [J] et [D] [Z], la surface de 75 m² est celle de la parcelle, et non pas celle de la maison d’habitation, dont la surface au sol est nécessairement inférieure compte-tenu des étages et sous-sol. Ils ne peuvent donc prétendre que la surface de la maison était de 75 m² pour en déduire que la vente a porté exclusivement sur le bâtiment et non pas sur l’ensemble de la parcelle sur laquelle il est implanté.

De plus, Monsieur [V] avait lui-même reçu cette propriété au moyen d’une donation du 21 avril 2017 qui ne fait également état que d’une maison d’habitation implantée sur cette parcelle. Mais son donateur l’avait lui-même reçu aux termes d’un acte de donation du 30 mars 2000 qui mentionne que le tènement immobilier cadastré [Cadastre 2] comprenait maison d’habitation, sol, cour et dépendances.

Enfin, le titre de Monsieur [J] et de Madame [Z] précise que leur propriété ne porte que sur la parcelle [Cadastre 1]. Il reproduit en outre une mention figurant dans l’acte de vente de cette parcelle à leurs propres vendeurs selon laquelle  » l’immeuble vendu (la parcelle [Cadastre 1]) profite d’une servitude de passage pour aboutir à la [Adresse 5], suivant acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 9], le 26 juillet 1889 intervenu entre Monsieur [K] [F] [N] et M. [O] [C], précédents propriétaires dudit immeuble. Ledit passage d’une largeur de deux mètres cinquante quatre centimètres au levant sur la [Adresse 5] et de deux mètres neuf centimètres au couchant suivant jugement contradictoire rendu par Monsieur le Juge de Paix du Canton de Goncelin, le 14 mai 1883.  » Or à la supposer établie, l’existence même de cette servitude de passage, dont Monsieur [J] et Madame [Z] prétendent pouvoir bénéficier, suppose qu’ils ne soient pas propriétaires du terrain sur lequel elle s’exerce.

Ainsi, en l’absence de toute demande ayant pour objet de dénier la propriété de Monsieur [X] et Madame [S] sur l’ensemble de la parcelle [Cadastre 2], en l’absence de contestation réelle et sérieuse de leur droit de propriété et en présence d’éléments tendant à établir qu’ils en sont bien les propriétaires, le tribunal le tient pour acquis et constate qu’il est exclusivement saisi de la question de l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 2] au profit de la parcelle [Cadastre 1], tous les propriétaires concernés ayant été appelés en la cause.

D’après l’article 639 du code civil, une servitude  » dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.  »

Seule la question de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage se pose. Comme l’article 688 du code civil précise qu’une servitude de passages est discontinue, elle ne peut s’établir que par titre, comme le prévoit l’article 691 du code civil :  » Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.  »

Cependant ce titre ne peut être qu’un acte conclu entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, comme cela résulte de l’article 686 du code civil :  » Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.  »

Les mentions sur l’existence d’une servitude conventionnelle dans le titre du propriétaire du fonds dominant sont insuffisantes à l’établir (Civ. 3ème, 12 mars 2002, 00-17.330).
Or Monsieur [J] et Madame [Z] ne produisent aucun titre conclu entre un précédent propriétaire de leur parcelle et un précédent propriétaire de la parcelle de Monsieur [X] et Madame [S] établissant une servitude conventionnelle de passage.

L’acte du 26 juillet 1889 n’est pas produit. Le titre de Monsieur [J] et de Madame [Z] mentionne en outre qu’il s’agit d’un acte conclu entre les précédents propriétaires  » dudit immeuble « , c’est-à-dire de  » l’immeuble vendu « , qui n’est autre que la parcelle [Cadastre 1]. Il s’agirait donc non pas d’un acte conclu entre les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant, mais entre les propriétaires d’un même fonds, probablement un acte de vente.

Le jugement du 14 mai 1883 n’établit aucune servitude, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [J] et Madame [Z]. Il tranche exclusivement une question de limite séparative entre les parcelles aujourd’hui cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Son dispositif est ainsi rédigé :  » Nous, juge de paix, statuant en premier ressort, disons que la ligne séparative entre le jardin de [W] et l’emplacement de [Localité 10] sera droite et déterminée par les distances suivantes : (suit l’indication des distances entre différents points de repère). Par suite, condamnons [W] à procéder à la réfection de sa palissade en suivant ladite ligne droite (suivent le délai pour y procéder, la sanction de l’absence de réfection puis les dispositions sur les dépens).  »

Dans l’exposé de l’affaire, ce jugement énonce certes que [Localité 10] possède ce qui forme aujourd’hui la parcelle [Cadastre 2], propriété de Monsieur [X] et Madame [S], et que le propriétaire de ce qui forme aujourd’hui le jardin de la parcelle [Cadastre 1], propriété de Monsieur [J] et Madame [Z], bénéficie d’un droit de passage.

Cependant cette mention, sans rapport avec la question tranchée par le jugement, est insuffisante en elle-même à établir l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, dans la mesure où le titre ayant créé la servitude supposée n’est pas produit.

Monsieur [J] et Madame [Z] soutiennent que l’acquisition par l’un des précédents propriétaires de leur bien, M. [R], de la mitoyenneté de murs séparant leur propriété de celle d’une dénommée Mme [I], établirait leur droit de passage. Le tribunal fait toutefois observer que l’acquisition de mitoyenneté ne peut pas faire présumer l’existence d’une servitude de passage. Il n’y a mitoyenneté qu’entre deux fonds qui se rejoignent. La mitoyenneté ne peut ainsi qu’être un indice de la propriété des fonds contigus et, ici, que Monsieur [R] était propriétaire du fonds qui joignait celui de Mme [I], à défaut de quoi il n’y aurait pas de mitoyenneté entre eux.

Monsieur [J] et Madame [Z] soutiennent que la mitoyenneté ainsi acquise portait sur les murs le long de la servitude de passage qu’ils revendiquent. Tel ne semble pourtant pas être le cas, au vu des pièces produites aux débats. D’après l’acte du 14 octobre 1941, M. [R] était propriétaire d’un bien alors cadastré [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et Mme [I], d’un bien alors cadastré [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Parmi les plans cadastraux communiqués, cette numérotation correspond au plan cadastral napoléonien. Or d’après ce plan cadastral, les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7] se trouvent d’un côté de la propriété de M. [R], alors que la parcelle de Monsieur [X] et Madame [S] se trouve au côté opposé. L’acquisition de cette mitoyenneté semble ainsi sans rapport avec la bande de terrain litigieuse.

En tout état de cause, ces considérations émanant de Monsieur [J] et Madame [Z], si elles étaient exactes, seraient sans effet puisque l’article 695 du code civil dispose que  » Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.  »

Il s’en suit que faute de rapporter la preuve de la servitude de passage par écrit, c’est-à-dire par la production du titre constitutif, la preuve ne peut en être faite que par un titre recognitif, de simples indices ou présomptions étant par conséquent insuffisants (Civ. 3ème, 7 avril 2004, n° 03-10.047 ; Civ. 3ème, 14 février 2012, n° 11-12.446). A défaut de titre constitutif ou recognitif, la preuve de la servitude exige à tout le moins par un commencement de preuve par écrit, corroborés par des éléments extérieurs (Civ. 3ème, 15 novembre 2000, n° 98-17.808 ; Civ. 3ème, 24 novembre 2024, n° 03-15.368).

Toutefois, le tribunal rappelle que d’après l’article 544 du code civil,  » La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue « , ce dont il résulte que les servitudes constituent une exception à ce droit et dont les conditions d’existence doivent de ce fait être interprétées strictement.

La Cour de cassation contrôle ainsi la portée de l’écrit invoqué comme commencement de preuve par écrit et casse les arrêts qui retiennent l’existence d’un commencement de preuve par écrit lorsque leurs motifs ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un titre ou d’un commencement de preuve par écrit (Civ. 3ème, 4 février 1998, n° 95-17.896 ; Civ. 3ème, 15 novembre 2000, n° 98-17.808 ; Civ. 3ème, 27 mai 2009, n° 08-11.665).

Aucun acte écrit valant titre constitutif n’est cependant produit aux débats. La mention d’un droit de passage au profit des voisins pour accéder à leur jardin dans le contrat de bail par lequel la mère de M. [V] a donné en location la maison acquise ultérieurement pas Monsieur [X] et Mame [S] ne constitue pas un commencement de preuve par écrit puisqu’il n’émane pas de M. [V] lui-même, alors que, d’après l’article 1362 du code civil,  » Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.  »

En supposant que cette mention soit néanmoins suffisante dans la mesure où M. [V] est l’héritier de son auteur, force est de constater qu’elle est équivoque puisqu’elle ne donne aucune précision sur l’origine, l’assiette et le mode d’exercice de la servitude et peut n’être que la manifestation d’une simple tolérance accordée aux voisins.

Enfin, en supposant que cette mention rende vraisemblable l’existence de la servitude conventionnelle alléguée, encore faudrait-il qu’elle soit complétée par des éléments extérieurs de nature à confirmer que Monsieur [V] ou sa mère ont reconnu l’existence d’un titre de servitude. Or il n’existe aucun élément en ce sens. Le rappel des servitudes dans les actes de vente successifs portant sur leur propriété, dans la mesure où ils ne concernent que les propriétaires du fonds dominant, est également insuffisant à confirmer la reconnaissance, par les propriétaires du fonds servant, de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, qui n’est mentionnée dans aucun des actes de vente portant sur ce qui est aujourd’hui la propriété de Monsieur [X] et de Madame [S].

Dans ces conditions, la preuve n’est pas suffisamment rapportée de l’existence, de l’assiette et du mode d’exercice de la servitude conventionnelle alléguée. Les éléments produits par Monsieur [J] et Madame [Z] permettent certes de la supposer, mais les exigences de preuve sont telles qu’elle n’est pas suffisamment établie.

En outre, Monsieur [J] et Madame [Z] expliquent que cette servitude conventionnelle aurait été établie à la fin du XIXème siècle mais qu’en 1897, une même personne serait devenue propriétaire du fonds dominant et du fonds servant. D’après le jugement de 1883, le bien immobilier appartenant aujourd’hui à Monsieur [X] et Madame [S] appartenait alors à Monsieur [E] [G] et indique que Monsieur [T] avait un droit de passage. Et d’après la transcription à la conservation des hypothèques de l’acte du 30 juin 1941par lequel les époux [O] [G] et [Y] [F] [CM] ont vendu aux époux [VP] [R] et [DO] [DV], le bien appartenant aujourd’hui à Monsieur [J] et Madame [Z] a également appartenu à un dénommé [E] [G], qui l’avait acquis le 21 mars 1897 de la succession de Monsieur [MN] [T]. Il est ainsi suffisamment établi que les fonds ont appartenu à un même propriétaire, aucun élément du dossier ne laissant supposer une homonymie. De ce fait, la servitude conventionnelle a disparu en application de l’article 705 du code civil, qui dispose que  » Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.  »

Il existe certes des signes de servitude apparents, puisqu’un portail donnant accès au jardin de Monsieur [J] et de Madame [Z] est positionné plus ou moins dans l’axe de la bande de terrain litigieuse, allant de ce portail jusqu’au portail donnant accès à la voie publique.

Or en application des articles 692, 693 et 694 du code civil, une servitude, qu’elle soit continue ou discontinue comme une servitude de passage, peut s’établir par destination du père de famille. Selon l’article 693,  » Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.  » Selon l’article 694,  » Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.  »

Cependant, l’acte par lequel Monsieur [E] [G] a disposé du fonds servant n’est pas produit, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier s’il contient ou non une disposition contraire à la servitude.

Il n’est pas non plus établi que c’est par lui que les lieux ont été aménagés pour l’exercice d’une servitude, les éléments du dossier laissant plutôt supposer qu’il a reçu les choses en l’état.

Il n’est ainsi pas non plus suffisamment établi que les conditions de l’établissement d’une servitude de passage par destination du père de famille sont réunies.

En définitive, la preuve n’étant pas rapportée d’une servitude de passage grevant le fonds de Monsieur [X] et Madame [S] au profit du fonds appartenant à Monsieur [J] et Madame [Z], ces derniers doivent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Il n’y a pas lieu par conséquent de statuer sur les demandes faites par Monsieur [X] et Madame [S] à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] et Madame [Z] doivent être condamné in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] et Madame [Z] doivent être condamné in solidum à payer 4.000€ à Monsieur [X] et Madame [S]. Ces derniers doivent être condamnés in solidum à payer à ce titre 1.000€ à Monsieur [V] et 1.000€ à Maître [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [J] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [J] et Madame [Z] in solidum aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [J] et Madame [Z] in solidum à payer à Monsieur [X] et Madame [S] 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] et Madame [S] in solidum à payer à Monsieur [V] 1.000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] et Madame [S] in solidum à payer à Maître [H] 1.000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT