COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/04056 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7RP
Pôle Civil section 2

Date : 17 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [K] [T]
né le 14 Septembre 1955 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Lucy DILLENSCHNEIDER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. JS IMMOBILIER, inscrite sous le n° 899 792 022, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 18 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte notarié reçu le 9 novembre 2022 par Me [O] [V], notaire à [Localité 1] (34), M. [S] [T] a consenti à la SAS JS Immobilier une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 1] constituant une maison à usage d’habitation avec dépendance et terrain attenant pour un prix de 490 000 euros.

La somme de 15 000 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation versée par la SAS JS Immobilier était mise sous séquestre entre les mains du notaire.

La vente du bien immobilier n’était pas réalisée avant le terme fixé au 9 février 2023.

Par courrier recommandé du 24 avril 2023 et par courrier simple du 25 janvier 2024, la SAS JS Immobilier a mis en demeure M. [T] d’autoriser la levée du séquestre.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, M. [S] [T] a mis en demeure la SAS JS Immobilier de lui régler la somme de 49 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 août 2024, M. [S] [T] a assigné la SAS JS Immobilier devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Aux termes de son assignation valant conclusions, M. [S] [T] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil
Vu les pièces

CONDAMNER la société JS Immobilier à payer le montant de l’indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix convenu par promesse de vente du 9 novembre 2022 : 49 000 euros (selon le calcul suivant 490 000 x 10 %),

DECALRER que le dépôt de garantie d’un montant de 15 000 euros est définitivement acquis au bénéfice de M. [S] [T],

ORDONNER la libération par le notaire, séquestre, de la somme de 15 000 euros sur le compte de M. [S] [T], cette somme venant en déduction du montant de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNER la société JS Immobilier à indemniser M. [S] [T] par le versement de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER la société JS Immobilier à verser à M. [S] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société JS Immobilier aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation déposée à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens.

La SAS JS Immobilier n’a pas constitué avocat.

***

La clôture a été prononcée de manière différée le 4 juin par ordonnance du 20 janvier 2026.

À l’audience du 18 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Conformément à l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304 du même code définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En outre, il est constant que l’indemnité d’immobilisation prévue au sein d’une promesse unilatérale de vente ne saurait être analysée comme une clause pénale.

Enfin, aux termes de l’article 1960 du même code, « le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime ».

Il en résulte que le séquestre d’une indemnité d’immobilisation ne peut en restituer le montant au bénéficiaire de la promesse de vente que lorsqu’il est établi que la condition suspensive ne s’est pas accomplie

Sur le principe de l’accomplissement de la conditions suspensives d’obtention du prêt

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été signée le 9 novembre 2022 entre M. [S] [T] et la SAS JS Immobilier. Celle-ci stipule en page 3 qu’elle est consentie pour une durée expirant le 9 février 2023 à 16 heures.

Aux termes de la clause intitulée « CONDITIONS SUSPENTIVES PARTICULIERES », il était prévu que la SAS JS Immobilier ait recours à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :
« Organisme prêteur : tout organisme bancaire
Montant maximal de la somme emprunté : 500 000 euros
Durée maximale de remboursement : 24 mois
Taux nominal d’intérêt maximal : 6,5 % l’an (hors assurance) ».
Il y est également précisé que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les soixante (60) jours des présentes », soit au 9 janvier 2023.

La SAS JS Immobilier a justifié auprès du promettant de deux refus intervenus les 14 mars 2023 par la Banque Populaire du Sud et 28 février 2023 par le Crédit Mutuel à la suite d’une demande déposée le 6 janvier 2023, soit postérieurement au délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive.

Ainsi, la SAS JS Immobilier ne justifie pas avoir sollicité lesdits prêts dans les conditions convenues dans la promesse de vente, aucune précision n’étant apportée au surplus quant à la durée, le taux ou le montant sollicités.

Dès lors, en l’absence de ces éléments, il convient de considérer que la SAS JS Immobilier a empêché la réalisation de la condition suspensive particulière d’obtention du prêt immobilier, de telle sorte qu’il convient de la considérer comme établie.

Sur les conséquences

En page 7, la promesse de vente comporte une clause intitulée « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION » pour un montant égal à la somme de 10% du prix de vente, dont 15 000 euros à verser dans les dix jours de la signature de la promesse.

Il est expressément convenu que cette indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien pendant sa durée.

La clause stipule que « la somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes (…)
b) En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre de règlement partiel de l’indemnité ci-dessus stipulée pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (…)
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (…) ».

Il est constant que la vente n’a pas été réalisée alors même que la condition suspensive était réalisée.

Dès lors, la SAS JS Immobilier est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, soit la somme de 49 000 euros.

Par conséquent, la SAS JS immobilier sera condamnée à régler la somme de 49 000 euros à M. [S] [T]. Il conviendra également de dire que le dépôt de garantie d’une somme de 15 000 euros versée par la société JS Immobilier à titre de dépôt de garantie et séquestrée entre les mains du notaire lui sera versée et viendra en déduction de l’indemnité d’immobilisation dûe.

Sur la demande de dommages et intérêt

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, M. [T] sollicite la condamnation de la SAS JS Immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

En l’absence de tout élément probant au soutien du préjudice allégué, il convient de rejeter la demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SAS JS Immobilier, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SAS JS Immobilier sera condamnée à payer à M. [S] [T] la somme de 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS JS Immobilier à payer à M. [S] [T] la somme de 49 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

ORDONNE la libération au profit de M. [S] [T] de la somme de 15 000 euros sur les fonds séquestrés et détenus par Maître [O] [V], notaire à [Localité 3],

DIT que cette somme sous séquestre s’imputera sur l’indemnité d’immobilisation due par la SAS JS Immobilier,

DEBOUTE M. [S] [T] de sa demande en réparation de son préjudice moral,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la SAS JS Immobilier à payer à M. [S] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS JS Immobilier aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.