Résiliation d’un bail de box pour loyers impayés : acquisition de la clause résolutoire et expulsion en référé

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque la demande ne se heurte pas à une contestation sérieuse et ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite. L’article 1225 du Code civil exige une clause identifiant les engagements inexécutés, une mise en demeure infructueuse et la mention expresse de la clause résolutoire. Le commandement doit donc viser la clause et laisser le délai contractuellement prévu.

L’article 1728 du Code civil impose au locataire le paiement du prix aux échéances convenues. Selon l’article 1353 du même code, le créancier doit établir l’obligation, tandis que le débiteur qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’absence de justification de règlement dans le délai d’un mois, la clause résolutoire a produit effet.

Après résiliation, les sommes dues ne constituent plus des loyers mais une indemnité d’occupation, fixée provisionnellement au montant du loyer, charges, taxes et accessoires jusqu’à la remise des clés. L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge, en cas de non-comparution régulière du défendeur, de vérifier la recevabilité, la régularité et le bien-fondé de la demande.

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Le locataire d’un box n’ayant pas réglé les sommes réclamées dans le commandement de payer, le bailleur a saisi le juge des référés. Celui-ci a retenu la régularité du commandement et son absence de régularisation, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion à défaut de restitution volontaire et fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer, outre une provision et les frais.

Un bailleur a donné à bail un box fermé pour une durée d’un an, renouvelable tacitement, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges payables d’avance. Des impayés étant apparus, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, avec un décompte et un délai d’un mois pour régulariser.

Le locataire, régulièrement assigné mais non constitué, n’a pas justifié du paiement des sommes réclamées. Le bailleur a saisi le juge des référés afin d’obtenir la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision au titre des arriérés et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Le juge a retenu que le commandement était régulier et demeuré infructueux. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion à défaut de restitution volontaire, fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et condamné le locataire au paiement d’une provision, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Clause résolutoire prévoyant la résiliation pour défaut de paiement
• Commandement visant expressément la clause résolutoire
• Délai contractuel d’un mois laissé pour régulariser
• Décompte suffisamment précis et permettant une contestation
• Absence de preuve du paiement dans le délai imparti
• Maintien dans les lieux après résiliation constitutif d’un trouble illicite
• Obligation financière non sérieusement contestable

• Bail sous seing privé signé électroniquement
• Clause résolutoire stipulée au contrat
• Commandement de payer du 27 février 2026
• Décompte des loyers, charges et accessoires impayés
• Absence de justificatif de paiement produit par le locataire

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement provisionnel des sommes dues. Le locataire reste tenu de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés, ainsi que des dépens et frais irrépétibles.

• Expulsion possible après le délai de restitution volontaire
• Paiement provisionnel de 2 237,12 euros
• Indemnité d’occupation maintenue jusqu’à remise des clés
• Prise en charge des frais du commandement
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du contrat
• Établir un décompte précis des sommes impayées
• Viser expressément la clause dans le commandement
• Respecter le délai contractuel de régularisation
• Conserver la preuve de la signification

À éviter

• Réclamer des loyers après la résiliation
• Omettre les charges et accessoires du décompte
• Expulser sans décision ou procédure régulière
• Négliger la preuve d’un éventuel paiement
• Fixer l’indemnité sans attendre la remise des clés

La clause résolutoire et la mise en demeure locative

L’article 1225 du Code civil subordonne la résolution à une clause précisant les engagements inexécutés et à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause. Le bail prévoyait la résiliation de plein droit après un commandement resté infructueux pendant un mois. Le commandement comportait la clause et un décompte permettant sa discussion. Faute de paiement démontré dans le délai, la clause a produit effet à son expiration.

Les conditions de l’expulsion en référé

Selon les articles 834 et 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure ne se heurtant pas à une contestation sérieuse ou nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans les lieux après résiliation, sans droit ni titre, constitue un tel trouble. L’expulsion a donc été ordonnée à défaut de restitution volontaire dans le mois suivant la signification de l’ordonnance.

La provision sur loyers et indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2, permet une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1728 du Code civil impose le paiement du loyer, tandis que l’article 1353 fait peser sur le débiteur la preuve du paiement libératoire. Le décompte produit a justifié la provision. Après résiliation, les loyers sont remplacés par une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel, charges, taxes et accessoires jusqu’à la remise des clés.

Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1225 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution