COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 1] c/ [S] [B] épouse [D], [F] [D], [T] [X] [P]
N° 26/
Du 16 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 26/00737 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RAJK

Grosse délivrée à

la SELARL D’AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI

le 16 Octobre 2026

RENVOI [Localité 2] 03/03/2027 à 9H00
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Mme GRIGIS, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 septembre 2026 puis prorogé au
16 Octobre 2026 signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Corinne GRIGIS, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] »
sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, SAS RI SYNDIC, dont le siège social est situé [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal
domicilié en cette qualité audit siège.µ

Représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL ROUILLOT- GAMBINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS :

Madame [S] [B] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Non représentée

Monsieur [F] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Non représenté

Madame [T] [X] [P]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [D], Mme [S] [B] épouse [D] et Mme [T] [X] [P] sont propriétaires indivis du lot 2 de l’état descriptif de division d’un immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » les a vainement mis en demeure de lui payer la somme de 7.720,48 euros de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 7] à Roquebrune Cap Martin a fait assigner Mme [S] [B] épouse [D], M. [F] [D] et Mme [T] [X] [P] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

8.733,08 euros de charges de copropriété échues ainsi que les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comptes arrêtés au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1.300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.
Il fonde sa demande de paiement des charges sur les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [S] [B] épouse [D] et M. [F] [D], assignés à domicile, et Mme [T] [X] [P], assignée à personne, n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 17 juin 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2026 puis prorogée au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges.

En l’espèce, il produit un acte authentique de donation dressé le 13 février 2020 par Maître [E], notaire à [Localité 6], au terme duquel Mme [S] [B] épouse [D] et M. [F] [D] ont fait donation au profit de Mme [T] [X] [P] de la nue-propriété du lot 2 de l’immeuble « [Adresse 1] » tout en se réservant l’usufruit.

Cet acte contient une clause « copropriété » dont le contenu est le suivant :

« La donation a lieu sous les charges et conditions insérées au règlement de copropriété sus-énoncé, dont le donataire a pris connaissance, et dont une copie lui a été remise, ainsi qu’il le reconnaît.

En conséquence, il déclare se soumettre sans réserve au règlement de copropriété et s’oblige à le respecter et à exécuter toutes ces prescriptions.

Spécialement, il s’engage à acquitter au jour de la jouissance des biens, la quote-part des dépenses communes de l’immeuble.

Afin de rendre opposable au syndicat de copropriété le transfert de propriété résultant des présentes et pour permettre au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires prévue par l’article 32 du décret du 17 mars 1967, les présentes seront notifiées sans délai par les soins du notaire soussigné au syndic en conformité des dispositions de l’article 23, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, qu’en cas de pluralité de donataires, le mandataire commun sera le plus âgé d’entre eux. »

La clause « répartition des pouvoirs » prévoit également :

« En cas de démembrement de propriété, le donataire nu-propriétaire donne par les présentes tous pouvoirs au donateur, usufruitier, à l’effet de prendre part à toute assemblée générale, ordinaire ou extraordinaire. De plus, de convention expresse entre les parties, l’usufruitier aura seul le droit de vote aux assemblée générales, qu’elles soient ordinaires ou extraordinaires, et ce, pour toutes décisions à prendre. En contrepartie, l’usufruitier paiera toutes les charges. »

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété de l’immeuble qui contiendrait une clause de solidarité pour le paiement des charges en cas de démembrement de la propriété d’un lot susceptible de faire échec aux dispositions des articles 605 et 606 du code civil et de permettre la condamnation solidaire des usufruitiers et de la nue-propriétaire du lot 2 de l’immeuble.

Il convient en conséquence d’inviter le syndicat à présenter ses observations sur ce point.

Les débats seront réouverts à l’audience de mise en état du 03 mars 2026 à 09H00 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera invité à produire pour cette date ses observations sur l’obligation au paiement des charges des défendeurs, propriétaires du lot n° 2 dont la propriété a été démembrée.

Il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REVOQUE la clôture de la procédure ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de mise en état du 03 mars 2027 à 09h00 ;

INVITE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 7] à [Localité 5] à produire avant cette date ses observations sur l’obligation au paiement des charges des défendeurs, propriétaires du lot n° 2 dont la propriété a été démembrée ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RÉSERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER                                                   LE PRÉSIDENT