RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 26/00201 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PC6B

MINUTE N° :

[L] [R], [F] [E] épouse [R]
c/
[H] [D]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Me Laurent BOULA

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Laetitia GERNEZ
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 16 octobre 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 1er septembre 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LES DEMANDEURS :

Monsieur [L] [R]
Chez M. et Mme [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [F] [E] épouse [R]
Chez M. et Mme [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Laetitia GERNEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [H] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Laurent BOULA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

———–

Le tribunal a été saisi le 29 janvier 2026, par Assignation du 15 janvier 2026 ; L’affaire a été plaidée le 1er septembre 2026, et jugée le 16 octobre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2017, avec prise d’effet le 10 août 2017, Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] née [E], bailleurs, ont donné en location à Madame [H] [D], preneur, un logement n°182, interphone 700, situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un loyer mensuel en principal de 1.200 euros, charges de 140 euros en sus.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, les bailleurs ont fait délivrer le 17 juin 2025 à Madame [H] [D] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 4.507,41 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2026, Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] ont assigné Madame [H] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection en chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE à l’audience du 3 mars 2026, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, et prononcer sa résiliation, subsidiairement judiciaire, avec prise d’effet au jour de la signification de l’assignation ;

– Ordonner, à défaut de libération volontaire avec remise des clefs et état de sortie des lieux, l’expulsion de Madame [H] [D] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux ;

– Ordonner si besoin le transfert et la séquestration des biens laissés dans les lieux dans un garde-meubles désigné par le tribunal aux frais du locataire en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

– Condamner Madame [H] [D] à leur payer la somme de 7.152,82 euros au titre de l’arriéré locatif ;

– Condamner Madame [H] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

– Condamner Madame [H] [D] à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À la suite d’une demande de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

En demande, Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formées par leur acte introductif d’instance en actualisant le montant de la dette locative à la somme expurgée des dépens de 8.959,54 euros arrêtée au 5 août 2026, terme d’août 2026 inclus, selon décompte du 17 août 2026 versé aux débats.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs entendent faire valoir que le commandement de payer est resté infructueux. Bien que le paiement du loyer courant ait repris avant l’audience, ils déclarent s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, les paiements étant irréguliers et insuffisants à régler la dette locative.

Au surplus, les bailleurs forment à l’audience une demande additionnelle de résolution judiciaire du bail exposant avoir été saisi de plaintes de locataires de la résidence, Madame [H] [D] n’ayant pas usé paisiblement des lieux donnés à bail et généré par son comportement des troubles anormaux de voisinage.

En défense, Madame [H] [D], représentée par son conseil, s’est opposée aux demandes des bailleurs et a sollicité qu’ils en soient déboutés entendant faire valoir d’une part que le décompte versé aux débats ne tient pas compte de l’ensemble des paiements effectués. La défenderesse sollicite l’octroi de délai de paiement, suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, afin de se libérer de sa dette et se maintenir dans les lieux et a été autorisé à produire par une note en délibéré le justificatif des paiements supplémentaires susceptibles de venir en déduction de la dette locative.

La défenderesse s’oppose par ailleurs à la demande de résolution judiciaire du bail pour non jouissance paisible des lieux donnés à bail, une médiation étant en cours avec ses voisins.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 15 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 20 juillet 2017 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort du décompte en date du 27 août 2026 versé aux débats que le preneur n’a pas réglé la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié le 17 juin 2025, reprenant régulièrement les dispositions contractuelles susmentionnées.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 août 2025.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] produisent un décompte actualisé au 17 août 2026 laissant apparaître que le locataire reste devoir la somme expurgée des dépens de 8.959,54 euros, terme d’août 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 août 2026, tenant compte du versement de 1.561,83 euros effectué par la défenderesse le 5 août 2026 et de la régularisation des charges provisionnées justifiées par les bailleurs.

Par une note autorisée en délibéré, la défenderesse fait état du versement susmentionné du 5 août 2026 d’ores et déjà comptabilisé par les bailleurs et ne justifie pas d’autres paiements susceptibles de venir en déduction de la dette locative telle qu’arrêtée au 17 août 2026.

La défenderesse, qui ne justifie pas s’être libérée de sa dette, sera ainsi condamnée à payer aux bailleurs la somme de 8.959,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 août 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et justifie d’une situation personnelle et financière compatible au maintien dans les lieux.

Il conviendra donc d’octroyer des délais de paiement de la dette locative suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail et d’autoriser la défenderesse à se libérer de sa dette selon les modalités rappelées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, la défenderesse étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par la défenderesse s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux est spécifiquement régi par les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur ne justifiant pas de la nécessité de fixer une astreinte au surplus du cadre légal verra sa demande rejetée sur ce chef.

Sur la demande additionnelle de résiliation judiciaire pour trouble de jouissance paisible

Sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. Selon l’article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Aux termes de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que  » après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux « .

Enfin il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation dudit contrat sollicitée par le bailleur, la situation justifiant la résiliation du bail s’appréciant au jour où le juge statue.

Il ressort des pièces versées aux débats que le gestionnaire de la résidence du logement donné à bail a saisi les bailleurs par courrier du 23 avril 2026 de différents manquements de la défenderesse, en l’espèce de nuisances sonores répétées, occupation abusive des parties communes, ainsi que de négligence et manque de collaboration au règlement de dégâts des eaux.

La défenderesse démontre par ailleurs avoir été informée d’une tentative de conciliation à la date 15 janvier 2026, sans toutefois justifier de son issue.

Toutefois, en l’état, force est de constater que les seules déclarations du gestionnaire de la résidence sont insuffisantes à rapporter la preuve d’un trouble anormal de voisinage à défaut de justifier des propos rapportés, les bailleurs ne démontrant pas avoir mis en demeure la locataire de respecter son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail, ni que le comportement de Madame [H] [D] aurait persisté après le signalement précité et la tentative de conciliation.

La demande additionnelle de résiliation judiciaire du bail pour non jouissance paisible des lieux donnés à bail sera donc en l’état rejetée sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenue aux dépens, Madame [H] [D] sera condamnée à verser aux bailleurs une indemnité qu’il convient de fixer à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes principales de Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] née [E] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti le 20 juillet 2017 à Madame [H] [D] sur le logement n°182, interphone 700, sis [Adresse 5] à [Localité 5], par acquisition de la clause résolutoire au 18 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R], sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, en l’état de la dette arrêtée au 17 août 2026, l’échéance d’août 2026 incluse, la somme de 8.959,54 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [D] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels de 255 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé, et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS,

– DIT qu’à défaut pour Madame [H] [D] de libérer volontairement le logement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

– CONDAMNE Madame [H] [D] en cas de résiliation effective du contrat de bail dudit logement à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

– DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que les bailleurs pourront procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juin 2025 ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE en l’état Monsieur [L] [R] et Madame [F] [R] de leur demande additionnelle de résiliation judiciaire du bail pour non jouissance paisible des lieux ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Fait à [Localité 6] le 16 octobre 2026,

Le Greffier Le Juge