DOSSIER N° RG 23/00731 – N° Portalis DB2P-W-B7H-EJCS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
CHAMBRE CIVILE
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J U G E M E N T
RENDU LE 14 OCTOBRE 2026

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE :

La société MARLIOZ OPTIQUE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 451 893 762, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Virginie DUBOUCHET de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La société FINIMAR, société civile immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 393 379 334, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant

Représentée par Maître Jennifer BOULEVARD de la SCP STACOVA3, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et par Me Joël ROUACH de la société JR AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sophie JOUAN statuant en qualité de juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé, de Madame Chantal FORRAY, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Juin 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, informé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 15 Septembre 2026.

Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 14 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2004, la SC FINIMAR a donné à bail à la SAS MARLIOZ OPTIQUE un local commercial situé dans le centre commercial [Localité 3] sur la commune d’[Localité 4], et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2004 et moyennant un loyer annuel de 24 500 euros HT.

Par avenant du 1er avril 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012 avec fixation du loyer annuel du bail renouvelé à hauteur de 35 000 euros HT.

Par exploit du 20 décembre 2020, la SAS MARLIOZ OPTIQUE a fait signifier à la SC FINIMAR une demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2021 avec fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 25 000 euros HT.

Par exploit du 12 février 2021, la SC FINIMAR a fait signifier la SAS MARLIOZ OPTIQUE son accord quant au principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 avec cependant fixation du loyer annuel du bail renouvelé à hauteur de 38 515,38 euros HT et HC.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SAS MARLIOZ OPTIQUE a, par exploit du 30 décembre 2022, fait signifier à la SC FINIMAR un mémoire préalable en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 19 131 euros HT à compter du 1er janvier 2021.

Puis par exploit du 24 mars 2023, la SAS MARLIOZ OPTIQUE a fait assigner la SC FINIMAR devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

Par jugement en date du 5 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment, compte tenu de la demande reconventionnelle de la SC FINIMAR aux fins de fixation du dépôt de garantie :
– ordonné la disjonction de l’instance existant entre la SAS MARLIOZ OPTIQUE et la SC FINIMAR relativement à la fixation du dépôt de garantie d’une part et de l’instance existant entre la SAS MARLIOZ OPTIQUE et la SC FINIMAR relativement à la fixation du loyer du bail commercial d’autre part,
– dit que l’instance existant entre la SAS MARLIOZ OPTIQUE et la SC FINIMAR relativement à la fixation du loyer du bail commercial se poursuivra sous le numéro de RG 23/00731,
– dit que l’instance existant entre la SAS MARLIOZ OPTIQUE et la SC FINIMAR relativement à la fixation du dépôt de garantie sera transmise au greffe civil du tribunal judiciaire,
– ordonné une expertise en commettant pour y procéder monsieur [D] [W],
– maintenu le loyer en cours à titre de loyer provisionnel.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 septembre 2025.

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Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’affaire a alors été rappelée à l’audience du 18 novembre 2025 et renvoyée successivement à l’audience du 16 juin 2026.

Les parties ont été entendues à l’audience de plaidoirie du 16 juin 2026 à l’issue de laquelle la décision été mise en délibéré au 15 septembre 2026 et prorogé au 14 octobre 2026.

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Aux termes de son mémoire n°1 après expertise, la SAS MARLIOZ OPTIQUE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L 145-33, L 145-34, L 145-38, L 145-39 et L 145-57 du code de commerce de :
– dire et juger que le bail commercial sera renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021 aux clauses et conditions du bail originaire sauf en ce qui concerne le prix,
– fixer le loyer du bail renouvelé à sa valeur locative, soit la somme annuelle de 16 310 euros HT à compter du 1er janvier 2021,
– dire et juger que la SC FINIMAR devra payer les intérêts de retard au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer à compter du 1er janvier 2021,
– dire et juger que faute pour les parties d’avoir dressé un nouveau bail dans le mois de la décision à intervenir, celle-ci vaudra bail aux conditions judiciairement fixées en application de l’article L 145-57 du code de commerce,
– dire et juger qu’à compter du 9 février 2024, du fait de la révision triennale notifiée le 9 février 2024, le montant du loyer sera révisé sur la base de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux entre le 1er janvier 2021 et le 9 février 2024 et fixer en conséquence le montant du loyer commercial révisé à date du 9 février 2024 à la somme annuelle de 18 841,74 euros HT,
– condamner la SC FINIMAR à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonner l’exécution provisoire pour le tout,
– condamner la SC FINIMAR aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5 552,88 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SAS MARLIOZ OPTIQUE rappelle que lorsque la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux sans qu’il soit besoin pour le preneur de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L 145-33 du code de commerce et que tant l’expert qu’elle avait mandaté (madame [Z] [S]) que l’expert judiciaire commis ont retenu une valeur locative inférieure au loyer plafonné.

S’agissant des caractéristiques des locaux, elle expose que comme le soulignent ces deux experts, les locaux sont situés dans un centre commercial vieillissant, peu attractif notamment du fait de l’absence de grandes enseignes, comprenant des locaux vacants, ne bénéficiant pas très bonne d’une visibilité commerciale et excentré du coeur commerçant et ce malgré la convention signée le 3 mai 2018 entre la commune d’[Localité 4] et la SC FINIMAR pour une meilleure attractivité du centre commercial [Adresse 3], que même si les locaux disposent d’un bon linéaire de vitrines, ils ne disposent pas de la meilleure visibilité au sein du centre commercial contrairement à l’autre magasin d’optique concurrent. Elle précise que tant l’expert qu’elle a mandaté que l’expert judiciaire ont retenu une surface de 91,10 m² et ont souligné le très bon entretien général des locaux.

S’agissant de la destination des locaux, elle fait valoir que seule est autorisée l’exploitation d’une activité de “optique, lunetterie, audio prothèse et tous accessoires s’y rapportant” et que le taux d’effort, quand bien même il serait faible pour ce type d’activité, ne constitue pas un critère de fixation de la valeur locative d’un local commercial.

S’agissant des obligations respectives des parties, elle souligne que la mise à la charge du preneur de la taxe foncière, quand bien même il s’agirait d’une pratique légale, n’en constitue pas moins une clause exorbitante de droit commun justifiant que le montant de la taxe foncière soit déduit de la valeur locative.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, elle indique que le quartier dans lequel les présents locaux sont situés est confronté à une déprise commerciale eu égard à la présence a proximité de centres commerciaux plus attractifs et que son activité souffre de plus de la concurrence induite par la présence, dans le centre commercial [Adresse 3], d’un autre magasin d’optique qui bénéficie d’un meilleur emplacement et d’un loyer moins élevé, son chiffre d’affaires ayant d’ailleurs nettement diminué depuis l’ouverture de ce magasin.

S’agissant des prix couramment pratiqués, elle fait valoir que l’expert judiciaire a retenu un prix moyen au m² de 225 euros correspondant à la fourchette moyenne des baux conclus après 2018, que toutefois, il y a lieu, comme l’a fait l’expert qu’elle a mandaté, d’appliquer une décote de 10% pour tenir compte de l’évolution défavorable de la commercialité des présents locaux, et de retenir par suite un prix annuel au m² de 202 euros, soit une valeur locative annuelle, après déduction de la taxe foncière, de 16 310 euros, qui s’avère inférieure au montant du loyer plafonné qui s’élève à 38 739,95 euros HT.

Aux termes de son mémoire n°1 après expertise, la SC FINIMAR demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L 145-33, L 145-34 et 5 145-33 et suivants du code de commerce, de:
A titre principal :
– fixer le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative des locaux soit la somme annuelle de 38 515,38 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2021,
En tout état de cause :
– condamner la SAS MARLIOZ OPTIQUE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SAS MARLIOZ OPTIQUE aux entiers dépens,
– rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SC FINIMAR souligne que les centres commerciaux constituent une unité autonome d’exploitation de sorte que doivent n’être pris en compte comme éléments de comparaison que des locaux situés dans le centre commercial, sauf lorsque le bailleur est l’unique propriétaire de l’ensemble des locaux. Elle indique également en préambule que le rapport d’expertise réalisé à la demande de la SAS MARLIOZ OPTIQUE ne peut en aucun cas être retenu dès lors que la valeur locative des locaux a été appréciée non à la date de renouvellement du bail mais à la date de la visite des locaux soit le 27 juin 2022.

S’agissant des caractéristiques des locaux, elle fait valoir que les présents locaux sont situés à côté de l’une des entrées du centre commercial, dans l’allée centrale et à proximité de l’hypermarché, ce qui lui garantit un accès aisé et un flux important de clientèle, qu’ils bénéficient par ailleurs d’un bon linéaire et sont dans un bon état d’entretien et que contrairement à ce que soutient la SAS MARLIOZ OPTIQUE, au 1er janvier 2021, seuls deux locaux étaient vacants. Elle indique également que la surface de 91,10 m² retenue par l’expert judiciaire n’est pas en adéquation avec les surfaces stipulées dans le bail et avec le plan géomètre qu’elle produit et que doit être retenue comme base de calcul une surface de 100 m².

S’agissant de la destination des locaux, elle indique que l’activité autorisée figure parmi celle générant le plus de marges et que le taux d’effort avancé par la SAS MARLIOZ OPTIQUE n’est pas justifié.

S’agissant des obligations respectives des parties, elle expose que dans la mesure où en pratique la taxe foncière est mise à la charge des preneurs, rien ne justifie une minoration de la valeur locative des locaux, que si le bail initial mettait également à la charge du preneur les travaux visés par l’article 606 du code civil, cette clause, qui est désormais prohibée depuis la loi Pinel, n’a plus vocation à être considérée comme une clause exorbitante de droit commun et que la clause relative à l’indexation annuelle du loyer est également sans incidence indépendamment de l’indice de référence stipulé dès lors que le choix de l’indice pour l’indexation annuelle du loyer n’est pas un critère d’appréciation de la valeur locative des locaux.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, elle indique que les dires de la SAS MARLIOZ OPTIQUE selon lesquels la galerie du centre commercial [Adresse 3] serait d’aspect vieillissant et que certains équipements seraient en état de dysfonctionnement ne sont pas établis, l’expert judiciaire n’ayant effectué aucune vérification sur place à ce titre, que la vacance de locaux alléguée n’est pas non plus établie, l’expert mandaté par la SAS MARLIOZ OPTIQUE ayant visité les locaux un lundi où nombre de commerces sont traditionnellement fermés, qu’au contraire, la population de la commune a connu une augmentation de 4,25% depuis 2011, que l’installation de l’enseigne KRYS est en réalité de nature à permettre à la SAS MARLIOZ OPTIQUE de bénéficier de l’attractivité d’une enseigne nationale et de mettre en avant son commerce et que la valeur locative des locaux devant s’apprécier au 1er janvier 2021, la SAS MARLIOZ OPTIQUE ne peut en tout état de cause pas se prévaloir d’une baisse de son chiffre d’affaires en 2021, 2022 et 2023.

S’agissant des prix couramment pratiqués, elle indique que les baux dérogatoires conclus suite à la convention passée avec la commune d’[Localité 4] doivent être écartés des éléments de comparaison, que par suite, le loyer actuel correspond bien à la valeur locative des locaux, que l’expert judiciaire ne conclut nullement au caractère défavorable des facteurs locaux de commercialité, que par suite aucune décote n’est justifiée à ce titre et que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à hauteur du loyer plafonné, lequel correspond à la valeur locative des locaux.

MOTIFS :

Sur la demande relative au renouvellement du bail :

Au terme des mémoires respectifs des parties, le principe du renouvellement du bail au 1er janvier 2021 n’est pas contesté et son renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré n’est pas davantage contesté.

Au demeurant, conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux n’a compétence que pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il ne peut en aucun cas se prononcer sur le principe du renouvellement du bail, sur la date de renouvellement ni modifier les clauses du bail renouvelé.

Ainsi, le principe du renouvellement au 1er janvier 2021 pour une durée de neuf ans ne peut qu’être considéré comme acquis.

En l’espèce, il sera par suite seulement constaté que les parties s’accordent sur le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail initial sauf en ce qui concerne le prix.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé :

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative des locaux.

Toutefois, l’article L 145-34 du code de commerce dispose qu’à défaut d’accord entre les parties, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

Lorsque la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le montant du loyer du bail renouvelé peut en effet être fixé à un montant inférieur à celui issu de l’application de l’indice légal sous réserve toutefois que le preneur rapporte la preuve de sa correspondance à la valeur locative réelle à la date du renouvellement.

En l’espèce, la durée contractuelle du bail échu est de neuf ans et la durée du bail échu n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction.

Le montant du bail renouvelé n’échappe donc pas de plein-droit à la règle du “plafonnement” résultant de l’article L 145-34 du code de commerce.

Il appartient dès lors à la SAS MARLIOZ OPTIQUE de rapporter la preuve que le montant du loyer plafonné excède la valeur locative des locaux.

Sur le montant du loyer plafonné :

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, le montant du loyer annuel plafonné au 1er janvier 2021 s’élève à [(montant du loyer initial : 35 000 euros HT et HC X indice ILC T3 2020 indice publié au 1er janvier 2021date de renouvellement du bail :115,70) / indice ILC T3 2011 indice publié 9 ans plus tôt correspondant à la durée écoulée entre la date de prise d’effet du bail expiré et la date de renouvellement du bail calculée en années et trimestres entiers: 105,31) 38 453,14 euros.

Sur la valeur locative des locaux :

Conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, “la valeur locative est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage”.

En ce qui concerne les caractéristiques du local, les présents locaux sont situés dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 5] [Adresse 4] sur la commune d’[Localité 4] dont la majeure partie est occupée par une grande enseigne de grande distribution ( Géant Casino puis Casino Supermarché puis Intermarché à ce jour). Les locaux donnés à bail à la SAS MARLIOZ OPTIQUE sont situés entre les deux entrées de l’hypermarché et accessibles depuis l’entrée ouest du centre commercial. Si notamment du fait du linéaire de vitrines de 12 mètres dont ils disposent les locaux bénéficient d’une bonne visibilité commerciale, leur emplacement au sein du centre commercial leur confère toutefois une visibilité et une commercialité moindre que les locaux situés au niveau de l’autre voie de circulation, ainsi que le soulignent tant l’expert judiciaire que l’expert mandaté par la SAS MARLIOZ OPTIQUE.

Les locaux sont composés d’un espace dédié à la clientèle, d’un bureau et de WC. Ils sont décrits par l’expert judiciaire comme en très bon état d’entretien ainsi qu’en attestent les photographies figurant dans les rapports d’expertise.

L’expert judiciaire, à l’instar de l’expert mandaté par la SAS MARLIOZ OPTIQUE, retient une surface Gross Leasing Area de 91,10 m², laquelle est contestée par la SC FINIMAR. Cette surface de 91,10 m² correspond au mesurage effectué le 21 novembre 2022 par la SCP GEOGE, géomètres-experts. Les pièces produites par la SC FINIMAR ne sont pas suffisamment probantes pour remettre en cause cette surface en ce qu’elles correspondent au bail dont les stipulations font état d’une surface de 100 m² “environ” et à un plan faisant quant à lui apparaître une surface locative de 95,60 m² et une surface utile de 90,10 m². Sera ainsi par suite retenue comme base de calcul une surface de 91,10 m².

En ce qui concerne la destination des lieux, les différents rapports d’expertise et les éléments du dossier font apparaître d’une activité conforme à celle prévue dans le bail initial à savoir une activité exclusive de “optique, lunetterie, audio-prothèse et tous accessoires s’y rapportant” étant relevé que la question du taux d’effort est indifférente, ce dernier n’ayant pas vocation à entrer en compte dans la détermination de la valeur locative d’un local commercial, l’expert judiciaire n’en faisant d’ailleurs nullement état dans son estimation.

En ce qui concerne les obligations respectives des parties, aux termes du contrat de bail, le paiement de la taxe foncière est à la charge du preneur. Une telle clause doit s’analyser en une clause exorbitante de droit commun dès lors que le paiement de la taxe foncière doit en principe être supporté par le bailleur. Ainsi, nonobstant la pratique consistant à la mise à la charge du preneur de cette taxe, cette clause doit être prise en compte dans la détermination valeur locative des locaux en tant qu’élément justifiant une minoration de cette dernière, comme le retient d’ailleurs l’expert judiciaire. Sous cette réserve, la SAS MARLIOZ OPTIQUE ne se prévaut d’aucune autre clause exorbitante de droit commun, celle mettant à sa charge les travaux visés par l’article 606 du code civil n’ayant en effet plus vocation à s’appliquer et à être reprise dans le bail renouvelé depuis la loi Pinel.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, le rapport d’expertise judiciaire, à l’instar du rapport établi par l’expert mandaté par la SAS MARLIOZ OPTIQUE, fait apparaître des facteurs locaux de commercialité peu favorables s’expliquant par une galerie commerciale vieillissante à la date de renouvellement du bail et par la concurrence induite par la zone commerciale située sur la commune de [Localité 6] mais aussi par celle située à [Localité 7], lesquelles comportent plusieurs enseignes nationales. Cette situation se traduit notamment par une vacance de locaux au sein du centre commercial [Adresse 3], l’expert mandaté par la SAS MARLIOZ OPTIQUE ayant relevé cinq locaux lors de sa visite le 27 juin 2022 et l’expert judiciaire quatre locaux vacants lors de sa visite le 19 novembre 2024, étant précisé qu’un expert est sans aucun doute en mesure de faire la différence entre des locaux vacants et des locaux fermés temporairement. Si ces constats relativement à la vacance de locaux au sein du centre commercial sont postérieurs à la date à laquelle la valeur locative doit être appréciée, les rapports d’expertise et les pièces produites par la SAS MARLIOZ OPTIQUE font apparaître qu’en 2018, un projet a été mené par la communauté d’agglomération [Localité 8] Lac afin de redynamiser notamment le centre commercial [Adresse 3], des baux dérogatoires avec des loyers annuels modérés ayant ainsi été consentis au sein de ce centre commercial. Si la SCI FINIMAR évoque une augmentation de la population de la commune d’AIX LES BAINS depuis 2011, ces données démographiques ne sauraient suffire à attester de facteurs locaux de commercialité ayant favorablement évolué. Doit enfin être relevé au titre des facteurs locaux commerciaux, en l’état globalement plutôt défavorable, que la SC FINIMAR a consenti fin 2020 un bail commercial à une société exerçant sous l’enseigne Krys ayant une activité directement concurrente à celle de la SAS MARLIOZ OPTIQUE dont les locaux, selon l’expert judiciaire, bénéficient d’une meilleure visibilité commerciale.

En ce qui concerne les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert judiciaire retient en se basant sur neuf éléments de comparaison, tous situés dans la galerie du centre commercial [Adresse 3] et hors locaux concernés par les baux dérogatoires susvisés, un prix annuel moyen de 223 euros par m² et par suite une valeur locative annuelle au 1er janvier 2021 pour les présents locaux de 225 euros par m², étant relevé que l’expert mandaté par la SAS MARLIOZ OPTIQUE avait quant à lui retenu une valeur locative annuelle de 210 m² après avoir appliqué une décote de 10% sur les prix moyens mentionnés lesquels étaient compris entre 193 euros et 239 euros. Les éléments de référence mentionnés dans le rapport d’expertise judiciaire font notamment apparaître que le loyer du bail commercial consenti le 1er novembre 2020 à la société exerçant sous l’enseigne KRYS fait apparaître un prix de 200 euros par m² par an pour des locaux d’une superficie de 114 m².

Par suite, compte tenu notamment de ce qui précède, des prix couramment pratiqués dans le centre commercial, lesquels font apparaître un prix moyen au m² de 223 euros par m², et notamment de celui pratiqué s’agissant du local donné à bail à la société sous l’enseigne KRYS, qui s’avère être un élément de comparaison pertinent de par son activité et la superficie des locaux, des caractéristiques des présents locaux, des facteurs locaux de commercialité, plutôt défavorables, sera retenue pour les présents locaux une valeur annuelle de 215 euros par m² pondéré.

Sera ainsi retenue une valeur locative annuelle au 1er janvier 2021 pour les présents locaux de (91,10 m² x 215 euros par m²) 19 586,50 HT et HC dont à déduire la taxe foncière supportée par le preneur s’agissant d’une clause exorbitante de droit commun justifiant une minoration de cette valeur à hauteur de 2 000 euros au vu du montant moyen de la taxe foncière , soit une valeur locative annuelle 17 586,50 euros HT et HC.

La valeur locative des locaux étant inférieure au montant du loyer plafonné, le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera donc fixé à 17 586,50 euros HT et HC.

Sur les autres demandes :

° Sur la demande relative aux intérêts dûs :

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer ancien courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, l’instance a été introduite par la SAS MARLIOZ OPTIQUE en sa qualité de partie preneuse.

Compte tenu de la date de notification par la SC FINIMAR de son premier mémoire en défense, les trop-perçus de loyer dûs par la SC FINIMAR produiront intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023.

° Sur la demande relative au bail à dresser :

La demande formée par la SAS MARLIOZ OPTIQUE tendant à ce qu’il soit dit et jugé que faute pour les parties d’avoir dressé un nouveau bail dans le mois de la décision à intervenir celle-ci vaudra bail aux conditions judiciairement fixées en application de l’article L 145-57 du code de commerce ne saurait s’analyser en une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne tend qu’à rappeler les dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Ainsi les dispositions de cet article seront seulement rappelées au dispositif de la présente décision.

° Sur la demande relative au montant du loyer après révision triennale :

Compte tenu du courrier adressé par lettre recommandée avec accusé réception par la SC FINIMAR à la SAS MARLIOZ OPTIQUE en vue de la révision triennale du montant du loyer à compter du 9 février 2024 et de la demande formée par la SAS MARLIOZ OPTIQUE tendant à ce que soit fixé le montant du loyer révisé à la date du 9 février 2024 par suite du montant du loyer du bail renouvelé par la présente décision, laquelle demande laisse présumer qu’elle a accepté le principe de la révision triennale, il convient d’indiquer que suite au montant du loyer du bail renouvelé par la présente décision, le montant du loyer révisé à la date du 9 février 2024 s’élève à (17 586,50 euros HT et HC x 133,60) / 115,70) 20 307,32 euros HT et HC.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, au terme de la présente décision, la SC FINIMAR doit être considérée comme partie perdante. Elle sera ainsi condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, la SC FINIMAR étant tenue aux dépens, l’équité commande de la condamner à payer à la SAS MARLIOZ OPTIQUE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant publiquement, après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail portant sur les locaux donnés à bail par la SCI FINIMAR à la SAS MARLIOZ OPTIQUE a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail initial sauf en ce qui concerne le prix ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 17 586,50 euros HT et HC ;

DIT que les trop-perçus de loyer dûs par la SC FINIMAR produiront intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023;

RAPPELLE qu’en application de l’article 145-57 du code de commerce, faute pour les parties d’avoir dressé un nouveau bail dans le mois de la présente décision celle-ci vaudra bail aux conditions judiciairement fixées ;

DIT que le montant annuel du loyer révisé au 9 février 2024 s’élève à 20 307,32 euros HT et HC

CONDAMNE la SCI FINIMAR à payer à la SAS MARLIOZ OPTIQUE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FINIMAR aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Octobre 2026 par le Juge des loyers commerciaux, la minute étant signée par Madame Sophie JOUAN, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des loyers commerciaux,