Garantie des vices apparents en VEFA : reprise sous astreinte des réserves et expertise des désordres tardifs

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur en l’état futur d’achèvement doit répondre des vices de construction et défauts de conformité apparents réservés lors de la livraison ou apparus dans le mois suivant la prise de possession. Lorsque l’obligation de reprise n’est pas sérieusement contestable, l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire. L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution autorise l’astreinte.

Le vendeur doit démontrer la levée des réserves formulées contradictoirement. L’acquéreur doit établir la date d’apparition des désordres non réservés. À défaut de preuve suffisante, la demande de reprise se heurte à une contestation sérieuse. Le délai d’un mois concerne l’apparition du désordre et non sa dénonciation, l’action pouvant être exercée dans le délai de forclusion de l’article 1648 du code civil.

L’article 145 du code de procédure civile justifie une expertise lorsqu’existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits utiles à un futur procès. La juridiction peut ainsi ordonner une expertise portant sur les désordres dont l’origine, la date d’apparition et l’imputabilité demeurent incertaines. La provision indemnitaire est refusée lorsque l’obligation invoquée est sérieusement contestable. Les dépens sont mis à la charge de la partie demanderesse à l’expertise, sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La reprise sous astreinte des réserves et désordres dénoncés dans le mois suivant la livraison est ordonnée. En revanche, la reprise immédiate des désordres apparus ultérieurement et le versement d’une provision sont refusés, faute d’évidence suffisante. Une expertise est ordonnée pour déterminer la réalité, les causes, l’étendue et l’imputabilité des désordres restants.

Un acquéreur a acheté en l’état futur d’achèvement un appartement et une place de stationnement dans un ensemble soumis au statut de la copropriété. Les travaux et la livraison sont intervenus avec réserves. Des malfaçons supplémentaires ont été dénoncées dans le mois suivant la livraison, tandis que d’autres désordres sont apparus plusieurs mois plus tard.

L’acquéreur a demandé en référé la reprise des réserves sous astreinte, une expertise judiciaire et une provision indemnitaire. Le vendeur contestait notamment l’imputabilité des préjudices et la garantie applicable aux désordres apparus ultérieurement.

La juridiction a ordonné la reprise des désordres réservés ou dénoncés dans le mois, sous astreinte. Elle a refusé d’ordonner immédiatement la reprise des désordres apparus plus tard ainsi que le paiement d’une provision, faute de preuve suffisamment évidente. Elle a néanmoins ordonné une expertise afin de déterminer la réalité, les causes, l’étendue et l’imputabilité des désordres restants.

• Réserves formulées lors de la livraison ou apparition des désordres dans le mois.
• Obligation de reprise non sérieusement contestable.
• Preuve par le vendeur de la levée des réserves invoquées.
• Preuve par l’acquéreur de la date d’apparition des désordres non réservés.
• Existence d’un motif légitime d’établir ou conserver la preuve.
• Incertitude justifiant l’expertise sur les causes et responsabilités.

• Procès-verbal de livraison du 12 juillet 2024 mentionnant une réserve de finition.
• Courrier du 11 août 2024 dénonçant les malfaçons de peinture et plâtrerie.
• Échanges entre les parties sur les réserves restant à lever.
• Échanges relatifs aux désordres apparus en octobre 2024.
• Éléments concernant l’affaissement du plancher et le dégât des eaux.

Le vendeur doit reprendre les désordres réservés ou dénoncés dans le mois, sous astreinte. L’acquéreur obtient une expertise pour les autres désordres, mais supporte la consignation provisionnelle et les dépens, tandis que sa demande indemnitaire immédiate est rejetée faute d’obligation non contestable.

• Reprise des réserves dans les deux mois de la signification
• Astreinte de 25 euros par désordre et par jour pendant deux mois
• Consignation de 4 000 euros pour l’expertise avant le 31 décembre 2026
• Production des documents, échanges et devis utiles à l’expert
• Préparation d’une éventuelle action au fond après le rapport

À faire

• Notifier la décision et calculer le délai de deux mois
• Recenser précisément chaque réserve restant à reprendre
• Consigner les 4 000 euros avant le 31 décembre 2026
• Communiquer contrats, plans, photographies, échanges et devis à l’expert
• Répondre au pré-rapport dans le délai imparti

À éviter

• Confondre réserves de livraison et désordres apparus ultérieurement
• Présumer la date d’apparition sans justificatif daté
• Engager une demande provisionnelle sans établir l’imputabilité
• Laisser expirer le délai de consignation de l’expertise
• Réaliser des travaux avant constat contradictoire sans précaution probatoire

La garantie des vices apparents en VEFA

L’article 1642-1 du code civil impose au vendeur de répondre des vices de construction et défauts de conformité apparents réservés à la livraison ou apparus dans le mois suivant la prise de possession. Le vendeur doit prouver la levée des réserves. Pour les désordres non réservés, l’acquéreur doit démontrer leur apparition dans le délai requis. La reprise peut être ordonnée en référé lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 du code de procédure civile.

La contestation sérieuse des désordres apparus ultérieurement

Le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil concerne l’apparition des désordres et non leur dénonciation. Toutefois, lorsque la date d’apparition n’est pas établie avec évidence, la demande de reprise est sérieusement contestable et ne peut aboutir en référé. La même contestation sérieuse fait obstacle à l’octroi d’une provision indemnitaire lorsque l’imputabilité des préjudices demeure incertaine.

Le motif légitime d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, une expertise peut être ordonnée lorsqu’un motif légitime justifie de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits utiles au litige. La vraisemblance des désordres et l’incertitude sur leurs causes, leur date d’apparition et les responsabilités encourues suffisent ici. Le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission d’expertise.

Article 1642-1 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1648 du Code civil, Article 145 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Article 173 du Code de procédure civile