TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/53593 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCZY7

N° : 1-CH

Assignation du :
19 Mai 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 septembre 2026

par Sabine FORESTIER, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Monsieur [G] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Mathilde PECH, avocat au barreau de PARIS – P112

DEFENDERESSE

La société STARCO
[Adresse 2]
[Localité 3]

ayant pour avocat Maître Sandrine BOUTAREL, avocat au barreau de PARIS – #B1105, non comparant

DÉBATS

A l’audience du 13 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2019, M. [I] [D] a donné à bail à la société STARCO, en vertu de l’article L.145-5 du code de commerce, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3], pour une durée de trois ans du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2022, l’exercice de l’activité de « vente de vêtements de prêt à porter» et un loyer annuel de 51 000 euros hors taxes et hors charges.

La société STARCO s’étant maintenue dans les locaux à l’issue de ce bail, celui-ci s’est trouvé soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Expliquant venir aux droits et obligations de M. [I] [D] qui était également propriétaire d’un local voisin sis à Paris 2e arrondissement[Adresse 4], et soutenant que la société STARCO occupe ce local sans droit ni titre, par acte de commissaire de justice signifié le 19 mai 2026 M. [G] [C] a assigné cette dernière à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 juillet 2026 à laquelle M. [G] [C] étaient représenté par son avocat.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, M. [G] [C] demande au juge des référés de :

«- REJETER l’exception d’incompétence soulevée par la société STARCO ;

– SE DÉCLARER COMPÉTENT pour connaître de l’entier litige ;

– DECLARER recevable Monsieur [G] [C] en son action et ses demandes ;

– DIRE ET JUGER irrégulière l’occupation par la société STARCO du local sis [Adresse 5] ;

– JUGER que l’occupation irrégulière par la société STARCO du local sis [Adresse 5] constitue un trouble manifestement illicite ;

– ORDONNER l’expulsion sans délai de la société STARCO et de tous occupants de son chef, lesquels sont des occupants sans droit ni titre du local sis [Adresse 5] de Monsieur [G] [C], sous astreinte de 1.000€ par jour à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

– ORDONNER l’enlèvement des marchandises, mobiliers, agencements et installations présents dans le local [Adresse 6] par l’assistance de tout moyen nécessaire, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

– COMMETTRE tel commissaire de justice qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de désigner pour y procéder ;

– ORDONNER le concours de la force publique en tant que de besoin ;

– CONDAMNER la société STARCO à payer à Monsieur [G] [C] une indemnité d’occupation de 500 € par jour à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à la signification de l’ordonnance à intervenir ;

– CONDAMNER la société STARCO à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. ».

Sur le fondement des articles L.211-3 du code de l’organisation judiciaire et L. 721-3 du code de commerce, M. [G] [C] soutient que le tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur ses demandes dans la mesure où son action s’analyse en une action réelle immobilière et non en une contestation entre commerçants et qu’il n’a pas la qualité de commerçant. En outre, M. [G] [C] expose avoir qualité à agir. Il explique que les locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 3] dépendent d’un même ensemble immobilier qui appartenait à la société civile d’attribution dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 8] dont M. [I] [D] avait acquis 130 parts lui donnant vocation à l’attribution des locaux. Cette société n’ayant jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 en application de l’article 44 de la loi n°2001-420 du 15 mai 2001, elle a perdu sa personnalité morale et la propriété de l’ensemble immobilier a été, en conséquence, transférée aux associés, dont M. [I] [D] en ce qui concerne les lots correspondant à ses parts. Puis, à la suite du décès de M. [I] [D], son épouse, Mme [H] [Z] [C], a recueilli la propriété de l’intégralité de sa succession, et à la suite du décès de celle-ci, il a lui-même, en sa qualité de frère de la défunte, recueilli la propriété de l’intégralité de sa succession, dont les locaux considérés. Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, M. [G] [C] fait valoir que la société STARCO occupe le local sis [Adresse 7] alors qu’elle n’a ni droit ni titre. Il conteste que celle-ci ait obtenu un accord verbal de M. [I] [D], lequel avait toujours refusé de louer ce local, et oppose qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un tel accord. Elle souligne également qu’il ressort des pièces du dossier qu’elle reconnaît n’avoir aucun titre d’occupation. M. [G] [C] considère que l’expulsion de la société STARCO est le seul moyen de mettre fin à cette occupation illicite et affirme que cette mesure doit être assortie d’une astreinte d’un montant dissuasif car la société STARCO n’a pas hésité à procéder au changement de la serrure de la porte d’entrée afin de s’arroger la maîtrise exclusive des lieux. Il sollicite enfin le paiement d’une indemnité d’occupation qui selon lui doit être fixée au regard de la valeur locative de marché du local, de la mauvais foi caractérisée de la société STARCO et de l’entrave subie à son droit de propriété, en ce inclus l’impossibilité de réaliser la cession qu’il avait projetée.

La société STARCO a constitué avocat mais n’était pas représentée par celui-ci à l’audience. Ses conclusions, communiquées par voie électronique le 07 juillet 2026, ne peuvent être prises en considération dès lors qu’elle n’ont pas été soutenues oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est précisé que les conclusions de la société STARCO ne pouvant être prises en considération, il n’y a pas lieu de statuer sur l’exception d’incompétence et la fin de non-recevoir qu’elle aurait soulevées et auxquelles M. [G] [C] répond dans ses conclusions.

1- Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est acquis que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il ressort de l’attestation en date du 09 juillet 2026 de Me [Q] [V], notaire, de l’acte notarié de cession de parts du 04 octobre 1958, de l’acte de notoriété établi le 09 août 2024 à la suite du décès de M. [I] [D] et de l’acte de notoriété établi le 03 mars 2026 à la suite du décès de Mme [H] [C], veuve de M. [I] [D], que M. [G] [C] est propriétaire, en pleine propriété, de 130 parts de la société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 8], à savoir des parts numérotées 72 à 142 qui lui confèrent la jouissance exclusive du lot n°2, correspondant au local sis [Adresse 3], et des parts numérotées 735 à 793 qui lui confèrent la jouissance exclusive du lot n°22, correspondant au local sis [Adresse 7].

Il ressort de l’acte de cession de parts notarié du 04 octobre 1958 que la société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 9] ET [Adresse 3] est une société civile, constituée le 10 novembre 1953 pour une durée de 99 années, régie par les article 1832 et suivants du code civil et qui a pour objet la gestion, l’administration, l’entretien, la conservation de l’immeuble dont elle est propriétaire sis à [Localité 1], [Localité 5], [Adresse 9] et [Adresse 3].

Il est également mentionné que les parts sociales qui sont cédées à M. [I] [D] donnent vocation à la jouissance gratuite pendant la durée de la société et à l’attribution en toute -propriété, à l’expiration de la société ou de sa dissolution anticipée, des lots n°2 et 22 de l’immeuble.

Il ressort en outre de l’attestation notariée du 09 juillet 2026 que la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 9] ET [Adresse 3] n’a pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et que cette situation n’a pas été régularisée avant le 1er novembre 2002 en application de l’article 44 de la loi n°2001-420 du 15 mai 2001.

Il est toutefois acquis qu’une société civile qui n’a pas procédé à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 a perdu, à cette date, la personnalité morale et se trouve soumise aux règles applicables à la société en participation définies aux articles 1871 et suivants du code civil, laquelle ne constitue pas une personne morale.

Il appartient ainsi à M. [G] [C], en sa qualité de bénéficiaire de la jouissance exclusive du lot n°22 correspondant au local sis [Adresse 10], d’agir afin de la recouvrer.

Il ressort de ses lettres en date des 07 novembre 2025 et 20 janvier 2026 que la société STARCO se reconnaît occupante du local sis [Adresse 7].

Son occupation est d’ailleurs confirmée par le procès-verbal de constat établi le 05 mai 2026 par Me [R] [T], commissaire de justice, lequel a rencontré sur place le président de la société STARCO qui lui a indiqué occuper le local et y avoir entreposé les robes commercialisées par la société, et qui lui a donné accès au local avec sa propre clef.

Dans ses lettres en date des 07 novembre 2025 et 20 janvier 2026, la société STARCO invoque, de manière contradictoire, tant un « accord tacite et durable » qu’un « accord verbal de longue date » qui lui aurait été donné par M. [I] [D], sans toutefois en rapporter la preuve alors que cela est contesté par M. [G] [C].

La société STARCO fait également état d’un « usage, constant, continu et connu du bailleur dès l’origine ».

Cependant, selon le rapport d’expertise en estimation de la valeur vénale des deux locaux commerciaux établi par la société d’expertise [P] et Associés, à la demande du notaire chargé de la succession de M. [I] [D], lors de sa visite des lieux le 24 octobre 2024, les locaux de la [Adresse 10] étaient libres de toute occupation.

D’autre part, à la lecture d’une lettre de M. [G] [C] en date du 03 novembre 2025, il apparaît que l’occupation du local par la société STARCO a été constatée le 31 octobre 2025 lors d’une visite sur place, ce que, aux termes de sa lettre en réponse du 07 novembre 2025, elle ne conteste pas.

Il en ressort que l’occupation de la société STARCO étant postérieure au décès de M. [I] [D], il est en l’état peu vraisemblable que celui-ci lui ait donné son accord et, en tout état de cause, il ne s’agit pas d’une occupation de longue date ainsi qu’elle le prétend mais à compter, tout au moins, du 31 octobre 2025.

Enfin, si dans ses lettres la société STARCO prétend que les locaux considérés constituent une dépendance des locaux situés [Adresse 3] qui lui sont donnés à bail, le contrat de bail du 10 octobre 2019 n’en fait nullement mention et stipule au contraire, en son article 11.6, qu’elle s’engage à ne pas occuper, de quelque manière que ce soit, toute autre partie de l’immeuble ne faisant pas partie de l’assiette du bail.

Il y a lieu par conséquent de retenir que l’occupation par la société STARCO du local situé [Adresse 7] ne relève d’aucun droit ni titre.

Or, le maintien sans droit ni titre dans un immeuble constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société STARCO, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera donc ordonnée, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

En outre, à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la société STARCO sera redevable à M. [G] [C] d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant trois mois.

Le sort des meubles trouvés dans le local sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

2- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1242 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 544 du même code, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est acquis que celui qui occupe un bien immobilier sans droit ni titre est tenu à l’égard du propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de jouir et de disposer librement des lieux.

En l’espèce, l’occupation du local considéré par la société STARCO prive M. [G] [C] de la jouissance de son bien.

L’occupation de la société STARCO est établie depuis le 31 octobre 2025 puisque, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, il ressort d’une lettre de M. [G] [C] en date du 03 novembre 2025 que cette occupation a été constatée le 31 octobre 2025 lors d’une visite sur place, ce que, aux termes de sa lettre en réponse du 07 novembre 2025, la société STARCO ne conteste pas.

Compte tenu, d’une part, de la valeur locative du local, évaluée par la société [P] et associés à la somme de 16 000 euros par an, d’autre part, du préjudice subi par M. [G] [C] qui justifie de son intention de vendre le local par une offre d’acquisition en date du 20 mars 2026 pour un prix de 210 000 euros et sans condition suspensive de prêt, et enfin du caractère précaire de l’occupation, la société STARCO sera condamnée à payer à titre provisionnel à M. [G] [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros, à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion.

3- Sur les demandes accessoires

La société STARCO, partie perdante, sera condamnée aux dépens en vertu de l’article 491 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer à M. [G] [C] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 7], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société STARCO, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Déclarons qu’ à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la société STARCO sera redevable à M. [G] [C] d’une astreinte provisoire de 300 euros (trois cents euros) par jour de retard pendant trois mois ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans le local sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société STARCO à payer à titre provisionnel à M. [G] [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros (huit cents euros), à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Condamnons la société STARCO aux dépens ;

Condamnons la société STARCO à payer à M. [G] [C] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1] le 17 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Sabine FORESTIER